房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的問題研究和對(duì)策分析

程鵬

摘要：隨著我國獨(dú)特的資本市場(chǎng)制度的不斷發(fā)展，我國城市化進(jìn)程也在不斷加快，這也就讓房地產(chǎn)企業(yè)在其中發(fā)揮著越來越深刻的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金、得到回報(bào)的時(shí)間長、面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，所以成本控制顯得尤為重要。而會(huì)計(jì)成本核算就是成本控制內(nèi)容中最基礎(chǔ)且最重要的問題。基于此，本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容概括，分析其會(huì)計(jì)成本核算存在的問題，來提出解決對(duì)策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)成本核算;問題;對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)通過正確仔細(xì)的會(huì)計(jì)成本核算，不僅可以以客觀的視角反映企業(yè)的收入與成本的差距，還能在一定程度上減少企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的無效投入和浪費(fèi)成本，更有利于企業(yè)進(jìn)行正確的決策和可持續(xù)發(fā)展，對(duì)自身、市場(chǎng)、政府、社會(huì)和消費(fèi)者都意義重大。所以，如何通過規(guī)范會(huì)計(jì)成本核算、解決房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在的問題來提升企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益，才是房地產(chǎn)企業(yè)亟需思考的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

成本核算指的是企業(yè)在經(jīng)營過程中將生產(chǎn)和管理等方面的成本分類，以得到單位成本和總成本，包括工程費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用和籌資成本。

（一）工程費(fèi)用

工程費(fèi)用（前期工程費(fèi)用+土地費(fèi)用+建設(shè)安裝費(fèi)用）≈80%企業(yè)成本。

前期工程費(fèi)用是地質(zhì)勘探的人工費(fèi)用，主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、原建筑物的拆除費(fèi)等費(fèi)用;由于土地開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的首要部分，所以土地費(fèi)用在其中占據(jù)最大比例，主要包括征用土地費(fèi)用、租用土地費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓土地費(fèi)用、耕地占用的稅費(fèi)、安置的拆遷費(fèi)等等;建設(shè)安裝費(fèi)用包括樣板房的裝修費(fèi)用、建筑材料的購買費(fèi)用、設(shè)備安裝費(fèi)用、裝修人員的雇傭費(fèi)用、檢測(cè)有害氣體的檢測(cè)費(fèi)用等等，內(nèi)容比較冗雜，很難簡單計(jì)算。

（二）配套費(fèi)用

配套費(fèi)用（基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用+公用配套設(shè)施的費(fèi)用）≈10%企業(yè)成本。

基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用：水電費(fèi)、寬帶費(fèi)、快遞費(fèi)、交通、道路、綠化建設(shè)、供暖等，涵蓋了日常生活的方方面面;公用配套設(shè)施的費(fèi)用主要包括配套設(shè)施費(fèi)用，即建造周圍的商店、周邊學(xué)校、附近的社區(qū)醫(yī)務(wù)所設(shè)置、公廁、居委會(huì)、公用停車場(chǎng)、變電站、周圍的兒童老年人游樂設(shè)施所需要的費(fèi)用。

（三）管理費(fèi)用、籌資成本

籌資成本主要指的是利息支出，基本發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，即房地產(chǎn)企業(yè)在面臨資金短缺問題的時(shí)候選擇向銀行借貸獲取資金，從而產(chǎn)生一定的貸款費(fèi)用;管理費(fèi)用主要指的是施工過程中發(fā)生的內(nèi)部管理費(fèi)用，即應(yīng)付職工薪酬、房屋的折舊費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、設(shè)施的修理費(fèi)用等等，使用大致估算法核算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，主要存在三大問題：

（一）無法明確地劃分核算對(duì)象

明確核算對(duì)象是首要工作。但是從房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要核算的對(duì)象分類非常的多和冗雜，從大類來看就有三個(gè)大類，從小類來看例如配套費(fèi)用就包括很多具體的部分，里面的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用每個(gè)小區(qū)都不一樣，需要依據(jù)小區(qū)的具體情況再進(jìn)行明確，所以往往核算工作都是分批次分時(shí)期進(jìn)行的。然而，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并沒有明確核算對(duì)象的具體內(nèi)容和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有的是按照使用材料劃分的，有的是按照使用時(shí)間段進(jìn)行劃分的，但其實(shí)關(guān)聯(lián)不大，所以企業(yè)如何進(jìn)行劃分是一個(gè)十分矛盾的問題。過細(xì)會(huì)增加工作量，過粗又會(huì)導(dǎo)致成本模糊化。

（二）計(jì)算費(fèi)用時(shí)分配不規(guī)范

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是這樣描述成本費(fèi)用的：明確的就直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的核算對(duì)象之中，如果不明確就先計(jì)為過渡性成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般將間接費(fèi)用歸到配套費(fèi)用中，但也有企業(yè)直接將它們歸為其他費(fèi)用之中，甚至是在直接成本和間接成本之間轉(zhuǎn)換，這就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際成本計(jì)算的混亂。接著，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員一般也不會(huì)按照項(xiàng)目的實(shí)際情況去進(jìn)行歸類，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心總成本計(jì)算的結(jié)果，而不關(guān)心計(jì)算費(fèi)用的歸集和分類，所以他們往往也會(huì)根據(jù)自己的主觀經(jīng)驗(yàn)，把這類費(fèi)用隨意的歸類和轉(zhuǎn)換，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入和實(shí)際計(jì)算結(jié)果不符和信息披露的真實(shí)性，不利于會(huì)計(jì)成本核算在企業(yè)中發(fā)揮其關(guān)鍵作用。

