淺議物業(yè)服務(wù)合同

我國物業(yè)行業(yè)隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，一直在不斷發(fā)展。但與此同時，物業(yè)行業(yè)管理不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)良莠不齊，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的矛盾沖突頻發(fā)，都不利于社會安定和諧。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步緩和物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的各方面沖突，有必要明確物業(yè)服務(wù)合同中的問題，并對減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛提出建議，使業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人在權(quán)益受到侵害時能夠利用法律武器來維護(hù)自身權(quán)益。[1]

1.我國物業(yè)服務(wù)合同的現(xiàn)狀

我國近年來一直在完善物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規(guī)定，2020年通過的《民法典》正式將物業(yè)服務(wù)合同納入合同編分則，使得物業(yè)服務(wù)合同在主體、雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的訂立、履行和解除等方面有了個性化的具體規(guī)定。本文從民法典的相關(guān)規(guī)定出發(fā)，與司法實(shí)踐相聯(lián)系，以期正確理解與適用民法典合同編關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定。[2]

2.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)問題的探討

2.1 前期物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同包括普通物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位在業(yè)主大會還未成立時與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同。[3]

然而，現(xiàn)實(shí)中由于各方利益爭奪，建設(shè)單位往往利用其有利地位簽訂損害業(yè)主權(quán)益的前期物業(yè)合同。建設(shè)單位選定的物業(yè)服務(wù)人通常是與其有密切關(guān)系的關(guān)聯(lián)企業(yè)，因此雙方極易簽訂不利于業(yè)主權(quán)利的合同。

對此法律規(guī)定了業(yè)主委員會或業(yè)主可以通過簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同來中止前期物業(yè)合同的效力。但是立法沒有考慮到，有些關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)的前期物業(yè)服務(wù)合同依然需要繼續(xù)履行。這些長期合同，業(yè)主沒有作為合同的當(dāng)事人對合同內(nèi)容進(jìn)行評估考量，而卻要承擔(dān)合同產(chǎn)生的義務(wù)，這并不符合業(yè)主的利益。

就此問題，國外立法例提出如下解決方式：其一，業(yè)主有權(quán)解除這些長期合同，且不承擔(dān)違約責(zé)任;其二，如合同在業(yè)主組織取得管理控制權(quán)后的履行期限超過一年，則除業(yè)主投票同意續(xù)訂該合同，否則該合同不得約束業(yè)主。[4]

由此可見，《民法典》的規(guī)定并不能解決前期物業(yè)服務(wù)合同的所有問題，可以在實(shí)踐后通過司法解釋做出規(guī)定。

2.2物業(yè)服務(wù)合同中的任意解除權(quán)

在物業(yè)服務(wù)合同簽訂生效后，難免會出現(xiàn)一些訂立合同時無法預(yù)見的變化，可能導(dǎo)致合同無法履行。

《民法典》中規(guī)定，雙方可以通過協(xié)商來解除合同。同時，業(yè)主享有任意解除權(quán)。但在實(shí)踐中，對于業(yè)主的任意解除權(quán)尚且存在爭論。[5]根據(jù)《民法典》規(guī)定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都可以解除合同，只要法定期限內(nèi)向?qū)Ψ綍嫱ㄖ?。物業(yè)服務(wù)合同作為合同編的有名合同，對于《民法典》規(guī)定了的合同的協(xié)商、約定、法定解除權(quán)，業(yè)主當(dāng)然可以依法享有以上解除權(quán)。[6]

3.減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的建議

根據(jù)官方調(diào)查報告顯示，由于我國現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)水平不高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間經(jīng)常產(chǎn)生摩擦。為此，提出以下建議，以求改善各方關(guān)系、減少物業(yè)服務(wù)糾紛。

3.1組建外部協(xié)調(diào)監(jiān)督組織

在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會的設(shè)立往往是個難題。即使成功設(shè)立，也存在難以召開等問題。究其原因還是在于，住宅小區(qū)的住戶間并不熟悉，日常也很少往來。因此，想要通過業(yè)主委員會來將業(yè)主們聚到一起并做出決策并不容易。

