閑置宅基地“1+X”利用模式分析
——基于扎根理論和6C家族模型

胡振華，宋高慧

(溫州大學(xué) 商學(xué)院，浙江 溫州 325035)

一、問(wèn)題的提出

閑置宅基地是指由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)等各種原因造成的存在于農(nóng)村地區(qū)未被充分利用或者未利用的宅基地及其附屬物[1]，也指農(nóng)村已被開(kāi)發(fā)但未得到有效利用的農(nóng)村住宅類土地。2021年2月，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見(jiàn)》正式發(fā)布，其中明確：加強(qiáng)宅基地管理，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置的有效實(shí)現(xiàn)形式[2]。隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略不斷深入實(shí)施，大量農(nóng)村人口前往城市務(wù)工謀生，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重。根據(jù)2020年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的入戶調(diào)查及原浙江省國(guó)土資源廳抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，浙江省現(xiàn)有農(nóng)村宅基地995萬(wàn)余宗，面積約9.1萬(wàn)公頃，其中閑置宅基地(含閑置農(nóng)房)共53萬(wàn)余宗，面積為0.4萬(wàn)公頃，約占農(nóng)村宅基地面積的4.39%，其中閑置宅基地中已經(jīng)流轉(zhuǎn)的約占32.02%[3]，閑置宅基地的流轉(zhuǎn)率比較低。為此，浙江省溫州市瑞安市出臺(tái)了閑置宅基地政策來(lái)鼓勵(lì)鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目的落地。瑞安市財(cái)政每年安排不低于2600萬(wàn)元的旅游專項(xiàng)資金用于盤活利用閑置農(nóng)房與宅基地，對(duì)利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿的個(gè)人、村集體給予1萬(wàn)元—100萬(wàn)元不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)[4]，以鼓勵(lì)村民委員會(huì)和農(nóng)戶盤活閑置宅基地(農(nóng)房)。

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》[5](農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào))明確提出閑置宅基地的盤活利用主要有三種方式：一是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)；二是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目；三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供土地等要素保障[6]?；谶@一政策，農(nóng)村閑置宅基地的盤活利用主要有兩種模式：有償退出模式和改造后再利用模式[7]。結(jié)合當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村“半工半耕”的經(jīng)濟(jì)狀況和實(shí)地調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在“年輕人外出務(wù)工、年長(zhǎng)者留村耕種、年輕一代存在的大不了回農(nóng)村的心理安慰、年長(zhǎng)者囿于鄉(xiāng)土情結(jié)和傳統(tǒng)觀念不愿退出宅基地”的普遍現(xiàn)象，這使得閑置宅基地的有償退出面臨諸多阻力，但其改造再利用則相對(duì)更為民眾所接受，那么閑置宅基地的盤活是否可以將這兩種模式融合起來(lái)共同實(shí)現(xiàn)？閑置宅基地有償退出的目的是為了再利用，再利用的前提是閑置農(nóng)房的退出或者使用權(quán)的讓渡。著眼于這一因果視角，本文提出閑置宅基地“1+X”利用模式(詳見(jiàn)圖1)，即一種理念多種發(fā)展形式，以旅游化理念作為“1”，農(nóng)家樂(lè)、民宿旅游、藝術(shù)創(chuàng)意村、紅色教育基地、手工作坊、農(nóng)副產(chǎn)品商店等多種產(chǎn)業(yè)化發(fā)展形式作為“X”，將閑置宅基地有償退出與改造再利用串聯(lián)起來(lái)，運(yùn)用扎根理論中的三級(jí)編碼和6C家族模型進(jìn)行質(zhì)性分析，以期實(shí)現(xiàn)閑置宅基地的價(jià)值。

圖1 閑置宅基地“1+X”利用模式

二、文獻(xiàn)述評(píng)

農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)大致包括兩部分：通過(guò)抵押獲得貸款的權(quán)利和通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得收入的權(quán)利[8]，而本文研究的主要是通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得收入來(lái)實(shí)現(xiàn)閑置宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)的方式。2019年9月，我國(guó)相關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》擴(kuò)寬了閑置宅基地的使用方式，允許并鼓勵(lì)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)盤活閑置宅基地。這意味著在保障居民一戶一宅、戶有所居的前提下，政府將允許農(nóng)村閑置土地經(jīng)綜合整治、整理、拆改后采用合作入股、出租聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位或個(gè)人合辦住宿、餐飲、紅色教育基地等休閑旅游項(xiàng)目及非盈利性的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，相關(guān)政策還進(jìn)一步明確村集體經(jīng)濟(jì)組織可以單位身份申請(qǐng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，對(duì)村內(nèi)閑置住宅進(jìn)行合規(guī)拆舊建新、改舊變新來(lái)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展。

