黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策

□文/劉 欣

（銅陵學院財稅與公共管理學院 安徽·銅陵）

［提要］人口老齡化的日益加劇，在不同程度上影響著我國各個地區(qū)的社會、經(jīng)濟發(fā)展，從而也為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的機遇。本文選取黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)作為研究對象，對養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念進行界定，結(jié)合黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)實際發(fā)展狀況，指出面臨的困境，并提出建議，以期促進黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)市場穩(wěn)步、良性循環(huán)發(fā)展。

近年來，我國人口老齡化問題愈發(fā)嚴重，老齡化增長速度呈持續(xù)加快狀態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運而生，為老年人提供滿足身體和精神需求的場所。養(yǎng)老地產(chǎn)和常規(guī)建筑地產(chǎn)相比較，最為突出的特征是可以滿足老年人在多個層面的需要。為滿足老年人日益增長的物質(zhì)文化精神的追求，一種既能為老人提供基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)，又能滿足老人精神享受的養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸走上歷史的舞臺，蘊含著相當大的開發(fā)潛力。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念界定

養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年群體為目標客戶，在政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會各種機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)老年人的生理和心理需求，從居住、休閑養(yǎng)生、餐飲娛樂、醫(yī)療保健等全方面為老年人量身設(shè)置，提供基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)、傳統(tǒng)養(yǎng)老有著顯著的差異。養(yǎng)老地產(chǎn)介于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和服務(wù)三者之間，屬于三者的有機結(jié)合體。其具有鮮明的特征，如漫長的回收周期、涉及領(lǐng)域廣泛和較長的產(chǎn)業(yè)鏈等。其中，核心特征是“養(yǎng)老服務(wù)”，而不是地產(chǎn)。

依據(jù)現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行劃分，可以分為養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓和養(yǎng)老院。養(yǎng)老社區(qū)與老年公寓和養(yǎng)老院相比，服務(wù)更加專業(yè)化，管理更加集中化。因此，老年社區(qū)更加符合未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。（表1）

表1 按功能劃分養(yǎng)老地產(chǎn)類別一覽表

二、黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）黃山市老年人口狀況。根據(jù)黃山市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年末黃山市全市戶籍人口148.85萬人，0～17歲人口為23.11萬人，占比15.53%；18～34歲人口為30.21萬人，占比20.30%；35～59歲人口為61.81萬人，占比41.52%；60歲及以上33.72萬人，占比22.65%。根據(jù)第七次全國人口普查，其中全國60歲及以上人口占比18.70%。黃山市60歲及以上人口占比與全國相比，高出3.95個百分點，凸顯了黃山市人口老齡化進程早、速度快、程度深的特點。隨著黃山市人口老齡化水平的不斷加深，群眾對養(yǎng)老需求的逐漸增加，逐步推動著養(yǎng)老地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（圖1，數(shù)據(jù)來源于黃山市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報）

圖1 2020年末黃山市人口年齡占比圖

（二）黃山市養(yǎng)老政策。為了大力推動黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，過去幾年，黃山市政府制定了多項相關(guān)的政策法規(guī)。例如，黃山市政府要求從事養(yǎng)老服務(wù)人員需要進行專業(yè)培訓(xùn)，促使未來更好地為老年人提供服務(wù)。然而，缺乏針對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策法規(guī)，阻礙了黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)更好的發(fā)展。（表2）

表2 黃山市主要養(yǎng)老政策一覽表

面對黃山市人口老齡化水平的加劇，政府迅速采取行動，大力推動社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。黃山市現(xiàn)有14，280張養(yǎng)老床位，平均每千名老人享有46.37張，護理型床位數(shù)所占比例為31.82%。但是，由于老年人口的激增，現(xiàn)存的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)還遠遠不能夠滿足黃山市老年人口的需求。同時，黃山市養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施等存在著諸多不足，出現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”和“無人問津”兩種極端現(xiàn)象。

