物業(yè)服務(wù)合同立法若干問(wèn)題探討

王利明

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)推行公有住房改革，逐步實(shí)現(xiàn)了住宅的商品化，而且商品化的房屋大多采用建筑物區(qū)分所有的形式。與此同時(shí)，城市化進(jìn)程的加快使得土地資源日益稀缺，人們的居住方式開(kāi)始從獨(dú)門獨(dú)戶向建筑物區(qū)分所有發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同因而成為最為重要的物業(yè)管理方式?！段餀?quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出了規(guī)定，我國(guó)民法典合同編應(yīng)當(dāng)回應(yīng)我國(guó)現(xiàn)實(shí)需要，積極總結(jié)既有的立法、司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將物業(yè)服務(wù)合同作為獨(dú)立的有名合同加以規(guī)定。

一、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)納入民法典合同編

自《合同法》頒行以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活發(fā)生了重大變化，《合同法》分則所規(guī)定的15種有名合同類型難以有效調(diào)整市場(chǎng)交易中典型的交易行為，因此，學(xué)界普遍認(rèn)為，民法典合同編應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行《合同法》規(guī)定的基礎(chǔ)上，增加新的有名合同的類型。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同是否應(yīng)當(dāng)作為有名合同納入合同編，學(xué)界存在不同主張。筆者認(rèn)為，我國(guó)民法典合同編應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為獨(dú)立的有名合同，主要理由在于：

第一，這是與物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相配套的立法措施。應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)《合同法》并沒(méi)有對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定，因?yàn)樵凇逗贤ā分贫〞r(shí)，住宅商品化改革剛剛開(kāi)始，物業(yè)服務(wù)糾紛并不常見(jiàn)，客觀上沒(méi)有必要將其規(guī)定為獨(dú)立的有名合同。物業(yè)服務(wù)合同是隨著我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)踐的發(fā)展和物業(yè)管理的需要而出現(xiàn)的，尤其是在《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作出規(guī)定后，業(yè)主對(duì)整體物業(yè)享有管理權(quán)，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有、專業(yè)等制度都涉及物業(yè)服務(wù)合同。在區(qū)分所有建筑中，業(yè)主人數(shù)眾多，公共事務(wù)繁雜，絕大多數(shù)區(qū)分所有的建筑都是由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的，從實(shí)踐來(lái)看，通過(guò)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)成為最為重要的物業(yè)管理方式，而業(yè)主借助物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)需要依靠合同制度，這就需要法律對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。因此，物權(quán)法對(duì)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)制度作出規(guī)定，客觀上也需要有物業(yè)服務(wù)合同予以配套。

第二，這是保護(hù)老百姓切身利益的需要。對(duì)城市居民而言，房屋可以說(shuō)是最為重要的財(cái)產(chǎn)，因此，可以說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系到千家萬(wàn)戶的老百姓的切身利益，是最基本的民生問(wèn)題。在我國(guó)，隨著城市化進(jìn)程的加快，與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的糾紛也日益增加，這就有必要在法律上對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定，以更好地處理相關(guān)糾紛。也正是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同關(guān)系到千家萬(wàn)戶的權(quán)利，因此，物業(yè)服務(wù)合同制度應(yīng)該堅(jiān)持保護(hù)業(yè)主權(quán)利的原則，《物權(quán)法》之所以把“物業(yè)管理”改為“物業(yè)服務(wù)”，就是要突出對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。[注]參見(jiàn)蔡耀忠主編:《物權(quán)法報(bào)告》，中信出版社2005年版，第98頁(yè)。我國(guó)民法典合同編在規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，也應(yīng)該把業(yè)主權(quán)利的保護(hù)放在首位，在設(shè)計(jì)相關(guān)的法律規(guī)則時(shí)，不能給業(yè)主規(guī)定不合理的義務(wù)，對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)。例如，前期物業(yè)服務(wù)合同中可能有不利于保護(hù)后來(lái)業(yè)主權(quán)益的條款，如何有效保護(hù)相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，也是合同編應(yīng)當(dāng)解決的重要問(wèn)題。

