簡析房地產(chǎn)開發(fā)階段的設(shè)計管理與成本管理的關(guān)系

竇巍

摘要：隨著社會經(jīng)濟的欣欣向榮和我國城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)運營模式，是企業(yè)發(fā)展的重要影響因素，企業(yè)方面必須要以提升經(jīng)濟效益的方式，保證自己立于不敗之地，為了實現(xiàn)經(jīng)濟性的建設(shè)目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從成本管理方面入手，尤其需要重視項目設(shè)計階段成本控制，認(rèn)清設(shè)計管理與成本管理之間的關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)階段;設(shè)計管理;成本管理;關(guān)系

引言

當(dāng)前，在社會主義市場經(jīng)濟體制當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)已成為推動我國社會發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)規(guī)范的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間較之前有所縮減，需要提高企業(yè)的核心競爭力，從而促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理與成本管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)項目從規(guī)劃到完成，其間需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)，設(shè)計階段是一個非常關(guān)鍵的項目建設(shè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計環(huán)節(jié)產(chǎn)生的直接費用比較少，這也是許多企業(yè)忽略設(shè)計管理的主要因素，但是設(shè)計方案是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的基礎(chǔ)，可以說設(shè)計方案的效果與房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)效果之間存在非常密切的聯(lián)系?？茖W(xué)合理的項目設(shè)計方案，可以給后續(xù)的項目建設(shè)帶來便利條件，減少設(shè)計變更，大幅度地縮減房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)費用，如果項目設(shè)計工作中出現(xiàn)了問題，沒有及時發(fā)現(xiàn)，后期項目施工將會受到嚴(yán)重的影響。企業(yè)將會因此而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟損失，造成造價超預(yù)算的情況，甚至?xí)斐善髽I(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來不可挽回的重大影響，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理工作與成本管理之間存在緊密地聯(lián)系，通過高效的設(shè)計管理，有助于成本管理效果的提升，是當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要重點關(guān)注的工作。

2提升房地產(chǎn)開發(fā)階段設(shè)計管理和成本管理效果的建議

2.1優(yōu)化方案設(shè)計

（1）透過行業(yè)本質(zhì)，了解客戶基本需求，通過對項目所在地人群個性特征、經(jīng)驗、經(jīng)歷的分析，了解客戶期望需求;調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)客戶的潛在需求，形成“超前服務(wù)”，從而確定建筑產(chǎn)品定位。（2）分析技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，平衡品質(zhì)與效益，在設(shè)計中需要反復(fù)推敲、衡量對于規(guī)劃管理部門的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求，實現(xiàn)產(chǎn)品價值的最大化。例如建筑密度與綠化率之間的沖突，建筑密度與建筑高度之間的平衡等。（3）創(chuàng)新設(shè)計理念，精益求精設(shè)計，不僅要引領(lǐng)打造行業(yè)標(biāo)桿、打造精品工程，創(chuàng)造舒適體驗;還需融合企業(yè)文化，結(jié)合企業(yè)發(fā)展理念，打造具有企業(yè)特色的產(chǎn)品，不斷探索、追求更高境界的設(shè)計構(gòu)思。（4）積極選用新材料、新工藝、新技術(shù)，既達(dá)到節(jié)能減排、生態(tài)綠色的建筑要求，又符合項目成本造價控制要求。這就需要設(shè)計管理人員有針對性地對市場技術(shù)產(chǎn)品進(jìn)行考察與研究，確保選定、選準(zhǔn)、用好。

2.2提高設(shè)計管理人員的綜合素質(zhì)

企業(yè)管理者可通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高設(shè)計管理人員的綜合素質(zhì)，實現(xiàn)團隊整體管理能力的提升。在工作中強調(diào)團隊管理合作的重要性，建立各職能部門密切的溝通協(xié)作關(guān)系。通過科學(xué)、合理的考核機制，對工作人員業(yè)務(wù)能力進(jìn)行測評，給予優(yōu)秀員工物質(zhì)獎勵，充分調(diào)動員工的工作積極性。鼓勵員工主動提升自身業(yè)務(wù)水平，建立企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)秀人才資源庫，給予優(yōu)秀人才更多的晉升機會，對業(yè)務(wù)不合格的員工，給予更多的培訓(xùn)學(xué)習(xí)機會，通過實施科學(xué)的人才管理機制，確保設(shè)計管理工作符合項目需求。

