基于標(biāo)準(zhǔn)成本法的高層住宅成本控制研究

摘要：本論文選取高層住宅業(yè)態(tài)在住宅市場(chǎng)中所占比重最大、造價(jià)占建筑成本比重最高的作為成本控制研究對(duì)象。本文首先對(duì)安徽地區(qū)高層住宅建筑成本進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，得出安徽地區(qū)高層住宅建筑成本的數(shù)學(xué)期望，并在此基礎(chǔ)上，確定了該地區(qū)高層住宅的市場(chǎng)性標(biāo)準(zhǔn)建筑成本，并建立了標(biāo)準(zhǔn)差異分析模型?；诓町惙治?，提出了運(yùn)用限額指標(biāo)法、層次分析法、價(jià)值工程法，對(duì)實(shí)際工程建設(shè)成本與市場(chǎng)價(jià)之間的差異負(fù)貢獻(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：價(jià)值工程、標(biāo)準(zhǔn)成本法

1.1研究背景

1.1.1人民住房需求每年逐步提升

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對(duì)住宅的需求日益增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，達(dá)到難以控制的程度。此后，在政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)理念的情況下，不斷出臺(tái)新政策，增加對(duì)房地產(chǎn)的稅收，抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。雖然政府有關(guān)部門(mén)采取有效的政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，抑制了城市化進(jìn)程，但房地產(chǎn)業(yè)本身卻是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，仍然是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，有著巨大的發(fā)展空間。本文正是在這樣的背景下，運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)高層住宅成本控制進(jìn)行研究。

1.1.2問(wèn)題提出

對(duì)于當(dāng)今高層建筑，裝修是業(yè)主們難以避免的一筆開(kāi)支。樓市上，很多房屋都是開(kāi)發(fā)商在蓋好房子后，把毛坯房出售，由業(yè)主自己裝修。于是就出現(xiàn)了許多復(fù)雜的問(wèn)題。一是房屋類(lèi)型，再根據(jù)設(shè)計(jì)型號(hào)選購(gòu)材料，裝修時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四、五個(gè)月，期間業(yè)主需要對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，既費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)時(shí)，如果裝修后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，那么麻煩就會(huì)比較大。對(duì)房主而言，追求高品質(zhì)的精裝修房屋，必然增加業(yè)主的建筑成本，因此如何在業(yè)主裝修時(shí)在相應(yīng)的成本中獲取最大的收益，如何降低居住成本成為業(yè)界研究的熱點(diǎn)。[1]因此，本文利用價(jià)值工程分析法，找到了住宅成本與住宅舒適度之間的平衡。

1.1.3研究意義

通過(guò)引入價(jià)值工程理念，分析業(yè)主在建筑中的成本計(jì)量，為住宅提供理論上合理的選擇，在滿足業(yè)主需求情況下節(jié)省消費(fèi)成本。據(jù)研究顯示，在建筑領(lǐng)域中已大量使用價(jià)值工程，可見(jiàn)價(jià)值工程對(duì)工業(yè)領(lǐng)域和建筑領(lǐng)域起到的優(yōu)秀作用。隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，利用價(jià)值工程分析裝修方案對(duì)我們節(jié)約成本、對(duì)推動(dòng)裝飾行業(yè)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于促進(jìn)住宅發(fā)展具有重大理論意義。

1.2我國(guó)國(guó)內(nèi)精裝修住宅的發(fā)展

國(guó)內(nèi)精裝住宅市場(chǎng)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代，國(guó)內(nèi)私人住宅裝修較多，但住宅裝修市場(chǎng)水平參差不齊，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，所以裝修質(zhì)量也很難達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，精裝修住宅開(kāi)始在住宅市場(chǎng)中起到領(lǐng)頭羊地位。針對(duì)這一情況，專(zhuān)家們分別從菜單式裝修、精裝修和送裝修三種裝修模式對(duì)照，認(rèn)為精裝修是當(dāng)前主要的發(fā)展趨勢(shì)。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住宅裝飾設(shè)計(jì)研究主要集中在施工階段的管理，但除此之外還有許多問(wèn)題有待解決，研究也相對(duì)薄弱。當(dāng)前，我國(guó)住宅裝修工程管理采用的是業(yè)主自己管理的模式，由業(yè)主和各承包商分別簽訂合同，進(jìn)行管理時(shí)需要各方的協(xié)調(diào)。有部分開(kāi)發(fā)商缺乏裝修設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，裝修效果和環(huán)保要求難度大，政策和法律等方面相對(duì)不健全。裝修設(shè)計(jì)供應(yīng)材料的能力不足就會(huì)導(dǎo)致建筑市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的崩塌，不規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)損害了消費(fèi)者的個(gè)人利益。

