淺析商業(yè)地產資金管理建設

重慶天成緣江置業(yè)有限公司 甘輪利

商業(yè)地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何進行資金管理是商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展的核心。商業(yè)地產項目開發(fā)周期長，商業(yè)地產市場易受國家調控影響使得企業(yè)資金管理復雜。改革開放后，我國城市化進程使得商業(yè)地產行業(yè)迅猛發(fā)展，并帶動建筑機械等行業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展中多數(shù)企業(yè)經過創(chuàng)立整合，形成具備規(guī)模的大型企業(yè)。近年來，市場投資需求推動房地產企業(yè)高速擴張。房價不斷上漲，土地市場異常火爆，房地產行業(yè)是高風險行業(yè)，企業(yè)要想贏得競爭優(yōu)勢，必須合理運用資金控制風險，通過計劃控制等多種管理手段加強資金管理，提高資金使用效率。商業(yè)地產企業(yè)資金管理是財務管理的核心，在我國采取限購等措施抑制房價背景下，研究商業(yè)地產企業(yè)資金管理具有重要的現(xiàn)實意義。

1 商業(yè)地產企業(yè)資金管理問題

資金流轉分為籌資、使用與回流階段。商業(yè)地產企業(yè)資金管理的目標是建立企業(yè)資金良性循環(huán)，導致企業(yè)財務危機的主因是資金鏈斷裂，解決企業(yè)資金循環(huán)問題才能保證資金良性循環(huán)。目前，我國商業(yè)地產企業(yè)資金管理問題涉及籌集、使用與資金回流階段，通過與產業(yè)鏈相關的公司合作開發(fā)，運用財務杠桿能解決項目開發(fā)的前期投入，但可能導致出現(xiàn)現(xiàn)金鏈條斷裂情況；企業(yè)內部資金運營風險管理體系缺乏；兩金占比過高，前期投入較大，特別是存貨占比較高，過高的負債經營使得企業(yè)的市場波動風險抵御能力降低；融資成本過高，使商業(yè)地產業(yè)脫離民生屬性，影響行業(yè)的健康發(fā)展。

1.1 資金籌集階段的問題

商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)資金分為國內貸款、自籌資金等，其他資金包括銷售房產定金，我國商業(yè)地產投入資金主要來自銀行貸款，其他資金構成為房產銷售定金，資金主要掌握在銀行手中。商業(yè)地產企業(yè)籌資情況為融資方式單一，金融機構承擔大部分商業(yè)地產行業(yè)市場風險。房地產業(yè)面臨較大財務風險，銀行信貸政策變化給商業(yè)地產業(yè)帶來巨大沖擊。商業(yè)地產資金使用集中于購置土地與商業(yè)地產開發(fā)建設，資金使用效率低是資金使用中面臨的主要問題。自1998年我國住房改革開始以來，商業(yè)地產行業(yè)迅速崛起，同時商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展也面臨多次危機，但中國經濟前景良好，這為商業(yè)地產企業(yè)帶來了發(fā)展契機。不過由于我國土地資源稀缺問題突出，土地購置費成為商業(yè)地產商主要資金支付費用。企業(yè)囤積大量土地減慢了資金回籠速度，導致資金流動風險加大。

1.2 資金使用中的問題

商業(yè)地產企業(yè)項目成本是企業(yè)開發(fā)經營項目發(fā)生支出，包括項目招標階段、竣工結算階段發(fā)生的費用。商業(yè)地產開發(fā)中項目成本受原料價格等客觀及主觀因素影響，商業(yè)地產項目成本控制，包括立項環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，大多數(shù)商業(yè)地產企業(yè)在項目成本控制方面缺乏重視，表現(xiàn)為缺乏有效的成本監(jiān)控，沒有明確目標成本。國家系列調控措施出臺后，商業(yè)地產企業(yè)投資未形成有效產出回流企業(yè)，造成對資金無效占用增加。商業(yè)地產企業(yè)頻繁進行土地交易，導致企業(yè)面臨土地庫存壓力。國家采取限購等措施目的是消除不合理投資續(xù)簽，但庫存壓力下部分企業(yè)采取“捂盤銷售”的營銷方式。

