房地產(chǎn)新政下中小施工企業(yè)造價(jià)管理的策略研究

陳金華 陳 敏

(1.武漢交通職業(yè)學(xué)院，湖北 武漢 430065；2.長江地球物理探測(武漢)有限公司，湖北 武漢 430015)

2020年12月，《中國人民銀行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(銀發(fā)〔2020〕322號)發(fā)布，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。新增貸款資金將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，樓市資金供給端收緊，對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為應(yīng)對該政策將更加苛刻地控制各項(xiàng)支出。工程項(xiàng)目建設(shè)由于其投資數(shù)額大，必將成為成本控制的重要目標(biāo)。

在我國建筑行業(yè)，有特級和一級資質(zhì)的大型建筑企業(yè)數(shù)量占比不到十分之一，但幾乎占領(lǐng)了絕大部分的市場份額，設(shè)計(jì)施工總承包、PPP等模式的興起促使大多建筑項(xiàng)目面向規(guī)模較大、實(shí)力更強(qiáng)的建筑公司，中小型建筑施工企業(yè)獲取利潤的空間卻越發(fā)降低[1]。中小施工企業(yè)在夾縫中生存與發(fā)展，薄利的房地產(chǎn)項(xiàng)目是其主要項(xiàng)目來源之一。

一、中小施工企業(yè)特點(diǎn)

中小型企業(yè)概念的界定迄今為止沒有一個(gè)非常明確的標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，中小企業(yè)屬于一個(gè)相對性概念。工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》(工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號)規(guī)定：建筑業(yè)營業(yè)收入80000萬元以下或資產(chǎn)總額80000萬元以下的為中小微型企業(yè)。眾所周知，我國中小施工企業(yè)是目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)最具活力的群體。據(jù)中國建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展研究院(籌)《2020年上半年建筑業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析》資料顯示，到2020年上半年，在全國102712家建筑企業(yè)中中小企業(yè)有95980個(gè)，占到總數(shù)的93%；建筑業(yè)總產(chǎn)值100840.12億元，其中中小企業(yè)完成47064.12億元，占到總數(shù)的47%；建筑企業(yè)總從業(yè)人數(shù)4120.90 萬人，中小企業(yè)2496.02萬人，占到總數(shù)的61%[2]。中小施工企業(yè)對推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展發(fā)揮著重要作用。但是，如何保護(hù)中小施工企業(yè)的合理利益，在教科書、建筑類專著以及相關(guān)論文中，經(jīng)常被忽略。

建筑行業(yè)相對廣闊的未來發(fā)展前景，可以為建筑企業(yè)提供快速發(fā)展的好機(jī)遇，但是中小型建筑企業(yè)要想在當(dāng)前背景下迎頭而上飛快發(fā)展，還應(yīng)正視自身所存在的問題[3]。中小建筑施工企業(yè)管理水平不高，施工隊(duì)伍不穩(wěn)定，主要為臨時(shí)聘用，水平參差不齊，處境艱難。

(一)缺乏預(yù)算管理意識(shí)，成本控制能力薄弱

相對于大型建筑企業(yè)，中小建筑企業(yè)成本控制能力較弱。其管理層注重獲得項(xiàng)目的數(shù)量，往往忽略項(xiàng)目的盈利能力，對于成本控制缺乏清晰的認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目實(shí)施階段也沒有形成合理的反饋及成本控制的手段與方法，缺少對于具體成本開支狀況的關(guān)注與分析。

(二)缺乏全過程、動(dòng)態(tài)的成本控制

一方面，施工項(xiàng)目成本管理的周期性長、政策調(diào)整、市場供求關(guān)系均會(huì)對構(gòu)成項(xiàng)目成本的各要素產(chǎn)生不同影響，這些都會(huì)使成本控制出現(xiàn)偏差[4]。另一方面，對工程建設(shè)中遇到的成本問題缺乏關(guān)注，沒有適時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整，造成成本的持續(xù)增加。

(三)缺乏對工期、質(zhì)量、成本的整體認(rèn)識(shí)

工期、質(zhì)量、成本是一個(gè)整體，聯(lián)系緊密，不可分割。如果施工質(zhì)量不合格，造成返工，勢必增加材料和人工成本；如果工期拖延，租賃的設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料的租賃費(fèi)用相應(yīng)增加，現(xiàn)場管理人員的人工費(fèi)也會(huì)增加。而中小施工企業(yè)往往沒有整體性的認(rèn)識(shí)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價(jià)管理中對中小施工企業(yè)的不利因素

(一)應(yīng)用模擬清單招標(biāo)

