淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范

徐鶯菲

(安徽師范大學(xué)，安徽 蕪湖241000)

一、 前言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其成長(zhǎng)與人民的切身利益密切相關(guān)，一直以來備受關(guān)注。 近年來我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)迅速，房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)不斷通過宏觀調(diào)控調(diào)整金融市場(chǎng)的許多方面，不斷出臺(tái)新政策，最終目的是讓房地產(chǎn)在溫和的市場(chǎng)環(huán)境中良性發(fā)展。 從2019 年開始，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從以前的“約談”等窗口指導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎吆汀耙怀且徊摺?，并越來越?qiáng)調(diào)城市的主體責(zé)任。 然而我國(guó)房地產(chǎn)由于興起時(shí)間短，根基不牢固，因此應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。 此外大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)持有的權(quán)益資本偏少，通常借助銀行貸款進(jìn)行融資，途徑較少。 不合理的資本結(jié)構(gòu)也給各企業(yè)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致企業(yè)面臨的各種問題，例如融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等都需要進(jìn)一步討論，預(yù)防和加強(qiáng)控制。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念、種類和基本特征

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中市場(chǎng)的不確定性以及公司內(nèi)部各種難以預(yù)料和控制的因素影響，使得企業(yè)預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)和實(shí)際情況相偏離而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

融資風(fēng)險(xiǎn):指公司無力籌集足夠的資金來確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行或未能償還到期債務(wù)的本金和利息，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化的可能性增加的風(fēng)險(xiǎn)。

投資風(fēng)險(xiǎn):指企業(yè)受到某些難以估計(jì)或控制的投資活動(dòng)因素的影響，從而給企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)帶來不確定性，導(dǎo)致投資收益率達(dá)不到預(yù)期水平的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于受供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)隱藏的不確定性因素的影響，投資項(xiàng)目未能獲得預(yù)期收益的可能性。

利率風(fēng)險(xiǎn):指在一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)利率因?yàn)樵馐懿淮_定因素的影響，給企業(yè)經(jīng)濟(jì)造成損失的可能性。

(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

客觀存在性:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法避免和消除的，也不隨著人的意志轉(zhuǎn)移，其存在是客觀的。

不確定性:房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)尚不確定，無法事先準(zhǔn)確判斷。 像國(guó)家宏觀政策、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地供求關(guān)系等不可控因素都會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)結(jié)果的穩(wěn)定性。

分散轉(zhuǎn)移性:房地產(chǎn)行業(yè)的主要商品為房屋，其具有固定并且無法隨意轉(zhuǎn)移的特征。 因此，受區(qū)域性特征的影響，房地產(chǎn)開發(fā)地方的政策和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的決策影響重大。 另外，面對(duì)不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)公司由于發(fā)展周期長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)和適應(yīng)形勢(shì)波動(dòng)的速度緩慢，因而不可避免地產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)指負(fù)債和股東權(quán)益在公司總資金來源中所占的份額和比例，可以用來衡量企業(yè)能否持續(xù)擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。 資本結(jié)構(gòu)是否合理，決定了企業(yè)債務(wù)給企業(yè)帶來的是經(jīng)濟(jì)利益還是潛在風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)問題主要包括:融資結(jié)構(gòu)不合理和債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)主要通過引進(jìn)外部資金籌集資金，由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，企業(yè)僅僅依靠?jī)?nèi)部籌集資金很難使得企業(yè)長(zhǎng)久健康發(fā)展，因此需要引入外資。 房地產(chǎn)業(yè)雖然可以盈利，但這些收益并沒有轉(zhuǎn)化為資金，公司積累資金的能力也沒有得到加強(qiáng)，這將影響企業(yè)的內(nèi)部融資。 可以看出，外部融資是一把雙刃劍。 短時(shí)間內(nèi)，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)加重。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其最主要的特點(diǎn)在于非常依賴銀行借款這一籌資方式，其次依靠房屋出售款，而本身的自有資金、利用股權(quán)融資和債券融資比例相對(duì)較小。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理不到位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，財(cái)務(wù)預(yù)算這一環(huán)節(jié)發(fā)揮著極其重要的作用，財(cái)務(wù)預(yù)算能夠幫助企業(yè)合理配置資金的運(yùn)用。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)算管理現(xiàn)存的主要問題有:預(yù)算管理體制不完善、預(yù)算完整性不強(qiáng)、財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)不合理等。 房地產(chǎn)企業(yè)只是將預(yù)算作為財(cái)務(wù)部門的工作，每個(gè)部門及員工在具體的預(yù)算中應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和作用未得到明確劃分，致使部門間常?；ハ嗤普嗀?zé)任，因此無法形成完整的預(yù)算流程體制。 現(xiàn)在許多企業(yè)為了縮短工期，加快資金回籠，在項(xiàng)目開發(fā)過程中沒有合理規(guī)劃施工方案，導(dǎo)致事中預(yù)算缺少基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，無法確切落實(shí)，使預(yù)算偏離實(shí)際情況。 在過去，當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)供不應(yīng)求時(shí)，許多開發(fā)商在預(yù)算不足、制度不健全、各部門實(shí)施力度不強(qiáng)的情況下盲目競(jìng)購?fù)恋厥褂脵?quán)。 基于目前形勢(shì)有變，倘若企業(yè)仍然不加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的意識(shí)，不僅不能如愿實(shí)現(xiàn)最初定下的利潤(rùn)目標(biāo)，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，造成嚴(yán)重后果。

