上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向調(diào)查及影響因素分析

文/竺珂星

長(zhǎng)期以來，住房難問題在大城市尤為突出。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，以上海為代表的大城市面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、資源環(huán)境約束加劇的挑戰(zhàn)，加之新冠疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，住房市場(chǎng)發(fā)展的不確定性和復(fù)雜性進(jìn)一步增強(qiáng)。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要解決好大城市住房突出問題，2021年3月十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議提出，要“保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。在此背景下，了解上海市居民購(gòu)房意向及其影響因素有助于更好地研判上海市住房市場(chǎng)實(shí)際需求，更精準(zhǔn)地定位購(gòu)房意向人群，為進(jìn)一步滿足市民高品質(zhì)居住需求和對(duì)美好生活的向往提供對(duì)策建議。本文采用2021年上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院開展的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建多元Logit模型，在既有理論研究的基礎(chǔ)上，從個(gè)人家庭因素、居住現(xiàn)狀因素和市場(chǎng)預(yù)期因素這三個(gè)維度篩選變量并提出研究假設(shè)，由此分析上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房決策的影響因素，結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)提煉出上海市城鎮(zhèn)居民中購(gòu)房群體和購(gòu)房需求的主要特征，提出優(yōu)化上海市住房市場(chǎng)的對(duì)策建議。

一、 數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2021年1月至2月上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院開展的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查，本次調(diào)查采取PPS（probability proportionate to size sampling）抽樣調(diào)查法，以小區(qū)居委為初級(jí)抽樣單位，充分考慮受訪者居住社區(qū)的住房性質(zhì)、交付時(shí)間、區(qū)域分布等特征，被調(diào)查的住宅小區(qū)包括交付時(shí)間不同的商品房小區(qū)、大型居住社區(qū)、售后公房小區(qū)、里弄等不同類型。受疫情影響，調(diào)查范圍覆蓋上海市除浦東新區(qū)以外的15個(gè)行政區(qū)，即黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)和崇明區(qū)。在剔除極端值、異常值和缺失值后，共回收有效問卷9934份。受訪者中，男性4601人，女性5333人，滬籍人口6691人，非滬籍人口3243人。樣本結(jié)構(gòu)與《2020年上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》中的上海市人口結(jié)構(gòu)較為接近，具有較好的代表性，能夠較為準(zhǔn)確地反映上海市城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求。

（二）研究方法

本文采取的研究方法主要包括頻數(shù)分析法和多元Logit回歸分析法。

一是通過頻數(shù)分析法對(duì)本次調(diào)查的問卷設(shè)置內(nèi)容進(jìn)行直接分析或交叉分析。問卷調(diào)查內(nèi)容包括受訪者基本信息、居住現(xiàn)狀、住房需求意向、租房意向、購(gòu)房意向、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等六個(gè)部分，通過對(duì)以上內(nèi)容的描述性分析得到上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向的具體分布特征。

二是通過多元Logit回歸模型對(duì)上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向進(jìn)行影響因素分析。多元Logit模型是對(duì)二元Logit模型的拓展，適用于解釋變量有多個(gè)取值時(shí)的影響因素分析。Logit模型在區(qū)域住房租購(gòu)選擇研究中具有廣泛的應(yīng)用，陳欣彥等人（2020）利用二元Logit模型研究了房?jī)r(jià)收入比對(duì)居民租購(gòu)選擇的影響，陳琳等人（2021）也通過二元Logit模型對(duì)廣州市新市民住房租購(gòu)選擇意愿進(jìn)行了影響因素研究。本文所使用的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查將住房選擇劃分為“計(jì)劃購(gòu)房”“計(jì)劃租房”“有可能租房或購(gòu)房”“維持現(xiàn)狀”四類，因此采用多元Logit回歸模型，對(duì)四種住房選擇行為兩兩配對(duì)后構(gòu)成多個(gè)二元Logit模型實(shí)施聯(lián)合估計(jì)，基于勝算比（odds ratio）和概率對(duì)模型進(jìn)行解讀。具體研究假設(shè)與模型變量設(shè)置如表1、表2所示。

