完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的思考

顧紅霞

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)近年來得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)有著高回報的同時也伴隨著投資規(guī)模大、投資風(fēng)險高的特點(diǎn)，整個投入中成本占比較高，而房地產(chǎn)成本又有著自身特有的一些特點(diǎn)，使得很多財務(wù)人員在成本核算的時候常常有些迷惑。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的簡述，闡述了加強(qiáng)成本核算對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義，對目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的共性問題進(jìn)行了分析，并據(jù)此提出完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的具體應(yīng)對措施與建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;財務(wù)管理

當(dāng)前形勢下應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，科學(xué)合理地核算出企業(yè)的建造成本，高速有效地給企業(yè)相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)保障，為經(jīng)營決策做好數(shù)據(jù)支撐。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是指企業(yè)將項(xiàng)目建設(shè)過程發(fā)生的全部成本與費(fèi)用，按一定的方法進(jìn)行歸集與分配，計算出項(xiàng)目建設(shè)的總成本，以及項(xiàng)目建設(shè)的單位建筑面積成本的過程。通過對成本的核算與歸集，可以對成本各項(xiàng)組成部分進(jìn)行精準(zhǔn)分析，給企業(yè)管理者的管理決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象與主要方法

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象是指核算房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，而確定成本核算對象。它核算的具體項(xiàng)目包括：土地成本即地價及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等、項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用及后期費(fèi)用。項(xiàng)目的前期工程費(fèi)如勘探、設(shè)計、基樁、臨時用電用水、售樓處、項(xiàng)目的報建費(fèi)用（環(huán)評、交評、雷評、施工圖審查和政府規(guī)費(fèi)）;項(xiàng)目建設(shè)成本是項(xiàng)目在建設(shè)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，具體指土建、安裝、電梯、鋼材、商品混凝土及散裝水泥、砂石、門窗、人力等費(fèi)用;項(xiàng)目后期費(fèi)用指項(xiàng)目主體基本竣工，為完善項(xiàng)目各項(xiàng)生活設(shè)施而投入的資金，具體為雨水管道、污水管道及窨井、供電供水供燃?xì)?、有線電視、通訊、路燈照明、安保監(jiān)控、綠化景觀、鋪裝道路等費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要方法包括占地面積分配法、建筑面積分配法、直接成本分配法、根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積分配法等方法。總體原則是能分清成本核算對象的，可直接計入成本核算項(xiàng)目中，分不清成本核算對象的，需要在多個成本核算對象負(fù)擔(dān)時，應(yīng)先進(jìn)行成本歸集，然后根據(jù)具體情況按相應(yīng)的分配方法分配計入對應(yīng)的成本核算對象。根據(jù)實(shí)際情況核算出項(xiàng)目的總開發(fā)成本，正確劃分完工與在建產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品開發(fā)成本，按建筑面積法計算完工產(chǎn)品的單位成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算的現(xiàn)實(shí)意義

1.有助于經(jīng)濟(jì)效益的提高

近年來隨著材料價格的上漲、建筑施工人員的短缺以及人力資源成本的不斷提高，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不小的成本壓力，因此房地產(chǎn)企業(yè)只有通過提升企業(yè)的管理水平，降本增效才能使企業(yè)立于不敗之地。通過加強(qiáng)成本的核算，有效控制施工過程中的每一項(xiàng)目成本支出，不斷優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，剔除冗余成本的同時，有效控制相關(guān)費(fèi)用從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.有助于降低經(jīng)營風(fēng)險

房子屬于一種特殊商品，關(guān)系著老百姓的民生大計，國家近年來對房地產(chǎn)的政策把控越來越嚴(yán)，通過加強(qiáng)對成本的核算，對各環(huán)節(jié)成本的精細(xì)化管理，有助于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，譬如通過強(qiáng)化內(nèi)部管控，避免違反國家強(qiáng)制性規(guī)范，有效規(guī)避法律風(fēng)險;財務(wù)核算水平的提高，有效降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.有助于提升企業(yè)競爭能力

隨著生活水平的提高，人們對住房的要求也在不斷提升，這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展，市場發(fā)展的同時競爭也愈演愈烈，在眾多購房考慮因素中，價格依然是重要因素之一。而企業(yè)要在價格上具備明顯的競爭優(yōu)勢，就需要強(qiáng)化內(nèi)部管理，加強(qiáng)成本管控，科學(xué)合理地進(jìn)行成本核算。

