城市群發(fā)展與住房需求：一個(gè)文獻(xiàn)綜述

文/王瑞民

我國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段后，城市群成為經(jīng)濟(jì)增長的重要載體，與之伴生的住房需求也呈現(xiàn)出向大型城市群加快集中的趨勢(shì)。本綜述將在既有文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，對(duì)城市群概念的內(nèi)涵及其發(fā)展進(jìn)行回顧性評(píng)述，并嘗試歸納城市群發(fā)展與其內(nèi)生的住房需求的變化規(guī)律。特別需要指出的是，住房體系的頂層設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)考慮到城市群內(nèi)部住房需求的聯(lián)動(dòng)性，以城市群作為考量單元，統(tǒng)籌謀劃。

一、城市群概念內(nèi)涵及其發(fā)展

（一）城市群概念界定

城市群（urban agglomeration）是以中心城市為核心向周圍輻射構(gòu)成的多個(gè)城市的集合體（顧朝林，2011）。但需要指出的是，城市群實(shí)際上是一個(gè)中國特色的概念，在國外并無完全對(duì)等的概念。在英文文獻(xiàn)中，urban agglomeration意為“城市集聚體”，空間范圍介于城市化地區(qū)（urban area）與大都市地區(qū)（metropolitan area）之間。聯(lián)合國認(rèn)為城市群“由一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的中心城區(qū)與郊區(qū)邊緣地帶或毗鄰的外部地區(qū)組成，一個(gè)大的城市群可能包括幾個(gè)城市或城鎮(zhèn)郊區(qū)及其邊緣地區(qū)”。換言之，除了城市外，城市的外圍地區(qū)也包含在城市群內(nèi)。而中國語境下的城市群，則主要指地域相近，又有一定的行政、交通、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等聯(lián)系的城市組群，更加強(qiáng)調(diào)“城市”區(qū)域的組團(tuán)。

（二）城市群內(nèi)涵的發(fā)展

國外文獻(xiàn)中，通常以“大都市區(qū)”“大都市帶”這兩個(gè)概念來表示城市連綿區(qū)。

20世紀(jì)20年代后，美國大城市出現(xiàn)郊區(qū)化浪潮，形成了以商業(yè)區(qū)為主的中心區(qū)和以居民區(qū)為主的郊區(qū)。隨著第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)在城市外圍的發(fā)展，在遠(yuǎn)郊區(qū)形成了新的就業(yè)中心與城市節(jié)點(diǎn)。這些節(jié)點(diǎn)與原有的大城市形成了一種新型城市地域空間——大都市區(qū)。1949年美國協(xié)調(diào)委員會(huì)(interagency committee) 定義了標(biāo)準(zhǔn)大都市區(qū)(standard metropolitan areas)的概念， 即一個(gè)較大的人口中心及與其具有高度社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的鄰接地區(qū)的組合，常常以縣作為基本單元（許學(xué)強(qiáng) 等，1996）。2000年，美國人口普查局對(duì)原先的指標(biāo)體系進(jìn)行了很大程度的簡(jiǎn)化，定義了基于中央核的統(tǒng)計(jì)區(qū)域(core based statistic area，CBSA)的界定指標(biāo)體系，即：每個(gè)CBSA 至少有一個(gè)人口普查局定義的人口不少于5萬的城鎮(zhèn)化地區(qū)(urbanized area) 或者人口不少于1萬的城市集群(urban cluster)。

地理學(xué)家戈特曼（Gottmann，1957）在研究美國東北海岸波士頓到華盛頓特區(qū)的600英里長、擁有3000萬人口的城市連綿區(qū)域時(shí)，將其稱為大都市帶，稱其具備“廣袤區(qū)域下的超級(jí)城市特征”以及呈現(xiàn)“空前的巨大增長”。大都市帶通常擁有發(fā)達(dá)的制造業(yè)，商業(yè)與金融功能不可或缺，文化領(lǐng)導(dǎo)者功能亦非常重要。大都市帶的形成，往往預(yù)示著居住與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重新布局。戈特曼的研究具有開創(chuàng)性意義，被認(rèn)為是現(xiàn)代意義上對(duì)大都市帶研究的開端。需要指出的是，戈特曼特別強(qiáng)調(diào)了“大城市的密度”對(duì)于大都市帶的重要性，中文語境下強(qiáng)調(diào)城市組團(tuán)的城市群概念與其不謀而合。

