存量個(gè)人商業(yè)性住房貸款LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換

陳燕芳

作為金融改革的核心內(nèi)容之一， 中國(guó)的利率市場(chǎng)化改革在2019年正式拉開(kāi)了序幕，自2019年10月起金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款定價(jià)基準(zhǔn)須以LPR加點(diǎn)方式形成。同時(shí)這進(jìn)一步深化利率市場(chǎng)化改革，中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。人民銀行在公告中對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款釋義為2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。包含個(gè)人貸款和企業(yè)貸款，個(gè)人貸款又包含個(gè)人消費(fèi)類貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款。個(gè)人消費(fèi)類貸款期限相對(duì)來(lái)說(shuō)較短，普遍采用的為中國(guó)人民銀行一年期或三年期的基準(zhǔn)利率，個(gè)人消費(fèi)類貸款浮動(dòng)調(diào)整周期銀行一般設(shè)定有按月調(diào)整、按季調(diào)整、按半年調(diào)整、按年調(diào)整等，因消費(fèi)類貸款貸款的金額相對(duì)較小、期限較短，且目前銀行辦理的個(gè)人消費(fèi)類貸款大多為循環(huán)類貸款產(chǎn)品，隨借隨還，同時(shí)部分銀行為鎖定利潤(rùn)，避免利率下行帶來(lái)的利息損失，對(duì)部分個(gè)人消費(fèi)類貸款合同執(zhí)行固定利率，所以個(gè)人消費(fèi)類短期內(nèi)利率調(diào)整對(duì)貸款利息利率損失影響并不大。而對(duì)存量以浮動(dòng)利率計(jì)息的商業(yè)個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款一般采用的為五年期中國(guó)人民銀行基準(zhǔn)利率（簡(jiǎn)稱：人行基準(zhǔn)利率）上浮或下浮比率來(lái)定價(jià)，利率按年調(diào)整，額度相對(duì)較高，銀行大多以浮動(dòng)利率計(jì)息，且多數(shù)銀行的商業(yè)性住房按揭貸款在個(gè)人貸款中所占的權(quán)重相對(duì)較高，利率下行會(huì)喪失部分利潤(rùn)。雖然在中國(guó)人民銀行公告要求僅調(diào)整商業(yè)貸款部分對(duì)公積金個(gè)人住房貸款不做調(diào)整，但部分地方公積金中心也對(duì)公積金貼息類個(gè)人住房貸款（公積金貼息類個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款，屬銀行表內(nèi)業(yè)務(wù)）。借款人僅支付公積金貸款利息，商業(yè)貸款利息與公積金貸款利息差額由公積金中心支付給銀行）做了LPR轉(zhuǎn)換要求，將原合同約定的人行基準(zhǔn)利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式。那么存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換應(yīng)如何選擇？

首先，說(shuō)明下對(duì)公眾來(lái)說(shuō)相對(duì)較為陌生LPR，所謂LPR，也稱為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate， LPR）是由具有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。目前LPR報(bào)價(jià)行有18家銀行組成：5家國(guó)有大行、5家股份制銀行、2家城商行、2家外資銀行及2家民營(yíng)銀行。LPR有兩種類型期限利率，分別為為1年期LPR及五年期以上LPR。每月20日發(fā)布，遇節(jié)假日順延。銀行的商業(yè)性住房貸款利率普遍采用五年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式執(zhí)行。對(duì)于存量商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)換是以何種類型期限利率，是否可選？存量商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)換期限利率由各家銀行指定，根據(jù)剩余貸款期限來(lái)設(shè)定采用何種期限利率，應(yīng)用較為廣泛為轉(zhuǎn)換后以五年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式執(zhí)行;部分銀行對(duì)剩余貸款借據(jù)期限為五年以內(nèi)（含）貸款轉(zhuǎn)換后以一年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式執(zhí)行，剩余貸款借據(jù)期限為五年以上商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后以五年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形式執(zhí)行。對(duì)浮動(dòng)利率計(jì)息的商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后以五年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)，浮動(dòng)點(diǎn)差（BP值，1BP=0.01）小于以一年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)。如借款人轉(zhuǎn)換前借據(jù)利率為5.4%，以五年期以上LPR（2019年12月20日一年期LPR為4.8%）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)，浮動(dòng)點(diǎn)差為“加60BP”;以一年期LPR（2019年12月20日一年期LPR為4.15%）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)，浮動(dòng)點(diǎn)差為“加125BP”。一般來(lái)說(shuō)，何種期限利率為銀行設(shè)定，無(wú)法變更，借款人可選擇或與銀行協(xié)商什么呢？

借款人可選利率依據(jù)方式或重定價(jià)日。利率依據(jù)方式可選固定利率或浮動(dòng)利率。固定利率指貸款合同簽定后至合同結(jié)清貸款存續(xù)期間內(nèi)，合同（借據(jù)）均采用合同約定的借據(jù)利率，利率均不予變更。浮動(dòng)利率是指貸款合同簽定后至合同結(jié)清貸款存續(xù)期間內(nèi)，合同（借據(jù)）按合同中約定的重定價(jià)日，以重定價(jià)日適用的利率期限及約定的浮動(dòng)點(diǎn)差做相應(yīng)的調(diào)整，利率按年調(diào)整變更。

