長三角一體化示范區(qū)的房價分異度研究

文/吳佳 江莉

一、引言

“長三角一體化戰(zhàn)略”從概念提出到規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)歷了36年，在此期間，“長三角一體化”的概念也在不斷變化，地理空間位置也在不斷擴(kuò)大。2018年習(xí)近平總書記將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，長三角區(qū)域的發(fā)展在短時間內(nèi)進(jìn)一步提速。2019年7月，隨著《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》的發(fā)布，長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)得以確立，中央明確，將江蘇省蘇州市吳江地區(qū)、浙江省嘉興市嘉善地區(qū)和上海市青浦區(qū)劃入示范區(qū)范圍。

長三角區(qū)域與京津冀、粵港澳大灣區(qū)南北呼應(yīng)，對我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提高資源配置效率、提升區(qū)域競爭力具有重要戰(zhàn)略意義。長三角城市群相較于珠三角城市群而言，政府行政協(xié)調(diào)成本較高，需要將縱向協(xié)調(diào)發(fā)展為橫向協(xié)調(diào)。珠三角都市圈的9座城市，形成了自上而下的縱向協(xié)調(diào)機(jī)制。在地方行政割據(jù)的現(xiàn)實情況下，長三角城市群的各地方發(fā)展水平存在差異，政府治理理念迥異，如何從多中心的利益協(xié)調(diào)出發(fā)，通過協(xié)商治理，實現(xiàn)中心城市與周邊城市、郊區(qū)的有機(jī)結(jié)合，成為都市圈治理的首要議題。在長三角區(qū)域發(fā)展過程中，中心城市上海如何突破土地資源的約束條件，增加土地杠桿，擴(kuò)大城市空間生產(chǎn)面積，增加對周邊區(qū)域的輻射能量？長三角的其他城市，如何通過與中心城市的接軌，改善發(fā)展過程中多頭向外、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化的問題？這些都是長三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展經(jīng)濟(jì)研究的重要內(nèi)容。

不論是城市的發(fā)展，還是區(qū)域的發(fā)展，住房市場始終是其中的重要內(nèi)容。前期，地方政府將土地作為地方政府的融資標(biāo)的，通過銷售房地產(chǎn)來收回政府投資償還地方債務(wù)的模式，成為前期地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要途徑。在金融政策激勵、貨幣供給相對寬松的條件下，虛擬經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的結(jié)合助推了城市的擴(kuò)張。然而，房地產(chǎn)市場對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響作用，一方面，住房的居住屬性對居民安居樂業(yè)、人才引進(jìn)、激發(fā)區(qū)域創(chuàng)新活力形成了基本物質(zhì)保障，另一方面，住房的投資屬性對區(qū)域房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行、區(qū)域金融風(fēng)險的防范具有重要意義。然而，長三角區(qū)域內(nèi)的住房市場若長期處于發(fā)散狀態(tài)，房價落差將會增加市場的投機(jī)行為，同時也不利于生產(chǎn)要素尤其是人力資本的流動。

當(dāng)前，在長三角一體化示范區(qū)的建設(shè)過程中，如何避免區(qū)域房價落差成為“房價一體化”的導(dǎo)火索，如何將住房問題切實作為引進(jìn)人才、促進(jìn)勞動要素流動、探索土地要素高效利用的落實途徑，成為了本文的研究起源。本文基于中心—外圍理論，以長三角一體化示范區(qū)作為研究對象，回答了區(qū)域房價收斂還是發(fā)散的問題，結(jié)合市場與政府的視角，對區(qū)域房價差異的影響機(jī)制進(jìn)行討論。

二、理論基礎(chǔ)：中心—外圍理論

當(dāng)前，中心—外圍理論是研究城市群、都市圈與區(qū)域發(fā)展的重要基礎(chǔ)?；谠摾碚?，中心城市與周邊區(qū)域的發(fā)展協(xié)同關(guān)系是隨著兩者之間的地理距離的變化而改變的?；趥鹘y(tǒng)的區(qū)位理論和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，地理條件在經(jīng)濟(jì)集聚和城市的形成過程中都發(fā)揮了重要作用。

