跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究

顧建國(guó)

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越快，產(chǎn)業(yè)整合速度也越來(lái)越快。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也很難解決自己跨區(qū)域的項(xiàng)目管理問(wèn)題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，設(shè)計(jì)管理作為核心部分之一，近年來(lái)隨著市場(chǎng)的成熟而發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。將項(xiàng)目管理方法引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，有利于對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度、成本、質(zhì)量等內(nèi)容進(jìn)行主動(dòng)控制。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理進(jìn)行了探討，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的跨區(qū)域項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理有所幫助。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)流程;設(shè)計(jì)管理;多項(xiàng)目;跨區(qū)域

1跨區(qū)域多項(xiàng)目房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理模式

跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理通常采用三級(jí)設(shè)計(jì)管理體系。該管理體系將總部、區(qū)域、區(qū)域公司的領(lǐng)導(dǎo)決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)中設(shè)計(jì)、投資、營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)等方面的專業(yè)意見(jiàn)有機(jī)結(jié)合，使設(shè)計(jì)滿足市場(chǎng)需求，不斷創(chuàng)新。同時(shí)，設(shè)計(jì)管理制度嚴(yán)格，分工明確。三級(jí)設(shè)計(jì)管理體系的建立，使設(shè)計(jì)管理由傳統(tǒng)的線性職能管理結(jié)構(gòu)向區(qū)域公司管理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，建立了有效的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，促進(jìn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系的完善和創(chuàng)新研發(fā);形成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？鐓^(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式的組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程及要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程

對(duì)于跨區(qū)域、多項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其管理相當(dāng)復(fù)雜，包括項(xiàng)目管理、知識(shí)管理和業(yè)務(wù)流程管理。根據(jù)關(guān)鍵控制點(diǎn)、項(xiàng)目總計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃等進(jìn)行分級(jí)管理?？偛抗驹谡麄€(gè)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中起著統(tǒng)籌規(guī)劃的作用，以大方向、大政策指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，控制項(xiàng)目的整體運(yùn)作，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域公司的責(zé)任貫穿于項(xiàng)目具體實(shí)施的全過(guò)程。對(duì)關(guān)鍵工作項(xiàng)、關(guān)鍵控制點(diǎn)、批準(zhǔn)點(diǎn)等要素進(jìn)行批準(zhǔn)和檢查，確保設(shè)計(jì)結(jié)果滿足組織管理和控制規(guī)范的要求。審批通過(guò)后，將設(shè)計(jì)成果提交區(qū)域公司完成。地區(qū)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施，其流程如圖2。

2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作分工及主要工作內(nèi)容

2.2.1設(shè)計(jì)管理處

跨區(qū)域、多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式采用三級(jí)設(shè)計(jì)管理體系。總部、地區(qū)、地區(qū)分工如下：

（1）總部是設(shè)計(jì)的最高決策機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)控制，有權(quán)審批項(xiàng)目的設(shè)計(jì)總費(fèi)用和最終設(shè)計(jì)方案。

（2）區(qū)域作為設(shè)計(jì)管理的責(zé)任單位，主要控制區(qū)域公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的全過(guò)程，對(duì)所有設(shè)計(jì)子項(xiàng)和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審批。根據(jù)公司總體發(fā)展目標(biāo)，控制設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)計(jì)劃，

從專業(yè)技術(shù)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面給予指導(dǎo)和支持，結(jié)合區(qū)域公司實(shí)際情況進(jìn)行推進(jìn)。

（3）區(qū)域作為設(shè)計(jì)管理的具體實(shí)施單位，負(fù)責(zé)實(shí)施和落實(shí)集團(tuán)決策委員會(huì)和區(qū)域管理委員會(huì)的設(shè)計(jì)決策和審批意見(jiàn)。主要從事基礎(chǔ)技術(shù)管理和項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施。主要工作可分為前期策劃階段、各設(shè)計(jì)階段的過(guò)程管理、圖紙階段的技術(shù)管理和設(shè)計(jì)單位的現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理。

2.2.2設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容

（1）設(shè)計(jì)合同管理的內(nèi)容主要包括：設(shè)計(jì)合同條款的約定、執(zhí)行、檢查和監(jiān)督，重點(diǎn)是通過(guò)設(shè)計(jì)費(fèi)用的分配對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度（階段性產(chǎn)品）進(jìn)行有效控制;監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施、計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整及與有關(guān)單位的溝通。

（2）設(shè)計(jì)溝通管理包括：與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)與溝通。

（3）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制工作主要包括：對(duì)提前提交政府的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查;各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)文件應(yīng)進(jìn)行正式審查（除滿足設(shè)計(jì)程序、簽署程序和完整文件、政府規(guī)定的施工圖審查程序外）和實(shí)質(zhì)性審查（包括注明設(shè)計(jì)要求）

文件中的各類實(shí)質(zhì)性質(zhì)量問(wèn)題、各專業(yè)綜合管線布置審查、優(yōu)化設(shè)計(jì)建議、組織特殊技術(shù)問(wèn)題論證等）。

