城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造路徑探索
——以鄭州市中原區(qū)Q 號(hào)院和F 號(hào)院改造為例

■ 劉 玲 LIU Ling

0 引言

我國(guó)城市建設(shè)正逐步由增量時(shí)代向存量為主、增存并重轉(zhuǎn)變，而城市更新在其中扮演著重要的角色，是拉動(dòng)投資和需求增長(zhǎng)，撬動(dòng)內(nèi)需空間的重要舉措之一。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)覆蓋面廣，是城市更新中的典型類型，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，在有效改善居民居住和生活環(huán)境的同時(shí)，也承擔(dān)了服務(wù)“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的重要功能。2020 年7 月20 日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），明確提出2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9 萬個(gè)，涉及居民近700 萬戶，到“十四五”期末（2025 年底），結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)[1]。近年來，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”，不僅要求“全面推進(jìn)”，嚴(yán)格確立了各項(xiàng)目的具體完成時(shí)間表，而且與住房保障工作緊密結(jié)合，這意味著“舊改”時(shí)代的全面到來。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者有關(guān)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)研究的主要領(lǐng)域包括改造理念、改造模式、改造制度、適老化改造、評(píng)價(jià)體系、改造困境、治理機(jī)制等方面，為本文提供了理論支撐。筆者通過所參與的老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)工作，發(fā)現(xiàn)一般的建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和協(xié)調(diào)專業(yè)是相對(duì)固定的，而在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位需要協(xié)調(diào)多專業(yè)設(shè)計(jì)部門、行政部門、片區(qū)管理部門和居民等，最終的改造清單也是由相關(guān)政策和多方訴求而最終確定。老舊小區(qū)的具體設(shè)計(jì)是由改造清單所決定，而不同地區(qū)、不同院落的老舊小區(qū)差異較大，改造清單也不盡相同。鑒于此，筆者基于規(guī)劃設(shè)計(jì)層面，以研究城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造清單如何確定為重點(diǎn)，提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的4條路徑，并以鄭州市中原區(qū)老舊小區(qū)改造為實(shí)踐案例進(jìn)行調(diào)研驗(yàn)證，為各城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提供一條普適的、實(shí)用的改造路徑。

1 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造路徑研究

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指位于城市或縣城內(nèi)建成年代較早、失養(yǎng)失修失管，市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈，且住宅主體結(jié)構(gòu)安全可使用的住宅小區(qū)[2]。我國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造已由開發(fā)商主導(dǎo)、政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀黧w參與的有機(jī)更新模式[3]，其改造路徑必然與一般建設(shè)項(xiàng)目不同，應(yīng)形成符合多元主體參與的改造路徑。筆者提出的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面的改造路徑，是構(gòu)建政府、居民、設(shè)計(jì)單位等多主體參與下的改造框架，是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一般路徑，也是避免“紳士化更新”[4]的基本路徑。改造清單的確定是改造路徑中的首要任務(wù)，也是重中之重，改造清單以政策背景、居民訴求為基礎(chǔ)，梳理出切實(shí)可行的改造清單，最終完成改造清單的確定；改造清單的確定是具體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，指導(dǎo)具體改造設(shè)計(jì)，具體改造設(shè)計(jì)的完成則是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成功的重要保障（圖1）。

圖1 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造路徑

2 鄭州市中原區(qū)老舊片區(qū)改造清單的研究

2.1 政策背景是引領(lǐng)

2.1.1 國(guó)家層面

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《指導(dǎo)意見》，是國(guó)務(wù)院首次就城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作出臺(tái)的專門文件，包括總體要求，明確改造任務(wù)，建立健全組織實(shí)施機(jī)制，建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制，完善配套政策和強(qiáng)化組織保障6 個(gè)部分22 條，為進(jìn)一步全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供了基本依據(jù)；文件中明確將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類，是國(guó)家層面對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容的首次分類[1]。

2.1.2 河南省層面

河南省自2016 年開展百城建設(shè)提質(zhì)工程以來，各級(jí)政府高度重視老舊小區(qū)改造工作。2019 年10 月18日，省政府召開推進(jìn)會(huì)，明確把老舊小區(qū)改造作為下一步全省百城建設(shè)提質(zhì)工程重點(diǎn)任務(wù)。2019 年，省人民政府頒發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)的指導(dǎo)意見》，明確將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為改建配套基礎(chǔ)設(shè)施、改造提升人居環(huán)境、改善優(yōu)化居民服務(wù)和改進(jìn)規(guī)范社區(qū)管理4 項(xiàng)[5]。

2.1.3 鄭州市層面

2018 年，鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善大棚戶區(qū)改造工作的意見公布，明確鄭州市老舊片區(qū)，原則上以綜合整治提升為主，不再進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造。2019 年，市人民政府印發(fā)《鄭州市老舊小區(qū)整治提升工作實(shí)施方案》，明確以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持問題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，著力破難點(diǎn)、解痛點(diǎn)、疏堵點(diǎn)，以繡花功夫提升老舊小區(qū)功能品質(zhì)，計(jì)劃用兩年時(shí)間整治提升市內(nèi)五區(qū)的老舊小區(qū)，打造“共建共治共享”的社會(huì)治理新格局，提出的基本整治內(nèi)容包括：改造基礎(chǔ)設(shè)施、整治居住環(huán)境、完善功能設(shè)施和提升物業(yè)管理4 個(gè)方面[6]。

