新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的稅務(wù)籌劃探析

作者簡介：盛明意（1981-），男，漢族，河南汝南人。要研究方向：稅務(wù)籌劃。

摘要：伴隨我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)增長帶動的中堅力量。今年政府工作報告繼續(xù)提出“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等定位，房地產(chǎn)三道紅線”、銀行房貸“五分檔”管理和“集中供地”等調(diào)控持續(xù)升級，并購重組作為房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要的拿地方式和資源整合方式，廣為流行。在并購重組不斷和稅制改革的新形勢下，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過挖掘自身潛力優(yōu)勢，優(yōu)化資源整合，提高經(jīng)營能力和管理水平，實現(xiàn)跨越式規(guī)模發(fā)展，才能在競爭中立于不敗之地。因此，文章針對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的稅收籌劃的新形勢、常見問題，結(jié)合實際情況，提出有針對性的房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃措施。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);并購重組;稅務(wù)籌劃

隨著信息時代的到來，稅收信息實時共享，稅收征管模式邁向新的歷史階段。營改增稅制改革和國稅、地稅合并機構(gòu)改革，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效應(yīng)顯現(xiàn)并日漸明顯[1];國家契稅法、城建稅法、資源稅法、印花稅法等一批新法相繼頒布實施;房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費種類繁多，有增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等等[2]，且計稅環(huán)節(jié)繁瑣;在新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，做好稅務(wù)籌劃整體規(guī)劃，合規(guī)節(jié)稅，規(guī)避稅務(wù)籌劃風(fēng)險，有利于減少并購的稅務(wù)支出，減輕企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展[3]。

1.稅收籌劃的新形勢

1.1 稅收法規(guī)變化

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受宏觀貨幣政策和行業(yè)政策的波動影響較大，隨著我國稅收政策的不斷完善，營改增、國家地稅合并、新稅法頒布等稅制改革為我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。稅收籌劃是在特定的稅收法律制度背景下進(jìn)行的，有一定的時效性，而房地產(chǎn)項目的完整開發(fā)周期基本超過兩年，因此，政策影響存在時滯性。國家稅收政策的可能變化，隨著稅法完善或不明確之處的填補，或?qū)Χ愂辗ㄒ?guī)政策的某項（些）條款或內(nèi)容重新解釋并更改適用范圍時，舊政策下的稅收籌劃方案將不適應(yīng)新的變化，甚至可能會出現(xiàn)稅收籌劃方案不合法的問題，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃方案存在政策變動的稅收風(fēng)險。

1.2大數(shù)據(jù)創(chuàng)新

隨著5G、大數(shù)據(jù)、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，大數(shù)據(jù)創(chuàng)新應(yīng)用廣為應(yīng)用，數(shù)據(jù)共享、流通融合不斷加深，并逐漸滲透到包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各個行業(yè)。大數(shù)據(jù)時代的到來，標(biāo)志著信息化在數(shù)字化階段和網(wǎng)絡(luò)化階段之后，正在進(jìn)入數(shù)據(jù)融合應(yīng)用為主要特征的智能化階段。大數(shù)據(jù)時代與傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)時代相比，具有巨大的優(yōu)勢，傳統(tǒng)的稅收籌劃已無法滿足其多樣化、個性化的需求。結(jié)合大數(shù)據(jù)時代的特點，企業(yè)高層管理人員需要根據(jù)對行業(yè)市場現(xiàn)狀、企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力、現(xiàn)有稅務(wù)管理方式等各項實際具體情況，依托于現(xiàn)代化的信息技術(shù)，構(gòu)筑以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)，智能化、個性化的稅收籌劃體系，為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。