1.3 研究方法

本論文研究采用文獻(xiàn)法、定性研究與定量研究相結(jié)合、實(shí)例分析法。

（1） 文獻(xiàn)法也稱(chēng)歷史文獻(xiàn)法，是指通過(guò)閱讀、分析、整理有關(guān)文獻(xiàn)材料，全面、正確地研究某一問(wèn)題的方法。

（2）定性研究與定量研究結(jié)合法就是用定量定性的方法，全面、客觀地評(píng)價(jià)住宅精裝修工程，并結(jié)合功能分析將精裝修各因素定性轉(zhuǎn)化為定量分析，從而確定成本。

（3）實(shí)例分析法是通過(guò)實(shí)際的裝飾公司對(duì)研究結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，通過(guò)研究結(jié)果應(yīng)用效果，得出價(jià)值最高的精裝修方案。

2.1價(jià)值工程理論

價(jià)值工程是以產(chǎn)品功能分析為核心，力求用最低的周期成本從而提高產(chǎn)品價(jià)值的一種科學(xué)管理方法。后來(lái)價(jià)值工程被應(yīng)用于生產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已成為一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，即價(jià)值分析。目的是為滿足功能要求為基礎(chǔ)的實(shí)現(xiàn)性成本最低，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。所謂商業(yè)中的價(jià)值，就是人們花最少的成本去購(gòu)置最優(yōu)質(zhì)的商品，這就是平常所謂的“價(jià)值”。也就是用來(lái)衡量一件事的效用。

2.2價(jià)值工程在精裝修住宅中的工作流程

市面上裝修形式較多，但無(wú)論是挑選哪種裝修手段，都是以解決精裝修項(xiàng)目中存在的問(wèn)題為目的進(jìn)行。將價(jià)值工程運(yùn)用到精裝修住宅項(xiàng)目中，可以有效提高其住宅價(jià)值，價(jià)值工程在精裝修住宅項(xiàng)目中的工作流程主要有七個(gè)步驟，分別為選擇研究對(duì)象、組建價(jià)值工程研究小組、搜集相關(guān)項(xiàng)目資料、功能分析、功能評(píng)價(jià)、方案設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)以及方案實(shí)施。

2.3價(jià)值工程在精裝修住宅項(xiàng)目中的應(yīng)用

將價(jià)值工程應(yīng)用于精裝修設(shè)計(jì)階段，可以達(dá)到有效限制成本且提高功能的作用。從消費(fèi)者的角度，購(gòu)房者花高價(jià)買(mǎi)房子，更有必要運(yùn)用價(jià)值工程的理論分析、成本分析，使購(gòu)房者在相應(yīng)成本中獲得最大化的價(jià)值。

3.精裝修住宅的功能分析

3.1精裝修住宅的基礎(chǔ)功能

（1）維持生活功能

住宅房最重要的就是滿足人們生活的基本功能，即個(gè)人的洗浴、睡眠、就餐等基本功能。

1飲食就餐

隨著人們生活水平的不斷提高，廚房的空間布局理應(yīng)更加合理、美觀、整潔、舒適等等。廚房應(yīng)具備洗滌、儲(chǔ)存、烹飪?nèi)蠊δ埽琜2]同時(shí)也應(yīng)具有整潔、美觀的功能。所以，在設(shè)計(jì)廚房時(shí)，不僅要考慮到食材的儲(chǔ)藏空間、冰箱、廚房小家電的擺放空間，還要考慮節(jié)水、電、氣的因素，以及水電安裝的合適位置。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)就餐空間時(shí)，應(yīng)考慮用餐人數(shù)、家具布置空間、椅子活動(dòng)空間等因素。

2洗漱淋浴

首先，我們?cè)谔暨x地面、墻面的裝飾材料時(shí)，要注意挑選防滑防滲透的材料。其次我們要依據(jù)浴室的大小來(lái)考慮使用的材料的顏色材質(zhì)，同時(shí)通過(guò)調(diào)整衛(wèi)生間的家具朝向，滿足清洗等需求，有效利用衛(wèi)生間和洗浴空間

（2） 室內(nèi)照明功能

燈飾對(duì)室內(nèi)裝修有很高的要求，通常將照明功能分為基本照明、裝飾照明、功能照明。對(duì)基本照明進(jìn)行合理的布置，在基本照明的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)計(jì)和裝飾，升級(jí)為裝飾照明。有些家電自帶功能燈，通過(guò)選擇相應(yīng)燈具的燈光色彩，滿足室內(nèi)裝修相互協(xié)調(diào)，達(dá)到燈光美觀和諧的效果。

3.2 升級(jí)功能

在滿足了室內(nèi)基本功能的基礎(chǔ)上，如果我們想讓空間環(huán)境達(dá)到最大利用率且環(huán)境保持美觀簡(jiǎn)潔，我們可以挑選更為豐富的升級(jí)功能，以下我們可以列舉室內(nèi)裝飾中的一些升級(jí)功能。

