基于年租制的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)思路及估價(jià)方法探討

王 昕，劉忠友，黃 平，任國(guó)業(yè)，蔣梓淳

(四川省農(nóng)業(yè)科學(xué)院遙感與數(shù)字農(nóng)業(yè)研究所，四川 成都 610066)

近年來(lái)，國(guó)家穩(wěn)慎推動(dòng)農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，根據(jù)相關(guān)政策，只要農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、用途管制等，都可以“同權(quán)、同價(jià)”原則進(jìn)行出讓、出租、抵押、作價(jià)入股等交易。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及其最高年限等參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定[1]。這一切為推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供了法律保障和支持。隨著相關(guān)法律制度的逐漸完善及制約集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的制度障礙逐漸破除，今后符合城鄉(xiāng)規(guī)劃用途要求的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將日益常態(tài)化的參與市場(chǎng)交易，豐富完善其直接入市制度，對(duì)于助力鄉(xiāng)村振興、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入意義重大[2]。

完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)配套措施，除了進(jìn)一步完善立法和政策措施外，還需要更好發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用。一方面，農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵是如何通過(guò)市場(chǎng)手段供應(yīng)土地，利用市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易。另一方面，要重視土地的市場(chǎng)價(jià)值[3]。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格有必要經(jīng)有資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，按照與國(guó)有土地“同權(quán)、同價(jià)”原則，以市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行體現(xiàn)，以防止農(nóng)村集體資產(chǎn)流失[4]。盡管在出讓、轉(zhuǎn)讓年限、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面可參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)交易標(biāo)準(zhǔn)，但農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市交易仍有其不同于國(guó)有建設(shè)用地得特殊性[5]，因此有必要對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格本質(zhì)、流轉(zhuǎn)方式及估價(jià)方法進(jìn)行探討。

1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的本質(zhì)

我國(guó)土地所有權(quán)以社會(huì)主義公有制為前提，土地為國(guó)家和農(nóng)村集體建設(shè)用地所有方所有，其中城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)的土地，除了法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，均屬集體所有；宅基地和自留山，也屬于集體所有。土地利用過(guò)程中遵循所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，即土地所有權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，但通過(guò)土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓等交易形式，土地使用人可以獲得一定年期的土地使用權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)與所有權(quán)有期限的剝離[6]。所以，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市問(wèn)題，實(shí)際是相關(guān)類(lèi)型土地使用權(quán)作價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓、上市交易的問(wèn)題，所謂流轉(zhuǎn)交易價(jià)格，本質(zhì)上是相關(guān)類(lèi)型用地在一定年期的地租。

2 城鎮(zhèn)土地出讓制度的弊端及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市所需規(guī)避的問(wèn)題

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)國(guó)有土地突破了傳統(tǒng)的無(wú)償使用方式，逐步建立起市場(chǎng)手段配置國(guó)有土地資源的機(jī)制。國(guó)家把城市土地使用權(quán)作為商品，有償出讓給土地使用者，使土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地有償、有期限的流動(dòng)。目前我國(guó)城市國(guó)有土地的有償使用主要是通過(guò)土地出讓金制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其實(shí)質(zhì)是土地批租制。即國(guó)家作為城鎮(zhèn)土地的所有者，按土地利用性質(zhì)的不同，一次性將若干年的土地使用權(quán)作價(jià)出讓給土地使用人，由其進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。個(gè)人依法取得的土地使用權(quán)可以繼承[7]。

通過(guò)收取土地出讓金(土地批地租)，國(guó)家(地方政府)在短時(shí)期內(nèi)籌措到了大量的土地出讓資金，對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但是隨著時(shí)間的推移，尤其是分稅制改革以后，土地批租制度暴露出越來(lái)越多的弊端[8]，地方政府過(guò)分依賴于土地財(cái)政，寅吃卯糧透支土地價(jià)值，導(dǎo)致全國(guó)各熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，局部地區(qū)甚至出現(xiàn)漲價(jià)失控的局面，嚴(yán)重透支國(guó)民消費(fèi)能力，抑制了內(nèi)需的有效增長(zhǎng)，加大了財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)[9]。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市作為增加了城鄉(xiāng)建設(shè)用地供給渠道，緩解國(guó)有土地供給壓力，盤(pán)活農(nóng)村土地資源，優(yōu)化土地資源供給，助力鄉(xiāng)村振興的重大改革舉措，為化解城鎮(zhèn)土地供給側(cè)弊端開(kāi)啟了新的探索道路[10]，因此其入市作價(jià)不應(yīng)完全照搬之前城鎮(zhèn)建設(shè)用地批租式出讓的“一刀切”方式，而應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，采用更加靈活可控的交易模式，避免重蹈覆轍產(chǎn)生新的“土地財(cái)政依賴”。