4.有助于增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理水平

企業(yè)在強(qiáng)化成本核算的同時，可以實(shí)現(xiàn)對成本的動態(tài)管控，使得公司資源得到最優(yōu)調(diào)配，能在第一時間發(fā)現(xiàn)問題并及時解決問題，減少不必要的成本浪費(fèi)，能使項(xiàng)目有序推進(jìn)，從而保證了項(xiàng)目的施工質(zhì)量，提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算與管理意識不強(qiáng)

一般房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注工程建設(shè)與房屋銷售這兩個部門的工作。工程建設(shè)的質(zhì)量、速度直接影響到房屋的銷售，而銷售是企業(yè)的造血細(xì)胞，銷售的強(qiáng)弱影響著資金的流轉(zhuǎn)速度，兩個環(huán)節(jié)相輔相成，一般企業(yè)都比較重視，因而大部分房企將管理的側(cè)重點(diǎn)放在對房子的建設(shè)與銷售上，而偏偏忽視了成本核算的重要性。更多的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為成本核算本就屬事后核算工作，是按現(xiàn)有發(fā)生事項(xiàng)基礎(chǔ)上進(jìn)行會計信息的整理歸集，其本身并不能給企業(yè)帶來增值空間，因此財務(wù)部門在整個企業(yè)中的位置也微不足道，僅僅發(fā)揮著最基礎(chǔ)的會計核算功能。尤其是一些中小型企業(yè)，在業(yè)務(wù)工作開展的過程中，屬于扁平化管理，管理權(quán)比較集中，最高領(lǐng)導(dǎo)說了算，下面員工只能遵照執(zhí)行。未發(fā)動全體員工的作用，沒有群策群力，各部門間缺乏必要的信息與溝通，不能進(jìn)行有效配合，造成工作信息不對稱，嚴(yán)重影響企業(yè)的日常財務(wù)管理工作的核算。

（二）成本核算對象劃分不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象，由于受到開發(fā)地點(diǎn)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)業(yè)態(tài)以及開發(fā)工期的長短，以及施工隊(duì)伍等多種因素的影響，使得成本核算具有很高的難度，不容易對成本核算對象進(jìn)行準(zhǔn)確劃分。成本核算對象劃分過粗或者過細(xì)，都會對成本核算產(chǎn)生不利影響，成本核算對象劃分過粗，不容易發(fā)現(xiàn)成本發(fā)生過程中的異常項(xiàng)，給成本監(jiān)督工作帶來不利影響，也不能真實(shí)反映出開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本;成本核算對象劃分過細(xì)，許多間接費(fèi)用分配量的增加，大大增加了核算的工作量，加大了核算成本，降低成本核算效率的同時，還可能影響項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性。因此，成本核算對象的劃分應(yīng)在項(xiàng)目開工前，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并結(jié)合項(xiàng)目管理的要求進(jìn)行合理劃分，一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（三）成本費(fèi)用的歸集和分配存在較大隨意性

目前大部分房企能遵從稅務(wù)的規(guī)定，在土地成本、公共配套設(shè)施、借款費(fèi)用所采用的分配方法方面進(jìn)行了統(tǒng)一，但在其他的成本項(xiàng)目分配上比較隨意。由于沒有統(tǒng)一明確的辦法，這樣就造成一定的混亂局面，成為企業(yè)調(diào)整當(dāng)期利潤的一種手段，企業(yè)會根據(jù)自身當(dāng)前經(jīng)營情況，而隨意選擇有利于自身的成本分?jǐn)偡椒?，隨意性比較強(qiáng)，有可能會導(dǎo)致會計信息核算不準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)不完整、內(nèi)容不全面。

（四）成本核算周期欠缺明確性

由于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、工期較長，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)不能明確劃分成本核算周期，導(dǎo)致成本賬面不能反映真實(shí)成本。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采取工程款支付多少，就歸集多少成本的方法，各施工單位為了減少當(dāng)期稅負(fù)，也采取收到多少工程款，就開多少工程發(fā)票的模式，“開發(fā)成本”科目反映的是實(shí)際付款數(shù)，并不是實(shí)際完工工程的全部成本，違反了權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，列報的企業(yè)財務(wù)報表中資產(chǎn)和負(fù)債金額與實(shí)際金額偏低，并不能如實(shí)反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，違反了報表數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性及準(zhǔn)確性原則。

