居住權(quán)登記中的幾個(gè)實(shí)務(wù)問題

徐映雪

案? ?例

張某持與李某和王某簽訂的居住權(quán)合同，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將其名下一套住宅A房屋中的一間主臥室a設(shè)立李某的居住權(quán)，在一間次臥室b上設(shè)立王某的居住權(quán)。經(jīng)核查，該房屋A上已設(shè)立抵押權(quán)，并被一法院查封，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能否為李某和王某辦理居住權(quán)首次登記？

分? ?析

《民法典》作為我國第一部以法典命名的法律，開了我國法典編纂立法的先河，已于2021年1月1日正式實(shí)施。其中，第二編物權(quán)編第十四章居住權(quán)，為新增的一種用益物權(quán)，設(shè)立的初衷是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的基本要求，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，主要解決養(yǎng)老、離婚或喪偶時(shí)生存配偶的住房問題以及低收入群體的基本住房需求問題，對于“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要意義。設(shè)立居住權(quán)登記可以解決很多民生難題，但也給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來了新的問題和困惑。由于自然資源部尚未下發(fā)明確的操作規(guī)范，在全國范圍內(nèi)開展居住權(quán)登記的地區(qū)不多，主要有江蘇、武漢、上海等地。目前，對居住權(quán)的登記尚處于結(jié)合實(shí)務(wù)的摸索探討階段，隨著申請登記的群眾逐漸增多，如何讓居住權(quán)相關(guān)規(guī)定落地實(shí)施，從而真正發(fā)揮效用已成為當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亟須解決的主要問題。

關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定主要濃縮在《民法典》第366至371條，第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占用、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”由此可知，居住權(quán)可以依據(jù)合同設(shè)立，權(quán)利的客體是“他人的住宅”，登記的目的是為了滿足權(quán)利主體“生活居住的需要”。與普通的用益物權(quán)相比，只有占用、使用的權(quán)利，不具有收益權(quán)。其余條款具體規(guī)定了居住權(quán)的合同、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、繼承及設(shè)立居住權(quán)的住宅出租、居住權(quán)的消滅、以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用，主要體現(xiàn)了居住權(quán)有限使用性、非營利性、登記生效性等特點(diǎn)。由于《民法典》關(guān)于居住權(quán)的內(nèi)容比較概括化，目前也無配套的法律法規(guī)或司法解釋出臺，有一些問題尚未得到明確。如上述案例就涉及了居住權(quán)登記實(shí)務(wù)中幾個(gè)常見的問題。

第一，居住權(quán)能否以一套住宅中的一間為單元設(shè)立？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，同一不動(dòng)產(chǎn)如果有多個(gè)權(quán)屬界線封閉的獨(dú)立空間，就可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)。如一套房屋有n間獨(dú)立的臥室，就可以給n個(gè)權(quán)利人設(shè)立n個(gè)獨(dú)立的居住權(quán)。相關(guān)法律法規(guī)對此并未作出禁止性的規(guī)定。具體操作時(shí)收取其他居住權(quán)人同意的證明即可。

但筆者認(rèn)為居住權(quán)的設(shè)立不能突破原所有權(quán)設(shè)立時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記單元。如原房屋所有權(quán)以套為單元設(shè)立，則居住權(quán)只能以套為單元登記。如果想按比套小的單元間來登記，則該套房屋必須符合分割登記的條件，并先行辦理分割到間的變更登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.3.1的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用?！本幼?quán)屬于物權(quán)的一種，登記時(shí)也應(yīng)滿足不動(dòng)產(chǎn)單元的基本設(shè)定條件，即權(quán)屬界線封閉、能獨(dú)立利用，且能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途。一套房屋中的臥室，雖然權(quán)屬界線封閉，但必須和房屋內(nèi)的走廊、廁所、客廳、廚房等配套部位同時(shí)使用才能滿足生活的需要，單一間臥室難以發(fā)揮居住的功能，所以并不能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立利用，除非這一間臥室不做居住使用。而根據(jù)《民法典》第366條“以滿足生活居住的需要”的設(shè)立目的，不做居住使用又違背了居住權(quán)立法的初衷。

此外，《民法典》第368條規(guī)定“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定除外”，并未嚴(yán)格限定居住權(quán)設(shè)立的無償性。從社會實(shí)踐的角度看，同一不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立多個(gè)獨(dú)立的居住權(quán)極易產(chǎn)生變相的“群租”現(xiàn)象。因各居住權(quán)人都要使用房屋內(nèi)的其他公共設(shè)施部位，就易引發(fā)爭議和糾紛，從而演變成社會問題。

所以建議辦理居住權(quán)首次登記時(shí)按原所有權(quán)設(shè)立時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記單元進(jìn)行登記，一般為他人的不動(dòng)產(chǎn)整體，其實(shí)際居住和活動(dòng)范圍可由當(dāng)事人自行協(xié)商約定。針對上述案例，不建議在A房屋的主臥室a和次臥室b上分別設(shè)立李某、王某的居住權(quán)。如不存在抵押、查封的情況下，可以由張某、李某和王某一起提出申請，在A房屋上共同設(shè)立李某和王某的居住權(quán)，李某和王某作為共同的權(quán)利人行使居住的權(quán)利。至于實(shí)際使用范圍和方式，可由雙方自行協(xié)商處理，減少后期爭議和矛盾。