本文運(yùn)用Stata 15統(tǒng)計(jì)分析軟件，按照多元Logit模型的基本假設(shè)對(duì)構(gòu)建的模型進(jìn)行檢驗(yàn)。首先是檢驗(yàn)系數(shù)的顯著性，通過LR(likelihood-ratio)檢驗(yàn)和Wald檢驗(yàn)對(duì)所有變量的顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)，兩者的結(jié)果均表明除“性別”和“婚姻狀態(tài)”外，其余變量均在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性（表3），故在后文的影響因素分析中略去兩個(gè)不顯著的變量。其次是組間無差異檢驗(yàn)，通過Wald檢驗(yàn)分析各變量的聯(lián)合顯著性，檢驗(yàn)結(jié)果顯示，各住房選擇組合均可在1%水平上拒絕無差異假設(shè)（表4），即所有解釋變量整體上對(duì)各種住房選擇之間的勝算比具有顯著影響，意味著四種住房選擇不需要合并。最后是擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，將各個(gè)解釋變量依次加入模型中，模型的McFadden’s R2的修正統(tǒng)計(jì)量逐漸增加，AIC值逐漸減小，表明模型的擬合程度不斷提高，說明涵蓋了全部解釋變量的模型能夠更有效地解釋上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向的影響因素。綜上所述，選擇模型14來進(jìn)行上海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意向影響因素的實(shí)證分析。

表3 變量顯著性檢驗(yàn)

表4 組間無差異檢驗(yàn)

二、購(gòu)房意向群體的主要特征分析

調(diào)查結(jié)果顯示，有明確購(gòu)房意向的常住居民共1645人，有租房或購(gòu)房意向的常住居民共616人，二者合計(jì)占有效樣本總量的22.76%?？傮w來看，具有購(gòu)房意向的人群集中分布于購(gòu)買能力強(qiáng)、生活壓力相對(duì)較小的群體中，受過高等教育的中青年人群、上海戶籍人群以及高收入人群是購(gòu)房的主力梯隊(duì)。此外，居民購(gòu)房意向以中長(zhǎng)期計(jì)劃為主。大部分人的購(gòu)房計(jì)劃籌備時(shí)間較長(zhǎng)或不甚明確，計(jì)劃購(gòu)房群體中有31.09%計(jì)劃在2-5年內(nèi)買房，36.93%無法確定具體買房時(shí)間。

（一）高學(xué)歷的中青年群體更傾向于通過購(gòu)房改變居住現(xiàn)狀

從年齡維度來看，具有購(gòu)房意向的受訪者集中分布于25-44歲的年齡區(qū)間，每上升一個(gè)年齡組別，受訪者計(jì)劃購(gòu)房的比例就比維持現(xiàn)狀的比例下降17.88%；從學(xué)歷維度來看，受過高等教育的群體購(gòu)房意向更為強(qiáng)烈，教育水平每上升一級(jí)，受訪者計(jì)劃購(gòu)房的比例就比維持現(xiàn)狀的比例提高19.46%。

圖1 購(gòu)房需求群體年齡分布

圖2 購(gòu)房需求群體學(xué)歷分布

表5 年齡與學(xué)歷對(duì)購(gòu)房意向影響的多元Logit回歸分析

（二）滬籍老市民購(gòu)房意向更為活躍，新市民購(gòu)房壓力較大

在有購(gòu)房意向的受訪者中，65%是滬籍居民，35%是非滬籍居民，其中僅有3%是非上海出生的滬籍居民。在租房或購(gòu)房的選擇上，滬籍居民選擇購(gòu)房的概率是非滬籍居民的2.87倍。新市民群體中，因缺少購(gòu)房資格或能力而影響購(gòu)房意向的比例達(dá)22%，顯著高于老市民15%的水平?？傮w來看，新市民購(gòu)房壓力仍然較大，部分有住房需求的新市民仍然只能通過租賃解決其居住問題。

表6 戶籍與出生地對(duì)購(gòu)房意向影響的多元Logit回歸分析

（三）高收入、居住條件較好的群體購(gòu)房意向更強(qiáng)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，收入水平與居民購(gòu)房意向呈顯著正相關(guān)。受訪者收入水平每上升一個(gè)層級(jí)，其計(jì)劃購(gòu)房的概率比計(jì)劃租房提高46.74%，計(jì)劃購(gòu)房的比例比維持現(xiàn)狀提高14.87%，體現(xiàn)了支付能力對(duì)購(gòu)房意愿的影響。在居住條件方面，居住條件較好的受訪者計(jì)劃購(gòu)房或維持現(xiàn)狀的比例顯著高于另覓租賃住房的比例，計(jì)劃購(gòu)房的比例則略高于維持現(xiàn)狀的比例。以擁有的住房套數(shù)為例，居民每多一套住房，計(jì)劃購(gòu)房的比例就比租房高57.87%，維持現(xiàn)狀的比例就比租房高42.98%，計(jì)劃購(gòu)房的比例就比維持現(xiàn)狀高10.41%（表7）。

