北京市住房租賃市場發(fā)展的影響因素與對策研究

文/金占勇 夏爽 郭麗慧

引言

我國的住房租賃市場起步較晚，發(fā)展速度慢，一直處于房地產(chǎn)市場邊緣，未受到足夠的重視。近年來，中央政府出臺了一系列政策來促進住房租賃市場的發(fā)展，以實現(xiàn)讓人民安居樂業(yè)的目標。在供給側結構性改革、黨的十九大明確房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略發(fā)展方向和推行“租購并舉、租售同權”制度的背景下，對北京市這一住房租賃制度改革試點城市的住房租賃市場主體進行調查分析，對全國的住房租賃市場的健康發(fā)展具有重要借鑒意義。

一、影響因素提取

本文通過前期調查與文獻整理，初步得到21個北京市住房租賃市場影響因素：X1，住房租賃市場供應情況；X2，住房租賃定價標準和管理；X3，中介機構提供房源信息的真實性；X4，中介機構合法經(jīng)營；X5，相關利益主體的支持配合；X6，承租者消費觀念改變；X7，北京市人口流動；X8，房屋日常監(jiān)管問題；X9，房東/二房東合同違約情況；X10，租賃雙方權利明確及維護；X11，承租者/出租者/中介人員收入水平；X12，住房租賃建設用地政策；X13，北京市限購政策；X14，長租公寓發(fā)展情況；X15，租售同權落實情況；X16，政府對承租者的住房補貼情況；X17政府對住房租賃市場金融支持政策；X18，不合法租賃現(xiàn)象處理情況；X19，住房租賃平臺建設；X20，住房租賃渠道便捷程度；X21，房屋內部設施及外部交通環(huán)境。

二、北京市住房租賃市場發(fā)展影響因素實證分析

（一）樣本選擇及分析方法

通過問卷調查及數(shù)據(jù)回收分析的方法，對北京市住房租賃市場發(fā)展的影響因素進行解釋。問卷設計主要包括以下兩個方面：第一，個人基本信息調查，包括性別、年齡、收入、教育程度、戶口所在地等，查詢基本信息的目的是調查受訪者是否為城市外來人口，了解其收入、學歷等是否會影響其租房的價格、質量等。第二，量表題，主要涉及21個預選影響因素，調查人員可根據(jù)自身情況，為其進行打分，1-5分分別代表著非常不重要、不重要、一般、重要、非常重要。此次共發(fā)放問卷324份，回收有效問卷309份，有效回收率為95.4%。

因子分析法可對數(shù)據(jù)內部信息進行整合，提取具有高共同度的因子并對原始數(shù)據(jù)進行簡化。由于北京市住房租賃市場影響因素數(shù)量較多，本文采用因子分析法對21個影響因素進行降維分析，將影響因素歸納為少數(shù)具有代表性的公共因子，公共因子可用于分析北京市住房租賃市場影響因素的。

（二）影響因素可行性檢驗

通過信度分析對數(shù)據(jù)的可靠性與有效性進行檢驗。本文采用“Cronbachα”系數(shù)來確定各指標的信度，結果顯示信度系數(shù)值為0.795，大于0.7，說明研究數(shù)據(jù)信度質量良好，可用于進一步分析。

因子分析前通常需要進行適用性檢驗。本文對問卷樣本數(shù)據(jù)進行KMO和Bartlett球形度檢驗以判斷其是否適合因子分析。KMO值越大，代表變量間的共同因素越多，KMO值大于0.6即滿足因子分析的基本要求。Bartlett球形度檢驗值小于0.05時，表明在0.05的水平上變量是相關的，適合因子分析。對回收數(shù)據(jù)進行分析，KMO值為0.832，大于0.6，可進行因子分析；Bartlett的球形度檢驗顯著度為0.000，達到0.05顯著水平，故本研究適合因子分析。

（三）影響因素因子分析

1.提取主成分。利用SPSS，得出主成分對應的主成分方差百分比，根據(jù)累積百分比得出累積貢獻率，如表1所示。

表1 特征值、方差貢獻率及方差累計貢獻率

根據(jù)Kaiser-Harris準則，保留特征根大于1的主成分。本文提取5個公共因子，方差貢獻率分別為25.491%、13.116%、9.805%、6.766%、5.190%，累計貢獻率達到60.368%。在因子分析中，方差貢獻率達到60%以上說明共同因素是可靠的，因此認為因子分析效果較好，所提取的5個因子在一定條件下可以代表這21個指標的評價信息。