農(nóng)民市民化—農(nóng)房閑置化—農(nóng)村空心化是當(dāng)前鄉(xiāng)村閑置資源的呈現(xiàn)鏈條，閑置宅基地的盤活利用是學(xué)者關(guān)注的話題點(diǎn)之一。空心化農(nóng)村所容納的宅基地資源具有科學(xué)開(kāi)發(fā)價(jià)值但不可盲目開(kāi)發(fā)，其要求閑置宅基地的有序騰退既要保證候鳥(niǎo)式農(nóng)村務(wù)工者失敗后可以回鄉(xiāng)戶有所居，又要避免市民化的農(nóng)民“一戶多宅”現(xiàn)象的發(fā)生[9]。賀雪峰(2016)指出無(wú)序騰退宅基地會(huì)造成政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重和農(nóng)戶不良的騰退價(jià)格預(yù)期，故政府采用有償退出的模式盤活宅基地時(shí)量力而行很重要[10]。張勇(2020)從“人”“地”矛盾的角度出發(fā)，指出閑置宅基地的騰退盤活需激發(fā)群眾內(nèi)生參與動(dòng)力以化解人的矛盾，探索多元利用以化解地的矛盾，而閑置宅基地的“1+X”利用就通過(guò)解決“人”“地”矛盾以促進(jìn)閑置宅基地流轉(zhuǎn)利用[11]。曾芳芳等(2013)認(rèn)為休閑農(nóng)業(yè)是閑置宅基地依托農(nóng)村發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的有效實(shí)現(xiàn)形式[12]。斯達(dá)威等(2015)以北京市及周邊山區(qū)為區(qū)域研究了村集體主導(dǎo)、政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、外籍人員主導(dǎo)四種類型的閑置宅基地盤活方式[13]。趙明月等(2016)等著眼于空心村治理提出城鄉(xiāng)一體型、中心社區(qū)型和就地改良型的閑置農(nóng)地利用模式[14]。就文獻(xiàn)資料而言，我們認(rèn)為以試點(diǎn)村莊為例進(jìn)行閑置宅基地的利用效率分析有現(xiàn)實(shí)意義。

從現(xiàn)有文獻(xiàn)和研究來(lái)看，雖然現(xiàn)在各地區(qū)都積極響應(yīng)政策號(hào)召不斷引導(dǎo)各類資源要素向鄉(xiāng)村集聚并積極探索宅基地多元化、多樣化利用模式，但在實(shí)踐中如何破解宅基地騰退和再利用過(guò)程中的阻礙問(wèn)題仍然是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)。鑒于此，本文在已有研究的基礎(chǔ)上，以宅基地的無(wú)償性獲得為前提，有償退出為中介，再利用為出發(fā)點(diǎn)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目的，提出閑置宅基地的“1+X”利用，并運(yùn)用扎根理論和6C家族模型理論通過(guò)實(shí)地調(diào)研的方式對(duì)浙江省五個(gè)閑置宅基地試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行匯總研究，繼而對(duì)鄉(xiāng)村振興條件下農(nóng)村宅基地盤活利用路徑進(jìn)行解析并依據(jù)現(xiàn)實(shí)困境提出相關(guān)建議，以期促進(jìn)宅基地制度改革的深化、盤活利用效率的提升、鄉(xiāng)村振興目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)樣本來(lái)源及描述

本文選取浙江省五個(gè)市的鄉(xiāng)村進(jìn)行調(diào)研，五個(gè)村落的發(fā)展與本文研究主題相同且都是國(guó)家宅基地制度的試點(diǎn)地區(qū)，具有一定的代表性，具體內(nèi)容如表1所示。五個(gè)村落雖都是旅游化利用的開(kāi)發(fā)理念但展現(xiàn)了不同的發(fā)展模式，對(duì)其進(jìn)行研究具有一定的實(shí)際意義。案例村的內(nèi)容獲取主要采取實(shí)地訪談和二手資料查詢，內(nèi)容具有一定的可信度。后文編碼工作先是經(jīng)過(guò)人工編碼而后團(tuán)隊(duì)討論并剔除重復(fù)和不合適的編碼內(nèi)容。