3 土地年租制為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革提供了一種新思路

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作為農(nóng)村集體資產(chǎn)在其使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓中的增值收益實(shí)現(xiàn)需要兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)戶三者的平衡[11]，其出讓方式和轉(zhuǎn)讓期限應(yīng)保持必要的彈性和緩沖空間。另一方面由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)主體的多樣性和集體治理結(jié)構(gòu)多變性[12]，其流轉(zhuǎn)交易，也應(yīng)采取更加靈活的方式。而土地年租制無(wú)疑為我們提供了一種新思路。

土地年租制是指土地所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償租賃給土地使用者使用，并由土地使用者在先期支付一定數(shù)額地租的基礎(chǔ)上，再按年度定期向土地使用權(quán)讓渡方支付土地年租金的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式。土地承租人可以在土地使用權(quán)的法定最高讓渡年限內(nèi)靈活選擇租賃契約的合理年期值，同時(shí)不必一次性地支付巨額的土地出讓金，而是在先期支付一定數(shù)額地租的基礎(chǔ)上，再按年度定期向土地使用權(quán)讓渡方支付土地年租金[13-14]。實(shí)行年租制減輕了一次性獲得土地出讓金的巨大利益刺激,保證了集體建設(shè)用地所有方從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地租賃中獲得穩(wěn)定的土地年租,避免了“寅吃卯糧”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)了相關(guān)地權(quán)變現(xiàn)的“細(xì)水長(zhǎng)流”,弱化集體建設(shè)用地所有方在相關(guān)土地使用上的急功近利行為,有利于集體資產(chǎn)的保值增值。

4 年租制模式下的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)思路及估價(jià)方法

由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地具備盈利性和收益性，為便于模擬市場(chǎng)交易環(huán)境下其在可變年期內(nèi)的價(jià)格變化趨勢(shì)，本文將基于收益還原法模型，探討集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以年租制模式流轉(zhuǎn)的基本思路及增值收益、年地租和地價(jià)首付款的計(jì)算方法[14-15]。

4.1 年租制計(jì)價(jià)的基本思路

在土地年租制條件下，土地使用人以相對(duì)較小的代價(jià)向土地所有者先期支付一定數(shù)額和期限的地租，從而獲得土地承租權(quán)，再按年度以補(bǔ)交地租增值差額的方式，定期向土地所有者或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方支付土地年租金。因此，合理確定年租金額既有利于確保集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地資產(chǎn)的保值、增值，又有利于維護(hù)土地使用者正當(dāng)權(quán)益，是土地年租制實(shí)施過(guò)程中必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題[15-17]。

假設(shè)某宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的承租期為n年，考慮到地價(jià)增值的因素，需要每隔x(0<χ

4.2 計(jì)算方法推演

已知土地年純收益a與土地價(jià)格將來(lái)值F的換算公式如下：

當(dāng)土地使用年期為n，每期末支付的金額為a，土地還原利率為r，則第n年期末的土地價(jià)格將來(lái)值F為：

當(dāng)已知土地價(jià)格將來(lái)值F，欲將其換算成土地年純收益a時(shí)，只需將上式變換即可得：

在土地年純收益和還原利率一定時(shí)，要知道未來(lái)某年土地的價(jià)格也可以應(yīng)用這一公式。其適用的假定條件為：假定土地現(xiàn)時(shí)價(jià)格P是當(dāng)前期間開(kāi)始時(shí)的值；土地價(jià)格將來(lái)值F是當(dāng)前往后的第n年期末的值；土地使用過(guò)程中獲得的經(jīng)常性收益和費(fèi)用發(fā)生在計(jì)息期末；本期期末為下期的期初。