國內(nèi)文獻(xiàn)中，宋家泰（1980）最早使用“城市群”這一術(shù)語，他認(rèn)為城市群是一種多中心的、非行政區(qū)域的城市經(jīng)濟(jì)區(qū)域。隨后，于洪俊、寧越敏（1983）以“巨大城市帶”的概念介紹戈特曼的思想，即：至少居住2500萬城市人口，過著現(xiàn)代城市方式的生活，這些地區(qū)城市職能十分明確，城市用地比例越來越高，城市與城市間的農(nóng)田分界帶日漸模糊，城市地域相互蔓延，甚至連成一片。姚士謀等人（2016）進(jìn)一步歸納了城市群的概念內(nèi)涵，即內(nèi)部具有功能和空間上緊密聯(lián)系的城市群體：在特定的地域范圍內(nèi)具有相當(dāng)數(shù)量的不同性質(zhì)、類型和等級(jí)規(guī)模的城市，依托一定的自然條件，以一個(gè)或兩個(gè)特大城市作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的核心，借助于綜合運(yùn)輸網(wǎng)的通達(dá)性，發(fā)生與發(fā)展著城市個(gè)體之間的內(nèi)在聯(lián)系，共同構(gòu)成一個(gè)相對(duì)完整的城市集合體。胡序威（1998）則用“大都市連綿區(qū)或城鎮(zhèn)密集地帶”來概括城市群的本質(zhì)內(nèi)涵。

二、中國的城市群及其分類

（一）城市群界定標(biāo)準(zhǔn)

我國的大城市與其外圍地區(qū)并不主要表現(xiàn)為通勤聯(lián)系，而是綜合表現(xiàn)在人口、資金、信息等方面的聯(lián)系。周一星（1986）借鑒美國的大都市區(qū)概念提出中國的城市功能性地域“城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)區(qū)”概念及其界定的指標(biāo)體系。針對(duì)中國地域遼闊、地區(qū)差異大等特征，姚士謀等人（2016）選取10個(gè)定量指標(biāo)，給出了中國超大城市群的劃分標(biāo)準(zhǔn)，如表1所示?？傮w來看，我國城市群功能分工水平仍然相對(duì)較低，東部地區(qū)城市群分工水平顯著高于西部地區(qū)且呈現(xiàn)出差距不斷拉大的趨勢(shì)（趙勇 等，2012）。

表1 中國城市群部分定量指標(biāo)

（二）城市群規(guī)模等級(jí)劃分

早在2003年，周一星、張莉（2003）就對(duì)中國城市群的雛形——城市經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行了劃分：根據(jù)城市中心性的等級(jí)體系，確定京津唐、長江三角洲和珠江三角洲為全國的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；通過外貿(mào)貨流、鐵路客貨流、人口遷移流、信件流等流量流向分析，概括了三大核心區(qū)的內(nèi)向型和外向型腹地范圍；在此基礎(chǔ)上，把中國經(jīng)濟(jì)地域劃分為北方區(qū)、東中區(qū)和南方區(qū)等三個(gè)一級(jí)城市經(jīng)濟(jì)區(qū)和十一個(gè)二級(jí)城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，對(duì)接下來國家城市群空間結(jié)構(gòu)格局的形成起到了積極的引導(dǎo)作用。

