未來兩年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將繼續(xù)放緩

牛津經(jīng)濟研究院

中國房地產(chǎn)行業(yè)素來有“金九銀十”的說法，但今年我們或許不會見到往年的盛況。

恒大債務危機將中國房地產(chǎn)行業(yè)推上了風口浪尖，不少人擔心房地產(chǎn)行業(yè)將從此進入“寒冬”。但實際上，在恒大債務危機之前，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增速就已經(jīng)在放緩。隨著房地產(chǎn)信貸政策收緊，今年7-9月內(nèi)地住房銷售量應聲下滑?！叭龡l紅線”壓力下，房地產(chǎn)固定投資、住宅新開工面積兩大指標顯著下降。與此同時，消費者購房意愿也在走弱，過去幾個月，多個城市房價增速均出現(xiàn)下調(diào)。

我們預計未來兩年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會放緩，房地產(chǎn)固定投資增長動能將持續(xù)減弱。我們作出這一判斷是基于三點考慮。首先，“三條紅線”對開放商來說將始終是達摩克利斯之劍。在恒大出現(xiàn)債務危機之前，內(nèi)地房企就已經(jīng)在推動降負債、去杠桿，力爭在2023年年中前將三條紅線指標降至綠檔。隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資速度放緩，開發(fā)商想要維持過去那種高歌猛進，大肆擴張的模式將越來越難。這將直接影響房地產(chǎn)投資增長。

其次，在信貸依然偏緊、房貸利率上調(diào)以及多地持續(xù)實施“限購令”的影響下，消費者購房意愿和房價都在走弱。如房地產(chǎn)項目預售情況不理想，開發(fā)商的現(xiàn)金流將受到影響。這對開發(fā)商來說無疑是雪上加霜。

最后，由于市場擔憂房地產(chǎn)行業(yè)暴雷，房企的融資成本正在走高，這將拖累房地產(chǎn)投資增長。我們預計在恒大債務問題有明確解決方案前，融資成本走高的情況將持續(xù)。

我們對今年四季度到明年的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅地產(chǎn)的發(fā)展前景持悲觀態(tài)度。同時，考慮到內(nèi)地住宅地產(chǎn)板塊增速或將進一步放緩，以及疫情限制措施拖累消費增長、多地限產(chǎn)限電可能持續(xù)等因素，我們已將內(nèi)地第四季度GDP增長預測由原來的5%下調(diào)到3.6%。2021年全年GDP增長由8.4%下調(diào)至8%；2022年全年GDP增長由5.8%下調(diào)至5.4%。

目前，我們正在密切關注房地產(chǎn)行業(yè)的動向。考慮到今明兩年整體經(jīng)濟復蘇的動能減弱，房地產(chǎn)行業(yè)活動出現(xiàn)更大幅度的放緩并不是不可能。

基本面利好因素猶存

盡管如此，我們依然認為中國房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍存中長期利好因素。

首先，城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革的推進將支持城市住宅需求。其次，盡管目前有越來越多的家庭開始進行金融投資，但房產(chǎn)將繼續(xù)是中國家庭最青睞的投資品。第三，當前全國住宅庫存處于低位。住宅待售面積僅相當于過去六個月住宅銷售面積的12%，低于過去十年的平均水平。樓市“補庫存”將利好房地產(chǎn)投資。

至于當前的恒大債務危機和房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放緩的問題，盡管我們認為政府的房地產(chǎn)政策不會大幅出現(xiàn)轉向，但是政府或許會通過放松部分政策來應對。例如，部分銀行或會再被要求繼續(xù)貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商和供應商。

另外，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行，一些低線城市或將較明顯地放寬信貸限制及相關政策，以帶動房地產(chǎn)銷售和市場情緒，避免地方經(jīng)濟急劇滑坡。這將利好房地產(chǎn)投資和建筑業(yè)活動。

不過，應該指出的是，在“三條紅線”的壓力下，開放商借貸的意愿也不會再像過去那么強。因此即便政府作出了調(diào)整，這些政策起到的更多也是緩沖作用。

從更長遠的角度來說，我們認為城市住宅銷售及房地產(chǎn)投資會繼續(xù)穩(wěn)定增長，但是速度將較過去慢。同時房價不會再像過去十年那樣飆升。我們預計政府將以實現(xiàn)共同富裕為目標，繼續(xù)出臺政策提升住房保障，例如鼓勵住房租賃、推出房產(chǎn)稅等。實際上，目前中國主要城市的租賃需求已經(jīng)出現(xiàn)提升。盡管這種需求的體量依然不能與其他成熟市場相提并論，但需求上升本身就是一種信號。