調(diào)控政策驅(qū)動下國內(nèi)房地產(chǎn)長效機(jī)制對策研究
——基于五力模型和系統(tǒng)論的視角分析

文/原志剛

國內(nèi)房地產(chǎn)市場自1998年實行市場化以來，房價一路上揚。根據(jù)58同城網(wǎng)、安居客研究院提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2020年，全國商品房均價從2112元/平方米上升到9310.3元/平方米，漲了約4.4倍，其中部分地區(qū)甚至達(dá)到了20-30倍。近兩年受新冠肺炎疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)低迷，但是國內(nèi)房價依然繼續(xù)攀升，2020年新房均價突破萬元。2021年初，深圳、上海多地爆發(fā)房地產(chǎn)市場行情，導(dǎo)致國家和當(dāng)?shù)卣俅晤l頻出臺調(diào)控政策。深入探究中國的房地產(chǎn)市場為什么要調(diào)控房價，是什么原因?qū)е路績r居高不下、調(diào)控效果不顯著，如何調(diào)控才能切實遏制房價，是非常必要和具有現(xiàn)實意義的。

一、高房價的危害

（一）企業(yè)和人才從高房價城市撤離，人口出生率和勞動參與率降低

人力資源是一個國家和城市發(fā)展最重要的資源，無論是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，還是技術(shù)創(chuàng)新，都離不開人才。高房價導(dǎo)致的高租金和高人工成本，一方面讓一些企業(yè)和人才開始逃離一線城市甚至中國，一方面又對人口流入產(chǎn)生抑制效應(yīng)[1]。二者都在一定程度上削弱城市的競爭力，影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)不勞而獲的財富效應(yīng)扭曲了人們的人生觀和價值觀，導(dǎo)致有些人不思進(jìn)取，國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)空洞化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房價的快速上漲讓很多人憑借買房短時間內(nèi)實現(xiàn)暴富。這種不勞而獲的現(xiàn)象助長了人們的投機(jī)心理，很多人前赴后繼帶著積蓄甚至不惜舉債、借貸撲向房地產(chǎn)，通過假離婚、造假等各種欺騙手段獲取購房指標(biāo)。很多實體企業(yè)也不再把利潤用于投入和擴(kuò)大再生產(chǎn)或者進(jìn)行技術(shù)革新，而是購置大量房產(chǎn)甚至偏離主業(yè)直接進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)大搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成了一個全民狂歡的行業(yè)。高房價和由此造成的貧富差距讓部分年輕人不再信奉勤勞才能致富、付出就有回報，對未來失去了信心，喪失了斗志，社會開始流行一種“喪”文化，進(jìn)入低欲望時代。這種消極的人生觀和價值觀對一個國家的長遠(yuǎn)發(fā)展無疑是非常有害的。房地產(chǎn)行業(yè)巨大的“吸血”效應(yīng)導(dǎo)致大量的人力和資本從實體行業(yè)流向房地產(chǎn)業(yè)，造成實體經(jīng)濟(jì)萎靡和“一行獨大”的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

（三）嚴(yán)重抑制人們的消費能力和意愿，孕育金融危機(jī)

近幾年國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，長期以來的靠出口和投資推動經(jīng)濟(jì)增長被調(diào)整為出口、投資、消費協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長，不斷擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。黨的十八大和十九大報告均指出，要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，加快建立擴(kuò)大消費需求長效機(jī)制，完善促進(jìn)消費的體制機(jī)制，釋放居民消費潛力，增強(qiáng)消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。但是房貸快速擴(kuò)大了我國家庭的債務(wù)規(guī)模，凍結(jié)了一部分家庭的未來收入，降低了居民的消費能力，從長短期均對居民消費有擠出效應(yīng)和抑制作用[4]。

