淺談房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理思路

鄒瑜

（鄭州中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產(chǎn)涉稅種類

房地產(chǎn)行業(yè)全流程涉及稅種繁多，從拿地到項(xiàng)目清算、自持運(yùn)營(yíng)共涉及9個(gè)主稅種。其中印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅貫穿房地產(chǎn)全流程，具有房地產(chǎn)行業(yè)特別的稅種是增值稅稅和土地增值稅，增值稅的特點(diǎn)是土地價(jià)款抵扣銷售額，土地價(jià)款的認(rèn)定存在一定的復(fù)雜性；另一個(gè)特點(diǎn)是土地增值稅，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別其他行業(yè)的、比較復(fù)雜的稅種之一，復(fù)雜的焦點(diǎn)在于可扣除項(xiàng)目的確定。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程時(shí)間長(zhǎng)，稅種復(fù)雜、種類繁多，整體稅負(fù)較高，科學(xué)、系統(tǒng)的稅務(wù)管控體系是新行業(yè)下亟待解決的問題，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理能力也是急需探討的課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段的稅種明細(xì)如下表1：

表1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段的稅種

二、稅務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)管理架構(gòu)

目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理層級(jí)分：多級(jí)管控“集團(tuán)公司——區(qū)域——城市公司——項(xiàng)目公司”型、“集團(tuán)公司——城市公司型——項(xiàng)目公司”型，扁平化管控“集團(tuán)公司——項(xiàng)目公司”型。

（二）稅務(wù)管理管控模式

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大多數(shù)企業(yè)的稅務(wù)管理內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：稅務(wù)基礎(chǔ)工作、特殊稅務(wù)工作。稅務(wù)基礎(chǔ)工作主要包含納稅申報(bào)、發(fā)票管理等；特殊稅務(wù)工作主要包含企業(yè)所得稅匯算清繳、項(xiàng)目土地增值稅清算、投資測(cè)算中的稅務(wù)分析方案等。

稅務(wù)管控模式是隨著企業(yè)的管理層級(jí)而設(shè)定，目前大多數(shù)企業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)工作在稅務(wù)管理工作中占比較重。多級(jí)管控下的稅務(wù)管控，稅務(wù)基礎(chǔ)公司管控思路由項(xiàng)目公司提請(qǐng)稅務(wù)工作申請(qǐng)，城市公司/區(qū)域公司審批及備案；特殊稅務(wù)工作管控思路由項(xiàng)目公司發(fā)起稅務(wù)工作申請(qǐng)，城市公司/區(qū)域公司審核，集團(tuán)公司審批。扁平化管理企業(yè)的稅務(wù)管理直接由項(xiàng)目公司發(fā)起稅務(wù)工作申請(qǐng)，集團(tuán)公司審批決策。

目前稅務(wù)管理架構(gòu)在逐步成熟中，稅務(wù)管理內(nèi)容也在逐步完善中，但是不同的管理層級(jí)對(duì)于稅務(wù)管理的要求不同，現(xiàn)實(shí)中會(huì)出現(xiàn)集團(tuán)對(duì)于組織架構(gòu)經(jīng)常調(diào)整，缺乏管理的系統(tǒng)性，對(duì)于基層的管理人員的信息不對(duì)稱，不利于工作的開展。稅務(wù)工作專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)于人員的要求相對(duì)高，由于企業(yè)本身的用人標(biāo)準(zhǔn)綜合性不同，對(duì)于人才的引進(jìn)體制不同，人員專業(yè)水平參差不齊，若沒有科學(xué)的人才培養(yǎng)機(jī)制，也不利于稅務(wù)管理工作的推進(jìn)。

三、稅務(wù)管理建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)對(duì)稅務(wù)管理的要求