（4）設(shè)計(jì)費(fèi)用控制的工作內(nèi)容主要包括：審查設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性（包括工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用）;在設(shè)計(jì)階段，對(duì)施工工藝的合理性、縮短工期、降低工程造價(jià)的可能性進(jìn)行了論證;審核限額設(shè)計(jì)的實(shí)施情況（包括各專業(yè)限額設(shè)計(jì)的成本控制）;根據(jù)性價(jià)比指標(biāo)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案或調(diào)整項(xiàng)目投資指標(biāo)。

3跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理落實(shí)

3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管理

在跨區(qū)域、多項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，總行必須最大限度發(fā)揮自身職能，根據(jù)公司整體運(yùn)營(yíng)情況制定設(shè)計(jì)方案，初步制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略。區(qū)域公司和區(qū)域分公司需要配合總行的戰(zhàn)略方針，開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。

在跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，合理設(shè)置項(xiàng)目設(shè)計(jì)總成本，可以有效地實(shí)施成本管理。根據(jù)總行戰(zhàn)略政策，結(jié)合區(qū)域設(shè)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)各項(xiàng)目的成本進(jìn)行了初步測(cè)算分項(xiàng)設(shè)計(jì)成本和總體工程設(shè)計(jì)費(fèi)用，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本預(yù)算表，包括：初步設(shè)計(jì)、勘察、專項(xiàng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)招標(biāo)等，設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制分為三個(gè)階段：工程擴(kuò)建設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化和工程施工圖設(shè)計(jì)。具體來(lái)說(shuō)，根據(jù)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域公司負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、控制、審核等事項(xiàng)，控制分公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。

在區(qū)域企業(yè)的成本管理中，主要是加強(qiáng)設(shè)計(jì)成本的控制。在實(shí)際工作中，根據(jù)總行的控制原則，合理選擇各環(huán)節(jié)、各階段的合作單位或正確選擇設(shè)計(jì)單位，通過(guò)有效的商業(yè)協(xié)商，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)成本控制的總體成本。

3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

3.2.1區(qū)域設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

在工程建筑施工中，必須保證區(qū)域設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和有效性。在區(qū)域設(shè)計(jì)過(guò)程中，許多專業(yè)人員和設(shè)計(jì)師將結(jié)合自身的工作實(shí)踐，在工程建設(shè)的全過(guò)程中進(jìn)行

原材料和資金的消耗量，是一個(gè)整體。在建筑工程區(qū)域設(shè)計(jì)中，如果能快速計(jì)算出成本區(qū)的設(shè)計(jì)，就可以對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行全面的分析控制。確保在不同項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，區(qū)域設(shè)計(jì)能夠在各個(gè)方面得到有效地實(shí)施。例如，在項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)中，要綜合考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本、項(xiàng)目數(shù)據(jù)、項(xiàng)目總體規(guī)劃所消耗的人力、物力、財(cái)力資源，盡量避免設(shè)計(jì)過(guò)程與決策的差異，從而體現(xiàn)決策的作用。

3.2.2地區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

區(qū)域設(shè)計(jì)進(jìn)度管理主要是根據(jù)區(qū)域建設(shè)需要和自身經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行的。需要按照既定的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督控制，確保工程的穩(wěn)定進(jìn)度。首先，應(yīng)該建立完善項(xiàng)目推進(jìn)的各時(shí)間節(jié)點(diǎn)，合理規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其次，每次節(jié)點(diǎn)通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目連接，提高項(xiàng)目建設(shè)的完整性和完整性。最后，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，項(xiàng)目建設(shè)的具體內(nèi)容要有所提高，并在科學(xué)可控的范圍內(nèi)規(guī)劃調(diào)整。

3.3多項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

在跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理作為設(shè)計(jì)管理的核心部分，對(duì)項(xiàng)目的功能和使用價(jià)值有著最直接的影響，是決定項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。對(duì)于區(qū)域性企業(yè)來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)質(zhì)量控制通常是通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)階段成果的事前控制和優(yōu)化來(lái)實(shí)現(xiàn)的。區(qū)域公司應(yīng)重點(diǎn)控制設(shè)計(jì)圖紙審核和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)審查，并在相關(guān)方面作出一些硬性規(guī)定和要求，確保設(shè)計(jì)方案符合公司規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在初步設(shè)計(jì)階段，審查項(xiàng)目采用的技術(shù)方案是否達(dá)到項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，檢查專業(yè)設(shè)計(jì)是否達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求;停留在施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)方案應(yīng)重點(diǎn)考慮其使用功能和質(zhì)量要求是否滿足。

4結(jié)論

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，先進(jìn)、合理、創(chuàng)新的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式將對(duì)房地產(chǎn)跨區(qū)域多項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量控制、成本預(yù)算、進(jìn)度預(yù)期等方面起到積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重要的指導(dǎo)意義和實(shí)用價(jià)值。有鑒于此，我們應(yīng)該不斷提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力、設(shè)計(jì)能力和監(jiān)管能力通過(guò)全面、寬領(lǐng)域、多視角的設(shè)計(jì)機(jī)制，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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