（三）缺乏科學(xué)的賬簿設(shè)置

對(duì)于其他企業(yè)來說，會(huì)計(jì)成本核算工作一般控制在一個(gè)月或一年以內(nèi)，而房地產(chǎn)企業(yè)與其他的企業(yè)是不同的，它開發(fā)的業(yè)務(wù)都屬于時(shí)間比較長的系統(tǒng)工程，規(guī)模也比較大，所以他的獨(dú)特性在于他的核算周期也非常長，部分項(xiàng)目例如稅金、尾款和利潤結(jié)算直到項(xiàng)目完成也無法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，通常需要考慮競標(biāo)土地、補(bǔ)償、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的一個(gè)歷經(jīng)一到兩年的完整過程?；诖耍蟛糠制髽I(yè)在賬簿的設(shè)置方面仍然是條條框框比較多，科目比較詳盡，沒有進(jìn)行合理的分類，部分成本由多個(gè)賬簿進(jìn)行不同時(shí)間記錄，大大增加核算難度，造成會(huì)計(jì)核算人員的混亂，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的完整度和精確度。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題解決對(duì)策

（一）明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)的核算對(duì)象比較模糊，一直沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，要充分考慮施工的實(shí)際情況，包括建造房屋的結(jié)構(gòu)規(guī)劃、規(guī)模大小、承包商情況、建造周期、大概層數(shù)、商業(yè)用途還是居民住宅、地點(diǎn)選取、工人人數(shù)等等，做到具體問題具體分析，更加井井有條地完成會(huì)計(jì)成本核算工作，主要分為以下四種方法：

方法一：同一個(gè)承包商中的多個(gè)項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)比較相似、開始施工和結(jié)束施工的時(shí)間相似應(yīng)作為同一個(gè)成本核算的對(duì)象。

方法二：雖然屬于同一個(gè)項(xiàng)目，但結(jié)構(gòu)和類型不一樣的，要分開來進(jìn)行核算，并在此基礎(chǔ)上按照結(jié)構(gòu)和類型劃分具體的核算對(duì)象。

方法三：對(duì)于開發(fā)的規(guī)模比較大、建造周期拉得比較長的項(xiàng)目，要根據(jù)它的具體情況按照時(shí)間周期或者是區(qū)域進(jìn)行具體核算對(duì)象的劃分。

方法四：對(duì)于配套設(shè)施如果是簡簡單單只為一個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，可以直接計(jì)入其項(xiàng)目成本。

（二）準(zhǔn)確地分配成本費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)在分?jǐn)倳r(shí)，不能以成本利益最大化來進(jìn)行分配，而要以合理公平為原則，提前建立一套詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來分配成本費(fèi)用，這樣才能實(shí)現(xiàn)整體收益最大化。主要包括四種針對(duì)性方法：

方法一：占地分?jǐn)偂饕糜诓疬w土地、征用土地等等

方法二：建筑分?jǐn)偂饕糜陂g接、基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等等

方法三：收益分?jǐn)偂饕糜诠苍O(shè)施

方法四：產(chǎn)生原因分?jǐn)偂饕糜陧?xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也不能忽視在會(huì)計(jì)成本核算工作中的影響因素，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)等等。

（三）設(shè)置更加科學(xué)的賬簿和科目

設(shè)置更加科學(xué)的賬簿和科目劃分是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，可以在很大程度上提升企業(yè)核算的明晰程度。主要包括：

方法一：支出資金小的情況下——把賬目劃分出具體類別——具體的成本歸類——合并費(fèi)用，有利于降低會(huì)計(jì)核算人員的工作量

方法二：與方法一相反的情況下——單獨(dú)核算

方法三：根據(jù)項(xiàng)目核算周期——按時(shí)間段進(jìn)行結(jié)算，有利于提高工作效率

根據(jù)目前的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定來看，一級(jí)科目固定為會(huì)計(jì)成本核算，在其之下進(jìn)行明細(xì)核算，格式設(shè)置為多欄式。

（四）重視核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)要分階段展開會(huì)計(jì)成本核算減少房地產(chǎn)企業(yè)普通核算周期長的特點(diǎn)帶來的負(fù)面影響，例如不能及時(shí)了解實(shí)際情況與預(yù)期成本之間的差異;或者，派工作人員去進(jìn)行實(shí)地考察，充分考慮場(chǎng)地設(shè)施、資源安排、人員薪酬等情況的花銷預(yù)算，設(shè)定預(yù)先的會(huì)計(jì)成本核算計(jì)劃和“預(yù)提費(fèi)用”科目，再根據(jù)后期的實(shí)際情況進(jìn)行總成本的適當(dāng)調(diào)整，避免周期不穩(wěn)定的影響。

（五）專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)

對(duì)于會(huì)計(jì)成本核算人員自身來說，要不斷努力學(xué)習(xí)和提升自己的專業(yè)知識(shí)和信息技術(shù)水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，復(fù)雜的成本費(fèi)用分類無疑是給其會(huì)計(jì)成本核算人員增加了核算難度，所以對(duì)會(huì)計(jì)成本核算人員的要求也就更高。首先，企業(yè)要制定嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員招聘流程，招收有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)來，才能防止一些專業(yè)素養(yǎng)不高的人進(jìn)企業(yè);其次，要給其會(huì)計(jì)成本核算人員增設(shè)培訓(xùn)課程來提高他們的專業(yè)能力，這樣自身的會(huì)計(jì)成本核算才不會(huì)出現(xiàn)專業(yè)性的問題和漏洞。

五、小結(jié)

綜上所述，提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算水平有極大的積極作用，但它目前仍然存在核算對(duì)象、費(fèi)用分配、賬簿設(shè)置等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取針對(duì)性對(duì)策來獲取更為可靠的經(jīng)濟(jì)信息，提升核算質(zhì)量和效率，從而提升核算的工作水平，促進(jìn)企業(yè)收益最大化。

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