第三，物業(yè)服務(wù)合同具有很強(qiáng)的專業(yè)性和特殊性，需要作為獨(dú)立的有名合同加以規(guī)定。一方面，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容具有復(fù)合性的特點(diǎn)，其既包括財(cái)產(chǎn)的管理、環(huán)境的管理，也包括秩序的維護(hù)等；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容有的來(lái)自法律規(guī)定，有的來(lái)自約定，究竟應(yīng)當(dāng)在該合同中規(guī)定哪些法定的內(nèi)容，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定哪些法定的義務(wù)，需要在法律上予以明確，這也有利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，預(yù)防糾紛的發(fā)生。另一方面，從我國(guó)現(xiàn)行立法來(lái)看，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然也對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)則作出了規(guī)定，但該條例的效力層次相對(duì)較低，應(yīng)當(dāng)在民法典合同編中對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定，這也可以為特別法完善物業(yè)服務(wù)合同規(guī)則提供民事基本法的依據(jù)。

應(yīng)當(dāng)看到，依據(jù)《物權(quán)法》第81條的規(guī)定，業(yè)主“可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”建筑物及其附屬設(shè)施等物業(yè)，可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于委托合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，全體業(yè)主類似于委托合同中的委托人，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)類似于委托合同中的受托人，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同都是雙務(wù)合同，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也受業(yè)主的委托提供一定的服務(wù)，[注]法律出版社法規(guī)中心編：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法文書(shū)范本(注解版)》，法律出版社2011年版，第105頁(yè)。二者都屬于提供勞務(wù)型的合同。在法律沒(méi)有特別規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)可以參照適用委托合同的規(guī)定。問(wèn)題在于，能否因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同屬于委托合同的范疇，對(duì)其直接適用委托合同即可，而無(wú)須在法律上規(guī)定獨(dú)立物業(yè)服務(wù)合同類型？有學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同具有一定的委托合同的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。[注]參見(jiàn)譚玲、胡丹纓:“物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題再探析”，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第6期。但筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同雖然性質(zhì)上屬于委托合同，但在屬于一種特殊的委托合同，不能將其與一般的委托合同相混淆。具體而言：一是二者合同目的不同。雖然二者都是提供勞務(wù)的合同，但在一般的委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)隨時(shí)聽(tīng)取委托人的指示，并且從事委托活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守委托人的指示[注]參見(jiàn)高圣平、王連國(guó):“委托合同與受托行為”，《法學(xué)》1999年第4期。，受托人是按照委托人的授權(quán)和指示處理委托事務(wù)，而且委托事務(wù)的范圍十分廣泛。而對(duì)物業(yè)服務(wù)合同而言，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容具有較強(qiáng)的專業(yè)性，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的自主性較強(qiáng)，無(wú)須在處理每項(xiàng)事務(wù)時(shí)都要按照業(yè)主的指示，只要其提供的物業(yè)服務(wù)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和要求即可。二是受托人行為時(shí)的名義不同。對(duì)一般的委托合同而言，受托人既可以以自己的名義從事委托活動(dòng)，也可以委托人的名義從事委托活動(dòng)。例如，受托人接受委托人的委托，為其購(gòu)買一定的貨物，受托人既可以以自己的名義購(gòu)買，然后通過(guò)法律行為將該行為的后果移轉(zhuǎn)給委托人，也可以以委托人的名義購(gòu)買，相關(guān)行為的效果直接歸屬于委托人。而在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義提供物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，對(duì)一般的委托合同而言，受托人從事委托活動(dòng)通常是與第三人發(fā)生民事關(guān)系，而在物業(yè)服務(wù)合同中，雖然也涉及第三人[注]參見(jiàn)趙惠:“析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其解除”，《法律適用》2010年第11期。，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的行為主要涉及全體業(yè)主，如對(duì)小區(qū)設(shè)施的管理、對(duì)車庫(kù)的管理等。三是受托人處理事務(wù)的性質(zhì)不同。對(duì)一般的委托合同而言，受托人所處理的是委托人委托的事務(wù)，該事務(wù)通常與委托人具有一定的利害關(guān)系。而物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的并不是處理特定的事務(wù)，而是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一種社會(huì)化、專業(yè)化、技術(shù)化的有償性質(zhì)的服務(wù)[注]參見(jiàn)奚曉明主編:《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第251頁(yè)。，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處理的事務(wù)范圍更為專業(yè)。四是是否具有有償性不同。一般的委托合同既可以是有償合同，也可以是無(wú)償合同，受托人是否獲得報(bào)酬，完全由當(dāng)事人自由約定。而對(duì)物業(yè)服務(wù)合同而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是營(yíng)利性主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上屬于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的范疇，這也決定了物業(yè)服務(wù)合同是一種有償合同。

