多元供給主體保障租購(gòu)并舉住房制度研究

范文帥

摘要：加快培育與發(fā)展租房租賃市場(chǎng)，形成“租購(gòu)并舉”的住房市場(chǎng)體系，是新時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重中之重。黨的十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！北疚囊試?guó)家住房制度改革目標(biāo)為指引，通過(guò)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行住房租購(gòu)并舉存在的問(wèn)題，推動(dòng)形成多元供給主體保障租購(gòu)并舉住房健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，滿(mǎn)足人民群眾多樣化住房需求。

關(guān)鍵詞：多元供給主體;租購(gòu)并舉;可持續(xù)發(fā)展

一、引言

黨的十九大報(bào)告提出，”加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，彰顯住房回歸“居住屬性”的改革導(dǎo)向，明確了住房制度的改革目標(biāo)。建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)住有所居的有效途徑。“購(gòu)”的一端火熱，“租”的一端薄弱，長(zhǎng)期“重售輕租”不利于市場(chǎng)穩(wěn)定健康，可見(jiàn)補(bǔ)齊住房體系中“租”這個(gè)短板的重要性。

二、“租購(gòu)并舉”制度的現(xiàn)狀

（一）購(gòu)房市場(chǎng)火熱

1.內(nèi)部原因

土地資源具有稀缺性;房子供應(yīng)是有限的，而人們的需求不斷增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。其次，房地產(chǎn)具有資本品與消費(fèi)品的雙重屬性，但人們將住房視作投機(jī)炒作與謀利的工具。從圖1看出，2010年-2019年我國(guó)房地產(chǎn)投資總體上呈上升趨勢(shì)，較于2010年，2019年投資額為132194.26億元，比2010年48259.4億元提高了27倍，上升趨勢(shì)明顯。

2.外部原因

經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城市化加速，人口加快集聚等因素也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大。而且，由于我國(guó)省份較多，各地區(qū)差別較大，房地產(chǎn)呈差異化發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化明顯，人們大多往大城市集聚，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。受人口老齡化影響，二孩全面放開(kāi)，三孩提上議程，刺激人口增長(zhǎng)，購(gòu)房需求加大。

（二）租房市場(chǎng)薄弱

首先，供應(yīng)量短缺。租賃市場(chǎng)供給短缺，在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足。其次，租賃市場(chǎng)層次化不足，市場(chǎng)租賃房源“老齡化”。最后，住房租賃管理法規(guī)體系不健全，部分法規(guī)脫離租賃市場(chǎng)實(shí)際。

三、“租購(gòu)并舉”制度各供給主體協(xié)同合作的問(wèn)題分析

（一）政府角色定位不清，職責(zé)履行缺失

從購(gòu)房端來(lái)看，房地產(chǎn)投資的過(guò)熱與失衡，有些地方政府為片面追求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人為地將其他資源全部用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中;部分地方官員為了提高個(gè)人政績(jī)，利用土地資源招商引資，大搞政績(jī)與形象工程。從租房端來(lái)看，有些項(xiàng)目將保障性住房的“經(jīng)濟(jì)”、“適用”原則拋在一邊，出現(xiàn)保障性住房規(guī)劃建造標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，面積超大等現(xiàn)象，導(dǎo)致住房困難家庭難以承受租售壓力。

（二）社會(huì)化租賃機(jī)構(gòu)不成熟，供需矛盾突出

一方面，租賃機(jī)構(gòu)遭遇發(fā)展瓶頸。經(jīng)營(yíng)模式固化，租賃機(jī)構(gòu)高價(jià)吸收房源，低價(jià)出租給租客，以搶占市場(chǎng)份額，但并沒(méi)有成熟的融資模式和穩(wěn)定的資金鏈。盈利模式不成熟。住房租賃機(jī)構(gòu)裝修、物業(yè)、人力等支出大，造成租賃市場(chǎng)的虧損狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)難以長(zhǎng)期維持。服務(wù)能力有待提升，住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但其服務(wù)質(zhì)量和管理水平卻被忽視，對(duì)于租房的年輕人造成一定的心理落差。

（三）個(gè)人投資住房帶來(lái)“炒房熱”，對(duì)出租住房排斥

從購(gòu)房端來(lái)看，投資房地產(chǎn)收益高。相對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅而言，銀行存款利率等利潤(rùn)率小，股市等投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者更愿意把錢(qián)更多地放在投資房地產(chǎn)上，積極參與炒房。從租房端來(lái)看，大城市外來(lái)務(wù)工人員越來(lái)越多，而租賃期限的長(zhǎng)短不固定;閑置的房子可能是學(xué)區(qū)房，或者具有指定用途，導(dǎo)致出租人不愿對(duì)外租賃。

四、協(xié)同推進(jìn)“租購(gòu)并舉”制度各供給主體的解決路徑

（一）明確政府角色定位，履行政府職責(zé)

從購(gòu)房端來(lái)看，政府應(yīng)合理調(diào)控住房需求，遏制過(guò)度投資、投機(jī)，控制當(dāng)前過(guò)旺的住房需求。必須落實(shí)和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策;對(duì)違規(guī)轉(zhuǎn)讓住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)依法查處;控制房屋拆遷規(guī)模，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理;加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。從租房端來(lái)看。明確落實(shí)政府主體責(zé)任;制定保障住房政策及法律法規(guī)制定，出臺(tái)一些優(yōu)惠政策;實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置。

（二）社會(huì)租賃機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，解決供需矛盾

社會(huì)化的租賃機(jī)構(gòu)要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的前提下更多的滿(mǎn)足人們的住房需求。其次，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。研發(fā)更便利的租賃平臺(tái)，方便租客，提升服務(wù)品質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)租客與房屋的有效管理，推動(dòng)行業(yè)從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變，向機(jī)構(gòu)化、品牌化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。最后，企業(yè)要進(jìn)行金融創(chuàng)新，盤(pán)活租賃住房資產(chǎn)，擴(kuò)大住房租賃供給。

（三）縮小收入差距，承租人轉(zhuǎn)變思想觀念

從購(gòu)房端來(lái)看，造成“炒房”熱度居高不下的原因在于收入分配差距的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)造成中低收入者生活水平的下降，拉大貧富差距，因此縮小收入差距可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正?；?。從租房端來(lái)看，住房租賃首先應(yīng)該明確住房租賃行為規(guī)范。一方面訂立合同，形成契約關(guān)系。另一方面，加強(qiáng)住房租賃登記備案管理。其次，國(guó)家政策應(yīng)該由出租人向承租人傾斜，保障承租人的利益。

五、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格水平偏高，居民住房可支付能力不斷下降，住房市場(chǎng)的供需矛盾突出。住宅的雙重屬性決定了我國(guó)住宅市場(chǎng)租購(gòu)并舉的供給制度。必須加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，形成“租購(gòu)并舉”的住房市場(chǎng)模式。通過(guò)構(gòu)建政府、市場(chǎng)與個(gè)人協(xié)同合作的供給方式，研究商品房與保障性住房?jī)深?lèi)供給并存的內(nèi)在機(jī)理，保障供給多樣性，進(jìn)而形成住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

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