我國房地產(chǎn)行業(yè)從1978年的改革開放至今經(jīng)歷了萌芽到逐步成熟，經(jīng)歷了黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，隨著國際形勢(shì)的變化，國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的逐步調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，房地產(chǎn)企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，向管理要效益。國家稅務(wù)工作逐步開展，2016年全面營(yíng)改增，截至2020年全國稅種立法已達(dá)11項(xiàng)，國家稅務(wù)法律法規(guī)不斷更新和變化，要求企業(yè)的稅務(wù)管理工作能跟上政策的變化。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的版塊之一，稅務(wù)管理稅務(wù)思維的推進(jìn)是市場(chǎng)的趨勢(shì)、是行業(yè)的趨勢(shì)、是專業(yè)的趨勢(shì)。

（二）稅務(wù)管理具體內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)從紅利時(shí)代轉(zhuǎn)向管理時(shí)代，企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)口都要調(diào)整管理方式，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)提供專業(yè)貢獻(xiàn)和管理貢獻(xiàn)。稅務(wù)管理應(yīng)打破傳統(tǒng)的管理模式，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈條出發(fā)，搭建全周期稅務(wù)管控體系，從業(yè)務(wù)全流程對(duì)稅務(wù)工作管控，從全流程對(duì)專業(yè)人員培養(yǎng)。

1．搭建全周期稅務(wù)管控模型，建立全周期稅務(wù)思維，從項(xiàng)目開發(fā)各階段出具工作成果，實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目情況，把控項(xiàng)目稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)整體效益。

（1）研判階段精準(zhǔn)把握項(xiàng)目所在地的稅收政策，為項(xiàng)目可行性研究提供測(cè)算依據(jù)。

（2）可行性研究報(bào)告編制過程中，按照項(xiàng)目的預(yù)計(jì)規(guī)劃方案和開發(fā)節(jié)奏，預(yù)測(cè)稅負(fù)指標(biāo)和編制稅務(wù)分析報(bào)告。

（3）項(xiàng)目方案確定后，按照項(xiàng)目開發(fā)方案編制稅務(wù)執(zhí)行方案報(bào)告，作為項(xiàng)目稅負(fù)考核依據(jù)。

（4）項(xiàng)目建設(shè)期建立各稅種全周期監(jiān)控臺(tái)賬，實(shí)時(shí)跟蹤稅金支付情況，動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體稅負(fù)情況，按月編制稅負(fù)分析報(bào)告。在項(xiàng)目銷售將達(dá)到稅法要求的清算條件前做好模擬清算，目的在于梳理項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用的歸屬和發(fā)票取得情況的統(tǒng)計(jì)，為項(xiàng)目清算做好前期的準(zhǔn)備工作。

（5）項(xiàng)目清算期，引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目清算工作提供專業(yè)合法的指導(dǎo)，按照征管法的要求和程序完成清算。項(xiàng)目清算完結(jié)后，財(cái)務(wù)部組織項(xiàng)目稅務(wù)復(fù)盤，編制項(xiàng)目全案稅負(fù)分析報(bào)告并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

2．建立成本分?jǐn)偰Ｐ?，?xiàng)目公司核算體系與稅務(wù)體系原則上保持一致性原則，按照終局思維的方式倒排稅務(wù)工作。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最具代表性的稅種，本文重點(diǎn)以土地增值稅的模型為例說明終局工作思路，土地增值稅稅率確定的關(guān)鍵點(diǎn)是增值額與可扣除項(xiàng)目的比率，可扣除項(xiàng)目金額是本稅種的重點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)過程中建立與土地增值稅清算政策相吻合的合同成本臺(tái)賬，合同成本臺(tái)賬的要素按照土地增值稅相關(guān)稅務(wù)政策的要求設(shè)定，便于實(shí)時(shí)掌握動(dòng)態(tài)稅負(fù)指標(biāo)，有利于項(xiàng)目模擬清算和稅務(wù)分析報(bào)告編制時(shí)數(shù)據(jù)提取。合同成本臺(tái)賬主要體現(xiàn)各項(xiàng)目成本的科目分類、實(shí)際支付金額、發(fā)票取得情況、成本費(fèi)用歸屬，可參考下圖設(shè)置：

?