可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同雖然本質(zhì)上屬于委托合同的范疇，但其在內(nèi)容、效力等方面具有很強(qiáng)的特殊性，無(wú)法完全直接適用委托合同的規(guī)則，而具有自身的特殊規(guī)則，因此，有必要將其規(guī)定為獨(dú)立的有名合同，對(duì)其特殊規(guī)則集中作出規(guī)定。

二、明確界定物業(yè)服務(wù)合同的主體

物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但另一方當(dāng)事人究竟是業(yè)主委員會(huì)還是全體業(yè)主，存在一定爭(zhēng)議?！段餀?quán)法》第82條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！痹摋l在規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的主體時(shí)使用了“業(yè)主”這一表述，但此處所說(shuō)的“業(yè)主”究竟是指全體業(yè)主還是單個(gè)業(yè)主？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將其解釋為全體業(yè)主，我國(guó)司法實(shí)踐也采納了這一觀點(diǎn)。例如，在“瀘州市某某物業(yè)管理有限公司訴邢某等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為：“業(yè)主委員會(huì)的簽約行為系代表全體小區(qū)業(yè)主的行為，故該物業(yè)服務(wù)合同約束該小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人。業(yè)主邢某關(guān)于其與某某公司不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納?！盵注]重慶市江北區(qū)人民法院民事判決書(shū)，(2012)江法民初字第01534號(hào)。之所以將物業(yè)服務(wù)合同的主體界定為全體業(yè)主，主要理由在于：

第一，這與《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是一致的。依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約的制定和修改、業(yè)主委員會(huì)的選舉或者業(yè)主委員會(huì)成員的更換、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的選聘和解聘，以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等內(nèi)容，應(yīng)由業(yè)主共同決定。所謂“由業(yè)主共同決定”，其實(shí)就是通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這也是業(yè)主大會(huì)依法享有的職權(quán)。[注]全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第128～129頁(yè)。

第二，這與物業(yè)服務(wù)的特征是相符合的。物業(yè)服務(wù)包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，這些服務(wù)內(nèi)容通常涉及全體業(yè)主的共有部分以及共同利益，[注]參見(jiàn)前注〔1〕，蔡耀忠書(shū)，第104頁(yè)。且并不是單個(gè)業(yè)主能夠代表全體業(yè)主簽訂的，合同的履行往往也超出了單個(gè)業(yè)主的履行能力。因此，應(yīng)當(dāng)將全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。

第三，有利于使合同對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第1條規(guī)定：“業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！睆脑撘?guī)定來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有拘束力，因此，合同一方當(dāng)事人是全體業(yè)主。[注]參見(jiàn)梅夏英、高圣平:《物權(quán)法教程》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2010年版，第122頁(yè)。由于業(yè)主應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同的約束，這就意味著，業(yè)主已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人。[注]參見(jiàn)前注〔6〕，奚曉明書(shū)，第257頁(yè)。

