房地產(chǎn)行業(yè)政策底部已現(xiàn)

薛宇

2020年8月20日，央行出臺(tái)“三道紅線(xiàn)”政策，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)行限制;同年12月31日，央行出臺(tái)房貸新規(guī)“兩道紅線(xiàn)”，嚴(yán)控銀行涉房貸款比例。政策嚴(yán)控之下房地產(chǎn)行業(yè)基本面逐漸下行，尤其2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)全面惡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。

行業(yè)遇冷之際，高層近期密集發(fā)聲對(duì)地產(chǎn)調(diào)控予以糾偏，向市場(chǎng)釋放寬信用信號(hào)。機(jī)構(gòu)判斷，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。此時(shí)實(shí)施房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，表明中央對(duì)地產(chǎn)板塊的態(tài)度，堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)遇冷 政策及時(shí)糾偏

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2021年1-8月，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)15.9%，較1-7月下降5.6個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)22.8%，較1-7月下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。8月單月，銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積增速分別為-19%、-16%，銷(xiāo)售加速下行，增速接近2010年以來(lái)最低點(diǎn)。2021年9月，30城新房銷(xiāo)售面積為1211.31萬(wàn)平方米，同比增速-33.44%，環(huán)比增速-7.46%;成交套數(shù)11.57萬(wàn)套，同比增速-32.57%，環(huán)比增速-8.11%;一、二、三線(xiàn)城市成交面積同比增速分別為-40.71%、-14.85%、-50.65%，環(huán)比增速分別為-23.21%、6.91%、-14.20%。相較8月，9月市場(chǎng)成交同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

開(kāi)發(fā)貸融資受限影響下，9月開(kāi)發(fā)到位資金單月同比下滑幅度擴(kuò)大。2021年9月到位開(kāi)發(fā)資金1.7萬(wàn)億元，同比-11.2%，下滑幅度相較8月的-6.5%有所擴(kuò)大。9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額為1.5萬(wàn)億元，同比下降3.5%，系單月同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù);新開(kāi)工面積同比下降13.5%;竣工面積環(huán)比下降13.8%，同比增速相較8月的28.4%大幅收窄至1%。政策持續(xù)加碼之下房企現(xiàn)金流吃緊，加之對(duì)后續(xù)銷(xiāo)售預(yù)期悲觀，地產(chǎn)投資呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

與此相應(yīng)土地市場(chǎng)行情慘淡。2021年1-9月，土地購(gòu)置面積合計(jì)13730萬(wàn)平米，同比下降8.5%，而9月第二次集中供地的完成雖使單月增速降幅有所收窄，但土地購(gòu)置面積總量仍保持下滑趨勢(shì)。不同于首次集中供地?zé)岫容^高，一方面由于資金面持續(xù)趨緊導(dǎo)致拿地能力受限，另一方面銷(xiāo)售去化預(yù)期回落導(dǎo)致房企拿地意愿不足，第二次集中供地行情直線(xiàn)下行，90%的城市出現(xiàn)了流拍和終止，其中北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州的流拍率都在50%以上。行業(yè)遇冷之際，高層近期密集發(fā)聲對(duì)地產(chǎn)調(diào)控予以糾偏。

9月24日舉行的央行例會(huì)指出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。9月29日，房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)再次提及這一點(diǎn)，要求準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。針對(duì)這些情況，央行和銀保監(jiān)會(huì)已指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，10月20日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在金融街論壇年會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正。

10月21日，國(guó)新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，在貸款首付比例和利率上支持首套房購(gòu)買(mǎi)者，目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

市場(chǎng)一致認(rèn)為，高層幾度發(fā)聲表態(tài)釋放結(jié)構(gòu)性寬信用信號(hào)，預(yù)計(jì)房企資金壓力將有所緩解，按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸額度有望松動(dòng)，尤其是按揭貸款，剛需及合理改善型住房需求或?qū)⒂瓉?lái)修復(fù)。而在10月哈爾濱出臺(tái)穩(wěn)樓市“十六條”也向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，被行業(yè)稱(chēng)之為打響了政策放寬的第一槍。

10月9日，哈爾濱出臺(tái)穩(wěn)樓市“十六條”，政策的主要扶持點(diǎn)在于放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、放寬預(yù)售資金監(jiān)管、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、土地出讓金比例和土地款支付周期調(diào)整等，在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下，政策的出臺(tái)能夠一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力。機(jī)構(gòu)判斷，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地

