冒名不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律性質(zhì)分析

摘要：冒名頂替出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)不是無(wú)權(quán)處分他人之物，不能適用善意取得制度。善意取得是為了保護(hù)無(wú)權(quán)處分中，善意相對(duì)人交易安全的制度，其只能補(bǔ)正處分權(quán)的瑕疵，無(wú)法對(duì)主體資格權(quán)限予以彌補(bǔ)。冒名頂替應(yīng)適用的規(guī)則乃無(wú)權(quán)代理制度。冒名頂替中，善意相對(duì)人的信賴(lài)?yán)鎽?yīng)由表見(jiàn)代理制度提供保護(hù)。

關(guān)鍵詞：冒名頂替;不動(dòng)產(chǎn);物權(quán)變動(dòng);無(wú)權(quán)代理

一、案件事實(shí)

2001年10月左右，北京朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)開(kāi)盤(pán)，金女士支付150萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)166平米的三居室。該小區(qū)位于朝陽(yáng)區(qū)雙井地塊，緊鄰東三環(huán)，距離國(guó)貿(mào)CBD僅幾百米。金女士在交房后，將父母接到新房居住，自己離國(guó)去日。2011年，金女士和丈夫協(xié)議離婚，子女由金女士撫養(yǎng)。金女士購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)由于是其婚前所有，故離婚后仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未被分割。

2019年6月，金女士在日本收到了前夫的一封信，其中記載：我（前夫）已經(jīng)把你的房子賣(mài)了，無(wú)論你（金女士）動(dòng)用什么方法，請(qǐng)律師、找關(guān)系，都要不回來(lái)你的房子了，你就認(rèn)了吧。

2020年，因新冠疫情爆發(fā)，金女士無(wú)法回國(guó)。2020年12月，金女士終于回到了中國(guó)，并第一時(shí)間趕往戶(hù)籍所在地吉林省蛟河市了解情況。在派出所，金女士發(fā)現(xiàn)，公安系統(tǒng)中她的身份信息雖然都是真實(shí)信息，但唯獨(dú)身份證上的照片不是其本人。當(dāng)?shù)嘏沙鏊愂?，金女士的二代身份證已經(jīng)被前夫領(lǐng)走。

爾后，金女士通過(guò)各方信息匯總了解到，2018年5月，前夫以1000多萬(wàn)元的價(jià)格，將房子（及家具）出賣(mài)。前夫謊稱(chēng)房屋現(xiàn)在為其自己的父母所居住，不過(guò)其父母正準(zhǔn)備去青島養(yǎng)老。有鑒于此，前夫向買(mǎi)受人提出，2019年6月份后再交房，為此其也交付了一年房租。而每年6月恰恰是金女士自己的父母去日本看望金女士的時(shí)間。另?yè)?jù)小區(qū)物業(yè)陳述：2019年6月份，接到電話，金女士的房子賣(mài)了要交接。物業(yè)感覺(jué)很突然，遂拒絕。因此，買(mǎi)房人將金女士告上了法庭。

由于金女士遠(yuǎn)在日本，且身份信息有誤，沒(méi)有接到開(kāi)庭通知。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出民事判決書(shū)，①缺席判決金女士在判決生效十日內(nèi)交房，并賠償買(mǎi)方延遲交房違約金230萬(wàn)元。

概而言之本案的案情就是：一女子2001年買(mǎi)入國(guó)貿(mào)CBD邊上的166平米房屋，之后便出國(guó)務(wù)工。該房屋為其婚前財(cái)產(chǎn)。2011年與丈夫離婚，該房屋未被分割。2018年，前夫通過(guò)偽造盜用該女子身份證的手段，重新辦理了房產(chǎn)證并將房屋出賣(mài)給了第三人并辦理了變更登記。

二、現(xiàn)有觀點(diǎn)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)其房屋的買(mǎi)方，金女士并沒(méi)有什么好辦法。因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》善意取得的規(guī)定，只要買(mǎi)方人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是善意的，不知道金女士是冒充的，而且是以合理價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的，并且已經(jīng)依照法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)證，那金女士就必須要將房屋交付給買(mǎi)房人。特別是法院已經(jīng)做出判決，金女士應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。至于金女士自己的損失，只能向其前夫追償。金女士表示，前夫賣(mài)完房子就卷款逃往美國(guó)。

三、本文觀點(diǎn)

對(duì)于前述“第三方善意取得金女士房屋”的結(jié)論，本文難以贊同。自己行為，自己責(zé)任的基本私法邏輯，在前述的觀點(diǎn)中未得最起碼的體現(xiàn)在。本案法律性質(zhì)判斷的關(guān)鍵：一是出賣(mài)人非金女士本人，而是偽造盜用金女士身份的人（冒名者）;二是買(mǎi)賣(mài)房屋的意思，是“以金女士的名義出賣(mài)房屋”，而非“以冒名者的名義出賣(mài)房屋”。那這樣的買(mǎi)賣(mài)交易是否可依靠“善意取得”來(lái)實(shí)現(xiàn)目的，簡(jiǎn)述如下：

