房產(chǎn)面積與規(guī)劃計(jì)容面積差異規(guī)則分析研究

林素容

(莆田市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心，福建 莆田 351100)

0 引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，建筑面積的計(jì)算是購房者普遍關(guān)心的問題之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《工程規(guī)劃許可證》時(shí)批復(fù)了建筑面積，在《商品房買賣合同》中約定了預(yù)測(cè)確定可售的房屋建筑面積，在實(shí)踐中常常因?yàn)榻ㄖ娣e誤差超過3%的規(guī)定而引起爭(zhēng)議。如果規(guī)劃計(jì)容面積大于房產(chǎn)測(cè)量面積，可售的房產(chǎn)面積小于審批的工程規(guī)劃許可證計(jì)容面積，開發(fā)商的收益受到影響；如果規(guī)劃計(jì)容面積小于房產(chǎn)測(cè)量面積，超出規(guī)劃部分的面積是違建面積，在規(guī)劃竣工驗(yàn)收時(shí)就無法通過，影響項(xiàng)目銷售進(jìn)度和開發(fā)商的信譽(yù)。以上問題歸根到底要弄清房產(chǎn)面積與規(guī)劃計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則差異。本文對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1-2000)與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)之間的差異，結(jié)合《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2017版)計(jì)容方式進(jìn)行剖析。

1 測(cè)繪目的不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》主要是為不動(dòng)產(chǎn)登記管理服務(wù)，是辦理房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)量算建筑面積的主要計(jì)算依據(jù)。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則是針對(duì)工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)中的建筑面積計(jì)算，是造價(jià)核算過程中統(tǒng)一計(jì)算方法而制定的?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》目的是為了加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的具體落實(shí)，主要依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)制定，是計(jì)算容積率的地方性指導(dǎo)文件。

2 測(cè)繪時(shí)間階段不同

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》指出，房產(chǎn)測(cè)量的目的是采集房屋及其占地范圍用地的信息，為房地產(chǎn)征收、房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易、稅費(fèi)征收等提供數(shù)據(jù)和資料；面積分為建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積及使用中的銷售面積，房產(chǎn)規(guī)范是針對(duì)建成后或者是準(zhǔn)備拆遷的房子?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》是計(jì)算有關(guān)各項(xiàng)工程量和編制概算的主要依據(jù)，適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 主要依托《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》許可的建筑面積，確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，計(jì)算出總計(jì)容建筑面積，明確在規(guī)劃管理工作中，審核方案建筑面積、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)的時(shí)候，由誰來對(duì)建筑面積數(shù)值的準(zhǔn)確性、真實(shí)性負(fù)責(zé)。時(shí)間的先后順序應(yīng)該是在建設(shè)及竣工時(shí)使用《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)使用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，具體見圖1。

圖1

3 測(cè)繪內(nèi)容具體規(guī)定不同

3.1 對(duì)房屋建筑面積總的規(guī)定不同

3.1.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，房屋的建筑面積是指具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m及以上的永久性建筑，外墻(柱)勒腳以上包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等各層的外圍水平投影面積。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中，建筑物建筑面積是指自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。計(jì)算全面積必須是結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的；計(jì)算一半面積則是結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的。

3.1.2 計(jì)算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中規(guī)定，對(duì)建筑按層高分類規(guī)定：住宅建筑，標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)小于2.8m，且不應(yīng)大于3.3m。辦公建筑，主體建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)在3.4m～4.5m之間。酒店建筑，標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)在3.0m～4.5m之間，同時(shí)滿足酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)要求。工業(yè)建筑、倉儲(chǔ)物流建筑層高不得超過8m。工業(yè)用地中的非生產(chǎn)性建筑應(yīng)按本規(guī)定中的相應(yīng)建筑類型控制層高。經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認(rèn)定的屬于特殊工藝流程需要的工業(yè)建筑層高可不受本條款限制?？煞指舫鍪鄣昝鎸痈卟坏贸^4.5m,整體經(jīng)營大型商場(chǎng)(電影院、音樂廳、劇院等特殊演藝功能空間除外)標(biāo)準(zhǔn)層高不得超過6m。