姚士謀等人（2016）根據(jù)城市群的組合特征、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及自然特性，將城市群劃分為以下三種類型。第一類：大型或超大型群組形式的城市群，如京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群以及長江中游城市群。其經(jīng)濟(jì)中心是特大城市或超大城市，不僅擁有一個(gè)或兩個(gè)全國性的中心城市（如京津冀城市群中的北京、天津，長三角城市群中的上海），也有跨地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)中心（如長三角城市群中的南京、杭州）。這些城市擁有雄厚的科技、工業(yè)、文化、教育實(shí)力，并能發(fā)揮一定的全國性經(jīng)濟(jì)中心的作用。城市群內(nèi)的核心城市人口密度大、土地利用效率高，能夠吸引各類人流、物流、信息流，城市群服務(wù)半徑可達(dá)150-200公里，輻射范圍可達(dá)全國。第二類：中等規(guī)模城市群。其中心城市是大城市或中等城市，屬于省內(nèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域范圍，如關(guān)中地區(qū)城市群，服務(wù)半徑為80-100公里，經(jīng)濟(jì)輻射范圍主要在省內(nèi)。第三類：地區(qū)性的小型城市群組。城鎮(zhèn)分布比較分散，聯(lián)系并不緊密，小型城市群組的中心城市多為中小城市。

《國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出加快十九個(gè)城市群發(fā)展，并進(jìn)一步指出京津冀、長三角、珠三角要建設(shè)世界級(jí)城市群①。根據(jù)發(fā)展階段的不同，上述城市群被進(jìn)一步區(qū)分為成熟型城市群、發(fā)展型城市群以及培育型城市群（尹稚，2020），如表2所示。

表2 城市群發(fā)展階段分類

三、城市群住房需求

（一）城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口遷移規(guī)律

城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展決定了人口遷移與分布狀況。一方面，在城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速階段后期（城鎮(zhèn)化率50%-70%）時(shí)，制造業(yè)發(fā)展過程中的規(guī)模化與專業(yè)化，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外部環(huán)境和社會(huì)服務(wù)的依賴性增強(qiáng)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)得以發(fā)展；另一方面，人們收入的提高也會(huì)帶動(dòng)生活服務(wù)業(yè)的發(fā)展。從就業(yè)來看，制造業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的吸納能力減弱，但城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得第三產(chǎn)業(yè)吸納勞動(dòng)力的速度超過第二產(chǎn)業(yè)②。與此同時(shí)，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大型制造業(yè)部門往往從大城市遷移到周邊城市或較小城市，大城市的產(chǎn)業(yè)以知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主，城市空間結(jié)構(gòu)向分散化、多中心格局與大規(guī)模郊區(qū)化轉(zhuǎn)變。就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而作相應(yīng)轉(zhuǎn)移。住建部政策研究中心（2015）的分析表明，東京、倫敦等國際大型城市群都出現(xiàn)了人口隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移向外圍和小城市遷移的現(xiàn)象。

總體來看，城市群作為一個(gè)巨大的城市群體，不僅擁有一個(gè)或者數(shù)個(gè)大型中心城市，還有大量中小城市，是一個(gè)包括大、中、小城市和市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)組團(tuán)。東京、倫敦、紐約等中心城市的周邊城鎮(zhèn)呈現(xiàn)出典型的金字塔結(jié)構(gòu)，分布著大量人口規(guī)模在10萬-50萬的中小城市（住建部政策研究中心，2015）。這些中小城市在城市群發(fā)展進(jìn)程中從主要滿足單一居住功能的臥城向具備綜合功能的郊區(qū)中心城轉(zhuǎn)變。

（二）城市群發(fā)展與住房需求

就城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期發(fā)展趨勢(shì)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的S型曲線③類似（住建部政策研究中心，2015），如圖1所示。在城鎮(zhèn)化起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也處于摸索階段，資金的相對(duì)短缺成為制約住房供應(yīng)的關(guān)鍵因素；城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速期后，有效住房需求會(huì)明顯擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入加速期，并成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)；城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟期后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房供應(yīng)會(huì)明顯放緩，進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)活躍度將大幅提升。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期發(fā)展趨勢(shì)

中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入城市群發(fā)展階段后，包括人口在內(nèi)的大量社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素將向城市群集中（李佳洺等，2014）。人口向城市群的集聚必然帶來大量的新增住房需求，帶動(dòng)城市群房?jī)r(jià)上漲。鄔思怡等人（2017）基于全國69個(gè)大中城市進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，只有房?jī)r(jià)上漲處于低速階段，才有利于城市人口的集聚，否則將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。部分研究者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)、人口、交通的結(jié)構(gòu)性變化將帶來住房需求的結(jié)構(gòu)性變化，城市群與房地產(chǎn)發(fā)展也存在一定的階段對(duì)應(yīng)關(guān)系（住建部政策研究中心，2015），如表3所示。