這時就需要組建外部的協(xié)調(diào)監(jiān)督組織，一方面有利于促進(jìn)業(yè)主們?yōu)榱司S護(hù)自身利益達(dá)成合作，另一方面也有助于監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的工作活動。但作為一個協(xié)調(diào)各方的組織，不應(yīng)授予過多的權(quán)利，以防從組織內(nèi)部腐壞，造成適得其反的效果。仍然應(yīng)該將具體權(quán)利和訴權(quán)交到業(yè)主和業(yè)委會手中，以實(shí)現(xiàn)權(quán)利的保障。[2]介入無利益牽連、不參與糾紛的外部組織，可以更客觀公正地看清局勢，有助于緩解業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾，達(dá)到息訟、定分止?fàn)幍哪康摹?/p>

3.2構(gòu)建完善的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

業(yè)主在實(shí)踐中往往不能清晰地認(rèn)識到自身的義務(wù)，具體包括不繳納物業(yè)費(fèi)、不關(guān)心不參與不履行業(yè)主委員會的決定等。而在法律賦予的權(quán)利受到侵害時，業(yè)主也不能合法維權(quán)。這反映了物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間缺少溝通與信任的情況，業(yè)委會和業(yè)主大會此時就可以起到連接兩方的重要作用，成為雙方關(guān)系的潤滑劑。

為了加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的互知互信，可以采取以下措施：溝通與交流業(yè)委會應(yīng)聯(lián)合物業(yè)管理公司向業(yè)主普及相關(guān)法律知識，幫助業(yè)主了解到自身的權(quán)利義務(wù)。業(yè)委會也可以聯(lián)合業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的工作，幫助物業(yè)服務(wù)公司提高服務(wù)水平。當(dāng)然，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對于個別問題也可以當(dāng)面交換意見，以達(dá)到減少訴訟解決爭端的目的。只有通過不斷地溝通互信，才能使各方明確自身的權(quán)利義務(wù)，從根源減少糾紛的發(fā)生，構(gòu)建起和諧完善的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。[2]

4.結(jié)語

物業(yè)服務(wù)合同作為一種涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)人多方利益的合同，將其規(guī)定在《民法典》中，是物業(yè)服務(wù)走向規(guī)范的第一步?？偠灾?，好的物業(yè)服務(wù)，可以使得居民生活更加舒適。接下來可以通過法律規(guī)定逐步完善物業(yè)服務(wù)，保證物業(yè)服務(wù)合同的簽訂履行合理、合法，讓人民不再因物業(yè)服務(wù)問題而困擾。[5]

除了通過立法以外，也需要緩和物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主和業(yè)委會的三方關(guān)系，多方共同努力促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、督促業(yè)主義務(wù)及時履行。只有這樣，才能避免糾紛的發(fā)生，共同構(gòu)建美好的居住環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

[1]梁延龍. 物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)及效力認(rèn)定探討[J]. 法制博覽，2021（5）：136-137. DOI：10.3969/j.issn.2095-4379.2021.05.062.

[2] 戴君茹. 《民法典》對物業(yè)服務(wù)合同糾紛的回應(yīng)與爭議解決[J]. 廣西質(zhì)量監(jiān)督導(dǎo)報，2021（1）：262-263. DOI：10.3969/j.issn.1009-6310.2021.01.121.

[3] 楊立新. 物業(yè)服務(wù)合同：從無名合同到典型合同的蛻變[J]. 現(xiàn)代法學(xué)，2020，42（4）：69-82.?DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2020.04.05.

[4]薛源. 民法典新增物業(yè)服務(wù)合同效力探討[J]. 學(xué)術(shù)界，2020（10）：152-160. DOI：10.3969/j.issn.1002-1698.2020.10.016.

[5]鄧冬梅.基于《民法典》視角下業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的思考與探索[J].法制與社會，2021，{4}（09）：119-120.

[6]朱虎.物業(yè)服務(wù)合同作為集體合同：以《民法典》規(guī)范為中心[J].暨南學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2020，42（11）：46-61.

作者簡介：趙寧寧（出生年 1996.3--至今），性別女，民族漢族，籍貫：遼寧省臺安縣，碩士在讀學(xué)歷，法律碩士專業(yè)。