三、黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及原因分析

（一）消費市場發(fā)展不足。養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求是指特定消費群體在某一特定時期內(nèi)，在一定區(qū)域范圍內(nèi)及某一價格水平下愿意而且能夠購買養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品及服務(wù)的商品數(shù)。其中，影響黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)消費市場發(fā)展不足的因素，主要有以下三個方面的原因：消費者的理念、消費者自身的購買能力、消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的不信任，這三個方面的因素對養(yǎng)老地產(chǎn)的消費市場產(chǎn)生了顯著的影響。首先，“養(yǎng)兒防老”的觀念深入人心，使老年群體對養(yǎng)老地產(chǎn)認知不全，并且老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)被視作子女對老年人的一種不孝行為。由于受到這種觀點的影響和承受社會輿論的壓力，使他們不愿意選擇養(yǎng)老地產(chǎn)。其次，目前我國養(yǎng)老資源地區(qū)分配不均，大多數(shù)老年群體資產(chǎn)不足，使得老年群體只能依賴自身儲蓄和子女提供的贍養(yǎng)費，但也不足以支付收費較高的養(yǎng)老機構(gòu)。最后，目前社會中頻繁出現(xiàn)虐待老人、養(yǎng)老院押金難以退回、被騙購買保健品等不良問題，老年人受到這些現(xiàn)象的影響，聯(lián)想自身，提及入住養(yǎng)老地產(chǎn)，他們聞之色變且憂心忡忡。綜合上述三個方面的分析，當前迫切需要大力推動黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)消費市場的發(fā)展。

（二）企業(yè)前期融資高、投入大，運營成本高。養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)不能夠快速實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)、及時補充現(xiàn)金流。它的資金回收期長、投資成本高，要投入比普通地產(chǎn)項目多30%～50%的資金。這些限制條件為入駐養(yǎng)老地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置了門檻。這對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，既有利又有弊，一方面保證進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的水平和實力，高水平、高實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促使養(yǎng)老地產(chǎn)朝著高質(zhì)量發(fā)展之路邁進；另一方面不能使更多的房地產(chǎn)企業(yè)共同參與市場競爭，從而不能有效刺激養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展。另外，資金不足、缺乏長期較低成本的金融工具的支持；企業(yè)自身盈利模式模糊，銀行普遍拒絕養(yǎng)老地產(chǎn)項目貸款要求；未能吸引其他投資主體進行投資，這些資金問題已成為目前黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)。

（三）產(chǎn)業(yè)政策體系不健全。目前，在我國無論是中央還是地方政府，都在積極制定完善與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，但是與養(yǎng)老地產(chǎn)的實際需求仍不匹配，發(fā)揮的作用有限。相關(guān)政策法規(guī)落實不到位，對于與養(yǎng)老地產(chǎn)密切相關(guān)的市場準則，未設(shè)立統(tǒng)一的標準。例如，雖然政府發(fā)布一些福利政策，給予補貼或者水電費減免等，但是與養(yǎng)老機構(gòu)花費的成本相比九牛一毛，對于企業(yè)來說補助金額過少；民間資本興建的養(yǎng)老機構(gòu)，即便服務(wù)收費，也承擔著高昂的養(yǎng)老成本，得不到資金扶持，沒有充足的資金來源。同時，政府對于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目與養(yǎng)老地產(chǎn)項目未設(shè)立明確的界限，監(jiān)督體系不健全，行業(yè)監(jiān)管力度不夠，養(yǎng)老地產(chǎn)扭曲現(xiàn)象日益加劇。

（四）重銷售輕服務(wù)，產(chǎn)品參差不齊。目前，我國人口老齡化來勢洶洶，養(yǎng)老地產(chǎn)市場迎來巨大的機遇，大量的房地產(chǎn)企業(yè)入駐養(yǎng)老地產(chǎn)市場。由于各種房地產(chǎn)企業(yè)水平不一，使得黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)一系列問題，如服務(wù)水平低、產(chǎn)品參差不齊差距大、供給量少等問題。同時，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏高水平、高素質(zhì)護理人員，入住養(yǎng)老地產(chǎn)的老年人得不到高水準的看護服務(wù)，導(dǎo)致老年人放棄入住養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)失去目標客戶，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展停滯不前。其次，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品兩極分化嚴重。養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品一部分是中高端養(yǎng)老地產(chǎn)，如位于西溪南鎮(zhèn)地區(qū)的“夢溪別院”養(yǎng)老地產(chǎn)項目。該項目以高端消費老人為目標客戶，旨在打造旅游、醫(yī)療、養(yǎng)老三者一體的養(yǎng)老地產(chǎn)高端項目。同時，在黃山市其他地區(qū)也存在著大量標準低，以住房建設(shè)為主、配套設(shè)施為輔的民辦養(yǎng)老機構(gòu)、老年公寓等低端產(chǎn)品。這些現(xiàn)象共同反映黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)市場沒有較好地對老人的需求進行市場調(diào)研和市場細分，未能發(fā)現(xiàn)不同老年群體的真正需求。