除了土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅也涉及一個(gè)特殊點(diǎn)：企業(yè)繳納的土地價(jià)款抵扣銷售額，項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9% ，因?yàn)檫@個(gè)特殊性，實(shí)際稅務(wù)工作中應(yīng)當(dāng)建立土地價(jià)款扣除情況，以便更準(zhǔn)確掌握增值稅稅應(yīng)交數(shù)據(jù)。

（1）建立完整的稅務(wù)管理制度，確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。建立標(biāo)準(zhǔn)化的稅務(wù)管理制度，明確管理范疇；引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中的涉稅跟蹤，當(dāng)期納稅申報(bào)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審定減少對(duì)稅務(wù)政策掌握不全面帶來的風(fēng)險(xiǎn)；建立企業(yè)的稅收法規(guī)庫，按照稅種建立檢索，及時(shí)更新稅務(wù)政策知識(shí)系統(tǒng)。

（2）引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)人才，全面提升稅務(wù)管理隊(duì)伍素質(zhì)。加大專業(yè)培訓(xùn)力度，搭建同行業(yè)交流平臺(tái)，滿足企業(yè)對(duì)人才的要求，讓稅務(wù)管理工作得以順利開展。

（3）建立稅務(wù)管理工作績(jī)效考核制度。項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)指標(biāo)與方案?jìng)浒钢笜?biāo)的偏差率作為稅務(wù)管理工作的考核依據(jù)。考核制度的實(shí)施可以將工作從被動(dòng)變主動(dòng)，提高工作效能。

（4）搭建匹配的組織架構(gòu)。無論企業(yè)的行政管理層級(jí)是多級(jí)還是扁平化，稅務(wù)管理都可以從“統(tǒng)籌——實(shí)施”兩個(gè)思路來搭建符合企業(yè)的稅務(wù)管理架構(gòu)。項(xiàng)目作為執(zhí)行和實(shí)施層面；三級(jí)管控的企業(yè)稅務(wù)主要管理層級(jí)設(shè)置在中間層，主要負(fù)責(zé)稅收政策的收集和培訓(xùn)，人才培養(yǎng)計(jì)劃，特殊稅務(wù)事項(xiàng)的擬定，指導(dǎo)項(xiàng)目公司具體執(zhí)行，分解稅務(wù)考核指標(biāo)；集團(tuán)層級(jí)的管理主要制定管理戰(zhàn)略，審批中間層級(jí)的各項(xiàng)稅務(wù)計(jì)劃，制定統(tǒng)一的稅務(wù)管理制度，制定考核計(jì)劃。

四、結(jié)論

我國房地產(chǎn)秉持“房住不炒”的宗旨不變更，房地產(chǎn)企業(yè)從曾經(jīng)的政策紅利、金融紅利時(shí)代到今天的管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)將放緩腳步，積極需求轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型可能出現(xiàn)多元化的房地產(chǎn)集團(tuán)，也會(huì)出現(xiàn)“大者很大”的房地產(chǎn)格局。行業(yè)的轉(zhuǎn)變，專業(yè)也要不斷的探索和提高管理能力，全球經(jīng)濟(jì)一體化的思想對(duì)于每一個(gè)專業(yè)人員都提出了更高的要求，稅務(wù)工作要“走出去”，接觸行業(yè)外的稅務(wù)政策，也要多與國際接軌，多學(xué)習(xí)國際稅務(wù)政策?！白儾攀莵児挪蛔兊恼胬怼?，新時(shí)代的財(cái)稅人員要時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，關(guān)注行業(yè)的變化，調(diào)整和豐富知識(shí)結(jié)構(gòu)，讓稅務(wù)管理在市場(chǎng)浪潮中發(fā)揮真正的意義。