3.1.3 對(duì)比分析

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》只對(duì)層高2.20m以上(含2.20m)永久性建筑計(jì)算建筑面積；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則是層高2.20m及以上計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的計(jì)算一半面積。《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)不同種類的建筑高度進(jìn)行了區(qū)分，超過不同種類用途管理規(guī)定層高的，需多倍計(jì)算容積率。建筑層高超過規(guī)定層高上限的，按2倍計(jì)算建筑面積。超過規(guī)定2倍層高上限的，按3倍計(jì)算建筑面積。

3.2 對(duì)依坡地建筑的房屋面積認(rèn)定的規(guī)則不同

3.2.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，高度必須大于2.20m部位的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的坡地房屋，才計(jì)算面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》中，坡地建筑物架空層按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算一半面積。

3.2.2 計(jì)算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，對(duì)計(jì)入建筑面積和不計(jì)入計(jì)容建筑面積進(jìn)行了區(qū)分，特別是非營利性的建筑空間，居住、文教體衛(wèi)建筑底層設(shè)置的城市公共開放空間、公共停車且層高不低于2.8m的非營利功能的空間，建筑面積應(yīng)單獨(dú)標(biāo)注。

3.2.3 對(duì)比分析

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》只針對(duì)對(duì)層高2.20m以上坡地建筑；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則是對(duì)層高2.20m以上計(jì)算全面積，層高2．20m以下計(jì)算一半面積?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)非營利性功能、為城市公共開發(fā)的空間作了單獨(dú)標(biāo)注，符合規(guī)定的不計(jì)容。

3.3 對(duì)室外走廊(挑廊)認(rèn)定的規(guī)則不同

3.3.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，與房屋相連、有上蓋未封閉的陽臺(tái)、挑廊、無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。兩房屋間有上蓋和柱的走廊或與房屋相連的有柱走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》中，有圍護(hù)設(shè)施的室外檐廊、走廊、挑廊，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算一半面積。

3.3.2 計(jì)算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，基于《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算規(guī)則，層高超高按對(duì)應(yīng)倍數(shù)計(jì)容。

3.3.3 對(duì)比分析

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)走廊分內(nèi)走廊和外走廊、外走廊柱等情況進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，計(jì)算建筑面積；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則是對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)和圍護(hù)設(shè)施區(qū)別計(jì)算建筑面積；兩者基本相同?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)層高超高計(jì)容方式進(jìn)行了規(guī)定。

3.4 對(duì)樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等認(rèn)定的規(guī)則不同

3.4.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，房屋天面上，層高在2.20m以上的(樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房)、斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的永久性建筑，按其外圍水平投影面積計(jì)算?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》中，樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，計(jì)算一半面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位，不計(jì)算建筑面積。

3.4.2 計(jì)算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，基于《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算規(guī)則，層高超高按對(duì)應(yīng)倍數(shù)計(jì)容。

3.4.3 對(duì)比分析

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》只對(duì)層高2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂計(jì)算建筑面積；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則是結(jié)構(gòu)層高在1.20m以下、1.20m及以上至2.10m以下的、2.10m及以上三種情況面積認(rèn)定進(jìn)行了規(guī)定?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》基于《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算規(guī)則，對(duì)層高超高計(jì)容方式進(jìn)行了規(guī)定。

4 結(jié)論

綜上所述，兩個(gè)規(guī)范不存在沖突，只是其適用的范圍不一樣，沒有從屬關(guān)系?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》適用住宅、商品房等的建筑面積量算，適用房產(chǎn)管理部門。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于工程造價(jià)計(jì)價(jià)，在建筑施工過程和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)使用。在計(jì)算容積率過程中，《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃部門在規(guī)劃管理工作中，審核方案建筑面積、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)使用。