表1 樣本村落的概況

(二)理論概念描述與應(yīng)用

一是實(shí)質(zhì)性編碼。實(shí)質(zhì)性編碼包括開(kāi)放性編碼和選擇性編碼。開(kāi)放性編碼指資料分解、提煉和范疇化的過(guò)程，注重原始材料，強(qiáng)調(diào)從資料中產(chǎn)生概念。選擇性編碼則是指人工將開(kāi)放性編碼中提煉出的概念總結(jié)為相應(yīng)的范疇化概念，以期更好進(jìn)行接下來(lái)的理論性編碼分析。此次的編碼工作采用人工編碼與專業(yè)定性分析軟件Nvivo10工具，使用逐行分析策略來(lái)概念化、范疇化文本內(nèi)容，我們從中提取78個(gè)概念，并進(jìn)一步將概念范疇化形成范疇化概念，最終形成13個(gè)范疇化概念，具體內(nèi)容見(jiàn)表2。

表2 實(shí)質(zhì)性編碼示例(節(jié)選)

二是理論性編碼。理論性編碼工作指在實(shí)質(zhì)性編碼的基礎(chǔ)上，思考已生成概念之間的隱含相關(guān)關(guān)系并將其體系化成系統(tǒng)性理論的過(guò)程，本文的理論性編碼內(nèi)容如表3所示。

表3 理論性編碼(節(jié)選)

通過(guò)理論性編碼分析，形成了利用基礎(chǔ)、利用動(dòng)機(jī)、利用路徑、利用績(jī)效四個(gè)主范疇概念，其下又包含13個(gè)子范疇概念。為整合不同概念范疇之間的關(guān)系，本文采用了Glaser提出的“編碼家族”(coding family)成員中的6C家族模型(Six C’family model)，即脈絡(luò)(Context)、動(dòng)機(jī)(Cause)、條件(Condition)、績(jī)效(Consequence)、事件(Contingencies)、協(xié)變量(Covariance)6個(gè)方面來(lái)構(gòu)建核心范疇與范疇之間的關(guān)系[15]。脈絡(luò)是指核心范疇產(chǎn)生的背景因素，動(dòng)機(jī)是指為什么核心范疇會(huì)產(chǎn)生，條件是指決定核心范疇產(chǎn)生的首要因素，績(jī)效是指核心范疇所展現(xiàn)的成果，事件是指范疇與績(jī)效之間的調(diào)節(jié)因素，協(xié)變量是指不同范疇之間的相關(guān)關(guān)系。

對(duì)閑置宅基地的“1+X”利用來(lái)說(shuō)，動(dòng)機(jī)是指閑置宅基地為什么要探索“1+X”利用，脈絡(luò)是指閑置宅基地“1+X”利用所處的環(huán)境，結(jié)果是指閑置宅基地“1+X”利用后的結(jié)果，事件是指原因與結(jié)果之間的調(diào)和因素即閑置宅基地“1+X”利用所采用的具體實(shí)現(xiàn)形式，協(xié)變量是指范疇之間的多種關(guān)系即事件與原因、事件和結(jié)果之間的矩陣關(guān)系，條件是指影響閑置宅基地“1+X”利用的首要因素。

在概念范疇的產(chǎn)生過(guò)程中，筆者對(duì)訪談資料進(jìn)行反復(fù)閱讀、分析與概念聯(lián)系挖掘，最終將閑置宅基地“1+X”利用作為核心范疇概念，統(tǒng)領(lǐng)余下的范疇概念并將各個(gè)范疇聯(lián)系起來(lái)?；谶@一故事線(見(jiàn)圖2)，筆者以邏輯圖的形式展現(xiàn)閑置宅基地“1+X”利用模式與6C家族模型的糅合運(yùn)用。

四、閑置宅基地“1+X”利用的行為闡釋

針對(duì)表2、表3、圖2，經(jīng)另外12篇關(guān)于宅基地盤活利用文章的研讀以對(duì)扎根理論與6C家族模型形成的范疇化概念進(jìn)行理論飽和度檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，模型中的范疇基本涵蓋全面并未發(fā)現(xiàn)其他新的范疇概念?；陂e置宅基地“1+X”利用6C家族模型圖，我們從閑置宅基地“1+X”利用的動(dòng)機(jī)、條件、形式、績(jī)效、相關(guān)關(guān)系等角度進(jìn)行了行為闡釋。

圖2 閑置宅基地“1+X”利用的6C家族模型圖

(一)閑置宅基地“1+X”利用的動(dòng)機(jī)

