淺析國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

張?chǎng)?孫華國(guó) 李繼萬

摘要：在我國(guó)快速發(fā)展過程中，人民的生活水平越來越高，城市化建設(shè)程度也越來越高，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生一些矛盾，例如：在城市化建設(shè)的同時(shí)，對(duì)被征收的城市國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償時(shí)會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，主要表現(xiàn)在房屋征收者提供的補(bǔ)償和房屋所有者所期待的補(bǔ)償出現(xiàn)分歧，這也是導(dǎo)致在建設(shè)過程中出現(xiàn)了“釘子戶”。所以在征收的時(shí)候?qū)Ψ课莸膬r(jià)值評(píng)估在城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中起到了重要的作用，也是加快開展房屋征收效率及順利完成征收目標(biāo)的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地;房屋征收;補(bǔ)償;評(píng)估

引言

為了提升城市整體的市容市貌，管理部門通常會(huì)利用統(tǒng)一規(guī)劃的方式，對(duì)房屋、道路和橋梁等設(shè)施進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)。使社會(huì)大眾的日常出行更加便利，也能夠提升居民的生活質(zhì)量。而國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償工作，在城市統(tǒng)一規(guī)劃的過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不僅能夠?yàn)槌鞘薪y(tǒng)一規(guī)劃工作提供重要的契機(jī)，還可以帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償工作的順利開展，決定著城市今后的建設(shè)發(fā)展，更與每個(gè)居民的日常生活密不可分。所以，合理確定房屋征收補(bǔ)償價(jià)值，成為了我國(guó)城市化建設(shè)過程中亟待解決的重要問題。

1國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的重要性

對(duì)國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收是國(guó)家合理規(guī)劃土地過程中必然要面對(duì)的問題。從社會(huì)實(shí)際出發(fā)國(guó)有土地上的房屋也是人民的合法權(quán)益，進(jìn)行國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家利益與個(gè)人利益相統(tǒng)一做出的必要手段，一方面能夠更好的確保國(guó)有土地征收過程中得到人民的支持，保證整個(gè)房屋征收工作順利進(jìn)行;另一方面，也是為了更好的保障人民的合法權(quán)益，是國(guó)家對(duì)房屋業(yè)主合法權(quán)益的最有效的保障。當(dāng)然作為國(guó)有土地上房屋征收過程中的重點(diǎn)工作，其根本目的在于通過對(duì)房屋業(yè)主的合理補(bǔ)償來盡可能地處理好在房屋征收過程中可能出現(xiàn)的沖突，在以往的工作中因?yàn)榉课菅a(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作的不科學(xué)導(dǎo)致的業(yè)主拒絕配合的現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p害政府的形象和人民的利益，這是黨在新的社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中不允許出現(xiàn)的。切實(shí)做好房屋補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作是對(duì)黨和國(guó)家形象的堅(jiān)定捍衛(wèi)，也是最大化最合理化保障業(yè)主權(quán)利的必要措施，對(duì)于國(guó)有土地建設(shè)規(guī)劃具有極其深遠(yuǎn)的意義。

2國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

2.1出臺(tái)更利于評(píng)估進(jìn)行的政策條款，細(xì)化評(píng)估準(zhǔn)則

由于法律法規(guī)中的規(guī)定過于籠統(tǒng)，在實(shí)施的過程中難度較大，行政部門會(huì)制定一些新的處理辦法，更加有利于評(píng)估活動(dòng)的開展。評(píng)估價(jià)格應(yīng)更偏向市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)一些裝飾物品搬運(yùn)費(fèi)用、停業(yè)造成的損失都要一一進(jìn)行規(guī)定，配套制度的制定要具有科學(xué)性和可操作性，才能讓評(píng)估制度更加完善，有利于開展國(guó)有土地房屋的征收補(bǔ)償工作。

2.2提高征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的質(zhì)量

1.詳細(xì)并準(zhǔn)確定位估價(jià)對(duì)象 ?首先，明確估價(jià)目的，不僅要考慮被征房屋及土地本身的價(jià)值，還要考慮它們所擁有的期權(quán)價(jià)值及被征收人因征收而被迫增加的社會(huì)生活、精神損失及就業(yè)機(jī)會(huì)成本損失等。其次，明晰被征房屋產(chǎn)權(quán)，理清房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。再者，合理確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋征收決定公告之日至被征收人獲得征收補(bǔ)償款之日期間房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生增值的情況，還應(yīng)給予被征收人以額外補(bǔ)償。最后，明確估價(jià)對(duì)象狀況。實(shí)物狀況應(yīng)一致規(guī)定為某一時(shí)點(diǎn)下所包含的具體內(nèi)容;區(qū)位狀況應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況，不應(yīng)規(guī)定為被征后的未來可能狀況;權(quán)益狀況應(yīng)考慮全面，除不考慮租賃、抵押、查封等限制因素影響，不僅要考慮房屋產(chǎn)權(quán)狀況等因素，還要考慮被征收人損失的各類權(quán)利、利益和收益。2.培養(yǎng)并提升評(píng)估人員綜合素養(yǎng) ?通過對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行各種主題的培訓(xùn)以及各種實(shí)踐機(jī)會(huì)的熏陶，豐富估價(jià)人員的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，提升其專業(yè)水準(zhǔn)，增強(qiáng)其綜合素養(yǎng)，努力在具體的估價(jià)作業(yè)中做到客觀、公正、合理，尤其是在城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的估價(jià)實(shí)踐中，要明確自身的立場(chǎng)，既不能隨意迎合被征收收人的不合理要求，又不能被所謂的行政干預(yù)權(quán)力所屈服，堅(jiān)持以獨(dú)立、公正、客觀的態(tài)度，發(fā)揮專業(yè)水平評(píng)估出最科學(xué)、最接近市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估價(jià)格。