1.3行業(yè)監(jiān)管

2020年初的突發(fā)事件，打亂了房企的開發(fā)銷售節(jié)奏，特別是下半年隨著“三道紅線”融資新規(guī)的出臺，對房企的資金面帶來沉重壓力，即使是大型房企也更加注重流動性管理，長遠(yuǎn)來看融資新規(guī)將加速行業(yè)的分化與整合。樓市調(diào)控沒有松懈、房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，一些資金鏈原本就緊張的房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，隨著融資渠道全面收緊，“大而不倒”的慣性正在被打破，收并購市場除了傳統(tǒng)的“大魚吃小魚”，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象也時有出現(xiàn)?，F(xiàn)金流緊張、高杠桿運作的房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈緊張的情況下，無奈股權(quán)出讓，斷臂求生。2020年，共有149家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數(shù)占比20.6%。房地產(chǎn) 企業(yè)的并購重組是一項龐大而具體的繁瑣工作，在操作實施的過程中，除了考慮稅收政策方面的因素，還要將會計準(zhǔn)則的規(guī)定、企業(yè)并購融資方式和交易方式等各個 因素納入稅收籌劃方案中。面對“大魚吃大魚”的企業(yè)集團(tuán)之間的收并購，稅務(wù)籌劃風(fēng)險陡增，任何一 個因素或一個環(huán)節(jié)操作失誤，都可能產(chǎn)生巨大的稅收風(fēng)險。

1.4稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

我國目前的稅收法律法規(guī)還在不斷完善之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組中尚存在未明確的稅法盲點，且政策解讀具有不確定性。實踐中，并購重組業(yè)務(wù)本身交易模式、流程、環(huán)節(jié)復(fù)雜，并購過程中存在估值風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險、管理風(fēng)險和法律風(fēng)險。同時，因并購重組業(yè)務(wù)發(fā)展具有地區(qū)不平衡性，存在稅務(wù)執(zhí)法人員對政策理解與處理差異，使相同的稅收籌劃方案，在不同地區(qū)難以順利推動實施。鑒于這一情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計并購重組的稅收籌劃方案時，一定要事先咨詢當(dāng)?shù)氐闹鞴芏悇?wù)機關(guān)，提前溝通并取得稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可，從而大大減少操作環(huán)節(jié)面臨的執(zhí)法風(fēng)險。

2. 稅務(wù)籌劃常見問題

并購重組由并購與重組兩部分構(gòu)成，并購是手段，重組是目的，是企業(yè)間通過資產(chǎn)交易或者股權(quán)交易方式實現(xiàn)資源盤活的重要途徑。并購作為一種手段包括兼并和收購。兼并也稱為吸收合并，是指兩個或者更多 的企業(yè)合并成為一家企業(yè);收購又包括資產(chǎn)收購和股權(quán)收購，即一家企業(yè)用現(xiàn)金或者非現(xiàn)金的支付手段購買另一家企業(yè)的資產(chǎn)或者股份，從而獲得目標(biāo)企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的所有權(quán)， 或獲得該企業(yè)的控制權(quán)。通過并購重組，有利于收購方企業(yè)擴大自身規(guī)模、提升市場競爭力，是當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇[4]。但當(dāng)前形勢下并購重組的稅務(wù)籌劃，也存在諸多問題，亟待完善。

2.1稅收籌劃與企業(yè)戰(zhàn)略不協(xié)同

選擇并購重組稅務(wù)籌劃方案時，需要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為前提。離開戰(zhàn)略談稅籌，無疑將難以平衡企業(yè)短期利益和企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系。因此，我們在衡量籌劃方案是否成功時，不能只看到籌劃后的節(jié)稅效果，還要全面考慮并購重組中稅收籌劃對企業(yè)發(fā)展的總體影響。稅務(wù)籌劃方案需要與企業(yè)收入規(guī)模、綜合實力、企業(yè)影響力、企業(yè)負(fù)債率、 業(yè)務(wù)范圍的限制性等企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略相符合，以此確定是否達(dá)到企業(yè)并購的預(yù)期目的，而稅收成本只是其中之一。不能出于短期的節(jié)稅效益而制定與企業(yè)戰(zhàn)略相悖的籌劃方案，從而使并購活動不及預(yù)期。因此，科學(xué)的籌劃決策，有利于促進(jìn)并購重組業(yè)務(wù)的順利開展[5]。