我國(guó)房地產(chǎn)眾籌業(yè)的發(fā)展探究

李丹陽(yáng)

摘要：在“互聯(lián)網(wǎng) +”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)眾籌深受房企的追捧，成為新的焦點(diǎn)，并擁有極大的發(fā)展空間。本文對(duì)房地產(chǎn)眾籌興起的緣由做了簡(jiǎn)單的介紹，運(yùn)用SWOT分析法對(duì)房地產(chǎn)眾籌模式進(jìn)行分析，可謂機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+;房地產(chǎn)眾籌;房地產(chǎn)金融

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁入攻堅(jiān)期，解決好企業(yè)融資、大眾投資中的難題，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的階段性目標(biāo)一直是政府努力的方向。與此同時(shí)，政府順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展步伐提出“互聯(lián)網(wǎng)+”計(jì)劃，眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融與傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相融合的典型產(chǎn)物也得以在短短幾年時(shí)間內(nèi)迅速崛起。2015年5月“中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”的成立正式掀起了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的眾籌浪潮。

二、房地產(chǎn)眾籌相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)眾籌

房地產(chǎn)眾籌即房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)向社會(huì)大眾融資，用于其地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)或運(yùn)營(yíng)。在房地產(chǎn)眾籌中，房地產(chǎn)企業(yè)和資金提供者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行交易，大大簡(jiǎn)化了一般融資模式存在的中間環(huán)節(jié)，降低了交易成本;與此同時(shí)，項(xiàng)目發(fā)起者可利用眾籌，提前預(yù)售房產(chǎn)，借助購(gòu)房者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此其不僅是一種融資模式，更是一種新型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

（二）房地產(chǎn)眾籌的特征

1、融資成本低、覆蓋廣。眾籌依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交易，而互聯(lián)網(wǎng)的高普及、廣覆蓋等傳播特性不僅可以讓更多市場(chǎng)主體了解企業(yè)的眾籌項(xiàng)目，還有助于降低企業(yè)的融資和營(yíng)銷(xiāo)成本。

2、融資效率高。眾籌模式通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將籌資者和投資者直接聯(lián)系起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)雙邊市場(chǎng)投融資需求的快速自由匹配，避免了傳統(tǒng)融資模式下繁瑣的流程，大大縮短了企業(yè)融資時(shí)間從而提高了融資效率。

3、投資安全性好、性?xún)r(jià)比高。地產(chǎn)眾籌的基礎(chǔ)標(biāo)的資產(chǎn)是客觀存在的實(shí)體，并且具有不可移動(dòng)性，投資者在項(xiàng)目眾籌前后都可進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，項(xiàng)目進(jìn)度具有實(shí)際可追蹤性，欺詐風(fēng)險(xiǎn)概率低。

三、房地產(chǎn)眾籌的SWOT分析

（一）房地產(chǎn)眾籌的優(yōu)勢(shì)

1、提高融資效率，降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中除了部分自有資金，剩下的大部分資金都要靠融資完成，融資渠道主要是銀行信用貸款、信托、基金和民間借貸。與傳統(tǒng)的融資方式相比，房地產(chǎn)眾籌的進(jìn)入口檻較低，可以吸引大量中小投資者的加入，充分聚集閑散資金，在短期內(nèi)籌集到高額的低成本資金，縮短了融資周期，減少了融資的成本，從而消除融資給企業(yè)造成的不利影響。

2、擴(kuò)大了投資群體和市場(chǎng)范圍

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅局限于一個(gè)城市，但是眾籌平臺(tái)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)打破了地域的局限性，擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資的群體和市場(chǎng)范圍，比如一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用REITs型眾籌模式，投資者可通過(guò)眾籌平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察和投資，也可以在項(xiàng)目完成之后退出，獲得相應(yīng)的回報(bào)，這種靈活的投資方式和回報(bào)方式，能夠吸引更多投資者加入進(jìn)來(lái)。