四、解決對策

（一）轉(zhuǎn)變觀念，消費群體力爭支持。養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客戶群體為老年人，老年人在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，擁有老年群體的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)才能更快更好地發(fā)展。由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，老年群體在自身條件優(yōu)越的情況下，較多選擇居家養(yǎng)老。同時，鑒于社會各種養(yǎng)老機構(gòu)被曝光服務(wù)差、無證經(jīng)營等現(xiàn)象，產(chǎn)生惡劣影響，導(dǎo)致老年群體對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生懷疑。隨著黃山市邁入老齡化的步伐越來越快，高齡老人越來越多，年輕人無力同時照顧子女和老人，所以老人需要嘗試改變觀念，嘗試接受其他的養(yǎng)老方式。同時，政府積極引導(dǎo)、企業(yè)積極宣傳等方式幫助老年人轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，接受入住養(yǎng)老地產(chǎn)。另外，想讓老年群體轉(zhuǎn)變觀念，接受入住養(yǎng)老地產(chǎn)，還需要養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務(wù)質(zhì)量的提高，千方百計的降低成本費用，為老年人提供高性價比的服務(wù)，盡可能營造出居家的生活環(huán)境，采用更加人性化的方式，使得老年人對于入住養(yǎng)老地產(chǎn)的抵制態(tài)度迅速轉(zhuǎn)變。

（二）創(chuàng)新融資模式，拓展多元化融資手段。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的主要前提是具有充足的資金。目前，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式較為單一，大多數(shù)通過銀行貸款獲得融資，即使通過與金融機構(gòu)協(xié)作，如保險公司等，但是獲取的資金量遠遠不足以支撐企業(yè)長期運作。現(xiàn)今，傳統(tǒng)融資模式已經(jīng)遠遠不能滿足其需求，資金缺乏成為目前黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大困境之一，阻礙其發(fā)展步伐。因此，政府需要加大對黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的直接或間接支持，探索新型融資模式，拓展多元化融資途徑。例如，直接通過社會融資、在社會中眾籌募集資金等，拓寬融資途徑。黃山市政府亦可以通過政策逐步引導(dǎo)市場，放寬市場限制，促使社會資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)，積極探究資產(chǎn)證劵化、PPP模式等融資模式，既解決了黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)資金缺乏的問題，又提升了與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的積極性，進一步推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

（三）完善相應(yīng)法律法規(guī)，加強監(jiān)管力度。現(xiàn)階段，黃山市還未建立養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標準，市場監(jiān)管力度不足、相關(guān)的監(jiān)督政策法規(guī)不完善，市場整體呈現(xiàn)一片混亂局面。養(yǎng)老地產(chǎn)的政策法規(guī)大多數(shù)為綱領(lǐng)性政策，與實際情況不符合，且沒有落到實處。因此，需要政府結(jié)合黃山市經(jīng)濟發(fā)展狀況和老年群體的真正需求，積極完善與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展直接相關(guān)的政策法規(guī)，加快制定養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標準，建立廣泛適用的社會養(yǎng)老體系，以此解決社會不同層次老年群體的養(yǎng)老需求問題。同時，政府也需要制定與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的監(jiān)管制度和違法違規(guī)的懲罰標準，加大對違規(guī)、違法行為的懲治力度，促使企業(yè)約束自身行為，確切有效的保障黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）跨界聯(lián)盟升級產(chǎn)品和服務(wù)，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。目前，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)展初期，諸多方面的制度標準、技術(shù)規(guī)范尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)斷層等問題，使得黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展受到阻礙。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要建立多主體共同協(xié)作發(fā)展的跨界聯(lián)盟模式。這不僅需要投資商、開發(fā)商、運營商、政府等主體的參與，還需要醫(yī)療保健機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)、旅游機構(gòu)等多種主體提供相應(yīng)的服務(wù)。通過多方的協(xié)作交流與溝通聯(lián)系，有效整合多種參與主體的各種資源，充分發(fā)揮各行各業(yè)主體優(yōu)勢，形成多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈，充分滿足各種老年群體不同的生理和精神需求。這有利于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的文化、娛樂、旅游、醫(yī)療、保健等行業(yè)的整體發(fā)展，大力推動了養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展步伐。

五、結(jié)語

隨著黃山市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口老齡化水平進一步加深，老年群體對生活水平要求提高，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展機遇可期。但是，目前黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍處于發(fā)展初期，諸多問題亟待解決。因此，需要在政府的引領(lǐng)下，結(jié)合目前黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀，出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，推進黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)進一步的發(fā)展。同時，相關(guān)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)政府號召，老年群體應(yīng)加快轉(zhuǎn)變觀念，積極支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。在多方力量的共同推動下，黃山市養(yǎng)老地產(chǎn)將會得到良性發(fā)展。