(三)企業(yè)管理內(nèi)部控制制度不完善

目前，盡管有不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立內(nèi)控制度，但總體而言，企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)不強(qiáng)，制度也不夠完善。 內(nèi)部控制體系不完善主要表現(xiàn)為:沒有建立完善的內(nèi)部控制體系，缺乏資本管理和監(jiān)督機(jī)制，缺乏嚴(yán)格的會(huì)計(jì)核算方法等。 這些問題和財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)展直接相關(guān)，若處理不好，工作將無法正常運(yùn)行。 目前房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)內(nèi)部控制招錄的綜合型人才數(shù)量沒有達(dá)到行業(yè)要求且招錄的人員中有不少人風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不足、專業(yè)勝任能力不夠，錄用不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r也為營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。 此外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施沒有給予足夠的重視，問責(zé)機(jī)制和懲罰機(jī)制的不健全也影響了內(nèi)部控制的預(yù)期效果。 而只有完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)其對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性，提高其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，企業(yè)才能順利度過眼前危機(jī)。

(四)成本控制體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拔得頭籌必須將成本控制視為核心、重點(diǎn)，而在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)企業(yè)卻只關(guān)注工程進(jìn)度，強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，往往沒有考慮各環(huán)節(jié)的成本管理，例如，企業(yè)開發(fā)成本設(shè)計(jì)不完善，成本控制不夠全面，在成本控制過程中沒有全面考慮各種目標(biāo)，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且大多數(shù)企業(yè)只在建設(shè)和項(xiàng)目融資控制方面展開成本與管理工作，不重視項(xiàng)目開發(fā)前的前期可行性論證和合理性設(shè)計(jì)，導(dǎo)致企業(yè)成本控制不佳。 此外，成本管理人員素質(zhì)不高也被認(rèn)為是成本控制體系不完善的一個(gè)重要表現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，針對(duì)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)施有效的管理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

四、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴(kuò)展多元籌資渠道

資產(chǎn)負(fù)債率，又叫做債務(wù)負(fù)債率，它可用來衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。 在房地產(chǎn)處于利潤(rùn)率持續(xù)增長(zhǎng)或保持穩(wěn)定的時(shí)候，可以利用融資達(dá)到給企業(yè)帶來更多利潤(rùn)的目標(biāo)，這個(gè)時(shí)候所背負(fù)的債務(wù)是有利于企業(yè)發(fā)展的。 因?yàn)樵黾迂?fù)債的比例可以達(dá)到提高財(cái)務(wù)杠桿率的目的，并且使財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮積極的作用。 然而在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力在不斷下降，若不惜通過舉債擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高，最終會(huì)影響企業(yè)的健康發(fā)展。 降低資產(chǎn)負(fù)債率的一般措施有:①減少負(fù)債，加強(qiáng)股權(quán)融資。 通過吸納個(gè)人和企業(yè)的直接投資來籌措資金，提升企業(yè)的資信度，通過發(fā)行普通股和優(yōu)先股，減少企業(yè)資金融資困難，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。 ②提高資金周轉(zhuǎn)率，拓展融資渠道。 合理地利用資金，節(jié)約開發(fā)過程中相關(guān)的人力、物力成本，節(jié)約能源，降低消費(fèi)，提高從業(yè)人員的日常工作效率。 企業(yè)管理者應(yīng)始終關(guān)注市場(chǎng)，及時(shí)了解市場(chǎng)盈利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目。 在日常經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)要想滿足各種資本需求，除了通過向銀行借款外，還應(yīng)積極依靠金融市場(chǎng)投資來獲取資金。 通過提供多元化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)資本體系，分散企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低杠桿率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資的目標(biāo)，使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

(二)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制，加強(qiáng)行業(yè)預(yù)算管理