閑置宅基地“1+X”利用有三個(gè)動(dòng)機(jī)：政策導(dǎo)向、資源導(dǎo)向、利益導(dǎo)向。

國(guó)家自2015年就開(kāi)始在全國(guó)33個(gè)縣開(kāi)展閑置宅基地制度改革試點(diǎn)，黨的十九大報(bào)告在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略這一議題中指出“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的三權(quán)分置，鼓勵(lì)發(fā)展鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色文化產(chǎn)業(yè)”[16]；2018年中央一號(hào)文件提出落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障農(nóng)戶宅基地資格權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用閑置宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館；2019年《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見(jiàn)》明確“深化農(nóng)村土地制度改革，全面推開(kāi)農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”[17]；2020年1月《土地管理法》指出國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這一系列文件法律都談及宅基地的盤活利用問(wèn)題，給予閑置宅基地開(kāi)發(fā)再利用的法理支持和政策基礎(chǔ)。2018年浙江省紹興市出臺(tái)“閑置農(nóng)房激活計(jì)劃”吸引社會(huì)資本融入宅基地的盤活利用工程，使得MS村開(kāi)始了閑置宅基地的利用探索。本文選取的五個(gè)案例村全部是閑置宅基地相關(guān)政策的受益村。訪談中義烏市某局長(zhǎng)表示，改革試點(diǎn)的到來(lái)很解渴。

資源導(dǎo)向包括客觀資源優(yōu)勢(shì)和主觀資源優(yōu)勢(shì)。CD村擁有獨(dú)特的人文山水資源、MS村擁有攀巖資源、KK村擁有自然風(fēng)光、JH村擁有集中的村落和高優(yōu)美度的自然景觀、XS村擁有海島資源，這是五個(gè)試點(diǎn)地區(qū)具有的客觀資源優(yōu)勢(shì)，是無(wú)法通過(guò)短時(shí)間的后天培育形成的，也是該地區(qū)得以實(shí)現(xiàn)閑置宅基地“1+X”利用的前提條件。主觀資源優(yōu)勢(shì)主要是指閑置宅基地的數(shù)量多寡、分布狀況、村莊的客流量、村莊的交通設(shè)施狀況及基礎(chǔ)設(shè)施狀況，這些可以通過(guò)后天的資金扶持進(jìn)行完善。主客觀資源優(yōu)勢(shì)的相互配合使得宅基地的“1+X”利用成為可能。

人是理性人，人的行為是有目的的。KK村的一戶農(nóng)民在訪談中談到宅基地調(diào)劑后他們家不僅籌到了建新房的錢，還有了裝修的錢。JH村的一戶村民也表示他們家以前靠種柑橘維持生計(jì)，而現(xiàn)在鄉(xiāng)伴公司一次性租用其農(nóng)房8年，每年能獲得14700元的租金。通過(guò)走訪義烏，筆者發(fā)現(xiàn)該市有105個(gè)村落已完成或正在開(kāi)展“多規(guī)合一”(1)“多規(guī)合一”原指將國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃融合到一個(gè)區(qū)域上，實(shí)現(xiàn)一個(gè)市縣一本規(guī)劃、一張藍(lán)圖，解決現(xiàn)有各類規(guī)劃自成體系、內(nèi)容沖突、缺乏銜接等問(wèn)題。本文指義烏市的村落通過(guò)村民民主決策，將新農(nóng)村建設(shè)、土地利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、交通、旅游等規(guī)劃聚合在一起，編制村莊發(fā)展一體化規(guī)劃。的更新改造，其中76個(gè)村落通過(guò)宅基地制度改革為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活水，使其擺脫貧困的同時(shí)把更多資金用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和維護(hù)，這與我國(guó)富民強(qiáng)村的目標(biāo)相契合。面對(duì)閑置宅基地，不同的利益導(dǎo)向驅(qū)使各個(gè)主體探索不同的閑置宅基地盤活方式。企業(yè)和村民希望從中獲得經(jīng)濟(jì)利益，村集體和政府希望獲得社會(huì)效益同時(shí)增加財(cái)政收入以促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。

(二)閑置宅基地“1+X”利用的條件

閑置宅基地“1+X”利用的條件是政府、企業(yè)和“人”“地”配合。

政府(主要是村集體經(jīng)濟(jì)組織)作為資本整合平臺(tái)，一邊牽引有意進(jìn)入休閑農(nóng)業(yè)新業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)中的工商資本，另一邊牽連閑置宅基地的使用權(quán)人并引入企業(yè)模式，將閑置宅基地?fù)駜r(jià)入股、有償出租加入工商資本運(yùn)作以實(shí)現(xiàn)宅基地變現(xiàn)。如在KK村，僅有的21.9畝建設(shè)用地分散在4個(gè)自然村，農(nóng)房布局零散，村莊破舊不堪，人均年收入僅1萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于該市農(nóng)村年人均3.3萬(wàn)的平均水平。面對(duì)這一現(xiàn)狀，KK村委會(huì)將原本分散在4個(gè)自然村的宅基地化零為整集中到山腳沿河地帶的黃金位置，統(tǒng)一建設(shè)。MS村村集體將55戶閑置房屋租來(lái)后集中打包交給旅游公司運(yùn)營(yíng)高端民宿，公司負(fù)責(zé)將農(nóng)房翻新裝修。XS縣某副主任表示政府在堅(jiān)持土地性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，優(yōu)先引進(jìn)大品牌旅游公司，修復(fù)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，盤活農(nóng)村存量資源，助力鄉(xiāng)村振興。這顯示出政府在閑置宅基地騰退整合、“1+X”利用中扮演橋梁角色。