房地產(chǎn)行業(yè)“空手套白狼”的預(yù)售制開發(fā)模式、地方政府土地融資和居民個人貸款買房使與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款一直都是銀行機(jī)構(gòu)新增貸款的主要貢獻(xiàn)者。日本在房地產(chǎn)泡沫破滅前5年投向房地產(chǎn)的貸款占全部貸款總額的比例為25%，目前中國的房地產(chǎn)信貸投放比例已經(jīng)超過了日本泡沫破滅前的最高水平[5]。房價與地方政府債務(wù)風(fēng)險之間存在雙向聯(lián)動效應(yīng)，造成風(fēng)險疊加[6]，高房價和土地財政又與金融穩(wěn)定存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系[7]。2020年11月6日央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2020）》中提到，疫情之下，央行對1550家銀行進(jìn)行壓力測試的結(jié)果表明：若房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率增加15%、購房貸款不良率增加10%，參試銀行整體資本充足率將下降至12.7%，下降2.03個百分點。國際貨幣基金組織認(rèn)為，居民杠桿率超過65%就會影響金融穩(wěn)定。

（四）阻礙我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程

我國目前的城鎮(zhèn)化率為60.6%（發(fā)達(dá)國家平均值為70%）。城鎮(zhèn)化包括土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化。由于低價征地、高價出讓所帶來的土地財政的激勵，地方政府以“攤大餅式”城市建設(shè)快速實現(xiàn)了土地的城鎮(zhèn)化，但是高地價所導(dǎo)致的高房價卻抑制了人口的城鎮(zhèn)化。人口的城鎮(zhèn)化是要讓更多的農(nóng)民進(jìn)城，而能否在城市買房、安家落戶是人口城鎮(zhèn)化是否實現(xiàn)的重要標(biāo)志，沒學(xué)歷、無技能所導(dǎo)致的低收入與高房價之間的矛盾無疑成了農(nóng)民進(jìn)城的最大阻礙，破壞了人口與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展[8]。

二、文獻(xiàn)綜述

高房價既然有如此多的危害，要想有針對性地對房價實施調(diào)控，必須深入了解高房價產(chǎn)生的原因?？v觀近幾年中國知網(wǎng)上收錄的相關(guān)文獻(xiàn)，研究者們分別從不同角度，運用各種方法對房價的影響因素及其影響程度進(jìn)行了探討。影響因素大致可歸納為政策（限購、房產(chǎn)稅）、經(jīng)濟(jì)（通貨膨脹率、CPI、股價、人均GDP、人均可支配收入、職工工資水平、人均儲蓄余額、人均消費支出、城鄉(xiāng)收入差距、固定資產(chǎn)投資額、貨幣供應(yīng)量、工業(yè)化水平、對外開放度等）、社會（城鎮(zhèn)化、失業(yè)率、城市人口數(shù)量及增長率、人口密度、人口流動等）、技術(shù)、土地（土地財政、土地供應(yīng)量、土地供給結(jié)構(gòu)、土地出讓價格）和建筑成本、商品房開發(fā)及周邊設(shè)施（開發(fā)投資額、住宅數(shù)量、住房竣工面積、住宅銷售面積、住戶區(qū)周邊的出租車數(shù)量、學(xué)校、地鐵線路、生活服務(wù)等）、保障性住房（政策、規(guī)模）、銀行信貸和理財（信貸規(guī)模、信貸利率、理財產(chǎn)品收益率）、教育資源（教育事業(yè)費、中小學(xué)教育質(zhì)量、鄰里特征、建筑特征、交通便利度、學(xué)區(qū)房與學(xué)校的距離等）、購房者預(yù)期（房價預(yù)期、房地產(chǎn)預(yù)期收益率）等[9]。