在美國19世紀(jì)水運商業(yè)的背景下，港口的交通樞紐作用形成了以港口城市為中心的經(jīng)濟(jì)圈。1816年，通過陸路將貨物運輸30英里的成本相當(dāng)于將同樣的貨物運送到大洋彼岸，促進(jìn)了底特律、紐約和芝加哥等城市的迅速發(fā)展。在城市的發(fā)展過程中，一些港口城市通過迭代發(fā)展利用其他產(chǎn)業(yè)，形成了新的區(qū)域增長極，另一些則開始沒落。新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)突破了地理條件對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外在約束：只要存在規(guī)模報酬遞增的情形，并且存在運輸成本，區(qū)域經(jīng)濟(jì)在自我演進(jìn)過程中就仍然會出現(xiàn)聚集。根據(jù)中心—外圍理論，城市經(jīng)濟(jì)圈是由中心城市和外圍城市所構(gòu)成的，以中心城市為中心，帶動外圍城市的發(fā)展，形成一體化的發(fā)展模式。但是，在形成一體化發(fā)展模式之前，中心城市與外圍城市之間存在著資源配置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不平衡的問題，可以表現(xiàn)為擴(kuò)散效應(yīng)（spread effect）和回蕩效應(yīng)（backwash effect）。其中，擴(kuò)散效應(yīng)表現(xiàn)為中心地區(qū)向周邊區(qū)域輻射資源等方式，帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長；回蕩效應(yīng)表現(xiàn)為中心城市存在自我強(qiáng)化的鎖定效應(yīng)，其歷史地理位置優(yōu)勢導(dǎo)致了中心城市的規(guī)模效應(yīng)，會吸引周邊區(qū)域的生產(chǎn)要素資源集中，進(jìn)一步加劇區(qū)域發(fā)展過程中的不平衡，中心城市的增長極作用進(jìn)一步顯化。

在城鎮(zhèn)化水平提高的過程中，不同城市所構(gòu)成的區(qū)域發(fā)展格局也將受到向心力與離心力的作用。其中，向心力是本地市場效應(yīng)（home-market effcet）的作用體現(xiàn)——中心城市的市場容量較大，存在交通運輸成本的情況下，距離中心城市的距離越近，交通運輸成本越低，隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，在存在規(guī)模效應(yīng)的前提下，區(qū)域發(fā)展水平也將得到提高。離心力包含了兩個方面的內(nèi)容：在擁擠效應(yīng)的作用下，距離中心城市的距離越近，市場競爭越激烈，資源要素的價格也會被抬高，例如土地和租金；在人力資本流動要素不完全的條件下，一部分從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力要素流動意愿不強(qiáng)，或者是由于中心城市周邊區(qū)域的生產(chǎn)生活成本較高，或者是由于生產(chǎn)技能條件的約束，該部分留在本地的人群將會形成遠(yuǎn)離中心城區(qū)的生活圈。區(qū)域內(nèi)部的梯度流動也確實存在：在長三角區(qū)域內(nèi)，上海以外區(qū)域的勞動力要素雖然流入中心城市區(qū)域，但是創(chuàng)造的勞動附加值較低，區(qū)域生活成本高，地方政府公共資源的供給存在約束，各因素綜合作用下，這部分勞動力要素始終處于流動的狀態(tài)。當(dāng)前，長三角區(qū)域內(nèi)相當(dāng)比例的外來勞動力要素僅將上海作為工作地點，而非最終的生活地點，流動性較強(qiáng)。

因此，在向心力與離心力的作用過程中，區(qū)域內(nèi)部將會形成中心—外圍結(jié)構(gòu)。在一個城市的區(qū)域中，與中心城市距離和當(dāng)?shù)厥袌鰸摿χg會呈現(xiàn)“∽型”關(guān)系。隨著周邊區(qū)域與中心城市距離的增加，向心力開始發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場潛力將會下降；隨著距離與運輸成本的上升，離心力開始發(fā)揮主要作用，市場潛力將會上升；當(dāng)距離超過臨界值，市場潛力將會回落。長三角城市群層次相當(dāng)分明，形成了以上海為中心，以南京、杭州、合肥為次中心的城市群，其區(qū)域空間格局的演化也符合上述作用機(jī)理。上海作為中心城市，周邊區(qū)域與上海的邊界相交存在著“城市蔓延”（urban sprawl）現(xiàn)象，即由于地方政府割據(jù)與強(qiáng)競爭制度，在發(fā)展過程中各城市的交界處通常表現(xiàn)為城市的過度空間增長與低密度分布、低密度開發(fā)，土地使用效率較低。距離上海一定距離的南京、杭州、合肥這些省會城市，由于經(jīng)濟(jì)規(guī)模體量與政治經(jīng)濟(jì)地位的優(yōu)勢，形成了長三角城市群的次中心。其他城市的生產(chǎn)要素資源將會向中心城市與次中心城市進(jìn)一步聚焦，并且以向心力為主導(dǎo)，市場潛力與市場吸引力將會降低。