結(jié)合國(guó)家層面、河南省層面和鄭州市層面有關(guān)具體改造內(nèi)容的分類進(jìn)行梳理和歸納，以國(guó)家和河南省層面的改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，為鄭州市老舊小區(qū)形成“一院一策”的改造清單奠定了政策引導(dǎo)（表1）。

表1 各級(jí)政策文件中有關(guān)老舊小區(qū)改造分類梳理一覽表

2.2 居民訴求是基礎(chǔ)

鄭州市中原區(qū)是在20 世紀(jì)50 年代建設(shè)工業(yè)化國(guó)家的浪潮中發(fā)展起來的，中原區(qū)處于鄭州市工業(yè)建設(shè)的中心位置，建有國(guó)棉廠、二砂廠、印染廠、紡織機(jī)械廠等眾多工業(yè)基地，廠區(qū)周邊形成以廠為單位的家屬院生活配套模式，套院和權(quán)屬不明也是歷史遺留下來的普遍問題。在20 世紀(jì)90 年代企業(yè)改制、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，國(guó)營(yíng)廠日漸衰落，由此帶來家屬生活區(qū)的衰敗，加之年久失修，以及當(dāng)代人們對(duì)居住環(huán)境要求的提升，該片區(qū)也成為鄭州市老舊片區(qū)中的典型片區(qū)。

本次調(diào)研范圍為鄭州市中原區(qū)老舊片區(qū)核心片區(qū)，面積0.96 km2，通過與高校合作，展開大型的現(xiàn)場(chǎng)考察、問卷調(diào)研、與居民交談等多種調(diào)研方式，對(duì)1200 名居民進(jìn)行調(diào)研。通過調(diào)查問卷的方式，統(tǒng)計(jì)并梳理片區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)出現(xiàn)的共性問題，為改造清單的切實(shí)可行性提供基本保障。

2.3 改造清單需切實(shí)

鄭州市中原區(qū)老舊片區(qū)的改造中，設(shè)計(jì)者扮演“社區(qū)規(guī)劃師”[7]的角色，不僅面對(duì)“物”還要面對(duì)“人”，通過調(diào)查研究、激發(fā)居民參與意識(shí)、確定居民參與程度等方式，推進(jìn)改造設(shè)計(jì)工作，“社區(qū)規(guī)劃師”為形成切實(shí)可行的改造清單奠定了基礎(chǔ)[8]。鄭州市中原區(qū)老舊片區(qū)的改造清單，以國(guó)家、省市級(jí)相關(guān)政策中的改造類別及具體內(nèi)容為引領(lǐng)，以調(diào)查問卷所梳理出的片區(qū)內(nèi)居民反映的問題為基本準(zhǔn)則，整理形成0.96 km2片區(qū)范圍內(nèi)的改造清單。該改造清單分為精品類、示范類和自選類3 大類，其中，改造內(nèi)容分為13 類，包括：外立面整飾，加裝電梯，維修安裝樓棟門，建筑外立面保溫，供熱，建設(shè)小區(qū)公共空間，提升小區(qū)綠化，建立宣傳欄、電子信息牌，小區(qū)公共“三線”整治，維修、改造、樓內(nèi)排水管道，安裝一戶一水表、電表以及燃?xì)馊霊舾脑欤尾灰?guī)范防盜窗及空調(diào)外掛機(jī)，維修小區(qū)圍墻等。根據(jù)不同改造標(biāo)準(zhǔn)，政府和群眾所承擔(dān)的具體建設(shè)內(nèi)容也不同，為片區(qū)內(nèi)“一院一策”的改造清單提供重要參考。

3 鄭州市中原區(qū)Q 號(hào)院和F 號(hào)院的改造實(shí)踐

3.1 項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀問題

3.1.1 項(xiàng)目概況

鄭州市中原區(qū)Q 號(hào)院和F 號(hào)院位于中原區(qū)老舊片區(qū)核心區(qū)域范圍內(nèi)，是中原區(qū)老舊小區(qū)的典型代表。兩院共用出入口和內(nèi)部道路，本次改造將其進(jìn)行合并整治。兩院西鄰伏牛路，東至前進(jìn)路，北側(cè)緊鄰河南五建協(xié)作路12 號(hào)院，南側(cè)相鄰的是伏牛路97 號(hào)院及前進(jìn)路57 號(hào)院，其中，Q 號(hào)院占地面積約19340 m2，F(xiàn) 號(hào)院占地面積約15350 m2，共計(jì)約34690 m2。Q 號(hào)院共計(jì)28 棟居民樓，居民697 戶，涉及8 個(gè)權(quán)屬單位；F號(hào)院共計(jì)8 棟居民樓，居民523 戶，涉及4 個(gè)權(quán)屬單位。