第二，已被抵押的房屋能否再設(shè)立居住權(quán)？

這個(gè)問題本質(zhì)上涉及抵押權(quán)和居住權(quán)的順位問題。房屋抵押是現(xiàn)實(shí)中最常用的一種抵押擔(dān)保方式，抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，與新型用益物權(quán)居住權(quán)同屬于他物權(quán)。抵押權(quán)人和居住權(quán)人的權(quán)利保護(hù)問題，如已設(shè)立抵押權(quán)的房屋能否再設(shè)立居住權(quán)、已設(shè)立居住權(quán)的房屋能否再設(shè)立抵押權(quán)、抵押權(quán)和居住權(quán)的權(quán)利保護(hù)順位如何界定等，已成為司法實(shí)踐中研究的焦點(diǎn)問題。

我國相關(guān)法律法規(guī)并未對不動(dòng)產(chǎn)登記的順位作出明確規(guī)定，只有《民法典》在規(guī)定抵押權(quán)時(shí)提及了順位。著名民法學(xué)家梁慧星教授曾在《中國物權(quán)法建議稿》中指出：“順位是在一個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依其納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間先后享有順位。順位依登記的時(shí)間確定，優(yōu)先順位的權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。”也就是說，當(dāng)兩種或兩種以上的他物權(quán)同時(shí)存在時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)支配的秩序就由登記簿上記載的順位來決定，順位在先的優(yōu)先行使。同一所有權(quán)上，抵押權(quán)與居住權(quán)是能夠同時(shí)存在的。所有權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)之前或之后均可設(shè)立居住權(quán)，只是兩個(gè)權(quán)利設(shè)定的時(shí)間先后會對權(quán)利保護(hù)產(chǎn)生影響。

當(dāng)居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，雖然房屋存在權(quán)利瑕疵，在一定程度上會影響抵押物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但為了更好地發(fā)揮物的效用，加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，債權(quán)人可根據(jù)所有權(quán)上已設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)，估算房屋的交易價(jià)值，從而確定債權(quán)合同金額，對將來抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)沒有太大影響。只要抵押權(quán)人在知情的情況下愿意與所有權(quán)人簽訂抵押合同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以登記。具體辦理時(shí)，為了減少后續(xù)涉訴風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)可詢問申請人是否知悉抵押物存在居住權(quán)的事實(shí)，向抵押權(quán)人開具書面的風(fēng)險(xiǎn)告知書，在抵押權(quán)人明確表示知悉并同意繼續(xù)抵押且自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，為其辦理抵押登記。此外，根據(jù)“舉重以明輕”的當(dāng)然解釋規(guī)則，連買賣都不能破除租賃，抵押自然也不能破除居住權(quán)。由于居住權(quán)具有強(qiáng)大的對世性，能夠?qū)狗课莸盅簷?quán)人，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而處分抵押財(cái)產(chǎn)或在抵押期間內(nèi)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，設(shè)定于抵押房屋上的居住權(quán)不受影響。居住權(quán)期限未滿的情況下，受讓抵押房屋的受讓人無權(quán)向居住權(quán)人主張返還房屋。

當(dāng)?shù)盅簷?quán)先于居住權(quán)設(shè)立，設(shè)立居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)已知悉該房屋上存在抵押權(quán)，后設(shè)立的居住權(quán)不能對抗先設(shè)立的抵押權(quán)，居住權(quán)人不能妨礙抵押權(quán)人行使權(quán)利。抵押物以任何方式轉(zhuǎn)讓時(shí)，居住權(quán)都會存在于抵押物上，會直接影響抵押設(shè)立時(shí)估算的抵押物交易價(jià)值，從而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《民法典》第408條的規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為;抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。”因抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而損害抵押權(quán)的可能性應(yīng)是低于居住權(quán)的設(shè)定，《民法典》第406條尚且規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人”，而且現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會出現(xiàn)債務(wù)人惡意串通第三人簽訂虛假租賃合同，試圖對抗法院對債務(wù)人名下房產(chǎn)的拍賣，導(dǎo)致抵押權(quán)人無法優(yōu)先受償。以此類推，今后債務(wù)人也可能通過惡意設(shè)立居住權(quán)的方式來阻礙法院對其房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。故在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，建議登記機(jī)構(gòu)收取抵押權(quán)人同意的證明。

第三，已被查封的房屋能否再設(shè)立居住權(quán)？

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第22條第1款規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”該規(guī)定明確了已被司法查封的不動(dòng)產(chǎn)不能辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等登記手續(xù)，但對于查封期間能否辦理居住權(quán)登記則未提及。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！痹诓榉獾姆课萆显O(shè)定居住權(quán)即屬于設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的行為，不得對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，從而居住權(quán)人的居住權(quán)益也就無法保障，因此已被查封的房屋上不能再設(shè)立居住權(quán)。

綜上所述，本案中，因A房屋已被法院查封，故不得在其上設(shè)立居住權(quán)。待解封后，張某、李某和王某可以持居住權(quán)合同、抵押權(quán)人同意辦理居住權(quán)的證明等材料，共同申請?jiān)贏房屋上設(shè)立李某和王某的居住權(quán)登記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）