圖1 城市群區(qū)域格局的中心—外圍理論示意圖

三、長三角區(qū)域房價分異度的測算

關(guān)于長三角房地產(chǎn)市場方面的研究，主要圍繞長三角區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的影響、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等內(nèi)容展開，涉及區(qū)域房價分異度的研究不多。關(guān)于長三角區(qū)域一體化房價分異，宋偉軒和劉春卉（2018）以長三角135個區(qū)縣作為研究對象，通過逐步回歸和地理加權(quán)回歸分析，發(fā)現(xiàn)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公共服務(wù)資源和從業(yè)者質(zhì)量對房價分異度影響顯著。郝前進(jìn)和陳杰（2007）用長三角16個城市的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)市場的需求視角，研究需求差異對長三角城市間住房價格差異的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)城市的居民人均收入和非農(nóng)人口比例的差異對住房需求的差異影響顯著，進(jìn)而形成了長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格差異。江蘇蘇州吳江地區(qū)、浙江嘉興嘉善地區(qū)和上海青浦地區(qū)，是長三角一體化示范區(qū)的先行啟動片區(qū)，兩省一市的交接地帶探索如何避免城市蔓延，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，具有重要的政策實驗意義。住房作為城市發(fā)展的載體，是區(qū)域內(nèi)人才流動的基本生活保障，在現(xiàn)實情形下，三地房價存在顯著差異，青浦區(qū)作為上海的一部分，房價明顯高于另兩個區(qū)域，該差異程度將進(jìn)一步加劇，還是有所收斂？下文將采用房價分異度對該區(qū)域進(jìn)行測度。

本文通過計算2013-2018年長三角的房價泰爾指數(shù)（Theil index），利用Matlab 2017，說明區(qū)域內(nèi)房價分異與極化的現(xiàn)狀問題。泰爾指數(shù)可用于測算基于總體區(qū)域差異分解的不同空間尺度的內(nèi)、外部差異，故本文采用該指數(shù)來測算該區(qū)域房價分異的程度。泰爾指數(shù)的公式如下：

式（1）中，T為泰爾指數(shù)，n為區(qū)域內(nèi)城市的數(shù)量，xi為第i個城市的住宅價格，μ為住宅價格的平均值。由于該指數(shù)符合洛倫茲準(zhǔn)則的異質(zhì)性原則，可以將其進(jìn)行分解，分為組間和組別內(nèi)部的分異測度。具體分解公式如下所示：

式（2）中，Tb為組間差距，Tw為組內(nèi)差距，K為研究區(qū)域所劃分的不同組別的數(shù)量，每組中城市個數(shù)為gk，nk為第k組中城市的數(shù)量，xk為第k組中各城市房價之和，yk為所有城市的房價之和。

根據(jù)數(shù)據(jù)可得性，本文采用青浦區(qū)（青浦區(qū)北部板塊、青浦區(qū)新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊、朱家角板塊）、吳江區(qū)（吳江區(qū)老城、震澤鎮(zhèn)、同里）與嘉善縣的商品住宅價格數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于中指院與安居客，計算結(jié)果如表1所示。房價泰爾指數(shù)表明，長三角示范區(qū)的區(qū)域整體分異強(qiáng)度從2013年的0.064上升為2018年的0.1306，表明近年來，該區(qū)域內(nèi)的房價分化強(qiáng)度水平呈現(xiàn)波動性上升。

表1 2013-2018年青浦區(qū)、吳江區(qū)、嘉善縣房價差異度分解

進(jìn)一步將泰爾指數(shù)進(jìn)行分解，發(fā)現(xiàn)組間貢獻(xiàn)率逐步上升，表明三個區(qū)域的房地產(chǎn)市場的區(qū)域收斂性在減弱，區(qū)域房價分化日益明顯。從絕對值來看，三個區(qū)域之間的房價差異貢獻(xiàn)度可以解釋泰爾指數(shù)的50%-60%。從各個區(qū)域內(nèi)部的城市貢獻(xiàn)率來看，嘉善縣的樣本城市僅1個，因此組內(nèi)貢獻(xiàn)率為0，2018年青浦區(qū)的組內(nèi)貢獻(xiàn)率達(dá)到了0.29，高于吳江區(qū)的組內(nèi)貢獻(xiàn)率。此外，從時間維度看，青浦區(qū)對于區(qū)域房價的組內(nèi)貢獻(xiàn)率于2014年開始呈現(xiàn)減小趨勢，從0.5918下降到0.2907。

