經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資研究

繆百年

摘要：房地產(chǎn)投資周期性較長，容易受到經(jīng)濟(jì)政策的影響。在發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)過循環(huán)，借助貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策等手段，實(shí)現(xiàn)了對房地產(chǎn)投資的全過程管控。企業(yè)在投資過程中應(yīng)該綜合考慮不同資產(chǎn)的配比，分析市場發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性，整合多種數(shù)據(jù)信息，進(jìn)行有效的投資。基于此，本文將主要論述經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資研究。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)政策;不確定性;房地產(chǎn)投資

近年來，我國建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如火如荼，住宅房價(jià)逐年上漲。房地產(chǎn)市場的波動容易受到經(jīng)濟(jì)政策的顯著影響，從理論基礎(chǔ)上來看，經(jīng)濟(jì)政策的不確定性與政策風(fēng)險(xiǎn)存在著一定的關(guān)系。因此房地產(chǎn)企業(yè)要綜合考量財(cái)政政策、貨幣政策、貿(mào)易政策、匯率政策等多種宏觀經(jīng)濟(jì)政策，分析經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)開發(fā)周期和投資的影響，確保房地產(chǎn)投資更加合理，并為企業(yè)贏得更多的利潤。

一、經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資的概述

（一）經(jīng)濟(jì)政策的不確定性

經(jīng)濟(jì)政策是政府為了達(dá)到價(jià)格水平穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速增長、收支平衡等目標(biāo)，為解決經(jīng)濟(jì)問題制定的指導(dǎo)性原則。為了保證整體的經(jīng)濟(jì)市場有序發(fā)展，經(jīng)濟(jì)政策的制度需要保持一定的連貫性，經(jīng)濟(jì)制度的制定和實(shí)施還需要根據(jù)具體情況具體分析。一般經(jīng)濟(jì)政策包括宏觀經(jīng)濟(jì)政策和微觀經(jīng)濟(jì)政策，宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要包括財(cái)政政策、貨幣政策、收入政策。而微觀經(jīng)濟(jì)政策是指政府根據(jù)實(shí)際情況，對一些干擾市場運(yùn)行的行為進(jìn)行處罰或根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售情況制定一些調(diào)控的政策等。經(jīng)濟(jì)是一個(gè)國家運(yùn)行的底層基礎(chǔ)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)是多元化的，產(chǎn)生的因子效應(yīng)也有所不同，在對經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行評價(jià)時(shí)，應(yīng)該綜合考慮其增長的穩(wěn)定性和各方效益，從根本上、從整體上評價(jià)經(jīng)濟(jì)政策的好壞。

（二）房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資相對而言投資較大，收益較高，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資活動容易受到外部資本市場和經(jīng)濟(jì)政策的影響，具有一定的不穩(wěn)定性和不確定性。因此在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要強(qiáng)化自身的風(fēng)險(xiǎn)意識，完善內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控制度，明確市場的基本行情，立足于國家的基本政策，對多因素進(jìn)行加權(quán)分析，整合主因素分析，最后再借助迭代計(jì)算的方法，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)估經(jīng)濟(jì)政策對自身發(fā)展的影響時(shí)，應(yīng)該制定客觀性的標(biāo)準(zhǔn)，不同投資者本身的環(huán)境自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所差異，因此出發(fā)點(diǎn)也各有不同，單純的主觀判斷可能會得出截然不同的結(jié)論，不利于后續(xù)企業(yè)的投資發(fā)展，因此在分析評價(jià)政策時(shí)，要以數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行擬合運(yùn)算，確保整體評價(jià)的有效性和

客觀性。

二、經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資中存在的問題

（一）作業(yè)人員的專業(yè)能力有限

我國地理環(huán)境較為復(fù)雜，大部分的資金和人才集中在東部沿海地區(qū)，東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。在市場快速轉(zhuǎn)型的背景下，要求成本管理人員要掌握一定的財(cái)務(wù)知識、審計(jì)技能與計(jì)算機(jī)操作技巧。一線的工作人員缺乏計(jì)算機(jī)知識，而懂計(jì)算機(jī)的成本管理人員又經(jīng)驗(yàn)不足。在房地產(chǎn)投資過程中缺乏復(fù)合型人才，難以進(jìn)行數(shù)據(jù)建模和項(xiàng)目分析。

（二）投資管理混亂

企業(yè)在房地產(chǎn)投資管理過程中，忽略了投資分析、項(xiàng)目融資、可行性分析的重要性，資金預(yù)算制度過于簡單，導(dǎo)致整體資金預(yù)算體系混亂，企業(yè)對外部的宏觀經(jīng)濟(jì)政策認(rèn)知不到位，內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門之間責(zé)權(quán)交叉。此外，企業(yè)內(nèi)部資金流動速度較快，風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制不完善，各個(gè)部門之間存在著惡意競爭，風(fēng)險(xiǎn)管理工作難以開展，資本流動數(shù)據(jù)缺少真實(shí)性，不利于企業(yè)的正常融資管理。