模擬工程量清單招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決傳統(tǒng)工程量清單招標(biāo)時(shí)效性差的問題而開發(fā)出的一種招標(biāo)方式，它能夠提高資金利用率，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的要求，目前較為廣泛地應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中[5]。在建筑業(yè)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求快速完工和快速回收資金，往往采用高周轉(zhuǎn)策略“369”，即拿地3個(gè)月內(nèi)開工，6個(gè)月內(nèi)出正負(fù)零(即基準(zhǔn)面下完工，開始進(jìn)行地上施工)，9個(gè)月內(nèi)拿預(yù)售證。通常在初步設(shè)計(jì)階段采用模擬工程量清單招標(biāo)計(jì)價(jià)方式，以節(jié)省施工圖出圖的時(shí)間。模擬工程量清單與工程量清單招標(biāo)時(shí)間介入如圖1所示。

圖1 模擬工程量清單和工程量清單招標(biāo)介入時(shí)間對比[6]

和工程量清單相比，模擬工程量清單可以明顯縮短工期。發(fā)包方在僅完成初步設(shè)計(jì)的情況下，提前進(jìn)行模擬清單招標(biāo)。由于沒有施工圖，地形地貌及地勘資料也未知，導(dǎo)致清單編制質(zhì)量低，容易出現(xiàn)漏項(xiàng)、項(xiàng)目描述不清和工程量估算不準(zhǔn)確等問題。由此產(chǎn)生諸多變更，造價(jià)變化大，這是模擬清單的不足之處[6]。

(二)為節(jié)省造價(jià)咨詢費(fèi)用大量聘用無工作經(jīng)驗(yàn)的學(xué)生

一般意義上造價(jià)人員必須具備算量和計(jì)價(jià)能力，能熟練應(yīng)用各類工程造價(jià)軟件，通過建模算出工程量。而計(jì)價(jià)能力必須熟悉工程量清單、定額、各種施工工藝及規(guī)范、各種材料設(shè)備價(jià)格、招標(biāo)文件、相關(guān)法律法規(guī)。一個(gè)合格造價(jià)人員的培養(yǎng)需要5～10年時(shí)間，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘用大量剛畢業(yè)的學(xué)生以節(jié)約聘請專業(yè)造價(jià)公司所花費(fèi)用。剛畢業(yè)學(xué)生由于認(rèn)知能力不強(qiáng)，對工程造價(jià)還沒有全面認(rèn)識(shí)和理解，容易被房地產(chǎn)公司掌控，根本不知道自己的計(jì)算結(jié)果令施工企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重虧損。同時(shí)，房地產(chǎn)公司對初審結(jié)果設(shè)置二審復(fù)核制度，出現(xiàn)造價(jià)偏差就加以懲罰。剛畢業(yè)學(xué)生本就不理解造價(jià)，計(jì)算過程中戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢疊加二審懲罰制度，造成的惡果就是對于竣工結(jié)算胡砍亂砍，而且根本就沒有辦法溝通。常常是施工單位經(jīng)驗(yàn)豐富的預(yù)算員面對房地產(chǎn)企業(yè)剛畢業(yè)的造價(jià)員工無可奈何。因?yàn)閷Ψ揭徊欢靸r(jià)，二不懂施工，根本解釋不通，當(dāng)然這樣的結(jié)果非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)。

(三)設(shè)計(jì)深度不夠，不明確地方較多

傳統(tǒng)意義上的招標(biāo)是在施工圖紙已經(jīng)完成后進(jìn)行，根據(jù)施工圖計(jì)算控制價(jià)。而房地產(chǎn)企業(yè)為加快周轉(zhuǎn)，將施工圖設(shè)計(jì)和招投標(biāo)工作同時(shí)進(jìn)行，甚至施工圖還沒開始設(shè)計(jì)就已經(jīng)完成招標(biāo)。在施工過程中邊設(shè)計(jì)邊施工，經(jīng)常出現(xiàn)施工等出圖的現(xiàn)象。對施工單位的影響如下：1.租賃到現(xiàn)場的周轉(zhuǎn)材料和機(jī)械設(shè)備因工期延長而租賃費(fèi)用增加。2.圖紙做法不明確的地方，現(xiàn)場監(jiān)理和業(yè)主代表要求按照施工規(guī)范施工，但是結(jié)算時(shí)，成本部門不予認(rèn)可。例如，排水管道埋地，管底的上部要填砂，但是設(shè)計(jì)部門不出詳圖；電纜溝預(yù)埋的穿線管，設(shè)計(jì)圖紙上明確預(yù)留1～2根套管，成本部卻不計(jì)算；雨水口與雨水井之間沒有設(shè)計(jì)連管，成本部不計(jì)算，而且解釋該公司開發(fā)所有的市政項(xiàng)目都沒有計(jì)算過這部分管道。3.施工界面不清晰。開發(fā)小區(qū)市政管網(wǎng)項(xiàng)目必須和城市市政管網(wǎng)連接，連接的管道必然超出紅線，這部分設(shè)計(jì)圖紙沒有明確畫出，到最后也被成本部拿出作為談判的條件。