四、影響房價分異度的作用機(jī)制分析

經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的高水平協(xié)調(diào)、高質(zhì)量均衡，是一體化示范區(qū)發(fā)展的應(yīng)有之義。一體化是多個區(qū)域增加開發(fā)密度、縮短聯(lián)系距離、減少相互分割的過程，在市場資源配置作用下，一體化區(qū)域內(nèi)部將隨著交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性的日益完善而縮短空間距離，行政壁壘的消除將會進(jìn)一步削弱要素流動，區(qū)域居民將趨同。長三角一體化將會通過首位城市效應(yīng)，對周邊區(qū)域形成輻射效應(yīng)，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將對區(qū)域的房地產(chǎn)市場造成影響。本文將通過分析經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響，進(jìn)一步從市場和政府兩個視角，分析經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展因素對房價分異度的作用機(jī)制。

（一）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響

近年來，房地產(chǎn)市場中的房價漲落呈現(xiàn)出以都市圈為基本單元的特點。城市價值決定城市房價，城市價值在不同城市間的差異性可以直接體現(xiàn)在城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展上，進(jìn)而體現(xiàn)在城市的房價水平上。同時，區(qū)域房地產(chǎn)市場價格存在“漣漪效應(yīng)”，區(qū)域內(nèi)首位城市的高房價將會通過交流、人口遷移、信息流、預(yù)期和套利空間等渠道，擴(kuò)散到相鄰區(qū)域。長三角是我國經(jīng)濟(jì)最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的地區(qū)之一，該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面是房地產(chǎn)市場價格的重要解釋因素。鑒于此，下文將從經(jīng)濟(jì)資源、公共服務(wù)供給與人口規(guī)模三個方面對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行理論分析。

1.經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的支撐。隨著一體化示范區(qū)的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)協(xié)同度將增加，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力被進(jìn)一步激發(fā)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭將形成區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支撐力量，降低區(qū)域房地產(chǎn)市場的風(fēng)險水平。

從經(jīng)濟(jì)基本面來看，一體化示范區(qū)存在明顯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度，江蘇、浙江的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力水平明顯較高。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)承接，吳江區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均GDP增長速度較快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是區(qū)域房地產(chǎn)市場建設(shè)的關(guān)鍵因素。在產(chǎn)業(yè)層面，長三角一體化戰(zhàn)略將會形成區(qū)域內(nèi)城市之間的產(chǎn)業(yè)差異化競爭格局，加劇區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭，經(jīng)濟(jì)實力雄厚的區(qū)域通常在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面具有先發(fā)優(yōu)勢。此外，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)城市之間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)層級的聯(lián)系又會強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性。

長三角城市群的發(fā)展將會促進(jìn)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的流動、高端生產(chǎn)要素的聚集，預(yù)計將會進(jìn)一步強(qiáng)化上海地區(qū)的增長極，提高上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。同時，基于溢出效應(yīng)，其他區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也將會提升，形成區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本面支撐。此外，城市被賦予高戰(zhàn)略地位，將會提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同發(fā)展，減少房價上漲帶來的金融風(fēng)險。隨著一體化示范區(qū)的推進(jìn)，由于江蘇、浙江的縣域經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，區(qū)域的發(fā)展將會形成網(wǎng)格化的地產(chǎn)布局，促進(jìn)區(qū)域縣級市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

2.公共服務(wù)供給影響房地產(chǎn)市場的消費預(yù)期。在我國，住房蘊(yùn)含了社會公共資源的價值，區(qū)域政府公共服務(wù)供給的質(zhì)量和可持續(xù)性，成為影響區(qū)域房地產(chǎn)市場消費者預(yù)期的重要因素。隨著一體化示范區(qū)的建設(shè)，資源共享、要素流通、城市發(fā)展一體化，會對周邊城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成積極的促進(jìn)作用。

地方政府的財政支付能力決定了區(qū)域公共資源的水平及可持續(xù)性，一般公共預(yù)算收入是政府公共服務(wù)供給的重要財力保障。財政赤字率水平會通過土地財政傳導(dǎo)到房價，考慮到央地分權(quán)背景下地方政府官員面臨的政績壓力，強(qiáng)化財政赤字率水平會對房價起正向促進(jìn)作用。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)域特征將會影響住宅價格，在那些具備獨特且不可替代的城市設(shè)施的“明星城市”中，住房供給的稀缺性將會推高住宅價格。

同時，基于消費者心理預(yù)期，房地產(chǎn)市場存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象，住房配套設(shè)施可以通過學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施圈定社會福利傳遞的規(guī)模，且隨著距離的增加，社會政策效應(yīng)將減弱。因此，區(qū)域的社會資源提供能力會影響居民對公共服務(wù)的獲取和使用，社會資源充裕的區(qū)域，房地產(chǎn)的市場價值也相應(yīng)較高。