（二）房地產(chǎn)眾籌的劣勢(shì)

1、信息不對(duì)稱(chēng)

房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌平臺(tái)發(fā)起項(xiàng)目申請(qǐng)，眾籌平臺(tái)只能根據(jù)其提供的相關(guān)信息進(jìn)行審核，這部分信息是企業(yè)能夠展示給公眾的，更深層的信息是眾籌平臺(tái)和投資者無(wú)法了解到的。在項(xiàng)目建設(shè)階段，投資者也無(wú)法及時(shí)掌握項(xiàng)目的進(jìn)度和資金的流向，項(xiàng)目結(jié)束之后的收益也不夠公開(kāi)透明，這些眾籌主體之間的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題可能會(huì)給投資者的利益造成損失。

2、眾籌平臺(tái)存在安全隱患

眾籌融資的過(guò)程依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，這在一定程度上給投融資雙方提供了便利，但是目前我國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)安全方面還存在一定的隱患，個(gè)人信息泄露的現(xiàn)象十分普遍，網(wǎng)上黑客行為比較猖獗。因此，眾籌平臺(tái)的安全性與傳統(tǒng)的投融資模式相比，還有一定的差距。

（三）房地產(chǎn)眾籌的機(jī)會(huì)

1、房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的資金量大，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難滿(mǎn)足項(xiàng)目的資金需求，因此需要通過(guò)外部融資獲取項(xiàng)目資金，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要是銀行貸款，融資成本很高、風(fēng)險(xiǎn)突出。而房地產(chǎn)眾籌模式能夠有效降低企業(yè)的融資成本、融資門(mén)檻和融資風(fēng)險(xiǎn)，更能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

2、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展

現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展十分迅速，這不僅能夠有效解決互聯(lián)網(wǎng)存在的安全性問(wèn)題，還能夠通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)的使用推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新發(fā)展，為房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展提供技術(shù)支持。比如通過(guò)大數(shù)據(jù)和云計(jì)算的使用，對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人的信息進(jìn)行審核，并對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，從而保證投資者的利益，為房化產(chǎn)眾籌模式的發(fā)展提供技術(shù)保障。

（四）房地產(chǎn)眾籌的威脅

1、面臨法律風(fēng)險(xiǎn)

2011年互聯(lián)網(wǎng)眾籌才開(kāi)始在我國(guó)興起，發(fā)展的時(shí)間較短，現(xiàn)有的法律法規(guī)還沒(méi)有對(duì)眾籌行業(yè)做出法律上的約束和規(guī)范，房地產(chǎn)眾籌缺乏相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律監(jiān)管，容易引起法律風(fēng)險(xiǎn)。定向類(lèi)房地產(chǎn)眾籌是在拿地之前就要求投資者繳納購(gòu)房款，將籌集的資金用于拿地和項(xiàng)目建設(shè)，這種做法涉嫌違反商品房預(yù)售規(guī)定，觸碰了政策紅線(xiàn)。

2、缺乏相應(yīng)的監(jiān)管

我國(guó)目前尚未形成房地產(chǎn)眾籌模式的監(jiān)管體系，房地產(chǎn)眾籌融資階段完成之后，投資者無(wú)法掌握資金的流向和用途，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展也缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，可能會(huì)出現(xiàn)眾籌資金被開(kāi)發(fā)商挪作他用的情況。也有一些眾籌平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商存在利益勾連，從而導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)極高的項(xiàng)目通過(guò)審核完成眾籌，最終導(dǎo)致投資者利益受損。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的新時(shí)期，應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)主動(dòng)做出改變，融入到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)中去。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)整合社會(huì)資源，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式，解決房地產(chǎn)企業(yè)在融資和營(yíng)銷(xiāo)等方面的問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)眾籌這一新型的互聯(lián)網(wǎng)融資模式可以幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資方面存在的壓力，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，使房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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