房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的理解

熊園

征收房地產(chǎn)稅有四重原因：共同富裕、稅制改革、房住不炒、增加稅收。經(jīng)驗(yàn)并不支持房地產(chǎn)稅會(huì)實(shí)質(zhì)打壓房?jī)r(jià)。

10月16日，習(xí)近平主席在題為《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！返奈恼轮袕?qiáng)調(diào)“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。10月23日，人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院開展試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅改革正式開始加速推進(jìn)。

近10來(lái)年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅表態(tài)總體偏謹(jǐn)慎，本次也是試點(diǎn)模式，凸顯了征收房地產(chǎn)稅需慎之又慎。此外，在稅收法定原則下，按“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，全面開征房地產(chǎn)稅需先完成立法。本次決議確定了5年的試點(diǎn)期限（可申請(qǐng)延期），并要求“條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律”，總體看，措辭其實(shí)也是偏謹(jǐn)慎。

征收房地產(chǎn)稅有四重原因：共同富裕、稅制改革、房住不炒、增加稅收。一方面，當(dāng)前中國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)存在兩大失衡：間接稅與直接稅、收入稅與財(cái)產(chǎn)稅的比例失衡。房地產(chǎn)稅作為直接稅、財(cái)產(chǎn)稅、地方稅，開征房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，既有利于縮小貧富差距、實(shí)現(xiàn)共同富裕，也有利于減輕地方政府對(duì)賣地的依賴。

另一方面，從歐美、日本、韓國(guó)等國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開征房地產(chǎn)稅最重要目的是增加地方政府財(cái)政收入，也會(huì)兼顧平抑房?jī)r(jià)。近年來(lái)，我們一直強(qiáng)調(diào)要“房住不炒”，本次決議也指出試點(diǎn)是為了“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用”。

此外，考慮到近年來(lái)嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是“三條紅線”，7-9月土地收入已連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，客觀上應(yīng)也需要房地產(chǎn)稅來(lái)補(bǔ)充收入來(lái)源。

理論上來(lái)說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅會(huì)提升持房成本，進(jìn)而打壓房?jī)r(jià)。但從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)更多的還是由供需決定。

2011年1月重慶、上海房產(chǎn)稅推出后，兩地的房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù)由2010年的19.6%明顯回落至2011年的3.1%，降幅達(dá)16.6個(gè)百分點(diǎn)，但實(shí)際上同期沒(méi)有試點(diǎn)房產(chǎn)稅的北京、廣東，房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù)也下降了20.7個(gè)百分點(diǎn)，主因是當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)政策全面收緊，而滬渝兩地地產(chǎn)稅力度很小，抑制房?jī)r(jià)效果并不明顯。

長(zhǎng)期看，2010-2021年，滬渝兩地房?jī)r(jià)平均上漲2.4倍，與北京、廣東基本持平，高于全國(guó)平均水平，反映房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)還是取決于地區(qū)人口走勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、貨幣政策等因素。

海外的經(jīng)驗(yàn)也并不支持房地產(chǎn)稅會(huì)實(shí)質(zhì)打壓房?jī)r(jià)。美國(guó)房?jī)r(jià)和美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策更為相關(guān);韓國(guó)2005年8月開征房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但從12月起再度開始大升，2006年全年上漲11.6%;英國(guó)1989年和1993年有過(guò)兩輪房產(chǎn)稅改革，期間房?jī)r(jià)漲跌不一;日本1990年代以來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)走低，也并非1980年末開始的房地產(chǎn)稅改革導(dǎo)致。

重慶和上海的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)為何效果不佳？主因是范圍窄、稅率低。滬渝兩地均針對(duì)試點(diǎn)后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征稅，還針對(duì)本地居民規(guī)定了較寬松的免征條件。上海通用稅率0.6%，低價(jià)住房0.4%;重慶通用稅率0.5%，高價(jià)住房1%-1.2%。范圍窄、稅率低導(dǎo)致兩地房產(chǎn)稅規(guī)模較小。

未來(lái)試點(diǎn)的城市應(yīng)具備“房?jī)r(jià)高、相對(duì)富裕、治理能力強(qiáng)”等特點(diǎn)，綜合看，一線城市概率更大，深圳、上海、杭州、重慶、三亞（海南）等概率大。

目前上海、重慶的試點(diǎn)征收范圍過(guò)窄，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用十分有限，本次試點(diǎn)可能會(huì)適度擴(kuò)大征收范圍，如針對(duì)存量住房征收、本地居民不能免征等，同時(shí)，也應(yīng)會(huì)設(shè)置人均免征面積等。

總體稅率可能仍然較低，但對(duì)明顯“超標(biāo)”的可能稅率較高。從美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)來(lái)看（不同來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異很大），各國(guó)房地產(chǎn)稅率整體在2%-3%以內(nèi)，部分低至0.3%-0.5%。