（一）無(wú)權(quán)處分與善意取得

無(wú)權(quán)處分是指以自己名義處分他人之物，核心是處分人與物權(quán)人的分離且對(duì)外以物權(quán)人的名義進(jìn)行交易。在不動(dòng)產(chǎn)公示登記制度下，雖然也可能存在無(wú)權(quán)處分他人不動(dòng)產(chǎn)的情況，如不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤、共有財(cái)產(chǎn)登記人不完整時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人未經(jīng)實(shí)際權(quán)利人或共同權(quán)利人的同意，擅自出賣(mài)登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)。但這類(lèi)情形顯然不是不動(dòng)產(chǎn)交易的常態(tài)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力的作用，通常情況下，買(mǎi)受人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)都有能力，亦有相應(yīng)的注意義務(wù)去甄別不動(dòng)產(chǎn)的出賣(mài)方是否與公示登記一致。所以，除了有限的幾種情況外，不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分很難在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)。由此，為了解決無(wú)權(quán)處分情況下，善意相對(duì)人交易安全保護(hù)的善意取得制度，在不動(dòng)產(chǎn)案件中，適用空間也相對(duì)狹窄。

而在本案中，冒名者“金女士”是以金女士本人名義出賣(mài)金女士房產(chǎn)，并非以冒名者自己的名義出賣(mài)金女士的房產(chǎn)，事實(shí)上在現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，冒名者也不可能以自己的名義出賣(mài)金女士的房產(chǎn)。將本案認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分，進(jìn)而適用無(wú)權(quán)處分的后位規(guī)則善意取得制度，顯然是出于對(duì)無(wú)權(quán)處分的誤解，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)把握住我國(guó)《物權(quán)法》（原）、《民法典》所確立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的內(nèi)涵。

另外，即使單看善意取得的構(gòu)成要件，本案是否成就，也可資懷疑。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谑鍡l規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。而如何判斷受讓人無(wú)重大過(guò)失，司法實(shí)踐中已經(jīng)確立相對(duì)清晰的標(biāo)準(zhǔn)。按照交易習(xí)慣，買(mǎi)受人除了查詢(xún)房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記信息外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，并要求出賣(mài)人交付房屋。若買(mǎi)受人未完整履行上述義務(wù)，則屬于在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中未盡審核和注意的義務(wù)，存在重大過(guò)失，從而不符合法律規(guī)定善意取得的認(rèn)定條件。②而在本案中，買(mǎi)受人既沒(méi)有前去查看房屋情況，又在買(mǎi)賣(mài)房屋后將房屋出租給前夫的行為，不符合房屋買(mǎi)賣(mài)的交易邏輯。因此，買(mǎi)受人是否善意存疑。

而根據(jù)該解釋第二十一條規(guī)定，具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條（善意取得）取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效;（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或乘人之危等法定事由被撤銷(xiāo)。故，法律認(rèn)可善意取得的前提為當(dāng)事人之間的合同成立且有效。在本案中，冒充人員以“金女士”的名義出賣(mài)金女士的房產(chǎn)，該冒名買(mǎi)賣(mài)合同是否有效亦屬善意取得的前提性問(wèn)題。

（二）無(wú)權(quán)代理與表見(jiàn)代理

人對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，是民事法律的基本原則。但唯有代理制度，讓自己行為自己責(zé)任的基本私法脈絡(luò)產(chǎn)生一定程度的改變。但如果意識(shí)到，這一私法脈絡(luò)的改變——即他人行為自己責(zé)任，他人行為的法律效果歸屬于本人，是源于本人自己的授權(quán)，就不難理解，代理制度實(shí)質(zhì)上仍在意思自治原則的范疇內(nèi)運(yùn)作。史尚寬先生認(rèn)為，代理者，以他人之名義為他人對(duì)于第三人自己為意思表示，因之直接使行為效力歸屬于他人之行為也。③

本案中，行為人實(shí)施實(shí)施的法律行為符合代理行為的形式特征，即代理人（冒充人）以被代理人（金女士）的名義作出出賣(mài)房屋的意思表示。而根據(jù)學(xué)界通說(shuō)，代理權(quán)的產(chǎn)生基于委托授權(quán)行為，授予代理權(quán)由本人以單方意思表示行為作出，其效力不受代理人與本人之間基礎(chǔ)法律關(guān)系（主要是委托代理合同等）無(wú)效或被撤銷(xiāo)的影響。

根據(jù)《民法典》第一百七十一條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。因此，無(wú)權(quán)代理的核心是所代理行為是否得到本人授權(quán)。無(wú)權(quán)代理下，效力能否歸于代理人唯有依靠被代理人的追認(rèn)。若被代理人不予追認(rèn)，則民事法律行為效力不歸于被代理人。若被代理人追認(rèn)，則民事法律行為效力歸于被代理人。