房地產(chǎn)的管理層在項(xiàng)目預(yù)算方面沒有明確的目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)，對(duì)全面安排項(xiàng)目預(yù)算的理解和認(rèn)識(shí)也不全面。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及其建設(shè)的全過程中，還存在著許多不確定風(fēng)險(xiǎn)因素，如內(nèi)部企業(yè)責(zé)任不明確、權(quán)力不明晰、預(yù)算關(guān)系混亂等，都可能影響項(xiàng)目的最終執(zhí)行結(jié)果。 因此，企業(yè)管理層有必要通過項(xiàng)目預(yù)算管理對(duì)潛在的不確定因素進(jìn)行量化和估計(jì)，加強(qiáng)監(jiān)督管控，由此來提高企業(yè)抵御一定風(fēng)險(xiǎn)的能力。 房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算中各部門應(yīng)以項(xiàng)目投資的管理預(yù)算和資金管理預(yù)算為基礎(chǔ)，合理分配各項(xiàng)資金的流入流出，全面安排其在籌資投資、利潤(rùn)分配方面的運(yùn)用。在預(yù)算管理環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)密切關(guān)注項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)用、開發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)收入等，全面做好預(yù)算管理，認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制，減少?zèng)Q策失誤，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。 在資本預(yù)算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可以根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)和總體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，盡可能準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)收入和支出，全面規(guī)劃資金的使用，合理分配資金需求和使用，建立一套系統(tǒng)科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。 此外，企業(yè)內(nèi)部要進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作，運(yùn)用月度分析、季度評(píng)估、年度綜合評(píng)估等方法，解決企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中的各種經(jīng)濟(jì)問題，最大限度地發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督和預(yù)警的作用。

(三)健全內(nèi)部控制制度，提高全員內(nèi)控意識(shí)

房地產(chǎn)應(yīng)該著眼于自身的發(fā)展情況，做到具體問題具體分析，規(guī)范完善各類管理制度。 內(nèi)部控制制度的內(nèi)容在各個(gè)經(jīng)營(yíng)階段也有較大的差異。 要想使控制效果達(dá)到最佳，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)通過自上而下的方式推動(dòng)企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)應(yīng)該充分保證內(nèi)控主導(dǎo)部門的絕對(duì)獨(dú)立性，確保部門在合理行使管理和監(jiān)督權(quán)時(shí)的獨(dú)立性不受任何個(gè)人或者外界因素的影響和限制，由此有效杜絕或大大減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。 當(dāng)然，企業(yè)內(nèi)部必須配備專業(yè)能力強(qiáng)、熟悉各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的審計(jì)師，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效防范風(fēng)險(xiǎn)。 此外，內(nèi)控人員在制定制度時(shí)應(yīng)以全面風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的整體認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到其重要性，推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防范和管理體制日益完善健全。 提高全員內(nèi)控意識(shí)要求企業(yè)管理層必須在企業(yè)內(nèi)部大力宣傳實(shí)施內(nèi)部控制的必要性，增強(qiáng)員工的責(zé)任感，使其樹立職業(yè)道德，在內(nèi)控過程中如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤應(yīng)及時(shí)總結(jié)和加以糾正，遇到問題應(yīng)及時(shí)找出原因定期組織內(nèi)部控制專項(xiàng)培訓(xùn)。 企業(yè)管理者可以通過建立內(nèi)部評(píng)價(jià)和激勵(lì)機(jī)制，建立強(qiáng)大的內(nèi)部控制執(zhí)行績(jī)效和績(jī)效，調(diào)動(dòng)其充分參與內(nèi)部控制的積極性。

(四)加強(qiáng)成本控制意識(shí)，健全成本控制體系

合理有效地降低成本是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上獲取更多利潤(rùn)的有效途徑之一。 成本控制是企業(yè)一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，其成敗直接決定企業(yè)能否如愿取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 要想加強(qiáng)成本控制工作首先應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的最新技術(shù)對(duì)員工進(jìn)行成本意識(shí)教育，貫徹成本是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力這一理念；其次應(yīng)該建立好激勵(lì)機(jī)制，讓員工從心底認(rèn)識(shí)到此項(xiàng)活動(dòng)的重要性。 與此同時(shí)，管理者應(yīng)將成本控制視作一項(xiàng)系統(tǒng)工程，著重強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)工作的整體布局，綜合分析研究成本管理的對(duì)象、內(nèi)容以及方法。 管理層應(yīng)當(dāng)擬定和完善好本企業(yè)的成本責(zé)任制度和監(jiān)督考核機(jī)制，對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤與控制，在分配傳達(dá)承包任務(wù)時(shí)將成本控制目標(biāo)也記錄在其中。 總之，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，在項(xiàng)目的最初要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的成本控制，預(yù)設(shè)幾種不同的應(yīng)急方案，做好萬全之策，保證項(xiàng)目順利完成。

五、 結(jié)語

綜上所述，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚和中國(guó)金融體系的不完善，共同造成了中國(guó)房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)比較單一，且開發(fā)商的自有資金比例也相對(duì)較低，而且主要依賴于銀行存款的問題。 大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率和借款成本都是比較高的，這就要求企業(yè)必須提高償債能力。 由于房地產(chǎn)存在特殊性，企業(yè)管理者需要為企業(yè)合理安排資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少負(fù)債所占比例，減少債務(wù)融資，形成正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，客觀全面地了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的緣由，并采取相應(yīng)的防范對(duì)策。