3.人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化增加區(qū)域房地產(chǎn)市場的需求。人口是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會活動的基礎(chǔ)，人口帶來的居住需求成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的持續(xù)動力。長三角一體化示范區(qū)的建設(shè)，將優(yōu)化區(qū)域的年齡結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)區(qū)域人口活力。此外，青浦區(qū)人均占用的教育資源更為充裕，隨著長三角一體化示范區(qū)的推進(jìn)，其教育資源有望對吳江區(qū)、嘉善區(qū)形成“溢出效應(yīng)”。

人口是一切經(jīng)濟(jì)社會活動的基礎(chǔ)，人口帶來的居住需求更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根基。區(qū)域人口規(guī)模的增加提升經(jīng)濟(jì)潛在增長率，居民收入快速增長、消費升級會帶動住房需求。人口年齡、學(xué)歷結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將會帶來區(qū)域購房需求和投資的高增長，同時區(qū)域的高儲蓄率將會提高資金流動性，進(jìn)而促進(jìn)房價水平的上升。有學(xué)者提出，城市房價將會影響勞動者的效用，過高的區(qū)域房價將會阻礙該區(qū)域的人口流入。同樣地，有學(xué)者通過實證研究發(fā)現(xiàn)，城市的高房價將會削弱一定程度的勞動力流動，導(dǎo)致城市服務(wù)業(yè)聚集的勞動力供給不足的問題。此外，區(qū)域勞動人口的流入，將會提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集度，優(yōu)化當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

長三角一體化的推進(jìn)對人口增量有長期影響。通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口，可優(yōu)化區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域范圍內(nèi)人口流動，區(qū)域各城市之間將會由于“溢出效應(yīng)”形成房地產(chǎn)市場的一體化。人口將持續(xù)向長三角一體化示范區(qū)的核心區(qū)域聚集。產(chǎn)業(yè)人口流入、區(qū)域人口活力的提高，將對區(qū)域置業(yè)需求產(chǎn)生直接影響。隨著長三角一體化示范區(qū)的推進(jìn)，該區(qū)域的人口年齡結(jié)構(gòu)有望得到進(jìn)一步優(yōu)化，加之戶籍制度的改革，教育資源的不均衡現(xiàn)象也有望得到緩解。

（二）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對房價分異度的作用機(jī)理

在城市住房市場化背景下，房地產(chǎn)價格是城市土地和住房供需關(guān)系的貨幣表現(xiàn)，實質(zhì)上反映了一個城市對各類市場資源的綜合配置。資源持續(xù)流入的地區(qū)將會形成房價上漲的動力，反之，資源持續(xù)導(dǎo)出的地區(qū)房價支撐力將會減弱。市場和政府是決定城市資源配置的兩股基本力量，一般而言，市場在經(jīng)濟(jì)資源和人力資源方面發(fā)揮了決定性的配置作用，政府則主要發(fā)揮公共服務(wù)供給的職能，同時通過行政手段，對人口流動產(chǎn)生重要影響。

隨著長三角一體化示范區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，區(qū)域競爭力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的提高將會抑制房價分異度的增加。隨著一體化區(qū)域內(nèi)部資源要素流動加快，生產(chǎn)要素稟賦結(jié)構(gòu)將會發(fā)生變化，各區(qū)域?qū)⑼ㄟ^優(yōu)化生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，提高要素生產(chǎn)率，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成基本面支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場在價格方面實現(xiàn)“俱樂部收斂”。

從資源配置的效率與公平視角來看，通常市場配置作用更強(qiáng)調(diào)效率，政府調(diào)控手段更注重社會性、公平性。隨著預(yù)算收入的增加，區(qū)域政府提供公共服務(wù)的能力也將進(jìn)一步增強(qiáng)，自身的偏好性表現(xiàn)也將更為明顯，當(dāng)?shù)鼐用褚矔ㄟ^房屋區(qū)位的選擇實現(xiàn)“用腳投票”，進(jìn)一步加劇區(qū)域之間的房價分異程度。

在人口流動方面，市場與政府將會形成合力，前者通過市場條件形成要素價格，實現(xiàn)勞動力市場的供需平衡，后者通過人才引進(jìn)政策、制度創(chuàng)新消弭要素流動壁壘，增強(qiáng)區(qū)域整體對人口的吸引力。區(qū)域人口的增加，尤其是人口流入數(shù)量的增長，將會增加區(qū)域住房產(chǎn)品類型的多元化需求，促進(jìn)區(qū)域房價分異度的增加。