因此，回到本案。首先，冒充人盜用身份成為“金女士”，買(mǎi)受人認(rèn)為該交易是金女士愿意將房屋以1000多萬(wàn)元出賣(mài)房屋，而非冒充人愿意將房屋1000多萬(wàn)元出賣(mài)非屬于金女士的房屋。其次，“金女士”訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果即收取房款的權(quán)利并完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，只有得到金女士本人事前授權(quán)或事后追認(rèn)的情況下，才能在法律效果歸屬上對(duì)金女士發(fā)生效力，從而買(mǎi)受人才可以要求金女士履行前述義務(wù)。否則，買(mǎi)受人僅能要求“金女士”交付金女士的房屋（因履行不能從而追究冒充人的違約責(zé)任）。

當(dāng)然論者可能會(huì)進(jìn)一步指出：本案如果是無(wú)權(quán)代理，那是否能夠適用表見(jiàn)代理來(lái)保護(hù)買(mǎi)受人的善意？

表見(jiàn)代理是指本屬于無(wú)權(quán)代理，但因本人與無(wú)權(quán)代理人之間的關(guān)系，具有授予代理權(quán)外觀及所謂外表授權(quán)，致相對(duì)人相信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)而與其為法律行為，法律使發(fā)生與有權(quán)代理同樣的法律效果。梁慧星教授曾論述：“本人以其行為形成由代理權(quán)之外觀，縱有限制代理權(quán)之意思，亦僅屬其內(nèi)部關(guān)系，不足以否定外表授權(quán)的存在，不影響代理關(guān)系的成立”。④根據(jù)《國(guó)際商事合同通則》（PICC）亦采納外表授權(quán)制度，其法理基礎(chǔ)為誠(chéng)實(shí)信用原則與禁止自相矛盾之行為原則。如一方當(dāng)事人的行為致他人產(chǎn)生信賴(lài)并基于該信賴(lài)合理行事，則該當(dāng)事人不得實(shí)施與前一行為自相矛盾的行為而使他人蒙受不利。因此，授予代理權(quán)的外表或假象是判斷是否適用表見(jiàn)代理制度的關(guān)鍵所在，即無(wú)權(quán)代理人以被代理人名義實(shí)施法律行為，如果不存在外表授權(quán)，換言之，該無(wú)權(quán)代理人與被代理人之間不存在任何授予代理權(quán)之外表授權(quán)，就不發(fā)生表見(jiàn)代理問(wèn)題。在本案中，導(dǎo)致買(mǎi)受人相信“金女士”為金女士的原因是前夫及冒名人的犯罪行為所致，而非金女士本人的行為，故無(wú)法適用表見(jiàn)代理之規(guī)定使買(mǎi)賣(mài)合同法律效果歸于金女士本人。

（三）以虛假身份辦理房產(chǎn)證

還有論者可能會(huì)認(rèn)為，在冒名者以虛假證件辦理房產(chǎn)證后，不動(dòng)產(chǎn)登記是否已經(jīng)發(fā)生了變更，即金女士的房屋變更為了冒名者的房屋。針對(duì)這一問(wèn)題，本文認(rèn)為，冒名者和前夫以掛失為由申領(lǐng)新的房產(chǎn)證，無(wú)論是房產(chǎn)證本身還是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，均未發(fā)生主體變動(dòng)，信息亦未變動(dòng)，即金女士的房屋仍然屬于金女士所有，不會(huì)因?yàn)閽焓ьI(lǐng)新而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)然，實(shí)際上該問(wèn)題還涉及如何看待不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證的效力的問(wèn)題，此處略作延伸。

物權(quán)具有排他性，故一物之上不得再成立與之并存的具有同一內(nèi)容的物權(quán)。因此，案涉房屋不可能既是金女士的，又是冒名人的。

根據(jù)《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l規(guī)定，當(dāng)事人由證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。物權(quán)法或民法典物權(quán)編本身對(duì)這一情況明確了救濟(jì)途徑，即更正登記、異議登記。

從司法實(shí)踐來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的案件中，經(jīng)常出現(xiàn)的爭(zhēng)議就是如何看待不動(dòng)產(chǎn)登記簿在證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人方面的證明力問(wèn)題。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條第三款之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)主要有兩類(lèi)：不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿主要記載不動(dòng)產(chǎn)的自然狀態(tài)，而不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)主要記載權(quán)屬狀態(tài)，但并不意味著不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附件或副本。而根據(jù)解釋?zhuān)ㄒ唬┑诙l規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的退訂立是一種權(quán)利推定而非事實(shí)推定，故不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的事實(shí)狀態(tài)可以按照“高度可能性的”的證據(jù)予以修正。

注釋

①參見(jiàn)（2019）京0105民初65310號(hào)判決書(shū)。

②最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第534頁(yè)。

③史尚寬：《民法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第510頁(yè)。

④梁慧星：《民法總論》，法律出版社2011年版，第237頁(yè)。

作者簡(jiǎn)介

劉宇（1993——）;男;漢族;四川自貢;中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院博士研究生;研究方向?yàn)槊穹ɑA(chǔ)理論。