表7 收入與居住條件對(duì)購(gòu)房意向影響的多元Logit回歸分析

三、 市民購(gòu)房需求的主要特征分析

（一）購(gòu)房人群的置業(yè)目的以首次剛需和改善性需求為主

調(diào)查顯示，在購(gòu)房次數(shù)方面，多數(shù)有購(gòu)房意向的受訪者為首次購(gòu)房（65.33%），二次購(gòu)房的群體也占據(jù)一定的比例（28.79%）。在購(gòu)房目的方面，最主要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)是改善居住條件（37.18%）和無房家庭購(gòu)房用于自?。?8.12%）。這表明上海市民購(gòu)房需求雖然較為旺盛，但多為居民提高生活水平的良性需求，炒房投機(jī)行為較少，購(gòu)房市場(chǎng)風(fēng)氣總體健康理性。

購(gòu)房人群的置業(yè)目的在不同的年齡段也出現(xiàn)一定的分化。從年齡分布來看，首次置業(yè)的人群主要在34歲以下，改善性需求的占比則隨著年齡的增長(zhǎng)而提高，表明經(jīng)過一定的積累，居民改善住房條件的意愿隨經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)而加強(qiáng)。投資性需求占比較多的年齡段為18-24歲以及45-64歲，可能是家庭為成年子女購(gòu)置房產(chǎn)的同時(shí)兼顧了一定的投資作用。為子女或本人結(jié)婚購(gòu)置房產(chǎn)的結(jié)婚性置業(yè)在各個(gè)年齡段分布總體較為均勻。購(gòu)置學(xué)區(qū)房的子女教育性置業(yè)則集中分布于25-44歲的育齡人群。

圖3 不同年齡段購(gòu)房需求群體購(gòu)房目的分布

（二）房?jī)r(jià)、戶型面積、地段和交通是購(gòu)房者主要考慮因素

房?jī)r(jià)是影響購(gòu)房人群決策的決定性因素。有購(gòu)房意向的受訪者中，有69.84%將房?jī)r(jià)作為購(gòu)房時(shí)的考慮因素。除房?jī)r(jià)外，也有較多的受訪者選擇將戶型面積（47.37%）、地段（38.12%）和交通（29.28%）作為主要考慮的因素（圖4）。

圖4 購(gòu)房需求群體購(gòu)房時(shí)的考慮因素

具體而言，在房?jī)r(jià)方面，大部分居民（48.39%）計(jì)劃購(gòu)房的預(yù)算在200萬(wàn)-500萬(wàn)元左右，計(jì)劃的首付比例主要集中在20%-35%的區(qū)間；在戶型面積方面，中小戶型是購(gòu)房需求群體的主要選擇，60-90平方米的兩室一廳是受眾最多的房型，選擇60-90平方米住房面積的購(gòu)房需求群體占比達(dá)47.94%，選擇兩室一廳戶型的群體占比達(dá)33.52%。在地段選擇方面，受訪者計(jì)劃購(gòu)房的區(qū)域相對(duì)集中于外環(huán)，但總體較為均衡，購(gòu)房地段選擇的第一梯隊(duì)為閔行和松江，占比分別達(dá)10.61%和8.76%。在交通方面，購(gòu)房需求群體可接受的通勤時(shí)間集中在1小時(shí)以內(nèi)，24.02%的受訪者可接受0.5小時(shí)以內(nèi)的通勤時(shí)間，52.5%的受訪者只接受0.5-1小時(shí)的通勤時(shí)間，購(gòu)房需求群體對(duì)通勤時(shí)間的耐受力總體略高于租賃需求群體（圖5、圖6、圖7）。

圖5 購(gòu)房需求群體戶型面積選擇分布

圖6 購(gòu)房需求群體地段選擇分布

圖7 購(gòu)房需求群體可接受的通勤時(shí)間分布

（三）購(gòu)房資金以自籌資金為主，購(gòu)房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重