2.主成分分析。通過上述分析，將北京市住房租賃市場發(fā)展影響因素確定為5個主因子。為使21個變量在5個主因子上具有較高的荷載，本文運用最大方差法對初始因子進行旋轉，得到旋轉后因子載荷系數(shù)如表2所示。

表2 旋轉后因子載荷系數(shù)

由表2可以看出：公共因子1包括住房租賃建設用地政策、北京市限購政策、長租公寓發(fā)展情況、租售同權落實程度、政府對承租者的住房補貼情況、政府對住房租賃市場金融支持政策、不合法租賃現(xiàn)象處理情況，這些因素均與發(fā)展環(huán)境相關，故將其命名為“環(huán)境因素”。

公共因子2包括住房租賃市場供應情況、住房租賃定價標準和管理、中介機構提供房源信息的真實性、中介機構合法經(jīng)營、相關利益主體的支持配合等5項影響因素，這些因素反映了市場層面的問題，故將其命名為“市場因素”。

公共因子3包括房屋日常監(jiān)管問題、房東/二房東合同違約情況、租賃雙方權利明確及維護、承租者/出租者/中介人員收入水平這4項影響因素，可以視為承租者、出租者、中介三方個人因素對住房租賃市場產(chǎn)生的影響，故將其命名為“個人因素”。

公共因子4包括住房租賃平臺建設、住房租賃渠道便捷程度、房屋內部設施與外部交通環(huán)境等3項影響因素，將其命名為“技術因素”。

公共因子5包括承租者消費觀念轉變、北京市人口流動，故將其命名為“文化因素”。

三、促進北京市住房租賃市場發(fā)展對策

（一）環(huán)境方面

培育多主體供應體系。人口流動、家庭結構變化對住房租賃市場的影響逐步加深。大城市人口增長速度保持在較高水平導致住房壓力增加，家庭結構小型化造成住房需求量增多，當前住房供應體系已不能滿足人民日益增長的租賃需求，應加快培育多元供給主體，建立多層次供應體系?？赏ㄟ^激勵手段鼓勵社會資本參與住房供應，引導社會組織同租賃中介合作，共同服務于租賃市場；應引導社會組織同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉型。

政策優(yōu)化。政府在政策制定方面，首先要增強政策的針對性。我國目前住房政策體系尚不完備，應加強政策體系的針對性，根據(jù)不同地域實際情況，因地制宜優(yōu)化政策體系，及時更新政策內容。例如，北京市設有專門的保障性住房管理機構，及時分析保障性住房現(xiàn)狀，有利于政策的更新完善。政策實施方面，應在可行范圍內進一步擴大保障覆蓋面并提高住房保障水平，以解決中低收入人群住房問題。政策監(jiān)督層面，需建立完備的監(jiān)督體系，自上而下層層監(jiān)督，規(guī)范住房租賃市場行為。

嚴控租金貸。租金貸是長租公寓暴雷的直接原因，而在租金貸業(yè)務中，住房租賃企業(yè)處于核心地位，是聯(lián)系出租者、承租者、金融機構等多方的橋梁。因此，應制定行業(yè)規(guī)范，嚴格監(jiān)控租金貸業(yè)務，同時發(fā)揮企業(yè)自律作用，以提升住房租賃企業(yè)規(guī)范化運營水平。

（二）市場方面

規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為。針對虛假信息問題，建立房源信息核驗平臺，房屋中介和承租者通過此平臺對信息的真實性、有效性進行核驗。針對租金貸款業(yè)務的突出問題，應監(jiān)督金融機構進行備案，貸款期限與貸款發(fā)放頻率應與租賃合同相一致，嚴控住房租賃企業(yè)以各種名義誘導承租者進行租金貸款。

建立租金監(jiān)測制度，穩(wěn)定租金水平。造成租金上漲的原因可以概括為三類：房屋品質改善、人為抬高租金、供需不平衡。房屋品質改善造成的租金上漲問題需要通過引導加補貼解決。對于房東人為漲租，要進行適當管控。對于供需不平衡造成的租金問題要進行合理調控，例如采取相應的激勵措施保障小型公寓的供應，對開發(fā)小型公寓的開發(fā)商提供經(jīng)濟支持，在開發(fā)新住宅的同時鼓勵空置商業(yè)地產(chǎn)改造。以住房租賃需求量大的地區(qū)為試點，建立租金監(jiān)測制度，及時向公眾公布租金信息，針對不同類型房屋設置合理租金上限，穩(wěn)定市場預期。