（三）企業(yè)的核心競爭力不足

在開放型經(jīng)濟(jì)模式下，只有將人才、資金、技術(shù)等捆綁起來，才能確保房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在復(fù)雜的市場環(huán)境中立于不敗之地。但經(jīng)濟(jì)市場在發(fā)展過程中受到多方因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)企業(yè)，科技創(chuàng)新不足，嚴(yán)重影響了市場化改革的發(fā)展進(jìn)程。此外，經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)國家和企業(yè)發(fā)展的命脈，經(jīng)濟(jì)管理模式多種多樣。在經(jīng)濟(jì)管理模式建設(shè)過程中，需要依靠數(shù)學(xué)精算模型與外部市場的走向判斷經(jīng)濟(jì)管理模式。而在實(shí)際管理過程中，資本市場復(fù)雜多變，無法達(dá)到預(yù)期的工作目標(biāo)，資源要素配置不平衡。

三、經(jīng)濟(jì)政策不確定性與房地產(chǎn)投資

（一）構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系

經(jīng)濟(jì)政策的本質(zhì)是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更加良好的發(fā)展，緩和各方矛盾。我國作為社會主義國家，在制定經(jīng)濟(jì)政策時(shí)充分體現(xiàn)著工人階級和勞動人民的基本利益，這也是我國制定經(jīng)濟(jì)政策的總路線和總?cè)蝿?wù)，因此在制定經(jīng)濟(jì)政策時(shí)應(yīng)該正確處理好集體利益和個(gè)人利益之間的關(guān)系，緩和生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系之間的矛盾，滿足人民日益增長的需求。在制定經(jīng)濟(jì)政策時(shí)要具體問題具體分析，應(yīng)用唯物辯證法的原理，將矛盾一分為二地看待，既要注重矛盾的統(tǒng)一性，同時(shí)又要注重矛盾的斗爭性，利用積極因素克服消極因素。國家宏觀調(diào)控經(jīng)常會引起資本市場的波動，房地產(chǎn)作為市場中的一份子，受到宏觀政策影響較強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)管控作為現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展中必須要考量的問題，在市場經(jīng)濟(jì)中風(fēng)險(xiǎn)無處不在。企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)最大化，必須要強(qiáng)化自身的風(fēng)險(xiǎn)意識。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要指標(biāo)是盈利，如果缺少風(fēng)險(xiǎn)管控意識，可能會出現(xiàn)盲目跟風(fēng)問題，不切考量實(shí)際情況的進(jìn)行資本擴(kuò)展。此時(shí)外部資本市場動蕩，可能會導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，因此房地產(chǎn)企業(yè)要完善內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，動態(tài)調(diào)整投資分配，借助高質(zhì)量的產(chǎn)品，提高自身的盈利能力。

例如，企業(yè)在投資融資時(shí)，需要密切關(guān)注政府有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策變動，準(zhǔn)確把握國家的態(tài)度，有效規(guī)避多余的風(fēng)險(xiǎn)，在整體管理過程中，企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，組建評估小組，對各類新出臺的政策進(jìn)行評估，加強(qiáng)與政府方面的交流和溝通，積極獲取更多的政策信息，根據(jù)國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合作調(diào)整，制定分散性的投資計(jì)劃，減少大規(guī)模的投資事務(wù)。在獲得土地使用權(quán)之前，房地產(chǎn)企業(yè)要爭取政府的支持和政策傾斜，綜合考量國家土地政策，地方性土地管理?xiàng)l例等多種政策條例，進(jìn)行有效的預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對于投資成本風(fēng)險(xiǎn)和收益的全面把控。此外，企業(yè)要進(jìn)行全面的可行性研究，可行性研究作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵依據(jù)，在決定房地產(chǎn)投資之前，要綜合考量地質(zhì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)，分析國家的各項(xiàng)政策法律法規(guī)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)運(yùn)行狀況和運(yùn)行趨勢，結(jié)合政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和市場資源分布，合理判斷房屋余量和當(dāng)?shù)厝嗣竦男枨?，對于投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的客觀分析和綜合論證，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上判斷該投資項(xiàng)目是否可行。同時(shí)要優(yōu)化前期的產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)方案，有效控制成本，在實(shí)際投資過程中，借助購買保險(xiǎn)的方式有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以降低后續(xù)的可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）整合多項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)政策的不確定性對房地產(chǎn)投資的影響是多方面的，既可能產(chǎn)生積極影響也可能產(chǎn)生消極影響。因此，在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)該明確因變量，綜合考察EPU變動對于房產(chǎn)開發(fā)的影響，建立經(jīng)濟(jì)模型，整合多種數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，綜合考量總銷產(chǎn)出、利率、房價(jià)等主要參數(shù)的變化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)格是由供需關(guān)系來決定的，在房地產(chǎn)市場中，供需關(guān)系主要由房價(jià)來體現(xiàn)，因此企業(yè)在進(jìn)行量化考核時(shí)應(yīng)該綜合考量當(dāng)?shù)鼐用裎磥淼馁Y本收益和投資回報(bào)率，明確分析住房需求和住房存量，加強(qiáng)對于市場的前期調(diào)研（特別是加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控政策分析研究），通過對小規(guī)模的樣本數(shù)據(jù)分析，快速修正模型分析變量之間的短期動態(tài)關(guān)系，同時(shí)綜合利用Q值檢驗(yàn)提出無效信息，也可以根據(jù)變量個(gè)數(shù)的進(jìn)行析因設(shè)計(jì)和隨機(jī)區(qū)組設(shè)計(jì)，快速解釋變量，在簡化實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對原有的數(shù)據(jù)方程進(jìn)行修正。