需求群體的購(gòu)房資金主要由自籌資金（54.14%）和公積金貸款（34.23%）構(gòu)成。在自籌資金的構(gòu)成中，自有資金占比最大。購(gòu)房意向的受訪者購(gòu)房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)總體較重，大部分家庭的稅后年總收入在20萬(wàn)元以下，可承受的房貸占比主要為家庭稅后月平均收入的30%以下。結(jié)合多數(shù)受訪者在置業(yè)偏好中選擇的住房?jī)r(jià)格與首付比例，受訪者的實(shí)際支付能力與住房的市場(chǎng)價(jià)格之間存在一定的差距。

圖8 購(gòu)房意向人群收入及購(gòu)房預(yù)算分布

圖9 購(gòu)房意向人群首付比例及可承擔(dān)房貸占家庭稅后月收入比例分布

四、 相關(guān)對(duì)策建議

（一）增加和優(yōu)化商品住房供應(yīng)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，上海市居民購(gòu)買住房的意愿總體較強(qiáng)，且多為剛性需求或改善性需求，滿足這部分合理的購(gòu)房需求是提升居民生活品質(zhì)的重要保障。為此，需要提升住房增量、盤活存量資源，在總量上增加住房供給，為居民購(gòu)房提供更多選擇。除了增加住房供應(yīng)的總量外，還需注重住房供應(yīng)的多樣化結(jié)構(gòu)。結(jié)合居民的住房需求結(jié)構(gòu)特征，有重點(diǎn)地增加中小戶型面積的普通商品房供應(yīng)，形成品種多樣、層次豐富的商品住房供應(yīng)體系，滿足各類購(gòu)房群體的需求。要重點(diǎn)關(guān)注以90平方米以下中小套型普通商品住房的供應(yīng)，滿足居民剛性住房需求。為順應(yīng)改善性需求增加的趨勢(shì)，可適當(dāng)增加90-140平方米住房的供應(yīng)。此外，還需優(yōu)化商品住房空間布局，堅(jiān)持職住平衡原則，統(tǒng)籌考慮商品住房與人口、產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)崗位、軌道交通和公共服務(wù)設(shè)施協(xié)調(diào)布局。

（二）引導(dǎo)租購(gòu)需求趨于合理。

優(yōu)化公共服務(wù)體系，逐步探索使租、購(gòu)住房者在享受公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。當(dāng)前居民住房需求的剛性很大程度上源于各類公共服務(wù)資源與住房產(chǎn)權(quán)深度掛鉤，租房和購(gòu)房享受的公共服務(wù)水平差距較大，部分居民因子女教育等問題承擔(dān)了額外的購(gòu)房壓力。此外，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)量的大規(guī)模增加，居民面臨的購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力在可預(yù)見的未來仍較為沉重，因此需要引導(dǎo)居民改變居住理念，增強(qiáng)部分居民通過租賃解決住房問題的可行性。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵在于提高租賃群體的公共服務(wù)待遇，進(jìn)而優(yōu)化住房市場(chǎng)中租房和購(gòu)房的需求結(jié)構(gòu)，推動(dòng)居民住房需求更趨理性。

（三）重點(diǎn)關(guān)注新市民、青年人等群體

調(diào)查結(jié)果顯示，目前本市計(jì)劃購(gòu)買住房的群體仍以本市出生的滬籍居民為主，新市民群體的購(gòu)房壓力普遍大于老市民。滿足新市民的住房需求是促進(jìn)城市發(fā)展、吸引人口流入的重要保障。建議通過增加保障性產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，拓寬新市民購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房的途徑，緩解新市民購(gòu)房壓力。探索建立租售銜接的住房供應(yīng)方式，按照城市新市民的成長(zhǎng)周期，在新市民的不同需求階段有針對(duì)性地提供相應(yīng)的住房，例如探索建立先租后售的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，幫助新市民實(shí)現(xiàn)從租賃到持有部分產(chǎn)權(quán)，再到持有完全產(chǎn)權(quán)的過渡。

（四）合理指導(dǎo)住房市場(chǎng)調(diào)控

調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房群體的購(gòu)房支出計(jì)劃與房?jī)r(jià)之間存在一定差距。應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動(dòng)住房回歸居住屬性。繼續(xù)著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，對(duì)于購(gòu)買自住性住房的居民，適當(dāng)降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、降低貸款利率，為滿足居民合理購(gòu)房需求提供經(jīng)濟(jì)支撐，增強(qiáng)居民住房支付能力。同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，抑制投機(jī)行為，為市民滿足住房需求提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。