1.3 資金回流問題

回籠資金是企業(yè)投入產出的重要環(huán)節(jié)，銷售是商業(yè)地產企業(yè)資金回流的主要方式，銷售資金回流包括預售房屋定金，我國商業(yè)地產企業(yè)存貨周轉時間長，嚴重損害資金流動性。資金回流方式單一是房地產企業(yè)資金周轉率較低的主要原因，由于資金市場不發(fā)達，商業(yè)地產企業(yè)未與資金市場形成有效互動，商業(yè)地產項目資金回流主要是租賃收入，部分開發(fā)商為資金快速回流全部銷售，采取出租模式可使得項目后期運營資金平穩(wěn)，但資金回流形式單一，企業(yè)在維持后期運營租金收入與成本平衡等方面存在許多問題。資金回流中房地產企業(yè)面臨較大風險。

2 商業(yè)地產企業(yè)資金管理的影響分析

隨著全國商業(yè)地產調控的實施，恐慌性購房得到抑制，庫存壓力向三四線城市蔓延。近年來企業(yè)開發(fā)項目激進，開發(fā)商消化能力下降。房地產企業(yè)籌資成本上升，商業(yè)地產企業(yè)可獲得市場資金供應放緩。房地產成交量放緩，資金問題成為房地產企業(yè)發(fā)展的瓶頸。商業(yè)地產企業(yè)資金管理問題對企業(yè)發(fā)展造成不利影響，表現(xiàn)為企業(yè)負債過度，造成資金成本過高，盈利能力降低。沒有資金運營風險管理體系，不能對資金運營中的風險進行評估、分析，不能降低潛在風險爆發(fā)時導致的經濟損失。存貨周轉率低，資金變現(xiàn)能力弱，影響企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

隨著信息技術的發(fā)展，大型跨國公司采用信息技術加強企業(yè)現(xiàn)金管理，大型商業(yè)地產企業(yè)采用信息化手段構建資金管理體系，加大資金監(jiān)督力度。由于現(xiàn)金管理引入我國時間不長，許多企業(yè)對現(xiàn)金管理缺乏重視，商業(yè)地產企業(yè)資金管理水平與國際跨國公司相比存在較大差距，企業(yè)資金管理問題表現(xiàn)為負債經營，融資過度依賴銀行貸款，資金利用率不高。如何通過資金管理提高資金使用效率是資金管理面臨的問題。分析房地產企業(yè)資金管理影響因素，包括政策法律、企業(yè)管理、資金使用效率等方面。隨著我國建立現(xiàn)代化企業(yè)制度深入，國家出臺系列政策規(guī)定，打壓了商業(yè)地產企業(yè)對樓市的異地投資，商業(yè)地產企業(yè)資金鏈條存在斷裂危險。資金對商業(yè)地產企業(yè)是主力支撐，國家收緊資金，企業(yè)面臨斷奶局面。

我國加入世貿組織后很多跨國公司涌入中國，將國外先進管理方式引入中國，對企業(yè)管理展開研究為企業(yè)經營活動注入新的生機。房地產企業(yè)需要調整公司管理制度，為公司創(chuàng)造更多財富。企業(yè)管理方面因素把控集團類型與業(yè)務結構。資金分布情況是資金在企業(yè)成員的分配比例。資金集中管理是把資金集中于企業(yè)總部統(tǒng)一調度運用，可以提高資金使用效率。但大多數(shù)資金控制在母公司手中，導致資金在成員企業(yè)流動時間較長。成員企業(yè)會虛報預算，形成下屬同上級資金供求矛盾的局面。

3 商業(yè)地產企業(yè)資金管理對策

當前我國商業(yè)地產企業(yè)資金管理中出現(xiàn)很多問題，其中有內部與外部因素，商業(yè)地產企業(yè)應分析管理原因，更好地應對發(fā)生的外部風險。針對我國商業(yè)地產企業(yè)資金管理問題，要在資金籌集使用與回收各階段采取有效措施，提高企業(yè)資金管理水平，優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，提升庫存去化速度，加強現(xiàn)金流回款等，這些是房地產行業(yè)的首要任務。