企業(yè)是閑置宅基地開(kāi)發(fā)利用的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。企業(yè)擁有的資金有助于紓解客觀資源修復(fù)保護(hù)、主觀資源建造維護(hù)的資金壓力，而企業(yè)的掌權(quán)人擁有企業(yè)家精神，其可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光和視角挖掘閑置宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。閑置宅基地有償騰退的資金一部分來(lái)源于政府財(cái)政支持，另一部分來(lái)自企業(yè)資金，因此閑置宅基地的“1+X”利用需借助企業(yè)這一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)將分散無(wú)序的個(gè)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧塾行虻膫€(gè)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)多方的互利共贏。

人、地是宅基地開(kāi)發(fā)再利用過(guò)程中的重要因子?！暗亍笔侵复嬖陂e置宅基地且可以騰退，“人”是指宅基地的使用權(quán)人愿意并且能夠流轉(zhuǎn)宅基地的使用權(quán)。KK村的村干部談道，部分農(nóng)戶覺(jué)得自家宅基地100平方米太多了，鑒于家庭經(jīng)濟(jì)困難，他們想讓渡其中一部分宅基地面積。在XS村，外出務(wù)工人數(shù)的增多使得一批批宅基地閑置并年久失修，村莊面臨著空心村困局，這顯示出“地”的條件。義烏農(nóng)商行的一份調(diào)查問(wèn)卷顯示，八成的農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款，近三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求，這就是“人”的條件。由此觀之，當(dāng)前我國(guó)閑置宅基地盤活利用的“人”“地”條件具備，政府抓住這一契機(jī)有助于顯化宅基地的資產(chǎn)屬性和財(cái)產(chǎn)性價(jià)值。

(三)閑置宅基地“1+X”利用的形式

閑置宅基地“1+X”利用的主要形式是政府引導(dǎo)、政企合作、設(shè)施共建、“互聯(lián)網(wǎng)+”。

五個(gè)案例村閑置宅基地的開(kāi)發(fā)再利用中有兩個(gè)是政府主導(dǎo)、一個(gè)是村集體主導(dǎo)、兩個(gè)是企業(yè)主導(dǎo)，但無(wú)論是哪種主導(dǎo)模式政府都起著重要作用。政府主導(dǎo)是指政府在閑置宅基地的資源優(yōu)化、平臺(tái)共享、多方協(xié)作中起帶頭作用。政府既清楚政策內(nèi)涵又了解當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可以因地制宜提供解決方案。例如：KK村的村集體將布局零散、破舊不堪的閑置宅基地采用化零為整的方式集中到山腳沿河地帶的黃金位置，在保障村民戶有所居的條件下進(jìn)行閑置宅基地的統(tǒng)籌規(guī)劃及有償調(diào)劑出租，最終實(shí)現(xiàn)宅基地變現(xiàn)；JH村的村集體在保證房子的資格權(quán)屬于個(gè)體農(nóng)戶的前提下，統(tǒng)一整合閑置農(nóng)房再租給集體或企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；倮?，這樣便于企業(yè)使用權(quán)證的頒發(fā)?？傊坝病闭叩摹败洝睂?shí)施離不開(kāi)村集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)助，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是政府機(jī)構(gòu)中的關(guān)鍵一環(huán)。

政企合作是指政府牽頭、企業(yè)出資來(lái)促進(jìn)閑置宅基地經(jīng)濟(jì)功能的實(shí)現(xiàn)。例如：浙江省紹興市的MS村的村集體將55戶閑置房屋租來(lái)后集中打包交給一家旅游公司運(yùn)營(yíng)高端民宿，公司負(fù)責(zé)將農(nóng)房翻新裝修，這有效盤活村集體資產(chǎn)和農(nóng)戶閑置資產(chǎn)讓老百姓增收；JH村的村集體經(jīng)濟(jì)組織也是如此將個(gè)體農(nóng)戶的閑置農(nóng)房統(tǒng)一打包出租規(guī)模化利用；CD村和XS村閑置宅基地再利用采用的是企業(yè)主導(dǎo)模式。企業(yè)作為資本整合的一個(gè)平臺(tái)，其功能的發(fā)揮需要政府的參與。

