中國(guó)銀行（吉布提）有限公司辦公室裝修和相關(guān)配套工程經(jīng)驗(yàn)分析

孟 鈺 中國(guó)土木工程集團(tuán)吉布提有限公司工程師

1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于吉布提市南部工業(yè)區(qū)LOT-219，是東非第一家中國(guó)銀行海外營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（圖1）。通過利用既有房屋加固改造而成，形成一個(gè)獨(dú)立、封閉的辦公區(qū)域。建筑面積664 m2，總裝修面積704.07m2。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，由前后兩棟建筑組成，前棟辦公區(qū)為2層，后棟辦公區(qū)為3層。將前后兩棟獨(dú)立辦公室在2層過道位置打通，形成一個(gè)整體的辦公區(qū)域。功能布局為：1層為營(yíng)業(yè)大廳、金庫(kù)、機(jī)房等；2層為會(huì)議室、行長(zhǎng)辦公室及財(cái)務(wù)、綜合等辦公區(qū)域；3層為員工餐廳。

圖1 中國(guó)銀行（吉布提）有限公司建筑外觀

2 項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段

2.1 實(shí)地勘察建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)造

實(shí)地勘察建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)造是設(shè)計(jì)的前提，裝修改造項(xiàng)目大部分是既有房屋改造，現(xiàn)場(chǎng)已被陳舊的裝修遮蔽。本項(xiàng)目通過租賃吉布提當(dāng)?shù)丶扔蟹课葸M(jìn)行加固改造，原建筑圖紙不全，只能通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)完善設(shè)計(jì)內(nèi)容。同時(shí)，參照國(guó)內(nèi)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)級(jí)別、辦公面積等要求，結(jié)合實(shí)地勘察情況，根據(jù)功能裝修系統(tǒng)設(shè)計(jì)繪制初步設(shè)計(jì)圖。在以下幾個(gè)方面取得了較好的效果[1]。

（1）在劃分銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域時(shí)，只有劃分不同的區(qū)域以后才可以設(shè)置其功能，組合區(qū)域模塊后才能進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。網(wǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵功能區(qū)域設(shè)置主要分為兩種，分別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和參考設(shè)置。其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置包含了外立面、咨詢引導(dǎo)區(qū)域、自助服務(wù)區(qū)域、客戶等候區(qū)域、現(xiàn)金區(qū)域以及非現(xiàn)金區(qū)域等。設(shè)計(jì)之初，需要復(fù)測(cè)每個(gè)房間平面尺寸、層高、墻厚等具體數(shù)據(jù)，特別是門窗洞口尺寸、前后樓通道尺寸、預(yù)留洞口尺寸等，為房屋區(qū)域改造設(shè)計(jì)和物資材料采購(gòu)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。

（2）該處房屋已建造多年，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不一致，因此較難判斷。對(duì)結(jié)構(gòu)上需要更改的部位，通過“先總體設(shè)計(jì)后細(xì)節(jié)優(yōu)化”的思路進(jìn)行設(shè)計(jì)。按照吉布提當(dāng)?shù)胤?，租賃期滿后，應(yīng)恢復(fù)原樣移交給業(yè)主，因此在設(shè)計(jì)中要盡量減少結(jié)構(gòu)改動(dòng)，節(jié)約建造費(fèi)用。例如，在后樓3樓餐廳改造中，通過對(duì)屋頂?shù)匿摍M梁加固處理取得了不錯(cuò)的效果。

（3）注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。根據(jù)日常辦公需要，提前確定家具、辦公設(shè)備的擺放位置。例如擺放方向、插座位置與高度、信息點(diǎn)預(yù)留以及網(wǎng)絡(luò)接口預(yù)留位置等細(xì)節(jié)問題，因涉及土建改造管線預(yù)留與布置、地面改造預(yù)留等，需盡早確定，為土建、水電改造打下基礎(chǔ)。

2.2 符合中行海外機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計(jì)的基本要求

中行海外機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，需參考總行《中國(guó)銀行海外機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)形象標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。主要涉及形象設(shè)計(jì)規(guī)范、視覺識(shí)別系統(tǒng)、營(yíng)銷載體系統(tǒng)以及功能裝修系統(tǒng)設(shè)計(jì)等，其中功能裝修系統(tǒng)設(shè)計(jì)是裝修改造的依據(jù)[2]。