本文認(rèn)為目前的研究存在以下不足：一是考慮的因素偏宏觀。宏觀環(huán)境（政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境、國際環(huán)境等）對整個國家、所有行業(yè)都會產(chǎn)生影響，并不以某個組織比如房地產(chǎn)行業(yè)的意志為轉(zhuǎn)移，具有一定的不確定性。它們對房地產(chǎn)行業(yè)可能會產(chǎn)生某種重大影響，但這種影響是間接的。二是考證因素單一。房價的影響因素錯綜復(fù)雜，單純地考證某個因素對房價的影響并依此提出解決對策無法從根本上遏制房價。三是因素之間缺乏內(nèi)在邏輯。有一些文獻(xiàn)雖然探討了房價的綜合影響因素，但是影響因素的獲取主觀性強(qiáng)，缺乏理論依據(jù)，過于分散，關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。國家和各地各級政府精力、財力有限，如果對所有的影響因素都進(jìn)行調(diào)控，什么都管，有可能最后什么都管不好，所以應(yīng)該抓住影響房價的關(guān)鍵因素。

三、高房價成因機(jī)理

微觀環(huán)境（資源供應(yīng)者、服務(wù)對象、競爭者、戰(zhàn)略合作伙伴、政府管理部門及社會特殊利益代表組織等）對組織的影響是直接的。美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特（Michael Porter）于20世紀(jì)80年代提出的五力模型認(rèn)為，一個企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中要同時受到來自同業(yè)競爭者的競爭、潛在進(jìn)入者的進(jìn)入、替代品的替代、供應(yīng)商的議價能力和顧客的議價能力等五個方面的威脅。這五種力量直接影響企業(yè)的產(chǎn)品價格、成本結(jié)構(gòu)和投資需求，從整體上決定企業(yè)的贏利性（圖1）。結(jié)合“供應(yīng)商——生產(chǎn)銷售商——顧客市場”傳導(dǎo)鏈條之間的邏輯關(guān)系可以看出，對于房地產(chǎn)市場而言，地方政府作為提供土地的供應(yīng)商很強(qiáng)勢，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的開發(fā)成本（土地成本約占房價的20%-50%，加上各種稅收后約占40%-55%）和價格。銀行作為提供資金的供應(yīng)商，也掌握著房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)命脈；政府保障性住房作為替代品體量太小，根本不足以對商品房市場形成沖擊；購房者除了商品房之外沒有更多選擇，也無法跟房地產(chǎn)開發(fā)商討價還價；至于潛在進(jìn)入者和同行業(yè)競爭者，由于房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成的特殊性和人們買漲不買跌的心理，很難出現(xiàn)惡性競爭。購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有博弈能力，房地產(chǎn)開發(fā)商對政府和銀行也沒有博弈能力，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場并不是一個完全競爭的市場，受到國家調(diào)控政策的巨大影響。

很高興收到你的來信，你的苦惱其實很常見，很多班級里的小“職員”或多或少都有這樣的難處。一方面，他們要盡到自己的職責(zé)；另一方面，他們還要與同學(xué)們以朋友相處。這對于任何人來說都是一件棘手的事。不過，你也不要著急，這件事需要慢慢來解決。

根據(jù)五力模型和文獻(xiàn)研究，本文認(rèn)為國內(nèi)房價的影響因素主要來自供給、需求和房價預(yù)期三個方面。供給方面的影響因素主要包括土地（土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)節(jié)奏、土地供給結(jié)構(gòu)和土地出讓價格）、保障性住房的規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款規(guī)模；需求方面的影響因素主要包括人們對居住、投資理財和子女教育、戶口、社保等房地產(chǎn)附加利益的需要；供需影響因素和國家調(diào)控政策一起影響人們對房價的預(yù)期，并和房價預(yù)期一起影響人們的購買行為，進(jìn)而影響房價，房價反過來又會影響國家的調(diào)控政策。

（一）土地財政

1994年中央推行分稅制改革，改變了中央和地方的稅收分配比例，導(dǎo)致地方政府財權(quán)和事權(quán)、收入和支出不匹配。為了應(yīng)付政績考核和增加財政收入，對土地形成壟斷的地方政府選擇以土地出讓收入彌補(bǔ)財政赤字。中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，全國50個大中城市土地出讓金累計收入4.2萬億元，同比上漲18.1%。其中，上海、杭州、廣州、南京4個城市土地出讓金收入均超2000億元，全國賣地收入再創(chuàng)歷史新高。