2.3加強(qiáng)房屋征收的宣傳力度

當(dāng)社會(huì)公眾對(duì)房屋征收工作的內(nèi)容缺乏了解時(shí)，極容易與征收單位造成嚴(yán)重的矛盾，甚至?xí)l(fā)雙方的沖突。不僅阻礙了城市的規(guī)劃建設(shè)工作，還不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定的發(fā)展。為了加快房屋征收工作的進(jìn)度，相關(guān)工作人員應(yīng)積極加強(qiáng)房屋征收的宣傳力度。使社會(huì)公眾能夠深入了解房屋征收工作的內(nèi)容，并提升社會(huì)公眾對(duì)房屋征收工作的認(rèn)可度。通過增強(qiáng)房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的宣傳力度，能夠使公眾了解到最新的政策及法律法規(guī)，避免社會(huì)公眾與征收單位之間的矛盾沖突，使房屋征收工作能夠快速穩(wěn)定地進(jìn)行。

2.4征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估堅(jiān)持決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則

確保國(guó)有土地上房屋征收價(jià)值評(píng)估工作的公平性，必然離不開系統(tǒng)有效的監(jiān)督機(jī)制，從房屋補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作的決策、程序落實(shí)及評(píng)估工作的實(shí)施階段都離不開細(xì)致全面的監(jiān)督程序。決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開是國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估工作的重要原則，是堅(jiān)決不容突破的底線。決策民主，要求房屋征收評(píng)估過程中的相關(guān)工作的決策應(yīng)當(dāng)廣泛吸收各方面的意見建議;程序正當(dāng)要求評(píng)估工作程序應(yīng)當(dāng)符合法律要求，依法辦事;結(jié)果公開是對(duì)房屋征收補(bǔ)償評(píng)估工作落實(shí)情況提請(qǐng)公眾監(jiān)督?？傊?，只有堅(jiān)持決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則，才能扎實(shí)推進(jìn)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作。

2.5明確劃分征收補(bǔ)償范圍

對(duì)房屋征收補(bǔ)償范圍進(jìn)行明確劃分，能夠最大程度地保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，并加快房屋征收工作的進(jìn)度。當(dāng)評(píng)估人員對(duì)需要征收的房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，必須嚴(yán)格遵守完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性的原則，才能夠有效促進(jìn)房屋補(bǔ)償工作的開展。房屋測(cè)量的完整性，是指評(píng)估人員需要對(duì)被征收房屋，從各個(gè)角落進(jìn)行整體的測(cè)量。并將房屋測(cè)量后的結(jié)果記錄在相關(guān)的文件資料中。這種測(cè)量方法能夠有效避免房屋測(cè)量過程中的遺漏現(xiàn)象，使房屋產(chǎn)權(quán)人獲得應(yīng)有的合法權(quán)益。而且，通過文件資料記錄房屋數(shù)據(jù)的方法，能夠?yàn)榉课葙r償工作提供完整的數(shù)據(jù)參考，促進(jìn)房屋征收工作的順利開展。房屋測(cè)量的真實(shí)性，是指評(píng)估人員在測(cè)量工作結(jié)束后，需要將測(cè)量得出的數(shù)據(jù)真實(shí)的記錄在文件資料中。不得進(jìn)行虛假捏造，更不能與產(chǎn)權(quán)人合謀篡改房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。否則，會(huì)嚴(yán)重影響房屋征收工作的正常秩序，使房屋征收方蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。房屋測(cè)量的準(zhǔn)確性，是指評(píng)估人員進(jìn)行房屋測(cè)量時(shí)，必須保持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度。既要縮短房屋測(cè)量的工作時(shí)長(zhǎng)，又要保障房屋數(shù)據(jù)測(cè)量的準(zhǔn)確無誤，提升房屋測(cè)量的整體水平。在房屋測(cè)量的工作中，評(píng)估人員應(yīng)先將各部分的數(shù)據(jù)分別記錄，并在最后進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。通常情況下，記錄房屋測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，會(huì)精確到小數(shù)點(diǎn)后三位。一方面能夠提升房屋測(cè)量工作的準(zhǔn)確性，另一方面可以維護(hù)被征收人的利益，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)語(yǔ)

確保國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估工作的公平性，離不開系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，不僅需要監(jiān)督部門的大力監(jiān)管，還需要決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。決策民主需要大家廣提意見，提出整改方法，評(píng)估部門和監(jiān)管部門也要聽取人民群眾的意見，要依法辦事，把工作落到實(shí)處，要在過去的工作中吸取教訓(xùn)，為確保國(guó)有土地征收有序進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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