營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策分析

毛亞亞

摘要：當(dāng)前隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的逐步加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，市場競爭也更加激烈，在營改增實(shí)行下，稅收方式出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)變，企業(yè)面臨著一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而如何提升企業(yè)的行業(yè)競爭力，規(guī)避可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的關(guān)鍵課題。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策;分析

我國在2016年出臺(tái)營改增政策后，其涉及的領(lǐng)域較多，包括建筑產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)以及金融產(chǎn)業(yè)等，稅務(wù)改革對(duì)企業(yè)帶來了一定的影響和沖擊，如果企業(yè)沒有制定科學(xué)的防范對(duì)策，容易遭遇稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。尤其隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，企業(yè)面臨著的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，因此，企業(yè)要給予稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以高度重視，并且結(jié)合營改增政策內(nèi)容，制定各項(xiàng)防范對(duì)策，提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

1.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.1特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)行營改增后，增值稅納入到流轉(zhuǎn)稅中，企業(yè)在勞務(wù)和商品中發(fā)生流轉(zhuǎn)或者增值，都被視為銷售處理，需要按照新規(guī)定計(jì)算納稅額度，同時(shí)，稅法規(guī)定企業(yè)的商品如果交付其他個(gè)人或者單位代銷和銷售，委托加工或者資產(chǎn)用于換取個(gè)人福利或者消費(fèi)，上述內(nèi)容都要作為銷售處理。在營改增背景下，固定資產(chǎn)投入納入到無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)范疇中，如果投資行為出現(xiàn)增值，則要按照銷售處理，這一部分的稅收額度也將發(fā)生變化，如果企業(yè)沒有對(duì)上述特殊業(yè)務(wù)進(jìn)行銷售處理，則要面臨著一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2價(jià)外費(fèi)用稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)外費(fèi)用主要是指企業(yè)在提供服務(wù)或者銷售產(chǎn)品中，除了價(jià)格之外而產(chǎn)生的各種費(fèi)用，如價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)等，在營改增實(shí)行后，都納入到銷售增值稅中。企業(yè)在計(jì)算價(jià)外費(fèi)用中，也面臨著稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3進(jìn)項(xiàng)稅額扣除風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金和勞動(dòng)密集型行業(yè)，在實(shí)行營改增政策后，進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣，但是一些企業(yè)由于對(duì)政策內(nèi)容缺乏詳盡了解，在抵扣稅額中進(jìn)場忽視這一部分內(nèi)容，例如人工費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等項(xiàng)目，如果沒有取得增值稅發(fā)票，則無法進(jìn)行抵扣。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)階段，如果從納稅較少的商家采購砂石、鋼筋、水泥等建筑材料，則無法抵扣增值稅。

2.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

2.1內(nèi)控體系不完善

企業(yè)想要規(guī)避可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則要構(gòu)建完善而科學(xué)的內(nèi)控體系，通過嚴(yán)格而系統(tǒng)的制度體系，有效抵御風(fēng)險(xiǎn)。但是當(dāng)前在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)營改增政策缺乏重視，也沒有加速構(gòu)建內(nèi)控制度的進(jìn)程，導(dǎo)致內(nèi)控體系難以發(fā)揮作用，或者在具體執(zhí)行中沒有嚴(yán)格按照既定的制度落實(shí)，為企業(yè)埋下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

2.2財(cái)務(wù)人才素質(zhì)不高

在營改增實(shí)行后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人才人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力也提出新要求，但是當(dāng)前部分財(cái)務(wù)管理人員缺乏一定的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，在對(duì)營改增政策的理解方面存在誤差，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏實(shí)效性和針對(duì)性，難以滿足企業(yè)財(cái)務(wù)改革的需求。同時(shí)，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)也沒有重視人才引進(jìn)和人才培養(yǎng)，財(cái)務(wù)部門的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范職能難以發(fā)揮。

2.3對(duì)營改增缺乏深入研究

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化改革，各項(xiàng)政策和法律也處于健全和完善中，尤其是稅收法律，其關(guān)系到國家利益和行業(yè)有序發(fā)展。營改增的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，而想要在營改增背景下更好的發(fā)展，企業(yè)則要對(duì)政策進(jìn)行深入研究。但是當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營改增政策缺乏深入研究，在日常運(yùn)行中則容易遭遇稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。

2.4合同管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營生產(chǎn)中，其涉及到項(xiàng)目清算、房屋預(yù)售、建筑施工、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購材料以及土地獲取等環(huán)節(jié)，在各個(gè)環(huán)節(jié)中都會(huì)產(chǎn)生合同，其作為有效的法律憑證，決定了企業(yè)在運(yùn)營中產(chǎn)生的支出和費(fèi)用成本， 同時(shí)也決定了企業(yè)申報(bào)稅前扣除，因此，對(duì)于企業(yè)而言，有效憑證對(duì)抵御稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