地方政府同時作為土地供應(yīng)者和社會管理者，既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判，通過控制土地供應(yīng)量，調(diào)節(jié)住宅、工業(yè)和商服用地比例結(jié)構(gòu)，采取招、拍、掛等方式抬高地價以獲得更多土地出讓收入。隨后，房地產(chǎn)開發(fā)商將土地價格內(nèi)化為商品房成本，通過提升房價將壓力轉(zhuǎn)嫁給購房者。政府行為企業(yè)化、住房屬性資本化[10]導(dǎo)致土地財政和房價互為因果，相互促進(jìn)地價和房價的不斷攀升[11-14]。

（二）保障性住房

目前國內(nèi)住宅市場主要以商品房為主，品種單一。根據(jù)中國目前0.47的基尼系數(shù)（基尼系數(shù)是國際上通用的衡量一個國家或地區(qū)居民收入差距的指標(biāo)，最大為1，最小為0，越接近0表明收入分配越趨向平等；國際慣例把0.2以下視為收入絕對平均，0.2-0.3視為收入比較平均，0.3-0.4視為收入相對合理，0.4-0.5視為收入差距較大，0.5以上則表示收入懸殊；其中0.4被視為貧富差距的警戒線）和“二八定律”（20%的富人掌握了80%的財富），中低收入人群在所有收入人群中占加大比例。因此，政府雖然提供了一些保障性住房，但其相對龐大的市場需求而言無疑是杯水車薪，根本無法滿足中低收入者的購房需求，人們只能紛紛涌向商品房市場。商品房市場供不應(yīng)求催生了高房價，人們買漲不買跌的心理又助推了高房價。鄭曉云、向良玉[15]認(rèn)為，增大保障房建設(shè)規(guī)模會對房價產(chǎn)生持續(xù)向下的正向沖擊，對房價上漲起到一定的緩解作用，可以利用保障房對商品房的替代效應(yīng)緩解房價過快上漲。

（三）住房貸款

飛速上漲的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了個人甚至家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，大多數(shù)人在購房時都會選擇向銀行貸款。在銀行、證券、信托等金融機(jī)構(gòu)的投資理財產(chǎn)品收益率高于銀行貸款利率的情況下，很多人即使具備全款買房的能力，也會選擇貸款而把資金投入理財產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的依賴度很高。房地產(chǎn)開發(fā)商出于對資金的龐大需求和擴(kuò)張的需要，會通過銀行進(jìn)行貸款或者抵押融資。個人住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款組成的信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險低，所以一直是銀行的主推業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的30%-40%。多位學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸規(guī)模能夠顯著正向影響房地產(chǎn)價格，催生房價泡沫，加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險[16]，而且個人住房貸款余額對房價的影響要高于房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模，個人按揭貸款規(guī)模的收縮能夠有效遏制房價泡沫。信貸利率與房價短期為負(fù)相關(guān)關(guān)系，長期呈正相關(guān)關(guān)系。

