如何做好房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制管理

■李曉應(yīng)

近些年來(lái)，隨著黨中央提出“房只住不炒”的戰(zhàn)略思想及相關(guān)金融政策的一再?gòu)膰?yán)，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不如前些年火爆。然而客觀地講，即便如此，國(guó)人的“戀房情結(jié)”及對(duì)于住房的“剛需”，使得房地產(chǎn)行業(yè)仍不失為納稅大戶。2021 年5 月13 日新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，據(jù)《證券時(shí)報(bào)》數(shù)據(jù)寶顯示，2020 年平均稅負(fù)居前列的行業(yè)中前三名分別為銀行業(yè)、采掘業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)?？梢姡康禺a(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)率，在2020 年國(guó)家實(shí)施減稅政策及政府對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)采取一定的限制政策前提下仍排名第三。一方面說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國(guó)內(nèi)熱門產(chǎn)業(yè)，但從另一方面來(lái)看，由于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率較高，存在相應(yīng)的籌劃及內(nèi)部控制空間。

一、內(nèi)部控制管理簡(jiǎn)述

內(nèi)部控制問(wèn)題來(lái)自于西方管理會(huì)計(jì)學(xué)，企業(yè)利用內(nèi)部控制手段能夠有效的控制企業(yè)財(cái)務(wù)舞弊行為的發(fā)生，并確保公司資產(chǎn)的安全，保證企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)有效性。內(nèi)部控制管理目前在國(guó)內(nèi)的上市企業(yè)中要求較為嚴(yán)格，這一方面是為了確保上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，另一方面也是為了企業(yè)投資人的合法權(quán)益。內(nèi)部控制一般包括五個(gè)要求，涵蓋了內(nèi)控環(huán)境、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、內(nèi)控活動(dòng)、內(nèi)控信息與溝通及內(nèi)部控制監(jiān)督。其中內(nèi)控環(huán)境，主要是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制之時(shí)，所處于的內(nèi)部控制環(huán)境，這是決定內(nèi)部控制活動(dòng)的重要因素；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指企業(yè)在開展內(nèi)部控制過(guò)程中，對(duì)于相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)予以及時(shí)的識(shí)別，并制定出合理的處理風(fēng)險(xiǎn)方案；內(nèi)部控制活動(dòng)，是企業(yè)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，采取何種措施能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在理想范圍內(nèi)；信息與溝通方面是指企業(yè)及時(shí)地、合理地收集各類信息，確保排除內(nèi)部交流障礙；內(nèi)部監(jiān)督，則是企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制及實(shí)施進(jìn)行檢查的過(guò)程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制管理中存在的問(wèn)題

內(nèi)部控制管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)來(lái)說(shuō)，不可謂不重要。高質(zhì)量的稅務(wù)內(nèi)部控制管理工作，不僅可以有效的使房地產(chǎn)企業(yè)化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)此項(xiàng)工作能夠進(jìn)行合法、合理的納稅籌劃工作，并近一步的降低納稅成本降低稅負(fù)率奠定相應(yīng)的基礎(chǔ)。然而，地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，其稅務(wù)內(nèi)部控制工作仍舊存在這樣或是那樣的問(wèn)題，將影響其財(cái)務(wù)工作、稅務(wù)工作正常進(jìn)行。綜合分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制管理存在的問(wèn)題，可以從控制環(huán)境、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、稅務(wù)內(nèi)控運(yùn)行、稅務(wù)信息溝通等幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

1.稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境問(wèn)題。

稅務(wù)專業(yè)崗位不足問(wèn)題，是地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境不佳的一個(gè)主要原因。傳統(tǒng)觀念中，稅務(wù)工作與財(cái)務(wù)工作是聯(lián)系在一起的，從而造成稅務(wù)工作與財(cái)務(wù)工作不能完全分清，若出現(xiàn)問(wèn)題則會(huì)因?yàn)樨?zé)任問(wèn)題產(chǎn)生推諉。同時(shí)，近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)的稅收征管體系在不斷的變革，從而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作要求越來(lái)越高。雖然，財(cái)稅看似不分家，從目前來(lái)看，許多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門內(nèi)部，既懂財(cái)務(wù)，又懂稅務(wù)的人才有些匱乏，進(jìn)而導(dǎo)致其稅務(wù)管理工作無(wú)法正常開展。

2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問(wèn)題。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一般來(lái)說(shuō)包括三個(gè)方面的內(nèi)容，即，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)處理等方面。其中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面，由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)不很景氣，許多地產(chǎn)開發(fā)商將主要的精力放在了拿地、前期測(cè)算、開工建設(shè)、預(yù)售、按揭等方面，而對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別缺少應(yīng)有的關(guān)注；風(fēng)險(xiǎn)籌劃方面，部分地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，并不執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度，對(duì)各類稅務(wù)指標(biāo)視而不見，也沒有整合及剖析稅收影響相關(guān)的材料，對(duì)房企未來(lái)應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成隱患；風(fēng)險(xiǎn)處理方面，企業(yè)對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有充分的認(rèn)識(shí)，一旦風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的處理也不是很妥當(dāng)，從而使得企業(yè)無(wú)形中增加了納稅成本。