10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)地區(qū)征稅對(duì)象包括居住用與非居住用等各類(lèi)房產(chǎn)，不包括農(nóng)村宅基地及其上住宅;國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體方法與試點(diǎn)地區(qū);決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。2021年以來(lái)，房地產(chǎn)稅在不同場(chǎng)合被頻頻提及，至此終于確認(rèn)落地。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的加速推進(jìn)有利于建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)房住不炒原則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。光大證券表示，此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅“調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，增加持有成本，打擊炒房囤房”的作用;房地產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)的各類(lèi)購(gòu)房限制措施也將隨著房地產(chǎn)稅征收推進(jìn)的正?；鸩饺趸?，直至最終退出，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求回歸正常，減少購(gòu)房交易摩擦。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征也有利于將稅負(fù)從開(kāi)發(fā)交易轉(zhuǎn)移到住房保有環(huán)節(jié)，從而降低開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收壓力，利于遏制試點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

可以發(fā)現(xiàn)，相比此前上海、重慶試點(diǎn)，此次試點(diǎn)征稅對(duì)象范圍擴(kuò)大，包括居住用與非居住用等各類(lèi)房產(chǎn)，而當(dāng)前征收的房地產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，不包含土地，亦對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)住房免征。雖然試點(diǎn)城市名單暫未披露，但多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)本次試點(diǎn)城市將集中于部分房?jī)r(jià)漲幅較大與經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的熱點(diǎn)城市。不過(guò)機(jī)構(gòu)表示，考慮試點(diǎn)期限為五年，后續(xù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等，預(yù)計(jì)改革試點(diǎn)工作全面開(kāi)征或仍需時(shí)日。

據(jù)國(guó)金證券的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)居民購(gòu)房意愿的沖擊較大，當(dāng)前購(gòu)房意愿受到房企爆雷和部分城市房?jī)r(jià)下跌影響已有所下滑，預(yù)計(jì)不會(huì)在當(dāng)前銷(xiāo)售下行階段全面推出房產(chǎn)稅。即使年底前實(shí)現(xiàn)部分城市的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣，預(yù)計(jì)力度也不會(huì)超過(guò)上海和重慶的模式。

平安證券表示，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)短期或?qū)鞘行纬梢欢_擊，中長(zhǎng)期樓市走向仍主要受供需等基本面因素影響?？紤]當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展承壓，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將有序、穩(wěn)妥推進(jìn)，避免造成過(guò)度沖擊。

房地產(chǎn)稅政策短期將加大樓市觀望情緒。目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行，房地產(chǎn)稅若加快推出短期會(huì)對(duì)基本面和市場(chǎng)情緒有所沖擊，樓市銷(xiāo)售在2021年下半年以來(lái)持續(xù)走低情況下將可能維持較低水平。

從中長(zhǎng)期影響層面看，東莞證券認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)試點(diǎn)城市樓市影響程度將有待后續(xù)政策細(xì)則出臺(tái)及落地運(yùn)行觀察才好判斷。據(jù)中泰國(guó)際觀點(diǎn)，中期看，人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍是房?jī)r(jià)的主要決定因素，核心城市的房?jī)r(jià)仍將受到人口流入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐，部分人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的城市將見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)下降，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步分化;長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅收入的提升有望拓寬地方政府的收入來(lái)源，降低財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，新增土地供應(yīng)有望穩(wěn)步下降。

不過(guò)也有券商預(yù)計(jì)，后續(xù)會(huì)有更多針對(duì)一手房銷(xiāo)售的寬松政策出臺(tái)來(lái)對(duì)沖房地產(chǎn)稅的不利影響。

國(guó)金證券表示，本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)授權(quán)的落地意味著短期房地產(chǎn)稅相關(guān)利空出盡。

數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，A股房企平均2021年P(guān)E為3倍，平均PB為0.4倍，均處于10年底部。中泰國(guó)際認(rèn)為，目前的行業(yè)估值已將房產(chǎn)稅悲觀預(yù)期計(jì)算在內(nèi)，隨著試點(diǎn)擴(kuò)圍范圍細(xì)節(jié)逐步出臺(tái)，不確定性有望消除，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)估值修復(fù)。