住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房消費(fèi)的影響研究

摘要：住房公積金制度已成為我國(guó)住房保障體系的一項(xiàng)基本制度，有效提高了繳存職工的住房消費(fèi)能力，提升了職工的居住水平，同時(shí)也有力促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。通過(guò)具體數(shù)據(jù)分析2020年益陽(yáng)房地產(chǎn)（住宅）及居民住房消費(fèi)市場(chǎng)情況，更加科學(xué)、全面地認(rèn)識(shí)住房公積金制度。

關(guān)鍵詞：住房公積金;住房消費(fèi);房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0062-64 收稿日期：2021-08-20

作者簡(jiǎn)介：黃建忠，益陽(yáng)市住房公積金管理中心。

住房公積金“一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生”，從政策定位和現(xiàn)實(shí)作用來(lái)看，它同時(shí)具有住房金融和住房保障兩大功能。職工通過(guò)長(zhǎng)期的資金積累和較低的融資成本，有效增強(qiáng)了住房消費(fèi)能力;住房公積金管理機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款發(fā)放和資金提取，客觀推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

1 住房公積金對(duì)房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)的影響

1.1 住宅是益陽(yáng)市房地產(chǎn)投資、銷售的主陣地

2020年，益陽(yáng)市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資145.98億元，比上年增長(zhǎng)5.6%，其中，住宅完成投資121.27億元，投資占比為83.07% （見(jiàn)圖1）。

當(dāng)年益陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售面積416.25萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)0.3%，其中，住宅銷售面積365.24萬(wàn)平方米，占比為87.75%。全市實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售金額207.95億元，比上年增長(zhǎng)0.9%，其中，住宅銷售金額176.41億元，銷售金額占比為84.83%。

1.2 住房公積金貸款是推動(dòng)住宅消費(fèi)的主渠道

2020年，通過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住宅銷售面積96.41萬(wàn)平方米，占益陽(yáng)市住宅銷售面積的26.40% （見(jiàn)圖2）。通過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住宅銷售金額53.60億元，住宅銷售金額占比為30.38%。通過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)融資36.99億元（含組合貸款銀行部分），占全市新發(fā)個(gè)貸市場(chǎng)的45.76%;年末住房公積金貸款余額101.58億元，占全市個(gè)人住房貸款余額的29.17%。住房公積金貸款成為益陽(yáng)市居民購(gòu)房融資的重要途徑。

1.3 益陽(yáng)市住宅銷售價(jià)格處于合理區(qū)間

商品住宅銷售價(jià)格是否合理，目前比較通用的考核指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比（商品住宅總價(jià)與家庭年可支配總收入的比值）和房?jī)r(jià)租金比（商品住宅每平方米價(jià)格與每平方米月租金的比值）。2020年，益陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33274元，商品住宅均價(jià)4830.05元/平方米，商品住宅月均租金18元/平方米 （根據(jù)2020年5月中國(guó)316個(gè)城市住宅售價(jià)租金比排名）。按2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積56.9平方米計(jì)算（根據(jù)2017年城鎮(zhèn)人均住房面積50平方米，每年2.3平方米的平均增速推算），益陽(yáng)市房?jī)r(jià)收入比為8.26，低于全國(guó)9.2的平均水平;房?jī)r(jià)租金比為268.34，介于200-300的合理區(qū)間。由此可見(jiàn)，益陽(yáng)市目前房?jī)r(jià)合理，家庭易實(shí)現(xiàn)購(gòu)房行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模炒房現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫少。

2 住房公積金對(duì)職工住房消費(fèi)的影響

2.1 住房公積金貸款融資率

住房公積金貸款融資率= （住房公積金貸款金額÷家庭購(gòu)房款總額）×100%。該百分比越大，購(gòu)房家庭自籌資金越少，住房公積金貸款對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯，居民越容易實(shí)現(xiàn)購(gòu)房行為。

2020年，益陽(yáng)市住房公積金個(gè)人住房貸款抵押房產(chǎn)套均68.71萬(wàn)元，住房公積金個(gè)人住房（組合）貸款平均額度為47.42萬(wàn)元，住房公積金貸款融資率為69.01%，職工家庭還需自籌資金21.29萬(wàn)元，自籌資金壓力相對(duì)較少（見(jiàn)圖3）。

2.2 住房公積金繳存還貸率

住房公積金繳存還貸率= （住房公積金月繳存額÷住房公積金貸款月還款額）×100%。該百分比越大，住房公積金繳存對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。

2020年，益陽(yáng)市住房公積金人均月繳存額為1156元，人均月還款額1438元。住房公積金單職工繳存家庭，只需補(bǔ)充還貸282元/月，繳存還貸率為80.39%;在雙職工繳存家庭的繳存還貸率為100% （對(duì)沖還貸提取金額不能超過(guò)月還款額）。借款家庭通過(guò)按月繳存和對(duì)沖即可實(shí)現(xiàn)輕松還貸（見(jiàn)圖4）。

2.3 住房公積金貸款利息節(jié)省率

住房公積金貸款利息節(jié)省率= 〔（與住房公積金等額的商業(yè)貸款利息額-住房公積金貸款利息額）÷等額商業(yè)貸款利息額〕×100%。該百分比越大，住房公積金貸款對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。

按2020年住房公積金貸款平均額度25.52萬(wàn)元，平均借款年限20年計(jì)算，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利息總額（利率4.90%）14.27萬(wàn)元，住房公積金個(gè)人住房貸款（利率3.25%）利息總額9.03萬(wàn)元。住房公積金貸款利息節(jié)省率為36.72% （見(jiàn)圖5）。

2.4 住房公積金提取首付支付率

住房公積金提取首付支付率= 〔購(gòu)房提取總額÷（家庭購(gòu)房款總額-住房公積金貸款金額）〕×100%。該百分比越大，住房公積金對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。

2020年，益陽(yáng)市購(gòu)房提取住房公積金平均每筆8.82萬(wàn)元。根據(jù)職工家庭自籌資金21.29萬(wàn)元計(jì)算，若單職工繳存家庭購(gòu)房，實(shí)際支付首付12.47萬(wàn)元，住房公積金提取首付支付率為41.43%;若雙職工繳存家庭購(gòu)房，實(shí)際支付首付3.65萬(wàn)元，住房公積金提取首付支付率為82.86%。住房公積金購(gòu)房提取對(duì)首付款的支持作用較大。

2.5 住房公積金提取房租支付率

住房公積金提取房租支付率=月租房提取金額÷家庭租房月租金×100%。該百分比越大，住房公積金對(duì)居民租房消費(fèi)的支持作用越明顯。

2020年，益陽(yáng)市中心城區(qū)無(wú)房職工家庭租房提取住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)為1000元/月。按租住住房平均每套90平方米，租金18元/平方米計(jì)算，每月租金為1620元。住房公積金提取房租支付率為61.73%，無(wú)房家庭僅需自籌620元即可租房居住，超過(guò)一半的房租可用住房公積金支付。

2.6 家庭月收入租房率

家庭月收入租房率= 〔（家庭租房月租金-住房公積金租房提取額）÷家庭月收入〕×100%。該百分比越小，住房公積金對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。

2020年，益陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33274元，以夫妻雙方收入計(jì)算家庭月收入為5546元。根據(jù)住房公積金提取房租支付的測(cè)算數(shù)據(jù)，無(wú)房職工家庭提取住房公積金后，實(shí)際僅需自籌620元用于支付房租，家庭月收入租房率為11.18%。住房租金占家庭收入的比重較小，租房家庭經(jīng)濟(jì)壓力較輕。

參考文獻(xiàn)：

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