3.稅務(wù)內(nèi)控運(yùn)行問(wèn)題。

辦稅人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算的同時(shí)，也進(jìn)行稅務(wù)核算，并定期填寫各類對(duì)外、對(duì)內(nèi)報(bào)表。然而，稅務(wù)管理人員在完成上述工作以后，沒有對(duì)于企業(yè)的涉稅進(jìn)行事中控制乃至于事前預(yù)測(cè)管理與控制，只是完成稅務(wù)申報(bào)而已。另外，在企業(yè)納稅階段，同樣是財(cái)務(wù)人員申報(bào)并繳納相關(guān)稅款，并沒有其他管理部門對(duì)于涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行應(yīng)有的審核，即便出現(xiàn)了錯(cuò)誤也不能及時(shí)更正，影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作的時(shí)效性及準(zhǔn)確性，并進(jìn)一步的加大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.稅務(wù)信息溝通問(wèn)題。

企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)信息只有財(cái)務(wù)部門內(nèi)部、企業(yè)高層較為清晰，而其他部門基本上不甚了解。一般情況下，由于其特殊性質(zhì)，使得地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)信息在傳遞上略顯不暢。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展，信息化時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)信息應(yīng)該得以進(jìn)一步的共享，企業(yè)內(nèi)部各職能部門卻因?yàn)闊o(wú)法及時(shí)掌握企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)信息導(dǎo)致在運(yùn)營(yíng)中對(duì)于稅務(wù)的處理存在一定的差異。一旦企業(yè)稅務(wù)方面出現(xiàn)了問(wèn)題，便有可能引起職能部門間不應(yīng)有的紛爭(zhēng)，從而影響企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制管理的策略

1.完善企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境。

本著專業(yè)事情應(yīng)由專業(yè)人士做的原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該設(shè)置專門的稅務(wù)管理部門，以完善企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境。營(yíng)改增以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理影響還是較大的。房地產(chǎn)企業(yè)原有的財(cái)務(wù)人員對(duì)于營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)較為熟悉，而對(duì)于增值稅業(yè)務(wù)相對(duì)陌生。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用外聘高素質(zhì)稅務(wù)專業(yè)人員及加強(qiáng)內(nèi)部人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)兩種方式來(lái)選拔稅務(wù)專業(yè)人員加入稅務(wù)管理部門，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境得以完善。

2.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

房地產(chǎn)企業(yè)在提升開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、保證工期、提升預(yù)售進(jìn)度、加快按揭回款的前提下，要注重對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的把控。一方面，公司的管理層應(yīng)該重視對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，并引領(lǐng)公司職能部門加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)；另一方面，企業(yè)的稅務(wù)管理部門對(duì)于存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以全面的剖析，力求將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遏制在萌芽之中；最后，企業(yè)一旦出現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該團(tuán)結(jié)一致，共同處理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而將損失降至最低。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)管理。

完善稅務(wù)工作流程，確保企業(yè)內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)管理全過(guò)程監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)應(yīng)該提前向企業(yè)相關(guān)部門予以通報(bào)，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的事前預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作；同時(shí)，在業(yè)務(wù)開展過(guò)程中，稅務(wù)管理部門應(yīng)該對(duì)于涉稅業(yè)務(wù)的整體過(guò)程做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)于易于出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，如甲供材的“三流合一”問(wèn)題，建筑業(yè)發(fā)票備注中應(yīng)注明“項(xiàng)目所在地”、“項(xiàng)目名稱”等問(wèn)題給予重點(diǎn)關(guān)注，以有效降低不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還有一個(gè)問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)的便是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)審問(wèn)題，內(nèi)審屬于內(nèi)部監(jiān)督重要組成部分，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該定期對(duì)于稅務(wù)內(nèi)部控制管理予以應(yīng)有的審計(jì)，確保稅務(wù)內(nèi)部控制管理的客觀性、有效性。

4.有效提升稅務(wù)信息溝通效率。

（1）企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部溝通管理。企業(yè)管理層應(yīng)該轉(zhuǎn)變?cè)杏^念，在與相關(guān)涉稅業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部門之間構(gòu)建起信息交流平臺(tái)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，還要就此方面設(shè)置相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制，對(duì)于實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或是處罰。

（2）企業(yè)外部溝通管理方面。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與國(guó)土資源、不動(dòng)產(chǎn)管理、規(guī)劃、稅務(wù)等部門的溝通與協(xié)調(diào)。以便能夠在第一時(shí)間內(nèi)掌握最新、新有效的相關(guān)政策，從而結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，做出應(yīng)有的稅務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制及稅收籌劃工作。

總結(jié)

通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制管理中所存在問(wèn)題的闡述可以看出，國(guó)內(nèi)部分地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)內(nèi)部控制管理方面存在著一些較為共性的問(wèn)題。鑒于此，應(yīng)該針對(duì)所存在的問(wèn)題，從完善企業(yè)稅務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境、強(qiáng)化房企稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、加強(qiáng)對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理及提升稅務(wù)信息溝通效率等幾個(gè)方面入手予以解決。從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在不斷的內(nèi)外部環(huán)境變化中健康發(fā)展。