例如，企業(yè)可以借助利率、房價(jià)等基礎(chǔ)的月度數(shù)據(jù)，取三個(gè)月的平均值作為該季度的相應(yīng)值，將GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資作為累計(jì)值，綜合考量消費(fèi)心理與此時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景，實(shí)現(xiàn)對變量的描述性分析，綜合方差檢驗(yàn)、t檢驗(yàn)等多種統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，借助相應(yīng)的具象數(shù)據(jù)進(jìn)行抽象分析。結(jié)果表示宏觀經(jīng)濟(jì)變量與房價(jià)之間的關(guān)系較為敏感，在得出基本的數(shù)據(jù)結(jié)果之后，要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，明確整體變量的變化趨勢，有效剔除協(xié)變量，借助長期化的動態(tài)跟蹤，實(shí)現(xiàn)對原有數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。房地產(chǎn)投資是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，企業(yè)要通過數(shù)據(jù)研究無差別的自由選擇債務(wù)與權(quán)益之間的數(shù)量關(guān)系，從而確定最優(yōu)的資本結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)中的資本市場中受到主觀環(huán)境影響較多。容易出現(xiàn)無交易費(fèi)用、交易主體同質(zhì)化、信息不對稱等問題，使得資本市場的定價(jià)與理想模型存在著一定的偏差。企業(yè)的市場價(jià)值低于理想價(jià)值，不利于企業(yè)的長效穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)要適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模，持續(xù)完善資金周轉(zhuǎn)渠道，考慮指數(shù)型、股票型等不同的資金管理方式，確定最佳的融資方式和資本運(yùn)作方法。結(jié)合宏觀的經(jīng)濟(jì)政策，確定債務(wù)資本與權(quán)益資本在企業(yè)中相對的比例，實(shí)現(xiàn)資金管理與財(cái)務(wù)板塊相融合。

（三）確保經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

資本市場運(yùn)作中會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)信息，給房地產(chǎn)投資帶來了一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，一方面由于數(shù)據(jù)信息豐富，企業(yè)可以借助大量信息憑借歷史數(shù)據(jù)對于未來的經(jīng)濟(jì)市場進(jìn)行預(yù)判，但大量的數(shù)據(jù)會造成數(shù)據(jù)冗雜、處理速度較慢，因子之間的互作效應(yīng)會削弱整體檢驗(yàn)的準(zhǔn)確性。因此，應(yīng)該快速挖掘有效數(shù)據(jù)，明確經(jīng)濟(jì)市場中長期關(guān)系與短期關(guān)系。在對經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行分析時(shí)，盡量以宏觀經(jīng)濟(jì)入手，綜合考量財(cái)政政策、貨幣政策、匯率政策、貿(mào)易政策等基礎(chǔ)政策，在對微觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行分析時(shí)，要盡量以當(dāng)?shù)氐男畔⑷胧诌M(jìn)行分析檢驗(yàn)，以確保數(shù)據(jù)的可用性、真實(shí)性。

例如，要綜合利用F檢驗(yàn)和T邊界檢驗(yàn)以維持?jǐn)?shù)據(jù)的穩(wěn)定性，同時(shí)要對整體數(shù)據(jù)進(jìn)行診斷性分析，明確數(shù)據(jù)的主要影響因素，在完成基本數(shù)據(jù)挖掘后，要對數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗，對描述性數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的有效轉(zhuǎn)化。將數(shù)據(jù)輸入到同一個(gè)模型中進(jìn)行分析，明確經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)投資的影響，在數(shù)據(jù)分析過程中，盡量采用主成分效應(yīng)分析，實(shí)現(xiàn)對原有的多項(xiàng)指標(biāo)的簡化，以維持整體結(jié)果的可視化和穩(wěn)定性。結(jié)果分析，房地產(chǎn)投資、住宅投資與經(jīng)濟(jì)政策不確定性存在著極為顯著的正向關(guān)系，這也表明了在長期發(fā)展過程中，政策的不確定性作為經(jīng)濟(jì)不確定性的主要組成部分，對房地產(chǎn)投資的長期發(fā)展影響是正面的。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為投資的一個(gè)基礎(chǔ)工具，它可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從理論層面上期望以安全的投資方式來獲得經(jīng)濟(jì)增值。要綜合采取資產(chǎn)評估的方式，制定完善的評估機(jī)制，按照統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)，形成模式化的數(shù)據(jù)處理模型，確保整體的投資工作有效推進(jìn)。

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