數(shù)據(jù)融合算法在土地評估中的應(yīng)用

柳昊 劉艷萍

摘要：隨著我國土地房屋交易市場的迅速發(fā)展，評估行業(yè)的影響也逐漸擴(kuò)大，涉及到了政府、金融、房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。但是，我國評估行業(yè)由于其自身的缺陷給整個行業(yè)帶來了不小的風(fēng)險，同時和其密切相關(guān)的利益體也受到了連帶風(fēng)險的威脅。為此，數(shù)據(jù)融合算法在評估中開始應(yīng)用，減少不少風(fēng)險。本文結(jié)合筆者多年的研究與實(shí)踐，探討數(shù)據(jù)融合算法在土地評估中的實(shí)踐應(yīng)用，以供參考。

關(guān)鍵詞：數(shù)據(jù)融合算法;土地評估;實(shí)踐應(yīng)用

在土地評估的各種方法中，專家信息仍然是影響權(quán)重和隸屬度的主要因素，對專家的主觀評估效度進(jìn)行再評價，是提高精度的一個重要途徑。同時，評估方式在向網(wǎng)絡(luò)化、信息化方向發(fā)展，發(fā)揮專家集體智能的結(jié)構(gòu)效應(yīng)和專家?guī)煨畔⒌膬?yōu)化組合問題已變得日益重要。由于估價性質(zhì)和成本的限制，在多數(shù)情況下，對同一評估對象進(jìn)行評估，采用專家遍歷評估方案的途徑幾乎是不可能的，也是不經(jīng)濟(jì)的。對于某些特殊的待評估土地對象（例如歷史遺跡土地評估），由于其唯一性特征，缺少可比性和試驗(yàn)條件，且沒有其他的數(shù)據(jù)源，往往只能借助于相關(guān)專家的主觀經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行評估。因而，采取有限的專家組對評估對象進(jìn)行賦權(quán)和評分仍是當(dāng)前土地評估中較為切實(shí)可行的方法。但應(yīng)看到，專家的個體差異客觀存在并直接影響評估的結(jié)果，每個可能的專家組合所產(chǎn)生的評估效能是不一樣的。更進(jìn)一步，我們可將幾種可能評估方案的效能進(jìn)行融合加工，發(fā)揮“合力”的作用，使之成為更高一級的決策依據(jù)。本文基于模糊測度理論提出一種適用于土地評估中的“專家信息”數(shù)據(jù)融合方法。

一、土地評估中“專家信息”融合需要解決的問題

對于來自不同專家和（或）“主觀”數(shù)據(jù)源信息的建模、處理、分析，使用較多的方法就是可能性與模糊集理論。經(jīng)典分析方法多使用“概率”作為不確定性框架;而可能性和模糊集理論則使用“可能性/必要性”作為不確定性框架，采用它的主要原因是它為信息的處理和分析提供了一個簡潔的不確定性表達(dá)模型[1]。為了實(shí)現(xiàn)對土地評估專家主觀評估信息的融合，要解決以下三個基本問題：一是對單個評估專家的關(guān)于某個土地評價指標(biāo)的評估數(shù)據(jù)能夠正確地建模，即有效地建立信息源模型。二是對專家給出的評估權(quán)重，要以某種尺度來刻畫其質(zhì)量，即給出信息評價及檢驗(yàn)融合算法效果的準(zhǔn)則。對于融合結(jié)果，我們可把它看成是一個更高一級的專家，所以，對專家的評估準(zhǔn)則，就一樣適用于融合結(jié)果，可以說兩者是一致的。三是給出合理的融合模型與融合策略。

二、“專家信息”融合算法的建立

2.1信息源模型

為了建立信息融合評估算法，首先要依照一定的規(guī)則來指導(dǎo)算法的設(shè)計，這些規(guī)則就是確定融合準(zhǔn)則和建立可靠性信息模型的具體規(guī)范。概括起來，信息源模型構(gòu)建的主要內(nèi)容主要包括以下兩個方面：（1）系統(tǒng)知識建模，即對待評估土地的目標(biāo)狀況進(jìn)行定量表示：選取必要的變量因素和它們的基本分布，包括諸如范圍、種子變量、目標(biāo)變量和表征形式等;給出種子變量的相應(yīng)信息，這里種子變量指的是某個用來評估專家情況的已知的可靠性參量。

（2）專家知識建模，即對專家評估意見進(jìn)行定量表示：獲取專家對每個待評估對象的評估方式與傾向，并定義選定的模式表達(dá);進(jìn)行專家知識的統(tǒng)一表達(dá)劃分[2]。

2.2數(shù)據(jù)融合算法概念

數(shù)據(jù)融合這一概念第一次出現(xiàn)是在二十世紀(jì)七十年代，到二十世紀(jì)八十年代的時候數(shù)據(jù)融合已經(jīng)經(jīng)過發(fā)展成為了一項(xiàng)專門的學(xué)科技術(shù)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)融合技術(shù)已經(jīng)非常成熟。人們通過日常對本身接收信息的處理情況進(jìn)行抽象模擬，最終得出了網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)信息的處理方法。人們提出數(shù)據(jù)融合這一名詞源于戰(zhàn)爭的推動，因?yàn)樽畛醯臄?shù)據(jù)融合技術(shù)是應(yīng)用于軍事戰(zhàn)爭領(lǐng)域的。之后，數(shù)據(jù)庫融合技術(shù)自身不斷的壯大發(fā)展，所以現(xiàn)在數(shù)據(jù)融合技術(shù)已經(jīng)可以被看做是一門獨(dú)立的技術(shù)學(xué)科了。該技術(shù)借助于實(shí)際情況，借助于積累的經(jīng)驗(yàn)，對所得信息進(jìn)行一般化的推理，最終得出問題的分析結(jié)果，而且它不受某一個或某些具體應(yīng)用的明顯的干擾。同一個系統(tǒng)中信息的采集如果運(yùn)用到了多個節(jié)點(diǎn)，那么伴隨而來的就會有數(shù)據(jù)融合。隨著近些年來數(shù)據(jù)融合自身的不斷發(fā)展，很難給數(shù)據(jù)融合一個精確的完全的定義，因?yàn)槠鋺?yīng)用的領(lǐng)域范圍非常之大[3]。但為了研究的明確性，我們必須給出一個數(shù)據(jù)融合的定義。數(shù)據(jù)融合是多各傳感器監(jiān)測某一對象或區(qū)域時，采集完系統(tǒng)所需要的對象的特征屬性，然后按照一定的規(guī)則傳遞給匯聚節(jié)點(diǎn)，然后匯聚節(jié)點(diǎn)運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)對這些信息加以計算和分析，最終實(shí)現(xiàn)對該對象或區(qū)域的決策。

