房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點的深入分析

郭云燕

摘 要：本文從房地產(chǎn)建筑施工管理中存在的問題出發(fā)，論證了房地產(chǎn)開發(fā)中施工管理的重要性，又詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)建筑施工管理及控制的要點，重點強調(diào)了質(zhì)量管理的關(guān)鍵意義，最后得出建立規(guī)范的管控體系和高效利用現(xiàn)代化管理工具必然會助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得長遠發(fā)展的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：建筑施工;管理要點;控制要點;深入分析

中圖分類號：TB ? ? 文獻標(biāo)識碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.27.079

1 房地產(chǎn)建筑施工管理現(xiàn)狀

改革開放以來，尤其是進入21世紀(jì)之后，城市建設(shè)大力發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化率大幅提高，隨之而來的房地產(chǎn)行業(yè)更是飛速猛進、如日中天。置業(yè)買房是民生大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)，更是一個國家健康發(fā)展的重要標(biāo)志。然而，這些年來房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進、一路高歌的發(fā)展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿?，F(xiàn)實中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發(fā)生，這說明建筑施工不合格、建筑質(zhì)量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建筑項目中，大多數(shù)都是經(jīng)歷招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)這三個步驟。簽訂項目開發(fā)合同后，大部分的執(zhí)行實施都靠承建商說了算，監(jiān)理也可能發(fā)揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實時對接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細(xì)化，更達不到面面俱到的要求。再說，對乙方工程隊往往會把時間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會削弱質(zhì)量成本。當(dāng)然，具體施工管理過程中，存在的問題還不僅如此，經(jīng)歸納主要體現(xiàn)在以下幾點：

第一，施工管理缺乏計劃性，凸顯隨機性。施工方雖然有施工合同及圖紙，但是這種房地產(chǎn)建筑項目都是大工程，沒有進一步的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，每天只能靠臨場發(fā)揮，這種情況下施工人員就容易出現(xiàn)懶散拖拉現(xiàn)象，而真正接近交工日期了，才可能發(fā)現(xiàn)諸多問題，趕工的質(zhì)量就會大打折扣了。

第二，施工管理人員的做事風(fēng)格問題。有不少施工隊都是來自一個地方，或者有的施工隊是管理人員帶領(lǐng)過來的，這種情況下做管理工作，經(jīng)常會礙于面子，不講原則，容忍一些小錯誤最后卻釀成苦果。還有些管理者會憑借經(jīng)驗辦事，不能與時俱進。此一時彼一時，時代變了，建筑軟硬件要求都更新了，但是他們的思想沒變，最后的成品也不適應(yīng)時代潮流，無法滿意交付。再有就是部分管理者存在假公濟私，貪污腐敗的傾向，他們自己占了便宜得了好處，卻讓業(yè)主為此買單。

第三，項目范圍不清晰，施工過程中多次出現(xiàn)邊界模棱兩可、相互推諉扯皮說不清的事情。這里面必然會涉及多方利益沖突，帶著這種不愉快進行施工，表現(xiàn)在施工質(zhì)量上也就難以理想了。

第四，成本管理也是最容易出現(xiàn)隱患的方面。為了省錢追求更多利潤，采購假冒偽劣材料，或是以次充好，魚龍混雜蒙混過關(guān)。這是最可怕也最具有直接影響的問題，可就是有僥幸心理作祟，最后付出慘重代價。

第五，施工人員素質(zhì)有待提高。有的人責(zé)任心不強，對工程質(zhì)量沒有太放在心上，他們會認(rèn)為反正不是自己家住就不需要精心生產(chǎn)。有的人安全意識不夠，尤其是入行不久缺乏施工經(jīng)驗的員工，一旦發(fā)生問題不但影響個人生命，而且會影響工程施工進度，這也會給管理帶來麻煩。

第六，重結(jié)果、輕過程的結(jié)果性觀念。施工中總以結(jié)果為導(dǎo)向，欠考慮各項工序之間的聯(lián)系，缺乏系統(tǒng)性，長遠性的思維。其實質(zhì)就是注重了時間管理，忽略了質(zhì)量管理。

2 房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項目的實體活動，也是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長、工序技藝要求較高等特點，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作。

盡管建筑施工時間長、任務(wù)重，但是絕對不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶的滿意度。房地產(chǎn)項目離開了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項目，都必須加強事先、事中、事后全過程的管理，加強甲乙雙方全方位實時溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問題也就有了更多的保障。

歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)建筑項目中運用合理有效的施工管理是取得項目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項目也不存在成功的施工管理。

3 房地產(chǎn)建筑施工的管理

房地產(chǎn)建筑項目千頭萬緒又復(fù)雜多變，其施工管理不只是需要做好進度管理、質(zhì)量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風(fēng)險管理，采購管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對當(dāng)前施工管理的現(xiàn)狀，在質(zhì)量管理、進度管理及安全風(fēng)險的管理上最有必要探討一下。

3.1 工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點、設(shè)計風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購使用到工藝流程的處理等;有些可能立竿見影、肉眼可見;有些則可能是深藏不露、隱患多多。因為房屋建筑具有體積龐大又無法移動、生產(chǎn)周期長又價格昂貴等諸多特點，所以它并不能像其他商品那樣進行交易，更難以進行退換貨。如此一來，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個建筑將來是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒有強健的根基、沒有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒有采用什么真材實料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。

而對開發(fā)商而言，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在當(dāng)前社會，房地產(chǎn)市場的競爭異常激烈，要想提高市場占有率且長遠發(fā)展，就必須提高產(chǎn)品質(zhì)量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨的萬劫不復(fù)的風(fēng)險。所以，毫不夸張地說保證工程質(zhì)量是值得每個施工人員時刻牢記在心的指令。