(四)拉長審核時(shí)間，選擇關(guān)鍵審核時(shí)機(jī)。

《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》(財(cái)建〔2004〕369號)規(guī)定，單項(xiàng)工程竣工后，承包人應(yīng)在提交竣工驗(yàn)收報(bào)告的同時(shí)，向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料,發(fā)包人應(yīng)按以下表1規(guī)定時(shí)限進(jìn)行核對(審查)并提出審查意見。

表1 工程竣工結(jié)算報(bào)告審查時(shí)間規(guī)定

但是在施工單位提交竣工結(jié)算后，房地產(chǎn)公司一般不按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行結(jié)算。通常做法是告知施工單位成本部工作很忙，結(jié)算工作需要排隊(duì)，然后在年前很短時(shí)間通知施工單位核對結(jié)算。這樣做對房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)好處：1.結(jié)算過程中盡量挑出設(shè)計(jì)不明確的地方和變更簽證不完善部分，要求施工單位補(bǔ)充。而設(shè)計(jì)院也是大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)院部門，會(huì)配合成本部門拉長補(bǔ)充資料時(shí)間。2.年前施工單位慣例是要發(fā)放工人工資和付工程材料款，資金壓力很大。如果年前不結(jié)算完畢又要拖一年，而且很多中小施工企業(yè)借有民間貸款。雙重壓力之下施工企業(yè)不得不認(rèn)可不公平的甲方審核結(jié)果。

三、中小施工企業(yè)應(yīng)對措施

(一)投標(biāo)之前做好成本分析

施工項(xiàng)目成本是以工程項(xiàng)目作為成本核算對象，是施工過程中實(shí)際消耗人、材、機(jī)、措施費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等的總和，簡單說來，是在開展施工項(xiàng)目的過程中，企業(yè)在施工過程中所形成的所有施工費(fèi)用[7]。依據(jù)成本對象的范圍，可將之分成建設(shè)、單項(xiàng)、單位、分部分項(xiàng)這四種工程項(xiàng)目成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)采用的全費(fèi)用模擬清單，我們可以直接用分部分項(xiàng)工程單價(jià)進(jìn)行成本分析。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)回填砂項(xiàng)目如表2所示。

表2 模擬工程量清單全費(fèi)用綜合包干單價(jià)表

施工企業(yè)投標(biāo)時(shí)只需要填入報(bào)價(jià)系數(shù)即可。某施工單位報(bào)價(jià)系數(shù)為0.96，合同單價(jià)即為164.55元/m3。而投標(biāo)時(shí)，當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程造價(jià)信息》顯示砂的材料價(jià)格是205.33元/m3。很顯然，中標(biāo)即虧損。遇到這樣的虧損項(xiàng)目，應(yīng)該予以放棄。

(二)嚴(yán)格按圖施工，做好施工質(zhì)量

施工企業(yè)以低于成本價(jià)投標(biāo)，在施工過程中如想盈利，只能偷工減料。例如,砂墊層施工時(shí)，把墊層厚度做薄，原設(shè)計(jì)30厘米厚只做20厘米，甚至直接用土進(jìn)行回填。但是現(xiàn)場監(jiān)理及業(yè)主代表都會(huì)要求按圖施工，或者留下影像資料，以供后期結(jié)算審減使用，使施工企業(yè)處于被動(dòng)。所以，施工企業(yè)必須按圖紙施工，并按施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定完成所有項(xiàng)目，才能獲得合同約定的工程款。

(三)施工過程中，做好隱蔽工程及簽證變更資料

建筑工程項(xiàng)目周期長，涉及各單位各部門人員眾多，施工過程中常遇變更與簽證情況發(fā)生，施工單位未能及時(shí)跟進(jìn)資料的申報(bào)與整理。結(jié)算時(shí)，經(jīng)辦人員離職，較難補(bǔ)充簽字流程，導(dǎo)致一些實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的工作未形成正式的變更、簽證文件，最終無法進(jìn)行結(jié)算[8]。房地產(chǎn)簽證流程繁復(fù)，這種情況更為突出，某房地產(chǎn)簽證具體流程如圖2所示。