以下，我們將進(jìn)一步應(yīng)用這一公式探討集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在年租制下的流轉(zhuǎn)價(jià)值變化規(guī)律。

4.2.1 地價(jià)增值額計(jì)算 如前所述在已知土地還原利率r，并可算出土地年純收益a的情況下，可以計(jì)算出：

第二年年末地價(jià)F2相對(duì)于F1的增值額為，調(diào)租周期 x為 1年

……

第n年年末地價(jià)Fn相對(duì)于Fn-3的增值額為，調(diào)租周期 x為(n-1)年

根據(jù)以上計(jì)算地價(jià)增值額的過(guò)程，可以歸納出地價(jià)將來(lái)值Fn相對(duì)于Fn-x的增值額的一般公式為：

式中a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；χ——調(diào)租周期。

式中Δfn-(n-x)——地價(jià)增值額；a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；x——調(diào)租周期。

4.2.3 地價(jià)首付款(承租代價(jià))計(jì)算及調(diào)租方法 根據(jù)以上推演，土地使用者要獲得一定年限的土地承租權(quán)，需要預(yù)先支付一定數(shù)額的地價(jià)首付款(承租代價(jià))，在免租期滿后則要逐年支付年地租。假如免租期與調(diào)租周期一致，均為x年，則我們可以計(jì)算出地價(jià)首付款為：

在用地免租期屆滿后，我們可以按照以下方法不斷調(diào)整地年地租。

式中Δfn-(n-x)——地價(jià)增值額；Δan-(n-x)——年地租；a——土地年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；x——調(diào)租周期。

4.3 案例分析

4.3.1 地價(jià)首付款(承租代價(jià))和年地租計(jì)算方法、地價(jià)增值額及年地租變化趨勢(shì) 某集體經(jīng)濟(jì)組織所有的一宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的年純收益為10萬(wàn)元，土地還原利率為5%，為便于分析假定其不變。若該宗土地實(shí)行年租制，承租期為50年，年租金每5年調(diào)整1次。則該宗土地承租代價(jià)的計(jì)算方法如下：

已知：a為 10萬(wàn)元；r為 5%；n為 50 年；x為5年。則地價(jià)首付款P為：

土地使用者首付43.307萬(wàn)元，就可以獲得5年免租期的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。此后，從第5年年末開(kāi)始土地使用人每年向該集體經(jīng)濟(jì)組織交納一定數(shù)量的年地租，租金標(biāo)準(zhǔn)每5年調(diào)整一次。

第5年年末——第10年年末地價(jià)增值額 為：

70.52萬(wàn)元

……

第45年年末——第50年年末地價(jià)增值額為：

496.48萬(wàn)元

整個(gè)承租期可以分為9個(gè)調(diào)租周期，每個(gè)周期的年地價(jià)增值情況見(jiàn)圖1。從圖1可以看出，在承租期的后期階段地價(jià)增值額的增長(zhǎng)幅度明顯高于前期階段。

圖1 不同周期地價(jià)增值額對(duì)比(單位：萬(wàn)元)

根據(jù)以上算出的各調(diào)租周期地價(jià)增值額，可按如下方法計(jì)算出承租期內(nèi)不同階段的年地租：

第5年年末——第10年年末的年地租為：12.7623萬(wàn)元

……

第45年年末——第50年年末的年地租為：89.8504萬(wàn)元

每個(gè)周期的年地價(jià)增值情況見(jiàn)圖2。從圖2可以看出，在承租期的后期階段地價(jià)增值額的增長(zhǎng)幅度明顯高于前期階段。

圖2 年地租增長(zhǎng)趨勢(shì)(單位：萬(wàn)元)

4.3.2 不同調(diào)租周期對(duì)于年租金額度的影響 一企業(yè)以年租的方式獲得某集體經(jīng)濟(jì)組織所有的某宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地50年的土地承租權(quán)，土地使用人不再需一次性支付土地50年的純收益折現(xiàn)總值(土地出讓金)，而轉(zhuǎn)為計(jì)算獲得50年承租權(quán)所應(yīng)支付的代價(jià)，再根據(jù)調(diào)租周期計(jì)算并逐年支付年地租。根據(jù)歷年該地出租及經(jīng)營(yíng)收益情況測(cè)算出該宗地年純收益為69040元，土地還原利率為5%，假定免租期與調(diào)租周期一致，以下分別以調(diào)租周期3年、5年、10年，分3種情況分析不同調(diào)租周期對(duì)于年租金額度的影響。