3.1.2 問卷調(diào)研的現(xiàn)狀問題

居民是老舊小區(qū)改造后的使用者和切實(shí)受益者，居民的訴求便是老舊小區(qū)需首要解決的民生問題。通過問卷調(diào)研的形式，對(duì)Q 號(hào)院和F 號(hào)院的居民年齡、居住時(shí)間、職業(yè)、交通方式、與社區(qū)的關(guān)系等基本問題和居民認(rèn)為小區(qū)需要解決的問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共計(jì)收回29 份有效調(diào)研問卷。被調(diào)研者以18～60 歲各年齡段進(jìn)行平均隨機(jī)調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)：①小區(qū)居住時(shí)間以5 年以上居多，占53%，職業(yè)以無業(yè)和服務(wù)型行業(yè)為主，占比為65%，交通方式以公共交通和步行為主，鄰里相互之間的關(guān)系以原有社區(qū)人員相互熟悉和租戶相互不熟悉為主。②就與政府共建社區(qū)環(huán)境問題，64%的居民認(rèn)為，如果個(gè)人可受益愿意共同承擔(dān)；29%的居民認(rèn)為，大部分鄰居同意改造個(gè)人也愿意分擔(dān)；剩余7%的居民認(rèn)為，不在意分?jǐn)傎M(fèi)用，如果大部分居民同意個(gè)人也愿意配合?？傮w上居民與政府共建家園的改造意愿強(qiáng)烈。③居民認(rèn)為需要解決的小區(qū)問題主要為10 類，其中，因小區(qū)出入口多，缺少門禁、經(jīng)常丟東西等治安問題占34%，小區(qū)沒有活動(dòng)場(chǎng)地或場(chǎng)地不足、管道老化、路面積水、車位不足等問題位居第二位（圖2）。

圖2 Q 號(hào)院和F 號(hào)院居民認(rèn)為需要解決的問題

3.1.3 設(shè)計(jì)者扮演“社區(qū)規(guī)劃師”的角色

設(shè)計(jì)者是老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)的直接操刀人，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)者還擔(dān)任了“社區(qū)規(guī)劃師”的角色，協(xié)調(diào)政府、居民、街道辦、社區(qū)等相關(guān)部門及專業(yè)，結(jié)合國(guó)家、河南省、鄭州市老舊小區(qū)改造相關(guān)文件中的改造類別和內(nèi)容，以對(duì)Q 號(hào)院和F 號(hào)院的現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)研為基礎(chǔ)，明確Q 號(hào)院和F 號(hào)院的重點(diǎn)問題，為具體改造方案提供切實(shí)的依據(jù)。設(shè)計(jì)者以專業(yè)的角度匯總出小區(qū)5 類亟待解決的實(shí)際問題：違建部分、道路交通部分、景觀綠化部分、建筑部分和基礎(chǔ)設(shè)施部分。

3.2 改造理念及目標(biāo)

在“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”的理念下，結(jié)合Q 號(hào)院和F 號(hào)院的實(shí)際情況，提出“微改造-大提升-民為本”的改造總原則，并以環(huán)境整潔、功能完善、包容和諧、宜居生活為改造目標(biāo)。

3.3 改造清單

結(jié)合政策文件中的改造等級(jí)，確定小區(qū)以1 級(jí)基礎(chǔ)類改造為標(biāo)準(zhǔn)，在有條件的情況下可增加2 級(jí)完善類和3 級(jí)提升類的改造內(nèi)容（表2）。根據(jù)改造清單中的四大改造內(nèi)容，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行逐項(xiàng)改造，改造后的小區(qū)切實(shí)符合居民需求，總體滿意程度較高，成為中原區(qū)老舊小區(qū)“共建共治共享”新格局的典范（圖3～6）。

圖3 入口大門改造前后對(duì)比圖

表2 Q 號(hào)院和F 號(hào)院改造清單列表

4 結(jié)語

在我國(guó)存量更新時(shí)代的背景下，探討不同以往建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的改造路徑，不僅是基于“物”，也是基于“人”的一種工作方式，在城市更新項(xiàng)目中，要求當(dāng)代設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)思維、角色、工作方式等諸多方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變。本文針對(duì)鄭州市中原區(qū)老舊片區(qū)Q 號(hào)院和F 號(hào)院有關(guān)改造路徑和改造清單的確定進(jìn)行探索，認(rèn)為這一路徑具有普適性和適用性。老舊小區(qū)改造的成功不僅依賴于改造路徑和改造清單，還應(yīng)該對(duì)“社區(qū)規(guī)劃師”的工作機(jī)制、治理機(jī)制等方面展開持續(xù)地關(guān)注和研究，以構(gòu)建更為完善的城市更新體系。

圖4 中心廣場(chǎng)改造前后對(duì)比圖

圖5 廢舊車棚改造前后對(duì)比圖

圖6 違建拆除改造前后對(duì)比圖