將物業(yè)服務(wù)合同的一方主體界定為全體業(yè)主而非單個(gè)業(yè)主，其意義主要在于：一方面，有利于強(qiáng)調(diào)合同對(duì)全體業(yè)主的拘束力。換言之，物業(yè)服務(wù)合同訂立之后，不論單個(gè)業(yè)主是否參與了物業(yè)服務(wù)合同訂立過(guò)程，或者是否參與對(duì)合同重要條款的表決，其都應(yīng)當(dāng)受到合同的拘束。另一方面，單個(gè)業(yè)主不得單方面變更或者解除合同，而只能通過(guò)特定的程序，由業(yè)主大會(huì)作出相應(yīng)的變更、解除合同的決定。還應(yīng)當(dāng)看到，將全體業(yè)主作為合同當(dāng)事人，就意味著任何單個(gè)業(yè)主不得拒絕物業(yè)服務(wù)，也不得據(jù)此拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”依據(jù)該條規(guī)定，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。例如，低層的業(yè)主認(rèn)為其無(wú)須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納電梯使用以及維護(hù)費(fèi)用的情況。對(duì)物業(yè)服務(wù)合同而言，在業(yè)主違約的情形下，違約責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，而非由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。反之，若物業(yè)服務(wù)公司違約，業(yè)主只能以業(yè)主大會(huì)的名義向其主張權(quán)利。[注]參見(jiàn)張春普、張居卿:“論業(yè)主管理團(tuán)體在物業(yè)合同中的主體地位”，《學(xué)術(shù)界》2009年第1期。我國(guó)司法實(shí)踐也采納了此種立場(chǎng)。例如，在“南平市平安居置業(yè)管理有限公司訴高某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，平安居置業(yè)公司與延平區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第1條的規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力，被告作為業(yè)主理應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。[注]福建省南平市延平區(qū)人民法院民事判決書(shū)，(2014)延民初字第159號(hào)。

三、妥當(dāng)協(xié)調(diào)建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)合同兩個(gè)制度之間的關(guān)系

如前所述，物業(yè)服務(wù)合同與建筑物區(qū)分所有權(quán)制度之間的關(guān)系非常密切，二者在規(guī)范內(nèi)容上也可能存在一定的交叉，為有效協(xié)調(diào)二者之間的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確區(qū)分哪些涉及物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范應(yīng)當(dāng)規(guī)定在合同編中，哪些規(guī)范應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物權(quán)編中。筆者認(rèn)為，在進(jìn)行規(guī)范配置時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，盡量維持現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)則體系的完整性。但確實(shí)也應(yīng)當(dāng)看到，《物權(quán)法》頒行時(shí)，我國(guó)當(dāng)時(shí)并沒(méi)有對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出專門規(guī)定，因此，《物權(quán)法》中包含了一些本應(yīng)由合同法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)則，這就需要對(duì)相關(guān)規(guī)范的性質(zhì)進(jìn)行必要的區(qū)分，具體而言：

第一，涉及業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)本身的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)置于物權(quán)編。對(duì)于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主表決的重大事項(xiàng)，盡管其可能涉及物業(yè)服務(wù)，但因?yàn)槠鋵儆跇I(yè)主權(quán)利行使規(guī)則，不宜規(guī)定在合同編中，而應(yīng)將其規(guī)定在物權(quán)編中。例如，依據(jù)《物權(quán)法》第81條的規(guī)定，業(yè)主享有對(duì)其建筑物及其附屬設(shè)施的自行管理權(quán)，有權(quán)自主聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人，有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。依據(jù)這一規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇、續(xù)聘、延聘等重大事項(xiàng)屬于業(yè)主管理權(quán)的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物權(quán)編中。這些內(nèi)容雖然涉及合同的訂立問(wèn)題，但其本質(zhì)上仍然是業(yè)主管理權(quán)的范疇，因此，仍然應(yīng)當(dāng)將其規(guī)定在物權(quán)編中，也只有在物權(quán)編中規(guī)定此類規(guī)則，才能在合同編中相應(yīng)地作出配套規(guī)定。