設(shè)施共建需要資金支持。村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其他政府部門可以借助城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的契機(jī)，將城市資源引入農(nóng)村建設(shè)，利用城鄉(xiāng)資源的雙向流動(dòng)強(qiáng)化土地金融管理以實(shí)現(xiàn)土地要素的合理使用，促進(jìn)農(nóng)村主觀資源的建造。如JH村村委會(huì)干部介紹了農(nóng)民的舊宅具體如何被村集體配置的做法，還介紹了通過(guò)修路，把道路修好，來(lái)開(kāi)展賽車、越野等賽事。閑置宅基地統(tǒng)一回收后并非直接服務(wù)于農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施的改善進(jìn)而帶動(dòng)鄉(xiāng)村休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此設(shè)施共建之后的閑置宅基地具有“1+X”利用的內(nèi)涵式發(fā)展機(jī)遇。

“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的出現(xiàn)改變了農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展面貌，對(duì)農(nóng)民的居住環(huán)境、生產(chǎn)生活產(chǎn)生了影響，幫助農(nóng)村再次煥發(fā)活力。而本文的“互聯(lián)網(wǎng)+”指在閑置宅基地“1+X”利用開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要注重以互聯(lián)網(wǎng)為媒介來(lái)搭建統(tǒng)一的社會(huì)閑置資源宣介流轉(zhuǎn)平臺(tái)，改變傳統(tǒng)單一化處置閑置資產(chǎn)來(lái)獲得生計(jì)的方式。如JH村的宅基地三權(quán)分置登記系統(tǒng)，即宅基地資格權(quán)及租賃權(quán)信息管理模塊和租賃權(quán)抵押登記信息管理模塊，其分別受理農(nóng)村宅基地三權(quán)分置登記申請(qǐng)和宅基地使用權(quán)、房屋使用權(quán)抵押。企業(yè)利用“互聯(lián)網(wǎng)+”建造物流園區(qū)和信息服務(wù)站來(lái)促進(jìn)閑置宅基地的盤活再利用?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”技術(shù)的廣泛應(yīng)用克服了城鄉(xiāng)之間的信息傳遞障礙，有助于激發(fā)城市居民向往農(nóng)村恬靜生活的消費(fèi)欲望和互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的前景展望，增加了宅基地的利用價(jià)值。

(四)閑置宅基地“1+X”利用的績(jī)效

閑置宅基地“1+X”利用的績(jī)效主要體現(xiàn)在美化鄉(xiāng)村、富裕鄉(xiāng)民、產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面。

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推動(dòng)下，閑置宅基地的“1+X”利用依據(jù)村莊的不同定位將閑置宅基地、閑置住宅與四美鄉(xiāng)村(2)四美鄉(xiāng)村指的是環(huán)境美、村莊美、田園風(fēng)光美、庭院美。、五美庭院(3)五美庭院指的是整潔有序庭院美、溫馨潔凈室內(nèi)美、干凈清爽廚廁美、身心健康生活美、和諧互助鄰里美。、美麗小鎮(zhèn)建設(shè)相融合，統(tǒng)一謀劃規(guī)范布局現(xiàn)代化裝修，以改建新建為關(guān)鍵對(duì)村鎮(zhèn)閑置住房進(jìn)行改造來(lái)發(fā)展田園綜合體、休閑度假村等項(xiàng)目。如XS村村集體有關(guān)人員說(shuō)，在專業(yè)團(tuán)隊(duì)的精心設(shè)計(jì)和操刀下，村莊新增大量網(wǎng)紅景點(diǎn)，村容村貌發(fā)生巨大變化。環(huán)境變美了，配套設(shè)施更完善了，村民們笑容多了。這些表明美麗鄉(xiāng)村建設(shè)工作又向前推進(jìn)一步。

偏遠(yuǎn)山區(qū)鄉(xiāng)村中的宅基地閑置情況更為嚴(yán)重，越來(lái)越多的年輕人外出務(wù)工，一批批宅基地閑置，農(nóng)房年久失修狀況嚴(yán)重，村莊顯露出破敗景象。通過(guò)對(duì)閑置宅基地的開(kāi)發(fā)利用，村民得以就近賺錢、就地務(wù)工。另外，就地城市化也更加注重村莊周邊整體環(huán)境的維護(hù)。如CD民宿區(qū)的村民談到有了QY這個(gè)先例，現(xiàn)在大家對(duì)于流轉(zhuǎn)空置農(nóng)房充滿積極性，因?yàn)檫@樣一來(lái)人們不僅有租金收，還可以在民宿里上班甚至足不出村就可買賣農(nóng)副產(chǎn)品，大大擴(kuò)寬收入來(lái)源。MS村的黨支部書(shū)記也談到，盤活村集體資產(chǎn)和農(nóng)戶閑置資產(chǎn)讓農(nóng)戶和村集體都有增收渠道。在義烏，有76個(gè)村通過(guò)宅基地制度改革，經(jīng)濟(jì)有了盼頭，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)逐步改善，廣大村民生活水平有了提升……這些都是閑置宅基地改造再利用后富裕鄉(xiāng)民的具體情形。