（五）成本核算信息化水平不高

目前大多數(shù)企業(yè)只有最基本的一套財務(wù)核算軟件，進(jìn)行基礎(chǔ)的財務(wù)核算工作，以及日常辦公系統(tǒng)信息化，對成本核算這一方面的信息化程度偏低，有的甚至僅僅靠傳統(tǒng)的EXCEL表在做一些成本核算，造成工作量大、時間長、計算不準(zhǔn)確，大大影響成本核算的工作效率。還有的成本核算的信息系統(tǒng)與其他ERP系統(tǒng)是相互獨(dú)立的，系統(tǒng)與系統(tǒng)之間并沒有進(jìn)行有效對接，信息數(shù)據(jù)不能共享，數(shù)據(jù)互通的障礙，也大大降低了工作的效率。

（六）成本核算工作者綜合素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算比較復(fù)雜，對從事成本核算成員要求較高，不僅需要過硬的財務(wù)專業(yè)知識，還需較強(qiáng)邏輯思維分析能力，以及建筑方面的一些基礎(chǔ)知識，與相關(guān)部門工作對接過程中還需要有較強(qiáng)的溝通能力，總之需要具備較高的綜合管理能力。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的成本核算工作人員，從事成本核算工作的人員綜合素質(zhì)不高，這些人員無論是在工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識、理論水平、工作習(xí)慣，以及業(yè)務(wù)判斷能力方面都有所欠缺，從而影響到企業(yè)日常成本核算的工作效率與工作質(zhì)量。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策建議

（一）強(qiáng)化成本控制與管理的意識

企業(yè)在追求高利潤的同時，還應(yīng)提高對企業(yè)的管理水平，加強(qiáng)成本管控意識，設(shè)立專門的成本核算部門，調(diào)動并發(fā)揮財務(wù)部門管理與監(jiān)督職能，使財務(wù)部門不再是最簡單而基礎(chǔ)的核算工作，真正做到業(yè)財融合，建立相關(guān)管理機(jī)制，使得成本部、財務(wù)部與相關(guān)部門能有效及時地溝通，跟蹤項(xiàng)目建設(shè)全過程，科學(xué)合理地進(jìn)行成本核算，對于執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時采取應(yīng)對措施。比如結(jié)合項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)實(shí)時分析成本執(zhí)行情況，對于施工過程發(fā)生的簽證嚴(yán)格把控，對于因成本優(yōu)化而降低成本的部分大力鼓勵與支持，因特殊情況而需追加成本的，應(yīng)履行相應(yīng)程序，說明具體變更原因及增加部分的成本金額，由相關(guān)部門聯(lián)簽后形成書面的簽證文件;為加強(qiáng)企業(yè)全體員工的成本管控意識，將成本執(zhí)行過程與績效管理相結(jié)合，通過與績效考核掛鉤的方式來使企業(yè)真正降本增效。

（二）建立完善的成本控制與管理體系

根據(jù)自身企業(yè)現(xiàn)狀，建立一套適合企業(yè)自身的成本控制與管理體系，搭建成本管控的一個平臺，加強(qiáng)成本控制意識，做到業(yè)、財、稅的高度融合，讓財務(wù)逐漸滲透到業(yè)務(wù)中去，加強(qiáng)各部門間的溝通。通過強(qiáng)大的信息化系統(tǒng)，規(guī)范工作流程、實(shí)現(xiàn)資源共享，打通各部門的溝通渠道，發(fā)揮各部門高度協(xié)同作用。

1.準(zhǔn)確劃分成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確劃分成本核算對象，結(jié)合項(xiàng)目的建筑特征、使用功能以及銷售價格差異，來進(jìn)行對成本核算對象的劃分。比如開發(fā)項(xiàng)目既有高層、又有多層、別墅等不同建筑特征的，則以建筑特征劃分成本核算對象。

2.明確成本費(fèi)用的歸集及分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確成本費(fèi)用的歸集及分配方法。如前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)每個合同，每項(xiàng)預(yù)付所含具體內(nèi)容來進(jìn)行分?jǐn)?，能明確成本對象的，要直接歸集到該成本對象，涉及多個成本對象的，應(yīng)該采用建筑面積法在多個成本對象中進(jìn)行分配;開發(fā)間接費(fèi)一般是在未完成本核算對象中，按建筑面積法進(jìn)行分配;對于利息資本化的借款費(fèi)用，一般按核算對象的預(yù)算造價法進(jìn)行費(fèi)用分配，這樣符合投入成本和資金占用配比原則，這對公司預(yù)算成本要求比較高，預(yù)算造價要比較精準(zhǔn)。