完善配套服務。伴隨租賃人群的觀念更新，租賃需求已由基本剛需轉化為追求高品質生活，而住房租賃體系中，承租者長期處于被動地位，無法獲得相應的租賃配套服務。究其原因，是中介機構將房源信息作為收益來源，忽視租戶居住體驗，導致租賃市場提供配套服務的動力缺失。相關部門運作應轉向服務型模式，構建完善的運營管理系統(tǒng)，通過個性化、專業(yè)化的服務，滿足承租者差異化、個性化的需求。

（三）個人方面

給予承租者話語權。相對于出租者而言，承租者處于劣勢地位，雙方之間的不平等關系會引發(fā)一系列矛盾。在政策的積極引導之下，給予承租者更多的話語權，可助力租賃關系的穩(wěn)定。承租者要學會維護自身權益，租賃房屋時完成合同簽訂和合同備案，當遇到租賃糾紛時，及時向有關部門尋求法律援助，接受專業(yè)的指導和幫助，有理有據(jù)地解決租賃糾紛。

引導個體房東合同備案。合同備案與否直接關系到住房租賃市場能否穩(wěn)健發(fā)展。在私人住房租賃市場中，進行合同備案意味著個體房東需繳納個稅，這是造成合同備案率偏低的主要原因，而且備案過程繁瑣也會影響房東備案的積極性。針對此類問題，應完善相應稅收政策，消除業(yè)主顧慮，簡化備案過程，引導房東積極主動進行合同備案。

優(yōu)化中介人員的從業(yè)素質。設立中介人員考核機制，增強其責任意識，做到遵從住房租賃市場各項規(guī)章制度，不提供虛假房屋信息，不欺詐房東租客，不泄露房主租客個人信息，依法、合法經(jīng)營。

（四）技術方面

完善平臺服務功能。建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)租戶信息與醫(yī)療、教育等部門之間的信息共享，便于管理部門進行統(tǒng)一管理，并借助網(wǎng)絡平臺技術實現(xiàn)線上線下信息交流，提高管理效率。進行租賃項目信息公示，統(tǒng)一發(fā)布空置房屋信息，包括其地理位置、房型及面積等，為尋租者提供官方信息服務平臺。

完善住房租賃信息網(wǎng)絡平臺。當前雖然可以通過租賃機構官方平臺進行房源基本信息的查看，但房屋周邊環(huán)境、室內設施布置還不能做到一目了然。應進一步建立完善住房租賃平臺，促進專門租房APP的軟件開發(fā)，做到隨時隨地可用手機看房租房。租過房的承租者可以發(fā)表自己對房東、房屋內部設施以及周邊環(huán)境的評價，向其他租客提供借鑒和參考。根據(jù)承租者的評價和反饋，房東可進行相應的房屋改善和服務改進。這有利于租賃雙方租賃關系的和諧發(fā)展，可進一步推動住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。

（五）文化方面

培養(yǎng)合理的住房消費觀。中國人“購買住房”的觀念根深蒂固，但隨著時代的進步，無房者尤其是青年無房者對租房的態(tài)度逐漸發(fā)生轉變。應當充分發(fā)揮媒體的宣傳作用，倡導健康合理的住房消費觀，積極宣傳住房租賃相關政策，增強人們租賃住房的積極性。

提高租賃群體的保障水平。租購不同權是國民購房意愿強烈的重要原因，受限于醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等權益，即使面臨財務壓力，多數(shù)國民仍舊會選擇購房。破除租購者權益的不平等，從根本上提高租賃群體的保障水平，使得租購同權真正落地，這是促進住房租賃市場健康發(fā)展的突破口。租購同權的落地是一個長期的過程，各地政府應因地制宜，尋找適合的保障路徑。

四、結論

本文在“租購并舉”、“租售同權”的背景下，以北京市為例研究住房租賃市場發(fā)展的影響因素。通過文獻整理，建立影響因素預選方案，并運用SPSS工具對提取的21個影響因素進行因子分析，發(fā)現(xiàn)影響北京市住房租賃市場的關鍵因素有市場因素、個人因素、技術因素、文化因素、政策因素，并提出有針對性的建議。對于環(huán)境因素，本文從培育多主體供應體系、優(yōu)化政策、嚴控租金貸三個角度提出建議；對于市場因素，本文圍繞規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、建立租金監(jiān)測制度、完善配套服務進行對策分析；對于個人因素，本文分別從承租者、個體房東、中介機構的角度出發(fā)，提出住房租賃市場發(fā)展的完善建議；對于技術因素，本文認為應充分借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，搭建服務與信息平臺；對于文化因素，本文認為應加強輿論引導，并完善租購同權落地配套服務，以從根本上保障租房者的權益。