2.3豐富資金預(yù)算及成本管理的方法

在大數(shù)據(jù)及信息化技術(shù)的幫助下，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部上下級之間、各部門之間、員工之間更順暢的交流渠道，及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)中存在的成本超支問題，及時采取措施，減少成本管理的滯后性。要建立企業(yè)信息化管理數(shù)據(jù)庫，所有部門及開發(fā)項目都納入數(shù)據(jù)庫，將項目的施工情況、資金使用情況等全部上傳數(shù)據(jù)庫，給予管理者與員工不同的查閱權(quán)限，提高預(yù)算管理的效率、優(yōu)化成本管理的質(zhì)量。企業(yè)管理層能夠及時掌握項目開發(fā)進(jìn)展情況、資金使用情況;資金預(yù)算部門或工作人員能夠根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行項目資金的預(yù)算與配置;成本管理部門能夠根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題并及時糾正。

2.4強化會計核算的真實性

會計核算是對企業(yè)的各個單位部門在進(jìn)行或是已經(jīng)完成的業(yè)務(wù)上進(jìn)行準(zhǔn)確的成本的經(jīng)濟核算和反映，而對于會計核算的真實性，也是代表了企業(yè)會計在核算時應(yīng)該為具體關(guān)于經(jīng)濟業(yè)務(wù)上的數(shù)據(jù)提供準(zhǔn)確的報表或是相關(guān)依據(jù)，數(shù)據(jù)中準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)在業(yè)務(wù)上的財務(wù)情況明細(xì)，以及在開展過程中的實際成本，需要做到數(shù)據(jù)內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性。因為對于會計核算的真實性，反映了一個企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)以及經(jīng)濟效益，會計的核算真實性也更加便于投資者清晰明了的了解企業(yè)的基本經(jīng)濟收益情況，從而做出投資合作。會計核算的真實性過程里，應(yīng)該要做到有關(guān)于數(shù)據(jù)憑證，企業(yè)的賬簿登記，數(shù)據(jù)報表的詳細(xì)內(nèi)容等，杜絕違反基本準(zhǔn)則的不規(guī)范會計操作行為。并且從根本完善企業(yè)上層管理人員以及企業(yè)工作人員的素質(zhì)考核，提高企業(yè)中會計工作人員的綜合素質(zhì)，加強會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)，將誠實守信的精神帶到工作中，以此來達(dá)到企業(yè)的長期高效的發(fā)展。

2.5完善績效考核體系，優(yōu)化獎懲制度

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重新優(yōu)化績效考核指標(biāo)，將預(yù)算執(zhí)行、目標(biāo)成本執(zhí)行等加入到績效考核指標(biāo)體系內(nèi)，借鑒同業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的績效考核指標(biāo)參數(shù)，重構(gòu)企業(yè)預(yù)算績效考核指標(biāo)，結(jié)合實際，設(shè)立合適的考核參數(shù)，有效分析各部門、各崗位人員的真實工作效率，并進(jìn)行評價，編制考核報告，作為企業(yè)后續(xù)管理的參考依據(jù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化獎懲制度，加強獎懲力度，確保其能夠在有效約束人員行為的基礎(chǔ)上，能夠同時最大化地激發(fā)人員工作積極性。比如將預(yù)算執(zhí)行率、成本控制率和人員績效工資、崗位升遷等掛鉤，對于考核不達(dá)標(biāo)的部門、人員，應(yīng)削減下年部門活動預(yù)算、對負(fù)責(zé)人員、執(zhí)行人員進(jìn)行降職或降薪的處罰，并強制要求人員參與成本管理培訓(xùn)，提升其對成本管理的重視，以及能夠準(zhǔn)確了解自身所擔(dān)負(fù)的權(quán)責(zé)，從而更好地參與成本管理，有效支撐企業(yè)成本管理工作的開展。

2.6進(jìn)行項目成本管控全局意識的樹立

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層面出發(fā)，提高領(lǐng)導(dǎo)的成本管控意識，進(jìn)行積極成本管理理念的樹立，這樣能夠自上而下地幫助相關(guān)員工樹立認(rèn)真地工作態(tài)度和作風(fēng)，從而更好地進(jìn)行成本控制和管理，考慮到企業(yè)的發(fā)展生存需要，樹立全局意識，真正地將企業(yè)的項目管理成本控制和企業(yè)將來的發(fā)展結(jié)合在一起，做好相關(guān)的工作，給企業(yè)規(guī)模的擴大奠定基礎(chǔ)。另一方面，需要轉(zhuǎn)變成本管理方法，將以往的財務(wù)管理轉(zhuǎn)變成為能夠?qū)θ诌M(jìn)行控制的成本管理，將其添加到企業(yè)項目成本管控中去，通過相關(guān)的機構(gòu)來進(jìn)行資源的科學(xué)調(diào)配，保證配置的合理性，將其全局管控的作用發(fā)揮出來，從而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本優(yōu)化和更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中，成本控制工作十分重要，對于企業(yè)未來的發(fā)展有著重要的意義。因此，在企業(yè)的發(fā)展過程當(dāng)中，要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系，讓成本控制成為企業(yè)的核心競爭力，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)自身更好地發(fā)展。

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