3.明確成本核算周期

企業(yè)應(yīng)以開發(fā)周期的長短、開發(fā)規(guī)模的大小以及商品業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，對于建設(shè)期間短、規(guī)模不大的項(xiàng)目，可以將項(xiàng)目周期確定為成本核算周期;反之，則應(yīng)按項(xiàng)目建設(shè)“期”數(shù)進(jìn)行成本核算周期的劃分，提高成本核算信息的準(zhǔn)確度。一旦明確成本核算周期后，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制來確認(rèn)對應(yīng)的成本費(fèi)用及對應(yīng)周期內(nèi)的收入。

（三）建立信息化的成本核算系統(tǒng)

利用信息化系統(tǒng)，將成本核算系統(tǒng)與財務(wù)核算系統(tǒng)及ERP管理系統(tǒng)有效結(jié)合，充分發(fā)揮系統(tǒng)的優(yōu)越性，資源共享，利用數(shù)據(jù)分析平臺進(jìn)而提高成本核算的準(zhǔn)確性、及時性及完整性。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)企業(yè)，已有一套成熟的ERP管理系統(tǒng)，與傳統(tǒng)的財務(wù)核算軟件進(jìn)行有效對接，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展情況與階段設(shè)立適合自己的核算系統(tǒng)，通過現(xiàn)代技術(shù)來細(xì)化成本核算工作，實(shí)時監(jiān)控成本執(zhí)行過程，提高辦公效率，同時提高成本核算的準(zhǔn)確性、及時性、完整性。

（四）提高成本核算人員的綜合素質(zhì)

在建立信息化系統(tǒng)的同時，通過內(nèi)部培訓(xùn)相結(jié)合及外部招聘的方式，建立專業(yè)的成本核算團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)企業(yè)成本核算人員的綜合素質(zhì)的提升。企業(yè)應(yīng)定期組織內(nèi)部專業(yè)知識的培訓(xùn)，同時定期進(jìn)行專業(yè)知識測試，對成績優(yōu)異者進(jìn)行一定的獎勵，對于考核不合格者，進(jìn)行一定的處罰;鼓勵在職財務(wù)人員通過不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識來提升自己的業(yè)務(wù)水平，企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)激勵機(jī)制，比如工資水平與職稱等級掛鉤，給予取得高職稱水平證書的給予一定的現(xiàn)金獎勵;通過職務(wù)晉升制度來鼓勵員工提升業(yè)務(wù)水平，適當(dāng)?shù)赝獠空衅竷?yōu)秀人才來激發(fā)現(xiàn)有員工的學(xué)習(xí)動力，多管齊下，通過多種方式結(jié)合，提升現(xiàn)有人員綜合素質(zhì)，提升團(tuán)隊(duì)的作戰(zhàn)水平。

（五）優(yōu)化成本核算方法

摒棄傳統(tǒng)的成本核算方法，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策法規(guī)，合理制定項(xiàng)目總預(yù)算，規(guī)范成本核算口徑，事先選擇適合本項(xiàng)目的成本核算方法，并要求編制成本核算明細(xì)表的臺賬。成本核算過程中需正確區(qū)分間接成本費(fèi)用與期間費(fèi)用，避免將間接成本歸類到期間費(fèi)用中去，對于間接成本費(fèi)用，應(yīng)選擇收益分配原則進(jìn)行分配，按照實(shí)際收益對象進(jìn)行分?jǐn)?根據(jù)實(shí)際情況諸如項(xiàng)目業(yè)態(tài)、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)周期的長短選擇正確的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法，使得企業(yè)能準(zhǔn)確核算出該項(xiàng)目的實(shí)際成本支出，以及項(xiàng)目的實(shí)際收益情況;及時進(jìn)行成本動態(tài)分析，提前設(shè)置成本差異預(yù)警值，達(dá)到預(yù)警紅線及時查明原因，處理善后工作，找出應(yīng)對解決辦法。通過優(yōu)化企業(yè)成本核算方法，提升企業(yè)成本管控水平，科學(xué)、合理、完整地進(jìn)行項(xiàng)目成本核算，有效控制項(xiàng)目成本，為企業(yè)降本增效益提供有力保障。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著國家在房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)法律日益健全，房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上也應(yīng)逐步加強(qiáng)，逐漸做到統(tǒng)一核算，而不是由企業(yè)財務(wù)根據(jù)企業(yè)目標(biāo)隨意選用不同核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的成本控制體系，提高成本核算水平，加強(qiáng)成本管控能力，提升企業(yè)的核心價值，同時也需要注重對財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，為企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的成本核算提供人力保障。

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