土地收儲項目融資風險管理探究

徐慶光

對于土地收儲而言，主要指的是各級人民政府切實按照相關法律法規(guī)，合理合法地對一些并沒有被開發(fā)以及利用的土地進行收購或者是征用，并將其用于開展新的投資開發(fā)或者是用來實現(xiàn)某些公共利益。在實際開展土地收儲項目的過程中，需要耗費大量的資金，所以無論是各地各級政府、土地儲備機構還是相應的土地開發(fā)企業(yè)等需要開展融資工作，但是由于融資渠道單一以及金融市場環(huán)境不夠完善等因素的限制，導致土地收儲項目融資存在著一定的風險問題。因此，本文便針對土地收儲項目融資風險管理做出分析和探討。

土地收儲制度的意義在于能夠讓市場對土地資源進行科學合理的利用，有助于土地資產(chǎn)價值可以得到充分的發(fā)揮。隨著土地收儲制度持續(xù)發(fā)展，由于土地開發(fā)周期持續(xù)延長、資金投入大以及資金回籠慢等因素的影響，導致土地收儲融資存在的風險日益凸顯，開始引起社會各界的廣泛關注，在這種背景下，如何合理有效地對土地收儲融資風險進行管控，已經(jīng)成為一個急需解決的問題，所以有必要對此做出探討，以此來確保土地收儲項目不斷向好發(fā)展，更好地發(fā)揮土地資源應有的價值和作用。

一、現(xiàn)階段土地收儲項目融資方式分析

（一）銀行貸款

對于銀行貸款而言，其屬于土地收儲項目目前較為主要的一種融資方式，我國國務院推出的《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》當中，曾明確指出土地收儲中心可以向銀行等相應金融機構進行融資，同時金融機構針對一些滿足貸款規(guī)模以及符合貸款要求的相應土地收儲機構需要給予資金方面的支持。對于金融機構發(fā)放的貸款而言，屬于抵押式貸款，也就是說土地收儲機構需要將土地抵押給相應的金融機構或者是銀行，從而獲取到足夠的資金以此來繼續(xù)收儲土地。

（二）財政撥款

通常情況下，在土地收儲機構成立初期，一般國家以及當?shù)馗骷壵畷o予相應的資金或者是專項財政款項用來支持土地收儲項目。對于土地收儲項目而言，其需要消耗的資金量非常大，往往各級政府部門的投入并不能有效解決資金需求量大的問題，所以便需要在財政方面給予相應項目一定的財政撥款，但是由于財政撥款比較容易受到當?shù)匾约昂暧^經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，因此，通常情況下財政撥款無法有效滿足土地收儲項目的正常運轉。

二、現(xiàn)階段土地收儲項目融資需要面對的風險問題分析

（一）融資方式單一風險

從現(xiàn)狀來看，我國土地收儲項目資金的來源渠道呈現(xiàn)出比較單一的狀態(tài)，一般都是依靠財政撥款、銀行貸款以及土地出讓收益等，結合者三種資金來源不難看出目前我國土地收儲融資方面存在著一定的問題。首先對于銀行貸款來講，銀行自身的貸款利率比較容易受到經(jīng)濟發(fā)展實際情況以及國家金融政策的影響，所以其通常處于一個不夠穩(wěn)定的狀態(tài)，同時貸款人需要具備一定的條件才能夠進行貸款申請，例如：固定資產(chǎn)等，這使得銀行貸款的難度會持續(xù)增大，容易導致大多數(shù)土地收儲融資工作難以有效開展。其次，對于土地出讓收益而言，其主要是借助土地的有效流通以及買賣等獲取相應的收益，但對于這部分資金而言，其資金回籠的時間一般相對較長，所以對土地收儲項目的支撐性并不是很強，嚴格來講并不算真正的資金來源。最后，對于財政撥款而言，其需要受到經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，往往難以給予足夠的資金支持。綜上來看，融資方式過于單一，很容易導致土地收儲項目出現(xiàn)融資缺乏的風險問題。

（二）融資規(guī)模風險

從現(xiàn)狀來看，為了有效解決部分地區(qū)發(fā)展或者是城市建設方面的資金困難，部分地方政府相關部門往往會借助土地收儲機構平臺，來向銀行等金融機構開展超規(guī)模以及超計劃地貸款行為，這樣會形成一定的增量負債，能夠進一步加劇積累以及膨脹當?shù)刎斦L險。

（三）政策性風險

結合現(xiàn)狀來看，土地收儲項目融資比較容易受到國家層面相關政策調(diào)整的影響，從而引發(fā)政策性風險。例如：信托資金屬于我國部分地區(qū)土地收儲項目融資的一個主要渠道，曾在2010年因為政策調(diào)整便出現(xiàn)過中斷的問題。除此之外，2016年2月，我國多個相關部門曾聯(lián)合發(fā)布了一項關于進一步規(guī)范土地儲備以及資金管理等一系列相關問題的通知，該通知也對土地收儲的資金管理做出了進一步的規(guī)范，要求土地收儲項目不得再從銀行進行貸款。綜上來看，土地收儲融資很有可能會出現(xiàn)政策性風險。

三、土地收儲項目融資風險管理分析

（一）注重拓寬融資渠道

首先，應進一步引導社會資本力量直接參與到土地收儲項目運作當中去。要大力推進“政府主導、社會參與以及全面儲備和優(yōu)化配置”這一良好的土地收儲開發(fā)模式。對于企業(yè)而言，其作為項目主體一般融資渠道較多，具備著較大的創(chuàng)新發(fā)展空間，相應的收儲機構可以與企業(yè)之間簽署委托協(xié)議，然后由企業(yè)作為帶資主體開展土地收儲工作，這樣可以逐步引導企業(yè)充分發(fā)揮出自身在融資方面的優(yōu)勢。除此之外，還應該進一步提高社會資本參與當?shù)赝恋匾患夐_發(fā)工作的熱情，可以建立健全企業(yè)利潤與運作周期兩者相掛鉤的機制，以此來鼓勵企業(yè)參與并進一步加快實施開發(fā)，從而可以促使社會資本有效地在土地收儲項目當中切實發(fā)揮應有的價值和作用。另外，還應該建立健全政府與社會資本之間的合作模式或者是政府購買服務的模式，借助有效發(fā)揮市場機制的作用，促使社會資本提供良好的公共服務，然后由政府支付相應對價。

其次，注重建立健全土地儲備基金。借助這種方式，以土地作為主要投資對象，利用公募或者是私募的形式來向大眾機構以及投資者有效籌集資金，以此來實行分工以及專業(yè)化管理的集合投資。對于土地收儲基金制度來講，其能夠促使資金來源變得更為集中，同時融資成本也更為低廉，并且可以有效減低土地收儲機構需要面臨的風險，也就是說風險共擔以及利潤共享。

最后，注重發(fā)行土地債券。對于土地收儲債券而言，其屬于一種以土地收儲項目接下來的出讓收入作為主要償還貸款資金的良好融資方式。通過落實土地債券，能夠直接從相應投資者手中有效獲取資金，同時其融資成本還有可能低于同期銀行貸款利率，其可以在一定程度上有效降低土地收儲機構的融資成本，進而規(guī)避融資風險問題。對此，土地收儲機構應該充分了解和掌握《地方政府土地儲備專項債券管理辦法》，積極探索以及進一步完善市政債券當中涉及到的收益類債券管理機制，然后以國有土地使用權出讓收入或者是國有土地收益基金收入等，來有效對應具體土地收儲融資項目，同時將其規(guī)劃到政府性基金預算管理工作中去，這樣可以進一步解決剛性資金需求。