淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)

王有軍

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投入高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)如何通過合理稅收籌劃降低稅收成本是其財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，本文分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、建設(shè)、銷售和清算四個(gè)階段就其稅收籌劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)行簡單分析，以期通過科學(xué)合理的稅收籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日益激烈的市場環(huán)境下穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)階段;稅務(wù)籌劃;方案設(shè)計(jì)

在國家日益緊縮的宏觀調(diào)控和競爭激烈的市場環(huán)境下如何在法律法規(guī)范圍內(nèi)通過合理籌劃達(dá)到稅收利益最大化對房地產(chǎn)行業(yè)顯得尤為重要。在房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建造、預(yù)售和竣工等各個(gè)不同階段不僅繳納稅款金額巨大而且涉及稅種較多，因此通過對各階段科學(xué)進(jìn)行稅收籌劃設(shè)計(jì)以合法降低稅收成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常有必要的。

一、決策階段，長遠(yuǎn)考慮納稅籌劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段面臨著公司組織形式、開發(fā)方式、土地使用權(quán)籌劃等眾多決策項(xiàng)目，只有從長遠(yuǎn)角度合理規(guī)劃、控制和管理稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)才能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。比如以公司組織形式為例，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言往往存在異地分支機(jī)構(gòu)來配合開發(fā)的情況，那么就涉及到子公司和分公司，需要注意的是二者區(qū)別在于分公司無獨(dú)立法人資格而子公司有，而且對于企業(yè)整體而言是否能夠彌補(bǔ)以前年度虧損上的差異也是重點(diǎn)所在，如果采用子公司的形式承接項(xiàng)目其獨(dú)立核算和申報(bào)清繳決定了涉稅相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與母公司沒有必然聯(lián)系，而分公司的形式不具備獨(dú)立法人資格可以由總公司進(jìn)行匯總清繳，如此在調(diào)節(jié)盈虧方面可以在一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕所得稅的負(fù)擔(dān)。因此在決策階段對于公司組織形式而言需要以長遠(yuǎn)的眼光綜合考慮涉稅風(fēng)險(xiǎn)、虧損時(shí)間和虧損額選擇正確的公司形式。再比如開發(fā)方式的決策方面如果采用自建自銷方式會涉及到契稅、土地增值稅等較重稅負(fù)，而合作開發(fā)就能有效規(guī)避這個(gè)問題使得房地產(chǎn)企業(yè)只需要按照銷售額納增值稅，這在很大程度上可以起到降稅目的。

二、建設(shè)階段，綜合考慮合理降稅

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段涵蓋了合同、成本、借款費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)等稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)，比如說從籌資方式而言存在股權(quán)、債券和混合籌資等不同方式是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源，只有確?；I資資本結(jié)構(gòu)合理才能有效降低負(fù)稅。債券籌資雖然風(fēng)險(xiǎn)較高但是可以再企業(yè)稅前扣除產(chǎn)生的利息費(fèi)用，相反股權(quán)籌資雖然風(fēng)險(xiǎn)有所降低但是不能扣除資金占用成本，混合投資可以權(quán)衡兩者關(guān)系，因此需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)需求具體選擇籌資方式。另外房地產(chǎn)建造階段很多納稅籌劃方案也可以從利息費(fèi)用作為切入點(diǎn)展開。在我們現(xiàn)行的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中涉及到兩種分?jǐn)偫⒅С龇绞?，如果在開發(fā)利息費(fèi)用較高可以依據(jù)規(guī)定獲得一定的抵扣金額，反之利息費(fèi)用較低或者不能提供金融機(jī)構(gòu)證明則可以按照成本合計(jì)百分之十予以扣除，就房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段而言可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定對兩種分?jǐn)偫⒅С龇绞竭M(jìn)行對比分析，選擇合適的方式取得更好的降稅效果。再比如項(xiàng)目開發(fā)的成本籌劃階段，企業(yè)可以通過最大限度擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，如此可在所得稅稅前進(jìn)行扣除進(jìn)而少繳納一部分企業(yè)所得稅。還有房地產(chǎn)建造期間的配套設(shè)施費(fèi)籌劃問題，建成后在允許扣除的公共事業(yè)配套設(shè)施面積范圍內(nèi)對成本費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，納稅時(shí)如果配套設(shè)施作為非盈利社會公共事業(yè)服務(wù)可以作為成本和費(fèi)用進(jìn)行扣除，這些都在一定程度上有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理降稅。

三、銷售階段，定價(jià)促銷規(guī)劃意識

銷售方式、銷售定價(jià)、代收費(fèi)用等是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的主要納稅籌劃方式。比如就我國現(xiàn)在使用稅率等級劃分規(guī)定而言可以以定價(jià)策略為切入點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃，首先就臨界點(diǎn)計(jì)算方面要注意成本不能高于收益，盡量避免因?yàn)閮r(jià)格提高導(dǎo)致使用稅率越級提高得不償失的現(xiàn)象發(fā)生，其次在不影響稅率的基礎(chǔ)上可以通過盡量提高售價(jià)的方式來增加房地產(chǎn)企業(yè)收益。再比如就現(xiàn)在各城市房地產(chǎn)銷售過程中不斷呈現(xiàn)了限購、限代等各種政策，為了爭奪剛需搶占市場份額各大房地產(chǎn)企業(yè)采用了多種多樣的促銷手段難免涉及到到稅務(wù)問題，因此從促銷方式切入也是較好的納稅籌劃設(shè)計(jì)思路之一，如果納稅籌劃方案科學(xué)合理促銷便會帶來額外收益進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值增值的良好效果。特別是在營改增政策之后逐漸實(shí)現(xiàn)了增值稅全覆蓋，以“購房贈禮”為例子來說其中的禮品可以視同銷售與房屋一起作價(jià)出售，但是這種方式不僅存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)而且對做賬也有更高標(biāo)準(zhǔn)要求，因此在銷售階段以促銷方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)時(shí)要有規(guī)劃意識綜合對比分析，最終選擇最適合且整體效果最好的納稅籌劃設(shè)計(jì)方案。

四、清算階段，合理預(yù)計(jì)稅負(fù)無憂

在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后涉及到交付清算的稅收籌劃設(shè)計(jì)，清算作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的首位環(huán)節(jié)納稅籌劃工作不容忽視。比如以項(xiàng)目驗(yàn)收后的稅務(wù)和管理成本而言，剩余資產(chǎn)在出售定價(jià)時(shí)要以整體土地增值稅稅率水平為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一出售，這是稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。其次對于利潤分配也應(yīng)當(dāng)在本著彌補(bǔ)前年度虧損的基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整。隨著近幾年“三分法”清算的出臺和推行，房地產(chǎn)企業(yè)可以此原則進(jìn)行稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)，首先通過開發(fā)周期、剩余業(yè)態(tài)等準(zhǔn)確掌握土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)和時(shí)間，其次結(jié)合三分法和定價(jià)策略通過做土地增值稅與其給你算來保證各業(yè)態(tài)合理增值率，另外對當(dāng)年清算實(shí)際情況、清算后銷售情況、所得稅匯算金額、其他財(cái)稅安排等提前做出準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，如此可在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)最優(yōu)。

五、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)可謂是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展的加速劑，對社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的支撐作用。因此通過完善和優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的納稅籌劃是減輕高額稅務(wù)成本負(fù)擔(dān)的有效措施之一，不僅能使房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化促其平穩(wěn)發(fā)展，也在一定程度上推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前行。

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