3.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1構(gòu)建完善內(nèi)控體系

在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，構(gòu)建完善的內(nèi)控體系是重要措施和關(guān)鍵手段，房地產(chǎn)企業(yè)要注重構(gòu)建內(nèi)控體系。首先，財(cái)務(wù)部門要聯(lián)合相關(guān)部門對(duì)可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和識(shí)別，設(shè)立專職的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，配備數(shù)量充足的財(cái)務(wù)人員，實(shí)行專人專崗制度;其次，制定科學(xué)的防范制度，嚴(yán)格遵循事后監(jiān)管、事中監(jiān)管以及事前監(jiān)管制度，科學(xué)設(shè)置預(yù)警線，如果發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)排查，制定科學(xué)的管理目標(biāo)， 在目標(biāo)的指導(dǎo)下有條不紊的開展各項(xiàng)工作;最后，制定業(yè)務(wù)流程管理制度、發(fā)票管理制度以及常見問題處理制度，要求各個(gè)部門嚴(yán)格按照既定的制度規(guī)范管理流程，促使風(fēng)險(xiǎn)防范制度化以及流程化。

3.2建設(shè)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍

對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是保證企業(yè)正常運(yùn)行的重要舉措和關(guān)鍵方式，尤其隨著營改增的實(shí)行，對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和崗位態(tài)度提出更為嚴(yán)格的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，加速建設(shè)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍。首先，對(duì)財(cái)務(wù)人員的崗位職能進(jìn)行科學(xué)劃分，所有人員都要各盡其責(zé)、各司其職，辦稅人、會(huì)計(jì)、出納都要積極參與到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中，保證企業(yè)納稅規(guī)范，規(guī)避可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次，為了避免由于人為問題而發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要定期組織所有財(cái)務(wù)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，更新企業(yè)財(cái)務(wù)體系、提升會(huì)計(jì)核算水平，通過培訓(xùn)強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的崗位能力;最后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員儲(chǔ)備，從高校和社會(huì)中吸納具有一定專業(yè)能力和崗位經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，不斷充實(shí)以及完善財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍，提升崗位工薪待遇，吸引更多的人才加入，為企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定人才基礎(chǔ)。

3.3創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防控氛圍

在營改增背景下，想要從根源規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)所有人員都積極參與其中，加強(qiáng)對(duì)營改增政策的理解，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防控氛圍，進(jìn)而起到防控風(fēng)險(xiǎn)的作用。首先，企業(yè)管理層要提升對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的重視程度，帶頭學(xué)習(xí)營改增相關(guān)內(nèi)容，定期組織所有員工學(xué)習(xí)最近的稅收制度和稅收政策，提升所有人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，更好的應(yīng)對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn);其次，企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員要密切關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)和最近政策，掌握最近、最新、最全面的稅收政策，合理以及合法的繳納稅費(fèi)，避免企業(yè)遭遇稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);最后，企業(yè)要與稅務(wù)部門構(gòu)建良好關(guān)系，積極配合稅務(wù)部門做好各項(xiàng)稅務(wù)申報(bào)工作，形成正確的守法意識(shí)和守法理念，嚴(yán)禁存在違法行為，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定以及可持續(xù)發(fā)展。

3.4加強(qiáng)法律憑證管理

房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強(qiáng)法律憑證管理，對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行修訂，對(duì)重要環(huán)節(jié)開展監(jiān)控和分析，尤其在成本控制和會(huì)計(jì)核算等環(huán)節(jié)，對(duì)產(chǎn)生的合同加強(qiáng)規(guī)范化管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合同樹立，按照已完工、即將完工、在建以及新建等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證每個(gè)項(xiàng)目的合同完整齊備，對(duì)發(fā)票取得要求、發(fā)票開具時(shí)間、增值稅承擔(dān)主體以及合同交易價(jià)格進(jìn)行重新確定和協(xié)商;其次，對(duì)租賃、銷售以及采購等環(huán)節(jié)的合同模塊進(jìn)行重新修訂，通常情況下，如果合同條款中包含不同增值率，則要在內(nèi)容中列舉明示，避免出現(xiàn)稅務(wù)糾紛;最后，所有業(yè)務(wù)都要嚴(yán)格按照要求和流程，提供合法合規(guī)的發(fā)票，為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅提供支撐和憑證，避免企業(yè)遭遇稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.結(jié)束語

總而言之，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的改革的不斷深入，稅收政策也處于不斷調(diào)整和優(yōu)化中，營改增的實(shí)行可以避免重復(fù)征稅、偷稅漏稅等問題，有助于規(guī)范行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在營改增背景下，也要注重加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范，制定科學(xué)的應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)而保證各項(xiàng)工作有條不紊的開展，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

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