（四）投資理財

人們有了積蓄之后，總是希望自己的財產(chǎn)不僅能夠保值增值，關(guān)鍵還要跑贏通貨膨脹。目前的主流投資品種中，銀行的定活期存款產(chǎn)品風(fēng)險最低，但是收益不高，活期利率只有0.35%左右，五年期定期存款和國債利率雖然在4%左右，但是靈活性差；銀行理財產(chǎn)品預(yù)期年化收益率可以達(dá)到4%左右而且期限短，但是不承諾保本保收益，具有一定風(fēng)險?；稹⒐善?、債券和信托等投資品種要么收益波動太大，投資需要很強(qiáng)的專業(yè)性，要么購買門檻太高，一般最低要100萬元起，風(fēng)險性極高，稍有不慎就有可能血本無歸，不適合普通消費者。經(jīng)過比較，市場上目前缺乏風(fēng)險和收益兩方面都能與房地產(chǎn)相匹敵的理財產(chǎn)品，房地產(chǎn)是目前風(fēng)險最低、收益最高最穩(wěn)妥的投資項目。陸梅[17]選取了國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品收益率以及百城住宅價格指數(shù)分別作為銀行理財產(chǎn)品收益率和房地產(chǎn)市場價格的代表變量進(jìn)行實證研究，發(fā)現(xiàn)國有商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行理財產(chǎn)品收益率會顯著影響房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)市場的單向格蘭杰原因，房地產(chǎn)價格對銀行理財產(chǎn)品收益率影響不顯著，二者長期負(fù)相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，資金會流向房地產(chǎn)市場，對銀行理財產(chǎn)品市場產(chǎn)生替代效應(yīng)，且房地產(chǎn)市場對國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的替代性依次增強(qiáng)。

（五）房地產(chǎn)附加利益

教育、戶口和社保等各種社會公共資源經(jīng)過行政手段與房地產(chǎn)捆綁之后，房子不再僅僅是具備居住功能的固定資產(chǎn)，更是獲得優(yōu)良社會資產(chǎn)的一種重要途徑[18]。一個人如果單身，可以租房住，但是一旦結(jié)婚生子，就不得不考慮買房、學(xué)區(qū)以及將來的改善問題，這就是學(xué)區(qū)房房價比只是一墻之隔的非學(xué)區(qū)房高出一大截的原因。地方政府通過延長產(chǎn)假、提供生育獎勵等政策鼓勵生育和降低落戶門檻吸引外來人口，也是想藉此對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形成刺激。多位學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，中小學(xué)教育質(zhì)量差異對學(xué)區(qū)房房價漲幅成正比[19-21]。陳新明等[22]運用多期雙重差分方法實證“人才新政”對全國城市住房價格有顯著的正向影響，會推高該城市住房價格上升5.8%。不同層級城市住房價格的政策響應(yīng)具有異質(zhì)性，新一線城市“人才新政”對住房價格的沖擊最為顯著。

（六）房價預(yù)期

房價的快速上漲以及人們對房價上漲存在的預(yù)期導(dǎo)致人們的購房需求有增無減，沒有房的想買一套，有了一套的還想有兩套甚至更多，都想通過買房實現(xiàn)財富積累和增值。這種預(yù)期主要來自幾個方面：一是國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是典型的政策市。房地產(chǎn)業(yè)與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重捆綁導(dǎo)致國家房地產(chǎn)調(diào)控政策在收緊和放松之間反復(fù)搖擺。政策的短期化和不堅定讓人們堅信政府不敢讓房價下跌，政府行為無形中為房地產(chǎn)市場的上漲背書。比如，如果政府因為房價上漲過快而實施增加住房交易成本等房地產(chǎn)業(yè)的緊縮政策，但是公眾預(yù)期未來政府會因為宏觀經(jīng)濟(jì)下行轉(zhuǎn)而對房地產(chǎn)業(yè)采取擴(kuò)張政策，那么這種預(yù)期就會使當(dāng)前的緊縮政策失效。如果政府能夠引導(dǎo)公眾形成正確的預(yù)期，則能夠改善房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)效果[23]。二是土地出讓價格和房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的態(tài)度。地方政府對土地財政的依賴性導(dǎo)致土地出讓價格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商為了搶奪市場不斷拿地的行為讓人們從成本角度考慮認(rèn)為房價不會下降。三是各類房地產(chǎn)相關(guān)貸款與銀行的捆綁導(dǎo)致購房者有恃無恐，認(rèn)為國家不敢降房價引發(fā)金融危機(jī)。強(qiáng)烈的房價上漲預(yù)期令投機(jī)者忽略借款成本和隱藏的風(fēng)險毫無顧忌地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，虛假的旺盛需求進(jìn)一步刺激了房價的上漲。預(yù)期是對我國房價最具有解釋力的因素之一，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵[9]。