4.3.2.1 當(dāng)調(diào)租周期為3年時(shí) 該宗地的首付地價(jià)款為188013元，此后年地租每3年調(diào)整一次，在50年承租期內(nèi)需要調(diào)整16次，每個(gè)調(diào)租周期內(nèi)的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢(shì)如圖3所示。

圖3 調(diào)租周期為3年時(shí)年地租變化趨勢(shì)

4.3.2.2 當(dāng)調(diào)租周期為5年時(shí) 該宗地的首付地價(jià)款為298907元，此后年地租每5年調(diào)整一次，在50年承租期內(nèi)需要調(diào)整9次，每個(gè)調(diào)租周期內(nèi)的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢(shì)如圖4所示。

圖4 調(diào)租周期為5年時(shí)年地租變化趨勢(shì)

4.3.2.3 當(dāng)調(diào)租周期為10年時(shí) 該宗地的首付地價(jià)款為533109元，此后年地租每10年調(diào)整一次，在50年承租期內(nèi)需要調(diào)整4次，每個(gè)調(diào)租周期內(nèi)的平均年地租額度(單位：元)及變化趨勢(shì)如圖5所示。

圖5 調(diào)租周期為10年時(shí)年地租變化趨勢(shì)

從以上3種情況可以看出調(diào)租周期的確定對(duì)于土地年租金的影響明顯，調(diào)租周期不同，年租金額度及變化頻率也不同。如果免租期與調(diào)租期一致，則調(diào)租周期越短，在承租期內(nèi)的調(diào)租次數(shù)就越多，首付地價(jià)款就越低，年租金的變化也越頻繁，也越能精確反應(yīng)地價(jià)變動(dòng)及市場(chǎng)變化情況，但土地流轉(zhuǎn)計(jì)租程序更復(fù)雜。反之，如果調(diào)租周期較長(zhǎng)，則在承租期內(nèi)的調(diào)租次數(shù)就越少，首付地價(jià)較高，年租金的額度也較高，但不必頻繁調(diào)動(dòng)，土地流轉(zhuǎn)計(jì)租程序相對(duì)簡(jiǎn)單。

5 分析小結(jié)

5.1 合理確定土地還原利率是決定上述估價(jià)方法準(zhǔn)確性的重要前提，但要合理確定土地還原率確有相當(dāng)難度

土地還原利率是收益還原法測(cè)算土地價(jià)格的重要參數(shù)之一，直接影響相關(guān)地類(lèi)評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性，雖然其確定方法并非本文討論的重點(diǎn)，但本文相關(guān)估價(jià)推演都是以土地還原率已合理確定為假設(shè)前提的。土地還原利率求取方法主要有：市場(chǎng)比較或同期銀行利率比較法、安全利率價(jià)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法、投資收益率排序插入法等，其合理性依賴充分的市場(chǎng)信息和估價(jià)者專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，受干擾因素多，存在一定難度，需要在今后估價(jià)實(shí)踐中予以充分重視。

5.2 在年租制模式下,土地使用人在承租期的前期階段支付地租的壓力較小，但若承租期過(guò)長(zhǎng)，后期階段的地租負(fù)擔(dān)會(huì)趨于沉重，促使承租者合理確定承租期

與批租制模式下一次性支付巨額土地出讓金相比，在年租制模式下，土地使用人在承租期的前一階段支付地租的壓力較小。這使土地使用人更易于獲得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)，有助于促進(jìn)相關(guān)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并使其價(jià)格保持持在合理區(qū)間。但隨著土地承租期的進(jìn)一步延長(zhǎng)，年地租也會(huì)不斷上漲，依據(jù)上述公式推算，當(dāng)土地承租期超過(guò)30年以上，年地租的遞增趨勢(shì)會(huì)更加顯著，導(dǎo)致承租期后期階段的地租負(fù)擔(dān)趨于沉重。因此，理性的土地承租人，會(huì)根據(jù)年地租的增值趨勢(shì)和自己的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)合理確定承租期。