圖2 一體化對房地產(chǎn)市場的作用機(jī)制

基于上文的理論分析可以發(fā)現(xiàn)，隨著長三角區(qū)域一體化的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的提高將會抑制區(qū)域房價分異度，公共服務(wù)供給與人口流入增加將會擴(kuò)大區(qū)域房價分異度。通過制度改革創(chuàng)新，發(fā)揮政府協(xié)調(diào)作用，提高公共服務(wù)供給的協(xié)同化水平，滿足流入人口多樣化的住房需求，協(xié)調(diào)公共服務(wù)供給，將會成為一體化示范區(qū)房價分異度減小、實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場“俱樂部收斂”的關(guān)鍵因素。鑒于此，下文將對長三角一體化示范區(qū)的房價分異度進(jìn)行測算，并且對其影響因素進(jìn)行實證分析，以檢驗理論分析的合理性。

五、模型構(gòu)建與變量選擇

（一）模型構(gòu)建

基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平對區(qū)域房價分異度的影響機(jī)制，本文構(gòu)建模型，具體如下所示：

區(qū)域房價分異度=F（經(jīng)濟(jì)，公共服務(wù)供給，人口）

由于對不同區(qū)縣進(jìn)行了觀察取值，本文采用面板模型，對各區(qū)縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與長三角一體化示范區(qū)的房價分異度進(jìn)行測度，并采用Hausman檢驗選擇固定效應(yīng)或者隨機(jī)效應(yīng)模型?；跈z驗結(jié)果，由于p值為0.000，強(qiáng)烈拒絕原假設(shè)條件，因此本文使用面板隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行估計。

（二）變量選擇與數(shù)據(jù)來源

基于上文模型，本文采用如下公式，對一體化示范區(qū)的房價分異度及影響因素進(jìn)行測度。

式（3）、（4）中的被解釋變量Theil、Theili分別表示一體化示范區(qū)的房價分異度指數(shù)以及青浦、吳江、嘉善三個地方的組間房價分異度指數(shù)。數(shù)據(jù)來源于上文計算結(jié)果。

在被解釋變量方面，pgdp表示人均GDP，ind1表示第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，ind2表示規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值，pub表示一般公共預(yù)算收入，popi表示各區(qū)域的人口總量，pop1表示各區(qū)域的戶籍人口數(shù)量。其中，人均GDP衡量了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的整體情況，第三產(chǎn)業(yè)占比則衡量了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值衡量了區(qū)域規(guī)模工業(yè)企業(yè)的運行情況。結(jié)合數(shù)據(jù)可得性，本文采用上述三個指標(biāo)刻畫區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。一般公共預(yù)算收入被用于測度區(qū)域地方政府的財政收入，反映區(qū)域公共服務(wù)能力的資金保障力量，本文采用該指標(biāo)測度區(qū)域的公共服務(wù)水平。此外，各區(qū)域的人口總量與戶籍人口數(shù)量用來測度區(qū)域的人口規(guī)模。以上數(shù)據(jù)來源于2013-2017年上海市青浦區(qū)、蘇州市吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣統(tǒng)計年鑒。

關(guān)于各區(qū)縣的地方范圍，結(jié)合數(shù)據(jù)可得性與完整性，本文選擇青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)，吳江區(qū)黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、太湖新政、吳江開發(fā)區(qū)同理鎮(zhèn)、震澤鎮(zhèn)，嘉善縣西塘鎮(zhèn)、干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)。

（三）變量統(tǒng)計特征

本文對人均GDP、一般公共預(yù)算收入、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、總?cè)丝凇艏丝谶@些變量采用對數(shù)值處理，變量統(tǒng)計特征如表2所示。結(jié)果表明，各地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況存在差異性，其中人均GDP的標(biāo)準(zhǔn)差值最大，達(dá)到了4.39，表明上述各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平存在顯著差異。同時，一般公共預(yù)算收入的標(biāo)準(zhǔn)差值也較大，達(dá)到了1.16，表明上述各區(qū)域公共服務(wù)供給的財力保障力度存在差異特征?？傮w上，各變量的統(tǒng)計特征反映的區(qū)域差異性情況與現(xiàn)實情況符合程度較高。

表2 變量統(tǒng)計特征

六、實證結(jié)果分析

本文采用固定效應(yīng)面板模型，對一體化示范區(qū)的房價分異度及影響因素進(jìn)行研究，結(jié)果如表3所示。為了分別測度各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平對區(qū)域整體房價與青浦、吳江、嘉善三地之間的房價差異的影響，本文分別將泰爾指數(shù)與組間貢獻(xiàn)率作為被解釋變量。其中，列（1）、（2）為泰爾指數(shù)的影響因素計量模型，列（3）、（4）為組間貢獻(xiàn)率的影響因素計量模型。

