房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控的相關(guān)探討

作者簡(jiǎn)介：師宏魁（1974— ），男，漢族，河南長(zhǎng)葛人，碩士。主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中涉及成本管控相關(guān)問(wèn)題，它是企業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一大關(guān)鍵，可為房地產(chǎn)企業(yè)自身贏得最大化效益，在不影響施工過(guò)程質(zhì)量的情況下做好成本管控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生命周期希望追求其完整性，從拿地、立項(xiàng)、施工、竣工再到后期營(yíng)銷等等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)看其投資成本巨大，因此為了保證其完整性需要融入全成本管控思維。有效豐富房地產(chǎn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)生命周期的成本管控思路，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。當(dāng)然，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本投資巨大，且同時(shí)具有差異性與動(dòng)態(tài)性，還必須最大限度提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生命周期的資金利用效率，追求各方資源的合理優(yōu)化。文章首先概述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控現(xiàn)狀及其問(wèn)題，例如房地產(chǎn)企業(yè)缺少專業(yè)化成本管控部門、房地產(chǎn)企業(yè)不注重事前預(yù)防、房地產(chǎn)企業(yè)不注重事前預(yù)防等諸多問(wèn)題，然后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控的相關(guān)對(duì)策進(jìn)行了全方位探討闡述。

關(guān)鍵詞：全成本管控;房地產(chǎn)項(xiàng)目;現(xiàn)狀問(wèn)題;管控對(duì)策;造價(jià)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控過(guò)程是存在差異性與動(dòng)態(tài)性的，其在對(duì)成本內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)密管控過(guò)程中也希望最大限度提高項(xiàng)目成本資金利用效率，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)對(duì)各方面資源的有效優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本過(guò)程中需要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管控關(guān)鍵點(diǎn)的有效規(guī)劃，其中主要考慮到多個(gè)管控元素，第一是企業(yè)的拿地價(jià)格，第二是開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案的合理性要求，結(jié)合造價(jià)影響對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析，第三是對(duì)房企招標(biāo)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行控制管理，比如說(shuō)勘察、施工以及監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的控制管理。當(dāng)然，項(xiàng)目施工與竣工階段都有成本管控點(diǎn)存在，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還需要結(jié)合全過(guò)程成本管控展開(kāi)工作，提高成本管控整體效率，有效推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向前發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)全國(guó)總經(jīng)濟(jì)有效提高[1]。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)缺少專業(yè)化成本管控部門

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管控過(guò)程中缺乏對(duì)成本管控工作的重視，未能建立專業(yè)化的成本管控部門，如此導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)成本管控?zé)o法到位，最終也導(dǎo)致企業(yè)效益嚴(yán)重受損。具體來(lái)講，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工過(guò)程中缺乏對(duì)于施工成本的有效評(píng)估與管控，其在企業(yè)施工過(guò)程中面臨最終收益可能低于成本的尷尬狀況。如此一來(lái)，企業(yè)在整個(gè)施工過(guò)程中就容易出現(xiàn)無(wú)利可圖的情況，企業(yè)經(jīng)濟(jì)因此而受到嚴(yán)重?fù)p失，長(zhǎng)此以往導(dǎo)致也在行業(yè)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，以失利甚至被淘汰告終。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)不注重事前預(yù)防

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事后處理，但對(duì)事前預(yù)防卻并不注重，其在整體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中就存在對(duì)各類事件處理上的不夠認(rèn)真與細(xì)心，也導(dǎo)致企業(yè)在成本管控預(yù)防喪失活力。實(shí)際上，事前預(yù)防能夠確保企業(yè)規(guī)避大量成本管控風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，在優(yōu)化企業(yè)施工成本的過(guò)程中，需要更好思考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受益，強(qiáng)化其成本管控，做好事前預(yù)防。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控人員專業(yè)性差