5.3 調(diào)租周期的確定對(duì)于土地年租金影響明顯，調(diào)租周期不同，年租金也不同

在年租制模式下，土地使用者支付一定數(shù)額的地價(jià)首付款后，就可以獲得n年(免租期)的土地使用權(quán)，從第n年年末開(kāi)始土地使用人每年向集體建設(shè)用地所有方交納一定數(shù)額的年地租，租金標(biāo)準(zhǔn)可按調(diào)租周期每x年調(diào)整一次，整個(gè)承租期可以分為多個(gè)調(diào)租周期。如果調(diào)租周期越短，在承租期內(nèi)的調(diào)租次數(shù)就越多，首付地價(jià)就越低，年租金的變化也越頻繁，適于滿足短期靈活的用地需求；反之，如果調(diào)租周期較長(zhǎng)，則在承租期內(nèi)的調(diào)租次數(shù)就越少，首付地價(jià)就較高，年租金也相對(duì)較高，但適于滿足較長(zhǎng)期穩(wěn)定的用地需求。土地使用者可根據(jù)實(shí)際用地需求和承租期的長(zhǎng)短來(lái)確定調(diào)租周期，以平衡用地時(shí)間和承租成本間的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，承租期如果較短，調(diào)租周期可以選擇3到4年這樣的短周期調(diào)租模式。承租期如果較長(zhǎng)調(diào)租周期也可以設(shè)置的長(zhǎng)一些，如5～6年等。

6 結(jié)論與討論

以年租制模式推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)，能確保集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用彈性和增益空間，有助于土地使用人降低相關(guān)土地使用權(quán)取得成本和市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)；有助于集體建設(shè)用地所有方獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的地租收益，防止集體土地資源的價(jià)值流失；定期調(diào)整的年地租本身也能很好的反映出地價(jià)的增值趨勢(shì)，有助于集體土地資產(chǎn)的保值增值。靈活的租賃期限和調(diào)租期設(shè)定，能促進(jìn)集體土地資源的合理流轉(zhuǎn)和高效利用。

基于收益還原法的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)估價(jià)模型是合理可行的，在市場(chǎng)信息充分且合理確定土地還原利率的情況下，能夠準(zhǔn)確反應(yīng)相關(guān)地類(lèi)的地價(jià)增值額度，為解決國(guó)家、集體、農(nóng)戶在相關(guān)地類(lèi)增值收益平衡分配難題，提供可靠的價(jià)格參量。年地租及地價(jià)首付款計(jì)算模型能很好的為集體建設(shè)用地所有方開(kāi)展相關(guān)流轉(zhuǎn)活動(dòng)提供合理的價(jià)格依據(jù)。同時(shí)利用這些計(jì)算模型還能很好的分析不同租賃期限及調(diào)租周期組合模式下的綜合經(jīng)濟(jì)效益，從而優(yōu)化年租方案。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的制度性突破，使得城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的形成又近了一步，探討其流轉(zhuǎn)估價(jià)方法對(duì)于促進(jìn)完善相關(guān)地類(lèi)基于市場(chǎng)導(dǎo)向的價(jià)格形成機(jī)制有積極現(xiàn)實(shí)意義。但由于其涉及面廣、波及范圍大、所涉時(shí)間長(zhǎng)，相關(guān)不穩(wěn)定因素多，相關(guān)配套制度在落地、完善過(guò)程中，可能還會(huì)存在的很多問(wèn)題，在進(jìn)一步健全入市相關(guān)制度，完善入市同等運(yùn)行機(jī)制和增值收益分配機(jī)制統(tǒng)籌推進(jìn)入市相關(guān)配套規(guī)則，豐富入市過(guò)程中的技術(shù)內(nèi)涵方面還有許多工作需要做。但可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著相關(guān)問(wèn)題的逐一解決及配套制度的日益完善，具備科學(xué)評(píng)估體系和精準(zhǔn)價(jià)格參量支撐的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)必將更有利于推動(dòng)鄉(xiāng)村振興的實(shí)施和城鄉(xiāng)土地資源合理有序流動(dòng)。