新形勢下加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控研究

劉雙

摘要：近幾年，全國房地產(chǎn)企業(yè)大量交付新項目，物業(yè)企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)，既有機遇更有挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)起步較晚，財務(wù)管控水平相對薄弱，多數(shù)物業(yè)企業(yè)存在資金管控能力及財務(wù)人員綜合能力不強，內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險較大，財務(wù)體制不健全等問題，阻礙物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。文章以此為切入點，在理論知識與實踐經(jīng)驗相結(jié)合的基礎(chǔ)上，提出如提升物業(yè)企業(yè)資金管控能力及財務(wù)分析能力，加強物業(yè)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險防控，健全物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度等措施，以期能對物業(yè)企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);財務(wù)管控;有效措施

對于物業(yè)這個新興的行業(yè)，相關(guān)經(jīng)驗尚欠，發(fā)展歷史較短，本身存在著一定的不足和漏洞。為了營造和諧、文明、智能的社區(qū)環(huán)境，在原有的管理水平上采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升管理質(zhì)量和服務(wù)水平。傳統(tǒng)與現(xiàn)代化相結(jié)合，使得物業(yè)企業(yè)需有較高的管理機制，處于高風(fēng)險的狀態(tài)，此時財務(wù)管控在企業(yè)管理中更為重要。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控概述

（一）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控的概念

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控是根據(jù)財務(wù)管理的權(quán)利合理分配企業(yè)資金，保障企業(yè)完成經(jīng)營計劃，進(jìn)而完成戰(zhàn)略目標(biāo)。財務(wù)管控不僅僅是管控企業(yè)的合規(guī)性和有效性，而是通過財務(wù)管控一系列手段和方法，充分考慮風(fēng)險與報酬，將企業(yè)資源發(fā)揮最大價值。財務(wù)管控是企業(yè)的核心及靈魂，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及時調(diào)整經(jīng)營方向，可以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

（二）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控的重要性

財務(wù)管控是物業(yè)企業(yè)管理的中樞，影響企業(yè)的管理水平及經(jīng)營方向。對于物業(yè)企業(yè)，現(xiàn)金流的流入以及流出是企業(yè)關(guān)注的重點。企業(yè)的籌資投資，資金的分配與使用都離不開財務(wù)管控，因此財務(wù)管控在物業(yè)企業(yè)中十分重要。財務(wù)管控能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題的根源，尋找原因，提出一系列改進(jìn)措施，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟利益。從企業(yè)長遠(yuǎn)規(guī)劃到科學(xué)組織架構(gòu)，從財務(wù)核算到財務(wù)內(nèi)部控制，從預(yù)算管理到經(jīng)營分析，都離不開財務(wù)管控。只有提高財務(wù)管控水平，才能優(yōu)化企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控存在的問題

物業(yè)行業(yè)雖然屬于新興行業(yè)，在財務(wù)管控上存在一定的漏洞與問題。

（一）物業(yè)企業(yè)資金管控能力不強

大部分物業(yè)企業(yè)資金管控能力不足，資金利用率不高。首先，企業(yè)對于資金管理不到位，沒有很好地利用閑置資金，增加了資金的占用成本，造成一定程度的浪費。其次，有些物業(yè)企業(yè)在戰(zhàn)略上偏向業(yè)主滿意度，為了樹立企業(yè)良好形象提高滿意度的獎金比例，這讓業(yè)務(wù)部門更加不重視催收工作。最后，物業(yè)企業(yè)成本不斷上漲，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)盈利能力在較低水平徘徊。

（二）物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員綜合能力不強

物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員大多數(shù)跟不上行業(yè)發(fā)展的腳步，停滯不前。企業(yè)在選拔財務(wù)人員時也不重視業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)，導(dǎo)致財務(wù)人員綜合能力不強。主要表現(xiàn)為以下幾點：第一，財務(wù)分析能力不強，經(jīng)營分析不深入，沒有落到實處，效果不佳，流于形式，使得領(lǐng)導(dǎo)無法準(zhǔn)確了解企業(yè)的經(jīng)營狀況。第二，部分財務(wù)管理人員思想落后，固執(zhí)無法聽取他人意見，管理能力不強。第三，一些物業(yè)企業(yè)由于人員配置問題，財務(wù)人員從收費員或其他物業(yè)管理人員中選拔，未經(jīng)過正規(guī)的培訓(xùn)，缺乏專業(yè)能力及職業(yè)道德。

（三）物業(yè)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險問題

物業(yè)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險較大且風(fēng)險防控意識較差，同時企業(yè)未完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險問題不斷增大。

1. 管理層不重視財務(wù)風(fēng)險

物業(yè)企業(yè)發(fā)展歷史較短，缺乏先進(jìn)管理理念。管理層未充分認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險對于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，對財務(wù)風(fēng)險重視不夠，迫于經(jīng)營壓力往往只注重經(jīng)營結(jié)果而忽略了風(fēng)險意識。

2. 員工風(fēng)險意識薄弱

物業(yè)企業(yè)的就業(yè)門檻相對較低，且大部分管理較為粗放，企業(yè)基層員工的學(xué)歷以及綜合素質(zhì)普遍不高，風(fēng)險意識薄弱。

（四）物業(yè)企業(yè)財務(wù)體制不健全

物業(yè)企業(yè)隨著市場的需要不斷調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，同時伴隨著財務(wù)架構(gòu)以及財務(wù)制度的不斷優(yōu)化及完善，保持財務(wù)管理水平與企業(yè)發(fā)展相匹配，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)財務(wù)體制存在以下問題。

1. 財務(wù)管理信息化缺乏統(tǒng)一架構(gòu)

物業(yè)管理發(fā)展迅速，財務(wù)崗位職責(zé)不明確，工作重合，沒有明確各職級的責(zé)權(quán)和考核依據(jù)。首先，集團(tuán)與分子公司財務(wù)信息溝通渠道不暢通，傳遞信息滯后，各區(qū)域財務(wù)管理不統(tǒng)一。其次，物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)相對繁瑣簡單、市場競爭力低、人員密集但大多專業(yè)性不強，勞動密集度高但缺乏專業(yè)人才，這不僅增加了財務(wù)人員的工作量，而且效率低下，容易造成人員流失，增加企業(yè)員工的不安全感。

2. 財務(wù)管理制度缺乏科學(xué)性

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠完善，資金管控和預(yù)算管理沒有起到很好地控制作用。大部分物業(yè)企業(yè)在建立財務(wù)管理制度時未考慮執(zhí)行時的難度，導(dǎo)致制度實施后標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，業(yè)務(wù)執(zhí)行與財務(wù)管理制度相矛盾。同時財務(wù)的監(jiān)管力度不夠?qū)е仑攧?wù)管理制度流于形式，執(zhí)行結(jié)果沒有參考價值，業(yè)務(wù)部門與職能部門無法相互制約，加大了財務(wù)管理的難度。

三、加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控的措施

針對物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管控中存在的上述問題，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，以此加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控。

（一）提升物業(yè)企業(yè)資金管控能力

1. 提高資金利用率

物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流動性較強，為了提高企業(yè)的資金利用率，應(yīng)建立貨幣集中管理制度。在提升業(yè)主滿意度的同時加大催收力度，提高物業(yè)費收繳率。同時，建立多種經(jīng)營獎懲制度，調(diào)動員工的積極性與主動性，以此增加多種經(jīng)營收入。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)對現(xiàn)金的支配進(jìn)行合理規(guī)劃，在保證物業(yè)工作正常開展的同時適當(dāng)延長應(yīng)付賬款的賬期，增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。