在現(xiàn)金服務(wù)柜臺(tái)模塊里，需要封閉滿足柜臺(tái)防盜要求，必須使用350 mm以上的混凝土臺(tái)身，中段窗口必須使用10+5+5mm厚防彈玻璃，上段則要用扁鐵條封至結(jié)構(gòu)頂。金庫(kù)、保管箱庫(kù)防盜方面，金庫(kù)保管箱必須與外界隔絕，若樓板承重?zé)o問題，必須采用240 mm厚的磚墻作為墻體材料砌筑到頂，若樓板不能承重則必須使用鋼板墻砌筑到頂。金庫(kù)、保管箱庫(kù)必須按照金庫(kù)的技防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行專業(yè)的設(shè)計(jì)。綠化布置中植物放置位置固定，高度一般不超過空間高度的2/3，否則會(huì)造成空間壓抑感。節(jié)日期間的盆景插花高度一般不超過300 mm，寬度控制在300 mm以內(nèi)。由此可見，銀行網(wǎng)點(diǎn)改造項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化程度高，對(duì)安全要求較為嚴(yán)格。

由于該銀行網(wǎng)點(diǎn)位于國(guó)外，安全方面還應(yīng)考慮所在國(guó)家安全形勢(shì)、區(qū)域位置、當(dāng)?shù)匕脖Ａα康取榇诉M(jìn)行了圍墻加固，增設(shè)了安全防護(hù)網(wǎng)、照明及視頻監(jiān)控系統(tǒng)，做到了系統(tǒng)性安全防護(hù)。

3 項(xiàng)目實(shí)施階段

從建筑全壽命期來看，裝修改造項(xiàng)目實(shí)施是關(guān)鍵階段，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到了承上啟下的作用。具體主要從施工隊(duì)伍選擇、施工細(xì)節(jié)、過程監(jiān)控3方面入手進(jìn)行管理與控制。

3.1 選好施工隊(duì)伍

選好施工隊(duì)伍是保證工程質(zhì)量的前提，應(yīng)選擇管理經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理以及具有良好信譽(yù)的作業(yè)隊(duì)伍。在施工過程中，每個(gè)工種、工序之間相互影響、制約。例如木工、瓦工、油漆工的正常施工順序?yàn)槟竟ぁ吖ぁ推峁ぃ@也是判斷一個(gè)施工作業(yè)隊(duì)伍作業(yè)能力的基本準(zhǔn)則。施工隊(duì)伍將具體施工任務(wù)分配給不同工種的工人，監(jiān)督施工過程，并且進(jìn)行最后的驗(yàn)收，這項(xiàng)工作對(duì)施工安排、進(jìn)程、質(zhì)量驗(yàn)收都有著重要的影響。因此，施工隊(duì)伍的優(yōu)劣決定了裝修改造項(xiàng)目的成敗。

3.2 注重施工細(xì)節(jié)

施工細(xì)節(jié)是保證工程質(zhì)量的根本，細(xì)節(jié)決定成敗，對(duì)施工細(xì)節(jié)的把控是企業(yè)綜合能力的體現(xiàn)，同時(shí)也展示了項(xiàng)目管理能力和施工水平，影響工程質(zhì)量和竣工驗(yàn)收。

銀行室內(nèi)裝修改造項(xiàng)目施工順序：前期設(shè)計(jì)—主體拆改—水電改造—新建金庫(kù)—木工作業(yè)—貼磚刷墻面漆—吊頂—門窗安裝—地板安裝—開關(guān)插座安裝—燈具及五金潔具安裝—保潔—辦公設(shè)備安裝—保潔。大部分施工隊(duì)伍都能按設(shè)計(jì)要求與施工程序進(jìn)行施工，但往往會(huì)忽視一些細(xì)節(jié)問題[3]。

（1）經(jīng)常出現(xiàn)墻面開裂，特別是新舊墻體、不同材質(zhì)墻體之間易出現(xiàn)。處理措施：在粉刷前加強(qiáng)鋼絲網(wǎng)鋪設(shè)，管槽部位采用套漿做法，線槽內(nèi)壁用素水泥漿套漿，分次封堵，預(yù)防線槽補(bǔ)槽后出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象。

（2）門套基層無防潮、防腐措施，導(dǎo)致門套線霉變腐爛。為避免出現(xiàn)類似問題，在基層板6面涂刷防腐涂料，基層板下端離地面完成面20 mm。下端20 mm縫隙用防水材料填平，門套木飾面安裝時(shí)，建議下端離地3～5 mm，防止水氣滲入門框內(nèi)使油漆飾面變形、發(fā)霉，縫隙用柔性防水膠泥填實(shí)，廚、衛(wèi)門套線下端建議采用石材門墩。

3.3 過程監(jiān)控是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵因素

要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，使用安全環(huán)保裝修材料，盡可能地體現(xiàn)出美觀大方，為客戶提供良好的視覺感受。