四、對策建議

國際通用的衡量房價高低的指標(biāo)是房價收入比（housing price to income ratio，簡稱PIR），即家庭住房（一手房）總價與居民家庭可支配收入的比值。房價收入比的合理取值范圍一般認(rèn)為為3-6。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院《2019年全國房價收入比報告》，2019年國內(nèi)房價收入比為8.8（新建商品住宅成交均價×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入），創(chuàng)20多年來新高，明顯高于合理值。居民的收入這些年一直在穩(wěn)步增長，只是增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上房價上漲的速度。居民收入受市場調(diào)節(jié)，所以國家要把焦點放在對房價的管控上。國家在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”的調(diào)控定位，從2010年的“堅決遏制部分城市房價過快上漲”調(diào)整為2018年的“堅決遏制房價上漲”，并在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控的長效機(jī)制。房地產(chǎn)市場千頭萬緒，牽一發(fā)而動全身。國家一味地通過限貸、限購、限售等房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制購房者的需求、購買能力和房價，忽略房價畸高的本質(zhì)，調(diào)控實際效果不太理想，房價即使出現(xiàn)下跌也是暫時的，不具有可持續(xù)性。根據(jù)系統(tǒng)論“局部最優(yōu)不等于整體最優(yōu)”的原則，必須關(guān)注各個影響因素之間的整體性、關(guān)聯(lián)性和動態(tài)平衡性，進(jìn)行全盤謀劃，供給、需求和預(yù)期三個方面協(xié)同發(fā)力。

（一）改變供給

主要包括通過改革土地財政降低房地產(chǎn)開發(fā)成本和調(diào)節(jié)市場供給兩個方面。

1.改革土地財政。擁有土地的地方政府作為房地產(chǎn)市場最大受益方，斷然不希望看到房價下跌，因為房價下跌會影響房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的積極性，從而影響土地出讓價格。要想遏制房價上漲，國家必須改革土地財政，包括但不限于：通過分稅制改革使地方政府?dāng)[脫對土地財政和房地產(chǎn)行業(yè)的依賴；改變以GDP為導(dǎo)向的政績考核激勵機(jī)制，把房地產(chǎn)市場健康發(fā)展納入考核內(nèi)容；扶持實體經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)造生產(chǎn)力。

2.調(diào)節(jié)市場供給。一是調(diào)節(jié)商品房供給。根據(jù)住建部、央行等部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：70年前我國人均住房面積僅8.3平方米，現(xiàn)在是39.8平方米。2019年國內(nèi)房產(chǎn)總量接近6億套，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率高達(dá)96%，擁有一套房的占比58.4%，兩套房的占比31%，三套及以上的占比10.5%，戶均1.5套，房產(chǎn)總量足夠30多億人口居住。我國人口現(xiàn)在只有14億人，就算每個人都住兩套房，房子也已經(jīng)足夠，但現(xiàn)在仍然在以每年1000萬套的速度建設(shè)，房產(chǎn)總量已經(jīng)明顯超標(biāo)。所以地方政府現(xiàn)在要做的不是瘋狂賣地和鼓勵建房，而是通過對富余房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅、降低投資客或者投機(jī)客對房價上漲收益的預(yù)期等手段將空置房擠壓出來推向市場，盤活爛尾樓，提高市場供給的同時還原房地產(chǎn)居住屬性。二是調(diào)節(jié)資金供給，通過控制銀行信貸規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道和經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)等，打擊房地產(chǎn)商盲目擴(kuò)張和炒房者投機(jī)炒作等急功近利行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險。