表3 固定效應(yīng)面板模型結(jié)果

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是導(dǎo)致區(qū)域住宅價格的重要因素，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價格差異程度將會進(jìn)一步減小。列（2）中人均GDP的變量系數(shù)為-0.0028，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明人均GDP每增加1%，整個區(qū)域的房價差異程度將會降低0.0028%。列（4）中人均GDP的變量系數(shù)為-0.0203，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明人均GDP每增加1%，各區(qū)域內(nèi)部的房價差異程度將會降低0.0203%。第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的變量系數(shù)均為正值，但是并未通過顯著性水平檢驗，可能是由于上述三個區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)占比程度相對國內(nèi)其他區(qū)域均處于較高水平，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加對于房價差異度的影響并不顯著。在后期發(fā)展過程中，更多地應(yīng)當(dāng)考慮通過優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的發(fā)展布局，形成差異化競爭格局，避免同質(zhì)化競爭。此外，列（2）中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的變量系數(shù)為-0.0173，且通過了5%的顯著性水平檢驗，表明地方大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)值每增加1%，整個區(qū)域的房價差異程度將會降低0.0173%。列（4）中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的變量系數(shù)為-0.0949，且通過了10%的顯著性水平檢驗，表明地方大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)值每增加1%，各區(qū)域內(nèi)部的房價差異程度將會降低0.0949%。

公共服務(wù)供給能力的差異將會影響區(qū)域房地產(chǎn)價格的分化程度，各區(qū)域公共預(yù)算收入的增加，將會強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的價格分化程度。列（2）中一般公共預(yù)算收入的變量系數(shù)為0.0719，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明地方政府財政收入每增加1%，整個區(qū)域的房價差異程度將會增加0.0719%。列（4）中一般公共預(yù)算收入的變量系數(shù)為0.459，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明地方政府財政收入每增加1%，各區(qū)域內(nèi)部的房價差異程度將會增加0.459%。對此可以理解為，隨著區(qū)域財政收入水平的提高，地方政府對于公共服務(wù)供給的財力保障程度加強(qiáng)，各區(qū)域?qū)Y(jié)合居民生活習(xí)慣特征，提供針對性強(qiáng)、具有差異性的公共服務(wù)。同樣地，各區(qū)域的居民也將會通過“用腳投票”的方式，選擇與自己需求匹配度較高的區(qū)域居住生活。住房市場上，住房消費者的購房區(qū)位選擇，進(jìn)一步強(qiáng)化了各區(qū)域之間房地產(chǎn)市場的價格差異程度。

區(qū)域人口規(guī)模與戶籍人口比例對區(qū)域房地產(chǎn)市場存在影響。區(qū)域人口規(guī)模的增加，將會強(qiáng)化區(qū)域房價的差異程度，其中戶籍人口是房地產(chǎn)市場中需求較為穩(wěn)定的群體，該類人群規(guī)模的增加，將會降低區(qū)域房價的差異程度。列（2）中總?cè)丝诘淖兞肯禂?shù)為0.108，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明區(qū)域人口總量每增加1%，整個區(qū)域的房價差異程度將會增加0.108%。列（4）中總?cè)丝诘淖兞肯禂?shù)為0.765，且通過了1%的顯著性水平檢驗，表明區(qū)域人口總量每增加1%，各區(qū)域內(nèi)部的房價差異程度將會增加0.765%。同時，戶籍人口數(shù)量的變量系數(shù)為負(fù)，且未通過顯著性水平檢驗，反映了戶籍人口是住宅市場交易中需求較為穩(wěn)定的群體，隨著該群體數(shù)量的增加，各區(qū)域房地產(chǎn)市場的分異程度將會降低。上述結(jié)果綜合反映了流動人口規(guī)模的增加會對區(qū)域房價分異度形成強(qiáng)化作用。對此可以理解為，區(qū)域人口規(guī)模的增加會提高經(jīng)濟(jì)潛在增長率，居民收入快速增長、消費升級會帶動住房需求。流動人口相較于本地居民，住房需求彈性較大，住房區(qū)位選擇會強(qiáng)化各區(qū)域之間的房價差異程度。該現(xiàn)象也與地方政府一般公共預(yù)算收入的增加造成各區(qū)域房價差異增強(qiáng)的機(jī)制相似。