（1）物資采購(gòu)方面，重點(diǎn)關(guān)注材料質(zhì)量。特別是本項(xiàng)目裝修材料主要為甲供材料，在迪拜采購(gòu)。業(yè)主組織、總包單位、供貨方三方共同在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收貨物，對(duì)材料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)與驗(yàn)收，查看樣品、出廠合格證、性能測(cè)試檢驗(yàn)報(bào)告等技術(shù)資料，做到齊全、有效、真實(shí)。

（2）項(xiàng)目實(shí)施中，要對(duì)每道工序進(jìn)行監(jiān)督檢查。不合格的施工工序不準(zhǔn)轉(zhuǎn)入到下一個(gè)工序，全程跟蹤裝修改造過程，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)更改。特別是隱蔽工程，驗(yàn)收前應(yīng)仔細(xì)檢查，例如電纜橋架、UPS電源、信息點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收。

4 裝修改造項(xiàng)目進(jìn)度的影響因素

裝修改造項(xiàng)目的進(jìn)度控制是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，不僅體現(xiàn)了項(xiàng)目的管理水平，也反映了作業(yè)能力的高低。因此，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度情況，從建設(shè)單位和施工單位方兩方面進(jìn)行分析研究。

4.1 建設(shè)單位對(duì)施工進(jìn)度的影響

項(xiàng)目實(shí)施中，業(yè)主根據(jù)需求對(duì)改造部位進(jìn)行調(diào)整對(duì)進(jìn)度的影響較大。裝修改造項(xiàng)目環(huán)環(huán)相扣，每改動(dòng)一處就會(huì)對(duì)上下工序產(chǎn)生影響。如何在前期設(shè)計(jì)階段、關(guān)鍵線路實(shí)施前期對(duì)變更部位做出預(yù)判，是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目管理者經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Φ目简?yàn)。

（1）設(shè)計(jì)階段分批進(jìn)行圖紙確認(rèn)，劃清責(zé)權(quán)范圍，為后期變更索賠提供依據(jù)。同時(shí)，總包方應(yīng)該站在建設(shè)單位的角度考慮，提出合理化建議，做到方案先行，達(dá)到預(yù)控的效果。

（2）在樓層改造前，需要和建設(shè)單位雙方管理人員簽字確認(rèn)。特別是涉及平面位置的局部改變，會(huì)影響整個(gè)后續(xù)施工進(jìn)度。例如，在水電改造中增設(shè)UPS電源、插座等，會(huì)直接影響管線布置及后續(xù)工序開展。

（3）本工程裝修改造材料為甲供材料，控制材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間也是影響項(xiàng)目施工進(jìn)度的關(guān)鍵。合理規(guī)劃不同材料到場(chǎng)時(shí)間，分批次進(jìn)行，做到有序、合理，以節(jié)省材料。采購(gòu)階段應(yīng)配合建設(shè)單位驗(yàn)貨，提前完成采購(gòu)計(jì)劃，提出合理化建議。

4.2 分包單位對(duì)施工進(jìn)度的影響

（1）銀行網(wǎng)點(diǎn)改造項(xiàng)目涉及專業(yè)分包較多。例如通信工程、空調(diào)制冷工程等，總包與分包單位協(xié)調(diào)管理是制約項(xiàng)目進(jìn)度的主要因素之一，在項(xiàng)目實(shí)施中交叉作業(yè)較多，彼此會(huì)相互影響。例如通信管線、電力橋架、制冷管線安裝與吊頂龍骨安裝存在交叉作業(yè)，會(huì)制約吊頂裝修。因此，在管理中要懂得控制技術(shù)要點(diǎn)，抓住關(guān)鍵工序，明確劃分交接面，合理安排關(guān)鍵線路。

（2）銀行裝修改造項(xiàng)目一般屬于流水作業(yè)，作業(yè)面較小，上下工序相互制約。合理安排工序成為影響工期進(jìn)度的關(guān)鍵，特別是在項(xiàng)目前期的結(jié)構(gòu)改造、水電改造中，應(yīng)投入較多人員。

5 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合吉布提的國(guó)情，中資企業(yè)在裝修改造市場(chǎng)的項(xiàng)目規(guī)模不大，技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單，主要集中在少數(shù)幾家企業(yè)。但“麻雀雖小，五臟俱全”，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)可知：裝修改造項(xiàng)目前期要做好設(shè)計(jì)工作，選好施工作業(yè)隊(duì)伍是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，注重細(xì)節(jié)控制與過程監(jiān)管，把握好項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)施提供參考和借鑒。