第二，涉及專項(xiàng)維修資金的管理與使用的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物權(quán)編中。所謂維修資金，是指由業(yè)主繳納的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修所需的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。依據(jù)《物權(quán)法》第79條的規(guī)定，“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有”。維修資金在性質(zhì)上不同于管理資金，所謂管理資金，是由業(yè)主出資組成的由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)管理的資金[注]參見(jiàn)鄭云瑞:《民法物權(quán)論》，北京大學(xué)出版社2006年版，第159頁(yè)。，它可以由業(yè)主出資的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成，也可以由共有財(cái)產(chǎn)的收益所構(gòu)成。[注]1998年建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第4條規(guī)定:“凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。”維修資金只是由業(yè)主出資形成的，屬于業(yè)主共有，且只能用于特定的目的，不能用于支付各種管理費(fèi)用。實(shí)踐中，專項(xiàng)維修資金一般登記在以業(yè)主名義開(kāi)設(shè)的專用賬戶下，通常由政府監(jiān)督其使用，專項(xiàng)維修資金的使用一般由業(yè)主按照《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行表決，由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)使用。因此，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可就專項(xiàng)資金申請(qǐng)使用的具體事項(xiàng)作出約定，如約定在辦理專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的協(xié)助。

第三，物業(yè)管理用房的歸屬和使用規(guī)則應(yīng)當(dāng)由物權(quán)法予以規(guī)定。物業(yè)管理用房是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。依據(jù)《物權(quán)法》第73條規(guī)定，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)規(guī)定由全體業(yè)主共有。物業(yè)管理用房是向小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)所必需的。沒(méi)有物業(yè)管理用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等就無(wú)法為業(yè)主提供必要的物業(yè)服務(wù)。因此，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐以后，全體業(yè)主就應(yīng)當(dāng)允許其使用該物業(yè)管理用房。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”依據(jù)該條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房用于物業(yè)管理，而不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途，但經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意的除外。例如，在“上海海宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與上海市徐匯區(qū)光華苑北區(qū)業(yè)主委員會(huì)房屋使用權(quán)糾紛案”中，法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主”的規(guī)定，“上海市徐匯區(qū)光華苑北區(qū)業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)委托要求海宏公司移交物業(yè)管理用房并確認(rèn)上述房屋歸全體業(yè)主所有的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。海宏公司認(rèn)為系爭(zhēng)房屋未作為公攤面積計(jì)入業(yè)主購(gòu)房面積的意見(jiàn)，并不能作為該房屋權(quán)利歸屬的抗辯，法院不予采信”。[注]上海市高級(jí)人民法院民事判決書(shū)，(2009)滬高民一(民)再提字第12號(hào)。當(dāng)然，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)管理用房的權(quán)利，如使用期間、使用方式等，可以由當(dāng)事人在合同中約定。