表3 城市群發(fā)展階段與房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)應(yīng)關(guān)系

總體來看，進(jìn)入城市群發(fā)展階段后，中心城市隨著城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)定進(jìn)入存量房時(shí)代，新建住宅減少，住房市場(chǎng)交易以存量房為主，租賃市場(chǎng)更加活躍，住房租賃的金融與中介服務(wù)日趨發(fā)達(dá)。城市群內(nèi)部不同城市間的聯(lián)系更加緊密，房地產(chǎn)供需關(guān)系在不同城市間的溢出與承接效應(yīng)更加明顯（住建部政策研究中心，2015）。中心城市的高房?jī)r(jià)將會(huì)導(dǎo)致部分居民向城市群中的其他中小城市遷移。此外，還有一些實(shí)證研究對(duì)特定城市群的未來住房需求進(jìn)行了測(cè)算，如賈媛媛、楊建平（2017）利用主成分分析法測(cè)算了關(guān)中城市群的住房需求。

（三）城市群內(nèi)部的房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)與傳導(dǎo)

城市群內(nèi)部便利的交通條件和通達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)，使得各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系十分緊密，企業(yè)與住房需求的高流動(dòng)性成為可能（DiPasquale et al.，1996），使得城市群內(nèi)部不同城市間的房?jī)r(jià)具有一定的聯(lián)動(dòng)性。房?jī)r(jià)波動(dòng)向周邊區(qū)域的擴(kuò)散被稱為“漣漪效應(yīng)”，有學(xué)者（Meen，1999）關(guān)于漣漪效應(yīng)的解釋框架亦可用來分析城市群內(nèi)部的房?jī)r(jià)傳導(dǎo)：（1）人口流動(dòng)。城市群中心城市房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致部分居民遷移至周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較低的城市，從而推高其房?jī)r(jià)。（2）財(cái)富轉(zhuǎn)移。重復(fù)的購房行為會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲，家庭搬遷需要支付新房首付款，這一首付款來源于舊房的出售收入，若遷出地的住宅價(jià)格上漲，將導(dǎo)致遷移家庭的支付能力大大提升，從而導(dǎo)致遷入地房?jī)r(jià)上升。（3）空間套利。在房地產(chǎn)市場(chǎng)完全有效的前提下，住宅價(jià)格的空間差異將導(dǎo)致空間套利行為的產(chǎn)生，從而產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。（4）房?jī)r(jià)決定因素的空間格局。城市群內(nèi)某一區(qū)域率先發(fā)生的經(jīng)濟(jì)增長會(huì)擴(kuò)散到其他區(qū)域，從而引起房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)。還有學(xué)者（Wood，2003）指出，漣漪效應(yīng)是一種短期現(xiàn)象，城市間的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)具有較強(qiáng)的空間相關(guān)性，但在長期內(nèi)并不穩(wěn)定。

國內(nèi)不少文獻(xiàn)對(duì)我國區(qū)域間、城市群內(nèi)部的房?jī)r(jià)傳導(dǎo)及漣漪效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證研究。丁如曦、倪鵬飛（2015）指出，城市群內(nèi)部的房?jī)r(jià)具有顯著的傳導(dǎo)效應(yīng)，400公里范圍內(nèi)城市間的傳導(dǎo)尤為顯著。李永友（2014）認(rèn)為，漣漪效應(yīng)是中國全域性房?jī)r(jià)上漲的重要原因。楊贊等人（2019）基于2012-2017年長三角、京津冀、珠三角、長江中游、山東半島、海峽西岸等六大城市群數(shù)據(jù)，探討了我國不同城市間住房需求的漣漪效應(yīng)，分析表明每個(gè)城市群內(nèi)部均存在一個(gè)或多個(gè)“主導(dǎo)城市”，四個(gè)一線城市之間也存在“主導(dǎo)城市”，房地產(chǎn)調(diào)控政策沖擊是城市間住房需求變化傳導(dǎo)的重要影響因素之一。王書斌等人（2017）分析了一線城市與二、三、四線城市的房?jī)r(jià)漣漪效應(yīng)，指出產(chǎn)業(yè)相似度、生活舒適性差距、交通便捷性、住房市場(chǎng)信息距離、社會(huì)文化距離、就業(yè)增長率、開放度和總儲(chǔ)蓄均對(duì)漣漪效應(yīng)表現(xiàn)出顯著促進(jìn)作用。有專家對(duì)京津冀城市群內(nèi)房?jī)r(jià)的漣漪效應(yīng)進(jìn)行了測(cè)度，發(fā)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略背景下北京房?jī)r(jià)的漣漪效應(yīng)顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通是這一漣漪效應(yīng)主要的促進(jìn)因素。