選擇固定利率可鎖定利率，減少因利率上行帶來(lái)的利息損失的風(fēng)險(xiǎn);相應(yīng)的失去的機(jī)會(huì)成本為利率下行帶來(lái)的融資成本下降。銀行業(yè)在利率上行時(shí)期，對(duì)銀行資產(chǎn)（銀行發(fā)放的貸款）多數(shù)采用以浮動(dòng)利率計(jì)息，增加資產(chǎn)收益;在利率下行時(shí)期，多數(shù)采用以固定利率計(jì)息，鎖定收益，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。借款人可與銀行反向操作，選擇利率依據(jù)方式。如借款人選擇浮動(dòng)利率可重新與銀行協(xié)商借款合同的重定價(jià)日，如何選擇？

原存量人行基準(zhǔn)利率的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同利率按年調(diào)整，重定價(jià)日普遍為次年1月1日。多數(shù)銀行保留了原合同的重定價(jià)日外，在借款人轉(zhuǎn)換時(shí)增加了可選擇的重定價(jià)日，一般為貸款實(shí)際發(fā)放日對(duì)月對(duì)日（具體根據(jù)銀行簽署的補(bǔ)充協(xié)議）。如選擇次年1月1月，那每年重定價(jià)日是以上一年度12月20日發(fā)布的LPR相應(yīng)期限利率加補(bǔ)充合同（一般在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)簽署的）中約定的浮動(dòng)點(diǎn)差（BP）作為下一年度的房貸利率; 如選擇貸款實(shí)際發(fā)放日對(duì)月對(duì)日，那每年重定價(jià)日是以貸款發(fā)放日對(duì)月對(duì)日的適用的LPR相應(yīng)期限利率加補(bǔ)充合同中約定的浮動(dòng)點(diǎn)差（BP）作為下一年度的房貸利率。例：借款人貸款于2015年5月20日發(fā)放的貸款，2020年借據(jù)利率為5.1%，于2020年4月10日選擇LPR定價(jià)基準(zhǔn)且以浮動(dòng)利率作為利率依據(jù)方式，重定價(jià)日為次年1月1月，浮動(dòng)點(diǎn)差30BP; 客戶在轉(zhuǎn)換后首次重定價(jià)日為2021年1月1日，2021年1月1日至2021年12月31日?qǐng)?zhí)行的利率為4.95%（2020年12月20日五年期以上LPR利率為4.95%=4.65%+30BP）。若選擇貸款實(shí)際發(fā)放日對(duì)月對(duì)日，客戶在轉(zhuǎn)換后首次重定價(jià)日為2020年5月20日，2021年5月20日至2021年5月19日?qǐng)?zhí)行的利率為4.95%（2020年4月20日五年期以上LPR利率為4.95%=4.65%+30BP）。LPR是一個(gè)變量，LPR利率按月發(fā)布，更加市場(chǎng)化。以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，利率會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)而變動(dòng)。以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率房貸合同一年一調(diào)整，未來(lái)LPR趨勢(shì)無(wú)法預(yù)估，故無(wú)法比較不同重定價(jià)日哪種更優(yōu)惠。

究竟如何選擇，其實(shí)要看借款人本人具體情況，個(gè)人還款能力，如果借款人房貸在目前可承受范圍內(nèi)，或是貸款余額相對(duì)較低不希望波動(dòng)太大，或是原借款合同利率相對(duì)處于一個(gè)較低水平;借款合同余額=借款合同總金額—已歸還貸款金額，借款合同余額關(guān)系每月的還款額，主要表現(xiàn)在每月應(yīng)還利息金額，同時(shí)借款合同余額金額多少與每月還款額（包含每月應(yīng)歸還的本金及利息）、定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換的總成本及風(fēng)險(xiǎn)成正比 。借款合同余額大那么每月還款額就高，定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換的總成本及風(fēng)險(xiǎn)就高，反之借款合同余額少那么每月還款額就低，定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換的總成本及風(fēng)險(xiǎn)低。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換風(fēng)險(xiǎn)主要是指由LPR利率上行引起以浮動(dòng)利率計(jì)息的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率上漲。所以對(duì)于這部分借款人可考慮選擇LPR定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率。

如果借款人有提前還款預(yù)期或近期有出售房產(chǎn)的計(jì)劃，那可選擇LPR定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率，重定價(jià)日可選貸款實(shí)際發(fā)放日對(duì)月對(duì)日，畢竟可享受目前的利率下行帶來(lái)的優(yōu)惠。

部分地區(qū)的省、市公積金中心要求銀行對(duì)公積金貼息業(yè)務(wù)進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，公積金中心公告基本與人民銀行公告相似。因公積金貼息貸款合同，借款人支付利息是以公積金貸款利率計(jì)息，所以無(wú)論如何選擇影響都不大。

總之，如果轉(zhuǎn)換成LPR固定利率，其實(shí)對(duì)目前房貸影響并不大，如果轉(zhuǎn)換成LPR浮動(dòng)利率那就要關(guān)注下每月公布的LPR的利率趨勢(shì)。借款人要根據(jù)自己具體情況綜合考慮，選擇機(jī)會(huì)只有一次。