第四，有關(guān)管理規(guī)約的訂立、內(nèi)容、效力等，原則上也應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物權(quán)編中。所謂業(yè)主管理規(guī)約，又稱為規(guī)約、業(yè)主公約、住戶規(guī)約，是由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)就物業(yè)的管理、適用、維護(hù)與所有關(guān)系等各方面事項(xiàng)所制訂的規(guī)則[注]參見(jiàn)萬(wàn)鄂湘主編:《物權(quán)法理論與適用》，人民法院出版社2005年版，第410頁(yè)。，也即業(yè)主間達(dá)成的有關(guān)如何管理、使用和維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)以及規(guī)范其相互之間關(guān)系的協(xié)議。我國(guó)《物權(quán)法》第77條已經(jīng)對(duì)此作出了規(guī)定。管理規(guī)約涉及小區(qū)中公共物業(yè)設(shè)施的使用、管理以及共同生活秩序的維護(hù)等內(nèi)容，具體包括物業(yè)小區(qū)的基本情況、業(yè)主間的法律關(guān)系、業(yè)主間共同事務(wù)以及業(yè)主間利害關(guān)系調(diào)整的事項(xiàng)等[注]參見(jiàn)前注〔6〕，奚曉明書(shū)，第289頁(yè)。，主要是對(duì)業(yè)主行為的自我約束和管理。管理規(guī)約也可以說(shuō)是業(yè)主行為的基本準(zhǔn)則，其中涉及公共事務(wù)、業(yè)主的行為規(guī)范等內(nèi)容，顯然不能包括在物業(yè)服務(wù)合同之中。[注]參見(jiàn)肖海軍:《物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利》，中國(guó)民主法制出版社2006年版，第76頁(yè)。而物業(yè)服務(wù)合同則是明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方權(quán)利義務(wù)的約定，其內(nèi)容具有復(fù)合性，既包括對(duì)小區(qū)設(shè)施的管理，還包括對(duì)小區(qū)安全秩序的維護(hù)等。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止業(yè)主亂搭亂建、禁止業(yè)主攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入社區(qū)或者飼養(yǎng)危險(xiǎn)動(dòng)物，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法繳納物業(yè)費(fèi)和其他費(fèi)用等。

但是有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款、當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照當(dāng)事人約定和法律規(guī)定官吏物業(yè)的義務(wù)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同之中。這些內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)規(guī)定在合同編中，而不宜規(guī)定在物權(quán)編中。

四、有效規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

根據(jù)合同主體的不同，可以將物業(yè)服務(wù)合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同。[注]參見(jiàn)高富平、黃武雙:《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，中國(guó)法制出版社2002年版，第175頁(yè)。所謂前期物業(yè)服務(wù)合同，是指在前期的物業(yè)管理階段，即在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的，雙方約定由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理的書(shū)面協(xié)議。[注]參見(jiàn)關(guān)淑芳:“物業(yè)管理合同的性質(zhì)及其法律適用”，《當(dāng)代法學(xué)》2007年第4期。實(shí)踐中，從建設(shè)單位開(kāi)始銷售商品房到召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)之間，往往存在一定的時(shí)間差，在這段時(shí)間內(nèi)，由于相應(yīng)的房產(chǎn)出售率未達(dá)到法定條件或因其他原因，客觀上無(wú)法召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)并進(jìn)而成立業(yè)主委員會(huì)，這就有必要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。法律允許建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主的共同物業(yè)利益作出安排十分必要。但從實(shí)踐來(lái)看，由于業(yè)主并沒(méi)有參與前期物業(yè)服務(wù)合同的訂約，前期服務(wù)合同中的一些條款可能不利于保護(hù)業(yè)主權(quán)利，并因此引發(fā)了許多糾紛。[注]參見(jiàn)朱景文主編:《中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)法律發(fā)展報(bào)告2011》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第428頁(yè)。這就有必要有效規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同，防止建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)將相關(guān)的不合理?xiàng)l款強(qiáng)加給業(yè)主。筆者認(rèn)為，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)規(guī)范如下問(wèn)題：

第一，前期物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主權(quán)利保護(hù)。如前所述，前期物業(yè)服務(wù)合同主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，業(yè)主并沒(méi)有參加前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立，先入住的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司并沒(méi)有選擇權(quán)，所以其合法權(quán)益可能受到建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的侵害。例如，一些前期物業(yè)服務(wù)合同可能存在當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的約定，如免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、加重業(yè)主的責(zé)任、排除業(yè)主的主要權(quán)利等。[注]參見(jiàn)孫佳穎:“芻議前期物業(yè)服務(wù)合同忽略業(yè)主權(quán)利的非合理性”，《現(xiàn)代財(cái)經(jīng)》2011年第4期。對(duì)于建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的損害業(yè)主利益的條款，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主請(qǐng)求確定前期物業(yè)服務(wù)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效。例如，雙方在前期物業(yè)管理合同中約定不合理的高價(jià)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第2條的規(guī)定，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效。[注]參見(jiàn)前注〔20〕，高富平、黃武雙書(shū)，第212～213頁(yè)。

