物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用探討

王巧芬

摘 要：在現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展過程中，得益于城市化規(guī)模的迅速擴(kuò)大和人民生活水平的提升，越來越多的人口開始向城市轉(zhuǎn)移，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為需要長期兼顧的經(jīng)濟(jì)模式，需要專業(yè)人員對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，由此衍生出物業(yè)管理這一新興行業(yè)。物業(yè)管理是指對(duì)房地產(chǎn)以及配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理的企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有重要作用。物業(yè)管理水平較高，能夠在很大程度上滿足居民對(duì)住房的相關(guān)要求，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。這就要求相關(guān)人員要在物業(yè)管理上發(fā)揮作用，利用先進(jìn)的管理技術(shù)和高超的管理水平，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。本文就從物業(yè)管理入手，淺談物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);作用;業(yè)主

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其條件的總稱。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通和房地產(chǎn)消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)組成。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要目的是將住房銷售出去，這一環(huán)節(jié)需要借助優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，而且房地產(chǎn)出售之后還會(huì)存在各種糾紛，這都需要對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套地設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都具有重要作用，不僅能夠加快房地產(chǎn)的出售，為房地產(chǎn)快速創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，還能在住房售出之后解決業(yè)主存在的各種問題，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念和組成

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以住房為主，服務(wù)為輔的圍繞住房進(jìn)行的一系列商品交換。在這個(gè)過程中，住房的價(jià)值得到了彰顯，業(yè)主也能得到居住的場所，是一種能夠促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決人口快速增長過程中的住房需要的經(jīng)濟(jì)措施。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要包括生產(chǎn)、流通以及消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)生產(chǎn)，就是指開發(fā)商和建筑企業(yè)在合法的前提下對(duì)住房進(jìn)行建造的過程，住房需要滿足相關(guān)質(zhì)量和法律規(guī)定;房地產(chǎn)流通就是指住房主體進(jìn)行轉(zhuǎn)化的過程，也可以說是房地產(chǎn)再生產(chǎn)以及其目的實(shí)現(xiàn)的過程;房地產(chǎn)消費(fèi)就顧名思義，是指其生產(chǎn)目的和流通目的的實(shí)現(xiàn)【1】。消費(fèi)者對(duì)住房進(jìn)行購買、租借等經(jīng)濟(jì)消費(fèi)活動(dòng)，都是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)環(huán)節(jié)。這三個(gè)環(huán)節(jié)都要依照相關(guān)法律，在法律的規(guī)定下按照市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，獲取經(jīng)濟(jì)效益

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的層面劃分

在相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，其規(guī)模大小不一，覆蓋范圍也各不相同，由此也就產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的三個(gè)層面。其經(jīng)濟(jì)的三個(gè)層面分別是微觀經(jīng)濟(jì)、中觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)。微觀經(jīng)濟(jì)是指單單由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的住房生產(chǎn)、流通以及消費(fèi)行為，還包括房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)營;中觀經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為，涉及范圍較廣，影響較大;宏觀經(jīng)濟(jì)是指從整個(gè)國計(jì)民生方面來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為城市的務(wù)工人員提供了居住場所，解決了居民對(duì)住房問題，提升了人民生活水平，規(guī)模的逐漸擴(kuò)大還為國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既是國家宏觀調(diào)控的對(duì)象也是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一

二、在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)重要地位

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，要想促進(jìn)其的進(jìn)一步發(fā)展和壯大，首先就要對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行了解。我國的房地產(chǎn)性質(zhì)是由市場經(jīng)濟(jì)所決定的，主要包括商品性、社會(huì)性以及所有制結(jié)構(gòu)的多元性三個(gè)方面的性質(zhì)。商品性是指，房地產(chǎn)在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中，也是一種商品，具有商品經(jīng)濟(jì)屬性【2】。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種商品生產(chǎn)和交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng);社會(huì)性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?yàn)樯鐣?huì)提供包括住房在內(nèi)的各種福利，具有極強(qiáng)的社會(huì)價(jià)值;所有制結(jié)構(gòu)的多元性是指在我國的房地產(chǎn)所有權(quán)方面，存在多個(gè)主體，房屋的土地所有權(quán)屬于國家，房屋的所有權(quán)也屬于公有，業(yè)主在購買之后擁有房屋70年的使用權(quán)，所以房地產(chǎn)在所有制方面具有多元化的特色。

三、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)管理的分類

在物業(yè)管理過程中，按照物業(yè)管理房地產(chǎn)的類型，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以及其他類型的物業(yè)這三種。居住物業(yè)是指在人們居住的建筑中進(jìn)行物業(yè)管理的類型，凡是用來提供給住戶滿足居住要求的都屬于居住物業(yè)，用來創(chuàng)造生產(chǎn)價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，也屬于居住物業(yè)的一種;而工業(yè)物業(yè)，是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括各種輕工業(yè)和重工業(yè)。工業(yè)物業(yè)一般包括對(duì)倉庫、廠房等工業(yè)用途的管理;最后一種包括了除居住和工業(yè)之外的各種物業(yè)管理，成分復(fù)雜，既包括足球場等運(yùn)動(dòng)場地的管理，也包括飛機(jī)場等國家場地的管理。