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面缺乏專業(yè)人員管理，甚至未能設(shè)置專門化的成本管控部門。如此一來(lái)所造成的結(jié)果就是成本管控不到位，導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目資源被嚴(yán)重浪費(fèi)，同時(shí)耽誤項(xiàng)目施工進(jìn)展。比如說(shuō)某房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控過(guò)程中就出現(xiàn)了未能嚴(yán)格遵照招聘標(biāo)準(zhǔn)選擇技術(shù)人員，導(dǎo)致企業(yè)成本管控出現(xiàn)各種問(wèn)題。究其原因，是因?yàn)楣ぷ魅藛T未能執(zhí)行科學(xué)合理的成本管控策略，在技術(shù)應(yīng)用方面也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這些都導(dǎo)致企業(yè)施工成本難以有效提高，無(wú)法更好保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好收益。所以說(shuō)企業(yè)成本管控人員專業(yè)性較差這一問(wèn)題必須得到合理解決。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控相關(guān)對(duì)策

（一）把握好決策階段造價(jià)和立項(xiàng)之后的設(shè)計(jì)階段控制

1.把握好決策階段造價(jià)的控制問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本管控要做到重心前移，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將成本管控重心前移，把握好決策階段造價(jià)的控制問(wèn)題。實(shí)際上，規(guī)劃設(shè)計(jì)所占工程項(xiàng)目整體比例不高，大概只有總體成本的2%左右。但是這一階段對(duì)于總成本的影響程度卻能達(dá)到至少70%以上。這就說(shuō)明了對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段來(lái)講，如果能把握好決策階段造價(jià)控制就能成功找到“撬動(dòng)地球”的支點(diǎn)，控制階段成本問(wèn)題。

（1）擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的確定

擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定過(guò)程中即需要做好階段成本控制，針對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研與可行性研究，保證所擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)到位，提出具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案。具體來(lái)講，它還需要結(jié)合銷售、工程、成本、財(cái)務(wù)部門工作人員參與展開(kāi)討論，確保所實(shí)行方案最優(yōu)化，最終確定落實(shí)擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

（2）投資估算和資金籌措

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要做好投資估算與資金籌措工作，比如說(shuō)在公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用投資估算與資金籌措方面必須結(jié)合具體服務(wù)配套建設(shè)設(shè)備提出有效管理對(duì)策，保證各方面規(guī)劃指標(biāo)與實(shí)際工程量估算到位。在可行性研究階段過(guò)程中，需要結(jié)合房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算，例如可采用單元估算法，結(jié)合工程量近似匡算過(guò)程分析概算指標(biāo)，提出概算定額方法。在結(jié)合類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算過(guò)程中，需要確保資料可獲得性與費(fèi)用支出情況合理規(guī)劃，運(yùn)用注入單位指標(biāo)估算法、工程量近似計(jì)算法等等展開(kāi)工程費(fèi)用評(píng)估。在這一過(guò)程中，必須要建立流動(dòng)性投資估算與資金籌措方案，同時(shí)針對(duì)低流動(dòng)性的資金使用效率影響進(jìn)行進(jìn)一步分析，做好資源配置優(yōu)化。

2.把握好立項(xiàng)之后的設(shè)計(jì)階段控制

（1）根據(jù)市場(chǎng)需要及發(fā)展前景，全面充分地調(diào)查可行性研究

在立項(xiàng)后，需要對(duì)設(shè)計(jì)階段成本進(jìn)行控制。首先就要結(jié)合市場(chǎng)需要與發(fā)展前景，對(duì)成本調(diào)查可行性進(jìn)行研究分析。就這一點(diǎn)來(lái)講，還需要對(duì)所要拿地目標(biāo)土地進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)查，對(duì)地塊進(jìn)行全面調(diào)研分析，正確估算土地價(jià)格，避免拿地價(jià)格過(guò)高打亂成本控制策略。要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)需要與發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)拿地價(jià)格調(diào)查可行性進(jìn)行分析。如果存在土地開(kāi)發(fā)不合理問(wèn)題，需要基于第三方設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)土地規(guī)劃拿地方案，分析其中成本風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，避免設(shè)計(jì)方案成本過(guò)高。