第二，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的條款作必要的限制。由于前期物業(yè)服務(wù)合同訂立后，對(duì)于已經(jīng)受領(lǐng)房屋交付的業(yè)主而言，無(wú)論其是否搬入，其既然已經(jīng)成為業(yè)主，成為業(yè)主團(tuán)體的成員之一，自然應(yīng)當(dāng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。這實(shí)際上屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，即業(yè)主概括承受建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)。但由于業(yè)主沒(méi)有參與到前期物業(yè)服務(wù)合同的訂約過(guò)程，如果均由業(yè)主概括承受相關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并不利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。因此，對(duì)于涉及業(yè)主重大利益的事項(xiàng)，依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主決定，建設(shè)單位不得在前期物業(yè)服務(wù)合同中擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定相關(guān)內(nèi)容。

第三，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘。需要指出的是，雖然業(yè)主在購(gòu)買房屋后需要概括承受建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但這并不意味著業(yè)主無(wú)權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因?yàn)閺摹段餀?quán)法》第76條規(guī)定來(lái)看，業(yè)主有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，由于前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，業(yè)主無(wú)法參與合同的談判、簽約等過(guò)程，但卻需要承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同的拘束，承受前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，這就可能損害業(yè)主的利益。同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同在內(nèi)容上也可能存在瑕疵，正是因?yàn)檫@一原因，應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主依法對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘權(quán)。當(dāng)然，業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也必須通過(guò)依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、依據(jù)法定的程序表決通過(guò)，而不能由某個(gè)或者某些業(yè)主單方面決定更換。

第四，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的，相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也由建設(shè)單位承擔(dān)。但在房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主是否需要按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！睆脑摋l規(guī)定來(lái)看，在業(yè)主受領(lǐng)房屋之前，仍應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但在業(yè)主受領(lǐng)房屋后，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主抑或建設(shè)單位負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，該條并沒(méi)有作出規(guī)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，仍應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，因此，仍應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。[注]參見(jiàn)宋宗宇、黃錫生:《房地產(chǎn)法學(xué)》，重慶大學(xué)出版社2003年版，第225頁(yè)。筆者認(rèn)為，按照權(quán)利義務(wù)相一致的原則，在業(yè)主受領(lǐng)房屋后，其已經(jīng)實(shí)際享有相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其支付相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。當(dāng)然，如果物業(yè)服務(wù)費(fèi)用過(guò)高，則可以由業(yè)主大會(huì)表決確定物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并同物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商變更物業(yè)服務(wù)費(fèi)用條款。

五、明確界定業(yè)主任意解除權(quán)的行使范圍

物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中，如果出現(xiàn)不可抗力或者其他導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，則當(dāng)事人有權(quán)依法解除合同。例如，在業(yè)主嚴(yán)重拖欠物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法解除合同。同時(shí)，當(dāng)事人也可以通過(guò)協(xié)議方式解除合同，或者約定合同解除的條件。例如，當(dāng)事人可以約定，如果大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意時(shí)，業(yè)主有權(quán)解除合同。

但問(wèn)題在于，業(yè)主是否享有任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利？所謂任意解除，是指當(dāng)事人可以在合同所約定的期限屆滿之前，根據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，無(wú)須特別理由，可以根據(jù)自己?jiǎn)畏降囊庵窘獬贤?。關(guān)于業(yè)主是否有權(quán)任意解除物業(yè)服務(wù)合同，存在不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同以當(dāng)事人的相互信任為基礎(chǔ)，具有一定的人身信任性質(zhì)，雙方一旦產(chǎn)生信任危機(jī)，則物業(yè)管理與服務(wù)將難以依約履行，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)服務(wù)行為具有連續(xù)性，尤其是考慮到我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛進(jìn)入市場(chǎng)化的現(xiàn)狀，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)享有任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。筆者認(rèn)為，關(guān)于業(yè)主是否享有任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)區(qū)分前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同，分別予以確定。