閑置宅基地的開(kāi)發(fā)再利用推動(dòng)了農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合，鼓勵(lì)宅基地從單一的居住功能向居住、生產(chǎn)、商服經(jīng)營(yíng)等多種功能轉(zhuǎn)變，為發(fā)展鄉(xiāng)村休閑觀光農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村民宿、科普體驗(yàn)創(chuàng)客基地等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)提供空間，使以往單一的以農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了新變化?，F(xiàn)今的農(nóng)民已經(jīng)是新時(shí)代農(nóng)民，他們雖仍然以地為生但不完全靠天吃飯。與城市發(fā)展一樣，農(nóng)村閑置宅基地的“1+X”利用促進(jìn)了新農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，推動(dòng)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

(五)閑置宅基地“1+X”利用之間的相關(guān)性

Glaser認(rèn)為一個(gè)范疇變化會(huì)引起另一個(gè)范疇的變化(羅建利，鄭陽(yáng)陽(yáng)，2015)[15]。閑置宅基地“1+X”利用中的動(dòng)機(jī)、形式及績(jī)效之間的關(guān)系如下。

不同的利用動(dòng)機(jī)會(huì)導(dǎo)致不同的利用形式。如表4所示，政府作為政策的執(zhí)行者，根據(jù)政策，引導(dǎo)農(nóng)戶和企業(yè)參與閑置宅基地的“1+X”利用，通過(guò)資本整合、設(shè)施共建、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布信息來(lái)減少城鄉(xiāng)之間的信息障礙，以實(shí)現(xiàn)資源的資產(chǎn)化。資源導(dǎo)向的存在使政企合作有了基礎(chǔ)、設(shè)施共建有了依托，“硬”設(shè)施的打造與“軟”資源的配合，使得資源的利用效率最大化。利益導(dǎo)向是各方主體參與閑置宅基地改造再利用的動(dòng)機(jī)之一，政企共同出資來(lái)助力閑置宅基地的騰退和改造。客流量是保證閑置宅基地再利用之后變現(xiàn)的重要因素，“互聯(lián)網(wǎng)+”可通過(guò)規(guī)范化運(yùn)作的交易平臺(tái)鏈接起宅基地開(kāi)發(fā)利用的供需兩端以保證一定的生產(chǎn)和消費(fèi)市場(chǎng)。

表4 閑置宅基地“1+X”利用的動(dòng)因與形式之間的相關(guān)關(guān)系

不同的利用形式會(huì)產(chǎn)生不同的績(jī)效。在閑置宅基地的“1+X”利用中，政府既是掌舵人也是劃槳者，在政府引導(dǎo)和政企合作的條件下，鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)逐步融合，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。在此背景下，農(nóng)戶的收入來(lái)源增多，養(yǎng)子撫老與打工賺錢得以兼顧，鄉(xiāng)村也愈發(fā)有活力，這不正體現(xiàn)了村民富裕、村容村貌改善嗎？設(shè)施共建的目的是為了促進(jìn)鄉(xiāng)村休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，交通設(shè)施和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的完善使得鄉(xiāng)村也和城市一樣“五臟俱全”，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)也不再只是文件上的文字。而“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的應(yīng)用打通了農(nóng)村與外界的聯(lián)系，保證了客流量(詳見(jiàn)表5)。

表5 閑置宅基地“1+X”利用的形式與績(jī)效之間的相關(guān)關(guān)系

五、結(jié)論與啟示

基于扎根理論和6C家族模型分析，我們認(rèn)為閑置宅基地“1+X”利用的主要?jiǎng)訖C(jī)在于政策導(dǎo)向、資源導(dǎo)向、利益導(dǎo)向，利用的主要條件在于政府、企業(yè)、“人”“地”配合，利用的主要形式是政府引導(dǎo)、政企合作、設(shè)施共建、“互聯(lián)網(wǎng)+”，利用的主要績(jī)效體現(xiàn)在美化鄉(xiāng)村、富裕鄉(xiāng)民、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不同的“1+X”利用動(dòng)機(jī)對(duì)利用形式影響不同，不同的利用形式又會(huì)產(chǎn)生不同的利用績(jī)效。上述結(jié)論具有如下啟示。