三、數(shù)據(jù)融合算法在土地評估中的實(shí)踐應(yīng)用

我國的土地房地產(chǎn)估價起步與國外相比相對較晚，但是在政府和市場各界的重視與努力下，發(fā)展成效明顯。在十一屆三中全會后，我國發(fā)生了翻天覆地的改變，隨著改革開放的深入社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)體制都在不斷的改變，土地房地產(chǎn)使用制度也發(fā)生著歷史性的改革，在這一系列的變革的推動下，土地房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到長足的發(fā)展。20年代初期，土地房地產(chǎn)估價在我國萌芽，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)浪潮中，土地房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不斷累積、規(guī)范并得到完善。土地房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)與中介服務(wù)行業(yè)的不可或缺的部分。進(jìn)入世紀(jì)后，土地房地產(chǎn)評估的使用價值與價值得到了更為深刻的認(rèn)識和重視，相關(guān)理論與法規(guī)也不斷完善，評估行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中扮演著更為突出的角色，與此同時，評估行業(yè)也在市場經(jīng)濟(jì)中初露鋒芒并日益繁盛，尤其是土地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場。評估作為一項(xiàng)新生的業(yè)務(wù)活動，具有社會性、公正性的特點(diǎn)，主要服務(wù)業(yè)務(wù)集中在國有土地使用權(quán)出讓、土地房屋轉(zhuǎn)讓、作價入股、土地房地產(chǎn)有關(guān)的司法仲裁等方面，業(yè)務(wù)日益規(guī)范深化，并逐步擴(kuò)展開來。同時，我們也應(yīng)看到我國的評估行業(yè)發(fā)展模式和趨勢還沒有適應(yīng)中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求，評估行業(yè)的市場競爭環(huán)境有待規(guī)范，該行業(yè)的發(fā)展沒有徹底劃清與有關(guān)管理部門的界限，自然不能完全市場化的運(yùn)作，影響其行業(yè)規(guī)范和獨(dú)立發(fā)展;行業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作過程公信度不高，缺乏切實(shí)可行的估價執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，很多估價業(yè)務(wù)在一定程度上迎合估價對象的意圖，從業(yè)人員的主觀隨意性較大，估價業(yè)務(wù)規(guī)范化水平和公信力有待提高。

通過評估實(shí)例對上述內(nèi)容進(jìn)行說明?，F(xiàn)在評估機(jī)構(gòu)專家?guī)煊袔酌麑＜遥魑粚＜仪闆r各異，現(xiàn)在要讓他們對某宗地產(chǎn)的商業(yè)潛力進(jìn)行評估，評估結(jié)果通過分組算法得到。按3個置信度分成3組 ， 每組分4位專家，然后 ， 在組內(nèi)采用因子模型、組間采用序貫融合模型對多個專家的評估信息進(jìn)行融合。對于上述專家，設(shè)每一個專家對該宗地產(chǎn)的商業(yè)潛力指數(shù)的評估結(jié)果為一個數(shù)，它會誘導(dǎo)一個可能性分布[4]。

四、數(shù)據(jù)融合算法應(yīng)用到評估的意義

數(shù)據(jù)融合算法應(yīng)用到評估中有利于土地當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場健康發(fā)展，土地房地產(chǎn)估價師協(xié)會和土地房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以成為帶動土地房地產(chǎn)市場的主體，土地估價師、房地產(chǎn)估價師能夠充分利用其專業(yè)知識和能力，政府管理部分也能夠加大監(jiān)督和管理的力度。此外，還有防微杜漸的作用，抵押評估中具有很多風(fēng)險及問題，這些風(fēng)險一旦發(fā)生，帶來的后果是不堪設(shè)想的，所以要保證評估市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，就要在每個步驟加強(qiáng)監(jiān)督，采取必要的預(yù)防方法，防微杜漸。

結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前中國土地評估領(lǐng)域雖然進(jìn)行了較多的數(shù)字化探討，研究了很多實(shí)際有效的數(shù)學(xué)模型，但仍然難以解決評估專家主觀上的不確定性問題，還需進(jìn)一步研究應(yīng)用，以發(fā)揮其最大化的應(yīng)用價值。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海穎.多源數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)與融合算法的研究[D].江南大學(xué)，2016.

[2]莫瓊.基于物聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)融合算法研究[D].遼寧大學(xué)，2014.

[3]魏秀蓉.無線傳感器網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)融合算法的研究[D].沈陽理工大學(xué)，2015.

[4]莊釗文，王浩.信息融合技術(shù)在可靠性評估中的應(yīng)用[J].系統(tǒng)工程與電子技術(shù)，2014，11（12）：197-198.