對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同而言，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有任意解除權(quán)。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同而言，由于業(yè)主并沒(méi)有參與該合同的訂立，如果該合同的內(nèi)容對(duì)業(yè)主不利，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有解除合同的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)行立法也采取了此種立場(chǎng)。《物權(quán)法》第81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！币罁?jù)該條規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，業(yè)主有權(quán)予以更換。[注]《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉釋義》，中國(guó)言實(shí)出版社2007年版，第115～116頁(yè)。此處“業(yè)主有權(quán)依法更換”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)際上是賦予了業(yè)主任意解除前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條也規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！币罁?jù)這一規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中，如果業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)服務(wù)合同即終止，這就意味著，業(yè)主有權(quán)通過(guò)訂立新的物業(yè)服務(wù)合同的方式解除前期物業(yè)服務(wù)合同，這實(shí)際上是肯定了業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。當(dāng)然，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的任意解除合同，享有解除權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主，而非單個(gè)的業(yè)主。

對(duì)普通物業(yè)服務(wù)合同而言，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)享有任意解除合同的權(quán)利，主要理由在于：第一，普通物業(yè)服務(wù)合同是全體業(yè)主根據(jù)自己的意愿而簽訂的，按照合同嚴(yán)守原則，不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方，還是業(yè)主一方，都應(yīng)當(dāng)受到合同的拘束，業(yè)主一方無(wú)權(quán)任意解除合同。第二，對(duì)普通物業(yè)服務(wù)合同而言，法定解除權(quán)已經(jīng)足以保護(hù)其正當(dāng)利益，不必再另行賦予其任意解除權(quán)。實(shí)踐中，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，致使小區(qū)垃圾成山、污水橫流，公共設(shè)施的運(yùn)行陷入癱瘓，小區(qū)存在嚴(yán)重安全隱患等，這些都表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，在此情況下，業(yè)主可以要求業(yè)主委員會(huì)通過(guò)行使法定解除權(quán)來(lái)保護(hù)其利益。第三，依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”，但該規(guī)定只是表明，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及業(yè)主的重大利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，而沒(méi)有賦予業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。當(dāng)然，如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本違約或其他法定情形時(shí)，全體業(yè)主作為一方當(dāng)事人可以行使法定解除權(quán)。第四，對(duì)普通物業(yè)服務(wù)合同而言，賦予業(yè)主任意解除權(quán)也可能損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)利益。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同成立之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了提供約定的物業(yè)服務(wù)，通常要進(jìn)行大量的準(zhǔn)備工作，會(huì)與其他主體訂立一系列的合同。一旦賦予業(yè)主任意解除權(quán)，可能會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大的損失。《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于一定比例業(yè)主同意后即可解聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定，僅僅是業(yè)主大會(huì)決議效力的程序性規(guī)定，并非意味著賦予了業(yè)主任意解除權(quán)。[注]參見(jiàn)趙惠:“析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其解除”，《法學(xué)論壇》2010年第11期。

在此需要探討的是，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同具有相似性，其本質(zhì)上也是委托合同的一種特殊形態(tài)，我國(guó)《合同法》第410條規(guī)定了委托人的任意解除權(quán)，這是否意味著業(yè)主作為委托人一方，其也有權(quán)任意解除物業(yè)服務(wù)合同？筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同雖然是委托合同的一種，但其與普通的委托合同不同，因?yàn)槲泻贤蠖嗍菬o(wú)償?shù)模词刮腥巳我饨獬贤?，通常也不?huì)給受托人造成損失，而物業(yè)服務(wù)合同具有有償性，允許業(yè)主任意解除合同，將不利于保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同不能完全適用委托合同中關(guān)于任意解除權(quán)的規(guī)定。