（二）改變需求

行為理論認(rèn)為，行為是人類有意識的活動，是對外界刺激作出的反應(yīng)。人的一切行為都是由某種動機(jī)引起的，而動機(jī)源自未被滿足的需要。需要是行為產(chǎn)生的原動力，對人的行為起激發(fā)、推動和加強(qiáng)的作用。要想改變?nèi)说男袨椋仨毾雀淖內(nèi)说男枨?。改變需求可以從滿足需求、消滅需求和分散需求三個方面著手。

1.建立多層次住房結(jié)構(gòu)，增加保障性住房供應(yīng)。馬斯洛的需求層次理論認(rèn)為，人的一生從低到高分別有生理、安全、社交、尊重和自我實現(xiàn)五個層次的需要，其中衣食住行是最基本的需要。馬克思也認(rèn)為，滿足創(chuàng)造價值的勞動者的“衣食住行”需求是實現(xiàn)勞動力再生產(chǎn)的最基本條件[10]。杜甫曾作詩《茅屋為秋風(fēng)所破歌》云：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山！”基于中國幾千年安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念和國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，房子注定不是一種普通商品，不能完全市場化。建議借鑒新加坡等國家的房地產(chǎn)開發(fā)模式，以國有房地產(chǎn)開發(fā)公司為主體，通過提供廉租房和人才公寓等滿足低收入者的租房需求。只將商品房開發(fā)建設(shè)市場化，滿足高收入人群享受更高品質(zhì)生活的需要。多層次的住房結(jié)構(gòu)讓不同收入的人群根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力各取所需，尤其是中低收入者不會再將一套房子作為窮其一生的奮斗目標(biāo)。房地產(chǎn)的投資屬性減弱了，商品房的投資、投機(jī)需求減少了，房價就失去了上漲的動力。

2.降低房地產(chǎn)投資預(yù)期收益率的同時增加能與房地產(chǎn)投資風(fēng)險和收益相匹敵的理財產(chǎn)品[24]。通過提高金融機(jī)構(gòu)理財產(chǎn)品收益率和保障投資者資金安全，拓寬人們的投資渠道，把錢從房地產(chǎn)市場中撤出，尤其減少沒有購房能力的人因害怕房價上漲而恐慌性入市所增加的對房地產(chǎn)的需求，減少由此產(chǎn)生的社會不穩(wěn)定因素和金融風(fēng)險。

3.通過租售同權(quán)、取消學(xué)區(qū)劃片、以居住登記制度打破戶口限制等手段進(jìn)一步加快解除房地產(chǎn)與戶口、教育、社保等社會公共資源的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。由國家建設(shè)公租房，對租房市場加強(qiáng)管理，規(guī)范房屋出租行為，提高租住的安全感和安定感。教育資源均等化，減少人們對“學(xué)區(qū)房”的購買需求和炒作行為，提升公共資源和服務(wù)的公平性。

（三）降低房價上漲預(yù)期

堅持國家調(diào)控政策的一致性、長期性和堅定性，讓人們看到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。督促地方政府嚴(yán)格執(zhí)行國家調(diào)控政策，不能一邊實施調(diào)控一邊進(jìn)行刺激。降低土地出讓價格，讓市場因素自然調(diào)節(jié)房價，扭轉(zhuǎn)人們對房價只漲不跌的心理預(yù)期，幫助人們深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，從而理性購買房產(chǎn)。

國家最近在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上面已經(jīng)作出了一些改變，比如因城施策、為房地產(chǎn)企業(yè)劃出了三條紅線、央行銀監(jiān)會對銀行的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比設(shè)置了上限、深圳市住建局提出了將來深圳市60%的市民要住在政府租賃或者出售的住房中，與本文的邏輯非常契合，進(jìn)一步驗證了本文研究模型和結(jié)論的有效性。但是政策能否堅持，房地產(chǎn)調(diào)控效果究竟如何，還有待觀察。調(diào)控只有對癥、長效才能遏制房價上漲，人民群眾才能有更多物質(zhì)和精神上的追求，生活才能更幸福，國家才能更加安定、和諧和繁榮。