（二）物業(yè)管理應(yīng)該遵循的相關(guān)原則

在物業(yè)的管理過程中，其主要目的是為業(yè)主提供各種服務(wù)，包括住房的維修養(yǎng)護(hù)以及業(yè)主的相關(guān)需要。管理種類繁多，要求也很高，在管理的過程中，還要求相關(guān)物業(yè)單位遵循一些原則，用來提升服務(wù)水平，避免糾紛。首先就是權(quán)責(zé)分明原則，在物業(yè)的管理過程中，和各種團(tuán)體都有接觸，各個(gè)組織之間負(fù)責(zé)的項(xiàng)目也不相同，這就要求物業(yè)的管理要對(duì)權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行劃分。要將業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)權(quán)利進(jìn)行規(guī)定，將業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的發(fā)聲組織，也是業(yè)主權(quán)力的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)則是提供服務(wù)的機(jī)構(gòu);業(yè)主作為房產(chǎn)的擁有者和居住者，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中擁有著重要地位，所以物業(yè)管理還要遵循業(yè)主主導(dǎo)原則。即在相關(guān)工作中以業(yè)主為主導(dǎo)，聽取業(yè)主意見，滿足業(yè)主的需要【3】;物業(yè)管理是由業(yè)主統(tǒng)一商討決定的，而物業(yè)管理并非只有一家，這就要求物業(yè)管理要堅(jiān)持服務(wù)第一的原則，盡心盡力地為業(yè)主提供服務(wù);在物業(yè)管理過程中，還要堅(jiān)持統(tǒng)一管理原則。不患寡而化不均，只有堅(jiān)持統(tǒng)一管理的原則，才能從制度上為業(yè)主提供良好的管理;最后就是要具備專業(yè)高效的原則，物業(yè)管理的最終目的還是為房地產(chǎn)提供服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就需要物業(yè)管理人員具備高超的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)的管理和發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

四、物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

（一）監(jiān)督房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)過程，保證房地產(chǎn)的質(zhì)量

在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)建造過程中，由于物業(yè)管理需要對(duì)房地產(chǎn)的功能和設(shè)計(jì)進(jìn)行了解，才能在今后的房地產(chǎn)管理過程中快速地找到隱患和解決隱患，這就需要物業(yè)管理深入到房地產(chǎn)建造設(shè)計(jì)的全過程，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督。由于物業(yè)管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間不存在上下級(jí)的關(guān)系，而且物業(yè)管理公司是由業(yè)主自發(fā)選擇，這就表示物業(yè)管理人員在房屋建造和設(shè)計(jì)方面會(huì)優(yōu)先考慮業(yè)主的需要。當(dāng)物業(yè)管理在監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)和建造過程中存在偷工減料行為時(shí)，就會(huì)積極制止。在這種情況的制約下，房地產(chǎn)開發(fā)者就不敢在房屋建造方面欺騙消費(fèi)者，進(jìn)而保證房地產(chǎn)的質(zhì)量。

（二）有利于房地產(chǎn)的銷售

在房地產(chǎn)開發(fā)完成之后，最終的目標(biāo)是將房產(chǎn)銷售出去，這就需要物業(yè)管理人員發(fā)揮作用。物業(yè)管理人員可以在房地產(chǎn)的開發(fā)階段就根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)計(jì)算出房地產(chǎn)的相關(guān)售價(jià)以及當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，如果當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏捷^高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也很大，就會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)者提供價(jià)格上的數(shù)據(jù);如果當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏捷^低，對(duì)住房大小的要求也不高，就會(huì)為房地產(chǎn)開發(fā)展提供減少開發(fā)的建議。這樣一來，就能夠在住房需要方面滿足居民的需求，進(jìn)而激發(fā)相關(guān)人員的購買欲望，促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌影響力

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，相關(guān)建筑企業(yè)和開發(fā)者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)品牌對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。良好的口碑能夠讓相關(guān)消費(fèi)者更加放心的購買房地產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的發(fā)展。良好的物業(yè)管理就刻意通過及時(shí)解決業(yè)主困難，滿足業(yè)主相關(guān)需要等方面的努力，讓業(yè)主加深對(duì)房地產(chǎn)的滿意程度。這樣一來，就能夠通過業(yè)主提升房地產(chǎn)開發(fā)商的口碑，從而增強(qiáng)開發(fā)商的品牌影響力。相反地，如果房地產(chǎn)物業(yè)管理水平較低，服務(wù)態(tài)度也不好，不能滿足業(yè)主的相關(guān)要求，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主評(píng)價(jià)差，影響房地產(chǎn)企業(yè)的口碑，降低其品牌影響力。

（四）良好的售后服務(wù)，提升業(yè)主的幸福度

在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)完成后，還要對(duì)業(yè)主進(jìn)行售后服務(wù)，保證房地產(chǎn)在居住期間不會(huì)出現(xiàn)問題，并對(duì)房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理就能為相關(guān)人員提供專業(yè)的意見和建議，減少業(yè)主的投訴，提升房屋質(zhì)量。物業(yè)管理還能通過良好的管理，加強(qiáng)業(yè)主之間的交流，從而提升業(yè)主生活幸福度。

五、結(jié)語

物業(yè)管理滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在開發(fā)環(huán)節(jié)保證了發(fā)房地產(chǎn)的質(zhì)量，在消費(fèi)環(huán)節(jié)促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售，在售后服務(wù)環(huán)節(jié)又能通過良好的管理提升業(yè)主幸福度，從而減少業(yè)主的投訴。物業(yè)管理還能夠有效地提升房地產(chǎn)開發(fā)商的口碑以及品牌影響力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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