（1）智能化功能

伴隨著智能住宅的到來(lái)，配套的智能裝修的理念也被提了出來(lái)，成為21世紀(jì)家庭裝修的時(shí)尚趨勢(shì)。所謂智能裝修，就是將科技變成裝飾的有機(jī)元素。只有真正給生活帶來(lái)最大程度的舒適度的智能化裝修才是現(xiàn)代裝修發(fā)展的必然趨勢(shì)。

（2）環(huán)保功能

裝修離不開(kāi)裝飾材料，而材料本身的材質(zhì)、效果、質(zhì)量的不同也會(huì)帶來(lái)裝修效果上的差別。但采用某些環(huán)保新材料的價(jià)格壓力則會(huì)得到緩解，同時(shí)也能讓裝修變得更為安全、耐用、美觀等。

4.住宅精裝修項(xiàng)目成本分析

4.1住宅精裝修項(xiàng)目成本構(gòu)成

就精裝修住宅而言，需要的費(fèi)用包括裝修設(shè)計(jì)、施工、竣工、后期維護(hù)等幾個(gè)方面。它們中最大的花費(fèi)是設(shè)計(jì)與施工階段。完工后、后期維護(hù)階段所需費(fèi)用比較少，所以要分析研究設(shè)計(jì)與施工階段的費(fèi)用，主要是精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、精裝修施工工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、精裝修其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、貸款利息構(gòu)成。

4.2住宅精裝修項(xiàng)目成本分析

（1）精裝修住宅成本決策階段分析

精裝修決策階段的成本主要體現(xiàn)在裝修水平和裝修整體調(diào)控上，這一階段直接反映了裝修質(zhì)量和裝修質(zhì)量。

（2）精裝修住宅成本設(shè)計(jì)階段分析

將設(shè)計(jì)階段劃分為初步設(shè)計(jì)階段、細(xì)化設(shè)計(jì)階段。[3]設(shè)計(jì)人員根據(jù)業(yè)主的要求，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出精裝修住宅設(shè)計(jì)圖。該階段的費(fèi)用控制在70%內(nèi);設(shè)計(jì)階段是組成裝修成本的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)階段根據(jù)決策階段總額，對(duì)設(shè)計(jì)造型和材料的選擇進(jìn)行控制，總體意圖選擇施工工藝、材料質(zhì)量等。提前準(zhǔn)備多個(gè)裝修方案，最后選擇最優(yōu)的裝修方案，在這階段大概要用三成的精裝修費(fèi)用，然后做采購(gòu)計(jì)劃。

5.價(jià)值工程下的精裝修成本控制

首先，引用價(jià)值工程理論，將業(yè)主需求與成本控制結(jié)合，對(duì)不同精裝施工方案進(jìn)行比較，確定最佳的施工方案。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法，在確定最優(yōu)施工方案的基礎(chǔ)上，對(duì)各分項(xiàng)的功能進(jìn)行分析，從而有效地降低費(fèi)用，加強(qiáng)精裝修成本控制。二是在精裝修住宅組織實(shí)施價(jià)值工程編制過(guò)程中，進(jìn)一步要確定材料、人力分配的合理性，確定精裝修施工方案的合理性。利用價(jià)值工程定量分析，在正常施工的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)材料和人工資源的合理分配，使投入最小但功能最大。另外，在價(jià)值工程的應(yīng)用中，可以對(duì)比分析不同施工方案的施工效果差異，從而更加合理地確定施工方案，降低精裝修成本。

6.結(jié)論與展望

目前裝修市場(chǎng)良莠不齊，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在選擇裝修方案的過(guò)程中可能會(huì)蒙受一些經(jīng)濟(jì)損失。而當(dāng)下的裝飾公司為了利益更是推出了套餐式裝修，吸引大量消費(fèi)者。可是在這些令人眼花繚亂的套餐中，哪一種價(jià)值指數(shù)最高，哪一種成本控制最好，這對(duì)經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)是一種不常見(jiàn)的數(shù)據(jù)。在此背景下，本文以標(biāo)準(zhǔn)成本法理論為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)具有不同功能的裝修套餐組合成本進(jìn)行價(jià)值分析，并結(jié)合實(shí)例得出研究結(jié)論。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)礦業(yè)大學(xué)碩士論文 葉芬-《基于價(jià)值工程的住宅精裝修項(xiàng)目套餐選擇》-2019

[2]《人民生活 大同市城鎮(zhèn)小康情況》-2007 （是否引證：否）

[3]《房屋建筑學(xué)整理 - 道客巴巴》

作者簡(jiǎn)介：劉洋（2001.12-）男，漢族，安徽蕪湖人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院學(xué)院，2019級(jí)本科生，研究方向：工程造價(jià)，

本文屬安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目《基于標(biāo)準(zhǔn)成本法的高層住宅建筑成本控制研究》（項(xiàng)目編號(hào)202010378312）階段性研究成果，指導(dǎo)老師：張瑋