七、結(jié)論與政策建議

隨著一體化示范區(qū)的頂層設(shè)計業(yè)已明晰，建設(shè)“一體化”和“高質(zhì)量”示范區(qū)的過程中，在堅持“房住不炒”的前提下，形成示范區(qū)內(nèi)高質(zhì)量居住條件的有效供給，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為示范區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的差異化也體現(xiàn)在各區(qū)域的房價差異上，住宅市場中開發(fā)商與消費者的“用腳投票”也將進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域之間與區(qū)域內(nèi)部的房價分化程度。

對此，本文采用固定面板效應(yīng)模型，選擇2013-2017年示范區(qū)內(nèi)的兩區(qū)一縣19個鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，對示范區(qū)房價分異程度及影響因素進(jìn)行實證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：其一，2013-2018年，示范區(qū)的房價整體分異度呈現(xiàn)波動性上升，示范區(qū)內(nèi)的青浦區(qū)、吳江區(qū)與嘉善區(qū)之間的房價差異度也呈現(xiàn)加劇態(tài)勢，但是各區(qū)的組內(nèi)差異度整體上呈現(xiàn)降低趨勢。其二，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是導(dǎo)致區(qū)域住宅價格差異的重要因素，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價格差異程度將會進(jìn)一步減小。其三，公共服務(wù)供給能力的差異將會影響區(qū)域房地產(chǎn)價格的分化程度，各區(qū)域公共預(yù)算收入的增加，將會強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的價格分化程度。其四，區(qū)域人口規(guī)模與戶籍人口比例對區(qū)域房地產(chǎn)市場存在影響，區(qū)域人口規(guī)模的增加，將會強(qiáng)化區(qū)域房價的差異程度，其中戶籍人口是房地產(chǎn)市場中需求較為穩(wěn)定的群體，該類人群規(guī)模的增加，將會降低區(qū)域房價的差異程度。

上述結(jié)論表明，示范區(qū)房價分異度較高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提高、公共服務(wù)能力的協(xié)同強(qiáng)化、滿足區(qū)域人口多樣性的住房需求，將會有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。通過建立區(qū)域協(xié)同發(fā)展的房地產(chǎn)市場，切實提高區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量，減少利用區(qū)域房價落差的投機(jī)炒作行為，可為示范區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。對此，本文提出以下政策建議，以期為示范區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有益思考。

第一，形成區(qū)域發(fā)展合力，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。面對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的宏觀環(huán)境，應(yīng)當(dāng)避免短期內(nèi)依賴基建投資推高區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。示范區(qū)建設(shè)前期，建議加強(qiáng)市場調(diào)研，對標(biāo)世界級城市群，結(jié)合示范區(qū)內(nèi)兩區(qū)一縣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，凝聚區(qū)域發(fā)展力量，增強(qiáng)整體競爭力，形成輻射效應(yīng)，拉動更大范圍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

第二，協(xié)同區(qū)域公共服務(wù)，消弭要素流動壁壘。前期，長三角區(qū)域范圍內(nèi)已經(jīng)展開醫(yī)保異地結(jié)算、稀缺教育資源設(shè)立分校等，積極嘗試長三角范圍內(nèi)的區(qū)域公共服務(wù)流動，減少生產(chǎn)要素的流動壁壘。示范區(qū)建設(shè)過程中，建議加強(qiáng)區(qū)域公共服務(wù)協(xié)同能力，構(gòu)建多中心的利益協(xié)調(diào)與共商共享機(jī)制。積極利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等促進(jìn)各區(qū)域信息數(shù)據(jù)共享，提高智慧城市管理水平，實現(xiàn)示范區(qū)內(nèi)政務(wù)網(wǎng)的互聯(lián)互通，提升示范區(qū)內(nèi)居民交通出行、醫(yī)療與教育資源共享的便捷程度。

第三，發(fā)揮市場主導(dǎo)力量，滿足人才住房需求。堅持“房住不炒”，通過發(fā)揮市場主導(dǎo)資源配置的作用，針對示范區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局對不同類型人才的需求，推出多樣化的住房類型，滿足區(qū)域內(nèi)人口住房需求。進(jìn)一步完善區(qū)域內(nèi)人才住房、租房補(bǔ)獎?wù)?，為各區(qū)、各鎮(zhèn)引進(jìn)人才提供政策法規(guī)依據(jù)，積極發(fā)揮企業(yè)在人才引進(jìn)中的主導(dǎo)作用。通過豐富住房類型，完善區(qū)域配套規(guī)劃，促進(jìn)示范區(qū)內(nèi)職住平衡，形成住房的有效供給，切實提高區(qū)域內(nèi)居民居住質(zhì)量。