3.1 實施多元化融資方式

房地產企業(yè)籌資階段要實施多元化融資方式，統(tǒng)一制定資金需求計劃。隨著限購令等措施實施，剛性需求持幣觀望，中小商業(yè)地產企業(yè)資金缺口擴大。國家投入大量財政資金發(fā)展保障性住房建設，商業(yè)地產企業(yè)銀行信貸成本提高，企業(yè)必須采取多元融資方式，考慮資金流動風險，克服單一融資模式引起較高財務風險。多元化融資可以優(yōu)化資本結構。融資成功決定房地產企業(yè)的生產，大型商業(yè)地產企業(yè)授信額度較高，銀行對中小行業(yè)地產企業(yè)貸款空間縮小。中小商業(yè)地產企業(yè)要開拓多元融資渠道，銀行將大型房地產企業(yè)作為主要信貸對象，原因是其信用度高。中小商業(yè)地產企業(yè)應通過互助性擔保聯(lián)系房協(xié)平臺，向銀行爭取貸款支持。大型商業(yè)地產企業(yè)融資可選擇性大，除了常見的股票融資之外，還可選擇合作開發(fā)，海外投資基金等方式。

3.2 加強對資金的預算控制

商業(yè)地產企業(yè)資金使用階段管理要求加強對資金的預算控制，提高自有資金比例，實行項目成本動態(tài)管理。商業(yè)地產企業(yè)資金循環(huán)周期長，科學地對項目進行投資規(guī)劃是企業(yè)資金使用階段必要的工作。企業(yè)應掌握開發(fā)房地產商品需求情況和競爭環(huán)境，結合企業(yè)可投入資金規(guī)模，預測擬開發(fā)項目前期資金投入規(guī)模，對是否同時將資金投入項目等作出投資規(guī)劃。作出投資決策后對開發(fā)項目編制預算，資金預算是資金管理的基礎，資金預算管理應細化。2010年至今，持續(xù)收緊的房地產調控政策使得房地產成交價格波動，銀行收緊對房地產的貸款規(guī)模，企業(yè)出現(xiàn)資金短缺等現(xiàn)象。進行項目開發(fā)應合理安排資金來源，控制項目建設中貸款使用量。企業(yè)可通過減少股息增加留存收益，結合向周期考慮流動負債與長期負債比例。

3.3 制定資金回籠措施

商業(yè)地產企業(yè)資金回籠階段管理要求防止盲目囤地，根據(jù)市場變化制定資金回籠措施。當下我國商業(yè)地產企業(yè)面臨國家對樓市嚴格調控，商業(yè)地產項目開發(fā)周期通常為3年以上，資金管理部門應同銷售部門關注市場變化，國家對房地產市場制定調控政策。應制定相應銷售計劃，資金管理部門評估預期資金回流情況。將資金回流規(guī)模記錄于資金管理信息系統(tǒng)，盲目囤地行為長期占用企業(yè)資金，房產不能按時交付到消費者手中會使資金回流受阻。商業(yè)地產企業(yè)應規(guī)劃未來期間項目投資，購入合適的地塊。商業(yè)地產企業(yè)要監(jiān)督項目進展情況，按時支付工程進度款。

4 結語

隨著我國國民經濟的增長和民眾生活水平的提高，商業(yè)地產企業(yè)面臨良好發(fā)展前景。國家采取調控政策防范房地產市場過熱，商業(yè)地產企業(yè)應完善資金管理方式，保障企業(yè)資金運轉順暢。本文以企業(yè)資金管理理論為依據(jù)，剖析商業(yè)地產企業(yè)資金管理問題，提出完善商業(yè)地產企業(yè)資金管理措施。國內外學者對商業(yè)地產企業(yè)資金管理研究中，未將資金循環(huán)階段作為整體綜合研究。本文從資金循環(huán)階段對商業(yè)地產企業(yè)的資金管理進行分析具有重要理論價值。