1.動(dòng)機(jī)明確。國(guó)家相關(guān)政策的提出與落實(shí)給予閑置土地資源再利用法理支持。當(dāng)前鄉(xiāng)村閑置宅基地的盤活利用缺乏配套的具體實(shí)施細(xì)則，有關(guān)政策不能完全落地，仍然存在制度漏洞。試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)具有普遍性的同時(shí)也有特殊性，相關(guān)人員要專項(xiàng)調(diào)查宅基地的實(shí)際情況為相關(guān)政策制定提供基礎(chǔ)資料便于制度的完善。通過(guò)本文研究，我們發(fā)現(xiàn)閑置宅基地的開(kāi)發(fā)利用應(yīng)抓住當(dāng)前的政策大趨勢(shì)，順政策風(fēng)向而動(dòng)，同時(shí)繼續(xù)對(duì)具有閑置土地資源的鄉(xiāng)村進(jìn)行殊途同歸的探索實(shí)踐，促進(jìn)沉沒(méi)資源的“熱鬧”化。利益的獲得需要實(shí)踐，閑置宅基地“1+X”利用的目的之一就是獲取經(jīng)濟(jì)利益，僅靠單兵推進(jìn)難以取得最佳效果，故各方相互合作才能盡可能減少沉沒(méi)成本的損失。

2．條件充分。宅基地是特殊的土地資源，具有敏感性高、政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，其利益的牽涉面較廣。村集體經(jīng)濟(jì)組織在鄉(xiāng)村宅基地的“1+X”利用中處于重要位置，承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的“雙效”提升責(zé)任。五個(gè)案例村的村委會(huì)是有作為的村委會(huì)，從合零為整到統(tǒng)一規(guī)劃、從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)應(yīng)用、從出租收租到入股分紅，村委會(huì)發(fā)揮著上傳下達(dá)的作用?！叭恕薄暗亍迸浜鲜情e置宅基地開(kāi)發(fā)再利用的重要影響因素，而農(nóng)民掌握著是否騰退、轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，為此鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部繼續(xù)做好政策宣傳和動(dòng)員工作能夠化解“人”“地”矛盾，對(duì)閑置宅基地的“1+X”利用起正向促進(jìn)作用。農(nóng)民易受示范效應(yīng)和羊群效應(yīng)[18]的影響，企業(yè)作為盈利性機(jī)構(gòu)關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益多一點(diǎn)，政府作為兩者聯(lián)系的紐帶應(yīng)做好監(jiān)督和輿論引導(dǎo)工作。

3．形式多樣。目前農(nóng)村閑置宅基地資源多呈碎片化狀態(tài)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門可采取如XS村的“引進(jìn)項(xiàng)目—簽訂協(xié)議—拆建改建—確權(quán)頒證—抵押貸款—開(kāi)啟運(yùn)營(yíng)—共同致富”的路徑來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃綜合整治，提高農(nóng)村土地集約利用效率。農(nóng)村閑置宅基地的“1+X”利用中旅游化理念貫穿始終，“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)能推進(jìn)多種新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展并建立完善農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈，吸引企業(yè)進(jìn)駐農(nóng)村來(lái)滿足農(nóng)民的就業(yè)和收入需求。政企在厘清權(quán)責(zé)關(guān)系之時(shí)也聯(lián)手完善相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)并輔之以“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)平臺(tái)的開(kāi)發(fā)運(yùn)用，將閑置農(nóng)房、閑置宅基地與其他類型的土地相結(jié)合，因地制宜發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游、文化旅游、生態(tài)旅游以及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、紅色文化旅游產(chǎn)業(yè)等，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、紅色文化旅游產(chǎn)業(yè)多是半盈利性和半公益性產(chǎn)業(yè)，閑置宅基地關(guān)于此類產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)利用還處于探索中，仍然任重道遠(yuǎn)。

4.績(jī)效優(yōu)化。人的行為應(yīng)具有成果效應(yīng)。閑置宅基地的“1+X”利用依托現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)打造經(jīng)濟(jì)實(shí)體，構(gòu)建利益共享機(jī)制以實(shí)現(xiàn)多方共贏。文中的五個(gè)試點(diǎn)村落利用試點(diǎn)的契機(jī)大力實(shí)施鄉(xiāng)村綠化、亮化工程，使得鄉(xiāng)村道路拓寬硬化、綠色景觀增加、基礎(chǔ)設(shè)施改善。借助于此，農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得以優(yōu)化，目前試點(diǎn)村落的一二三產(chǎn)業(yè)正加速融合發(fā)展，其內(nèi)卷化問(wèn)題得到了一定程度的緩解?？傊e置宅基地資源的盤活利用增加了村集體收入，美化了鄉(xiāng)村環(huán)境，提高了群眾的幸福感和滿意度。