圖2 簽證流程圖

同時(shí)由于邊設(shè)計(jì)邊施工，一個(gè)工程項(xiàng)目往往出現(xiàn)多版本不同圖紙，剛剛按第一版圖紙施工完畢，第二版圖紙又出現(xiàn)較大變化，造成返工較多。所以，施工單位需派專人進(jìn)行資料管理，及時(shí)完成簽證工作并避免遺失，注意歸檔。

(四)設(shè)計(jì)變更簽證新增項(xiàng)目單價(jià)確定

由于模擬清單是在初步設(shè)計(jì)簽證階段完成，正式施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，會(huì)出現(xiàn)許多新增項(xiàng)目。對于新增項(xiàng)目，合同中往往約定參照《工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》及當(dāng)?shù)囟~和建設(shè)工程造價(jià)信息確定單價(jià)。為加快施工速度，工程部和成本部會(huì)以合同有約定為由，施工過程中不確定全費(fèi)用綜合單價(jià)，竣工結(jié)算時(shí)一并考慮，然而事實(shí)并非如此。

如某房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于地質(zhì)情況較差，根據(jù)需要回填磚渣，施工單位根據(jù)甲方指令完成了工作任務(wù)。竣工結(jié)算時(shí)，成本部門給出的磚渣綜合單價(jià)為50元/m3，其計(jì)算為材料單價(jià)40元/m3，人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)、稅金綜合費(fèi)率考慮25%為10元/m3，完全沒有任何依據(jù)。如果參照當(dāng)?shù)囟~全費(fèi)用綜合單價(jià)，則計(jì)價(jià)如表3所示。

表3 全費(fèi)用綜合單價(jià)分析表[9]

房地產(chǎn)成本部門錯(cuò)誤如下幾點(diǎn)：1.未考慮磚渣間空隙。為使磚渣密實(shí)，磚渣間必須回填部分粗砂，以填滿磚渣間隙。2.未考慮壓實(shí)系數(shù)。上表中碎磚消耗量1.32 m3，粗砂為0.214 m3，合計(jì)1.534 m3，也就是說壓實(shí)系數(shù)為1.534。3.綜合單價(jià)213.19元/m3中，材料費(fèi)91.74元/m3，如果按綜合費(fèi)率考慮應(yīng)該是132%，而不是25%。所以，對于新增項(xiàng)目必須在施工中確定綜合單價(jià)，否則寧可不做。

(五)合理解決造價(jià)爭議的途徑

工程造價(jià)出現(xiàn)爭議的原因是互相對合同的理解存在偏差, 并且這個(gè)偏差有關(guān)兩者之間的利益[10]。造價(jià)爭議解決的途徑: 1.友好協(xié)商解決。能夠友好協(xié)商是處理造價(jià)爭議的最好辦法。施工過程中與工程部接觸較多，工程部也見證了施工企業(yè)為工程建設(shè)做出貢獻(xiàn)，所以在和成本部對于現(xiàn)場情況理解有分歧的時(shí)候，由工程部做出客觀的解釋非常重要。2.調(diào)解解決。對于在清單、定額、招標(biāo)文件、合同理解方面有分歧時(shí)，工程建設(shè)各方主體及具有“造價(jià)工程師注冊資格證書”或“造價(jià)員證書”的相關(guān)人員均可向當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)定額管理總站提出計(jì)價(jià)依據(jù)解釋申請和爭議調(diào)解申請，爭議調(diào)解以口頭答復(fù)為主。雙方爭執(zhí)不下時(shí)，能夠由定額站出面協(xié)調(diào)和解，是比較合適的處理方式。3.仲裁或訴訟解決。當(dāng)事人各方對調(diào)解不能達(dá)成一致意見時(shí)，可根據(jù)合同約定提請仲裁或人民法院裁決。因建設(shè)工程合同專業(yè)程度較高,涉及金額很大,法院或仲裁庭一般會(huì)委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行造價(jià)鑒定。司法鑒定訴訟周期較長，一般需要半年以上時(shí)間，如果一方不同意一審結(jié)果，進(jìn)入二審程序，時(shí)間更久。除非出現(xiàn)特別大的爭議，一般不建議采用訴訟方式。

四、結(jié)語

為響應(yīng)國家房住不炒的政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將使房地產(chǎn)業(yè)獲得更少貸款額度，資金鏈更為緊張。為緩解緊張的資金鏈，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)壓縮本已很低的工程成本。中小施工企業(yè)在市場競爭中處于天然劣勢地位，只能低報(bào)價(jià)獲取項(xiàng)目。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施前，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程的施工企業(yè)，在工程順利完工的情況下約有5%～10%的利潤。為應(yīng)對房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施后的嚴(yán)峻形勢，本文所提出的應(yīng)對措施為維護(hù)中小施工企業(yè)合理利益提供參考借鑒。