（四）完善城市群住房體系的政策思路

研究指出，住宅需求集中在少數(shù)城市釋放，需要建立面向未來的有彈性的住房供應(yīng)體系。增加城市群的土地供應(yīng)，建立更具包容性的住房政策，租購并舉，一、二手房并舉。住建部政策研究中心（2015）指出，京津冀、長三角、珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步以存量房交易為主，完善存量房的相關(guān)政策日趨重要。需要指出的是，各大城市群既有的發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房體系的建設(shè)著墨甚少，缺乏相應(yīng)的政策安排。

四、簡(jiǎn)要的結(jié)論

從既有文獻(xiàn)來看，城市群作為中國特色的概念，其內(nèi)涵與“大都市帶”最為接近，本質(zhì)是城鎮(zhèn)密集區(qū)域，并以中心城市為核心向周邊輻射。學(xué)界對(duì)城市群的界定標(biāo)準(zhǔn)尚未完全達(dá)成共識(shí)，國家戰(zhàn)略層面界定了十九個(gè)城市群，城市群內(nèi)的大城市與其外圍地區(qū)并不主要表現(xiàn)為通勤聯(lián)系，而是綜合表現(xiàn)為人口、資金、信息等方面的綜合聯(lián)系，不同城市的總體分工水平較低。

中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入城市群發(fā)展階段時(shí)，住房需求將主要向城市群特別是大型城市群集中，城市群中心城市的高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致部分住房需求向城市群內(nèi)部的中小城市溢出。城市群內(nèi)部住房需求具有較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性，中心城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)將向周邊城市擴(kuò)散，產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。

城市群發(fā)展與住房需求的內(nèi)生關(guān)系具有鮮明的政策含義。在住房體系頂層設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)調(diào)控方面，有必要改變當(dāng)前城市政府缺乏協(xié)調(diào)、各自為政的局面，政策考量應(yīng)以城市群為基本單元，進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃。落實(shí)“一城一策”，發(fā)揮城市政府主動(dòng)性的同時(shí)，也需要關(guān)注特定城市尤其是中心城市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)整個(gè)城市群區(qū)域的影響。

注釋

①需要注意，城市群和都市圈一般是兩個(gè)不同的概念。根據(jù)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，都市圈是指圍繞某一個(gè)中心城市（即超大或特大城市）的城鎮(zhèn)化形態(tài)。城市群是由若干個(gè)都市圈構(gòu)成的廣域城鎮(zhèn)化形態(tài)，其內(nèi)部應(yīng)該包含若干個(gè)中心城市。在體量和層級(jí)上，都市圈都要低于城市群的概念。

②參見2019年國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所課題組的《技術(shù)革命與城市化》(內(nèi)部課題報(bào)告)。

③美國城市學(xué)者諾瑟姆（Ray M Northam)1979年提出了 “城市化過程曲線”：把一個(gè)國家和地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓^程概括為一條稍被拉平的S形曲線，將城市化過程分成三個(gè)階段，即城市水平較低、發(fā)展較慢的初期階段，人口向城市迅速聚集的中期加速階段，進(jìn)入高度城市化以后城鎮(zhèn)人口比重的增長趨緩甚至停滯的后期階段。