淺析居住權(quán)制度理解與完善

摘要：我國《民法典》首次將居住權(quán)制度引入，肯定了居住權(quán)的內(nèi)在價(jià)值，成為《民法典》一大亮點(diǎn)，但是并不意味著我國對(duì)傳統(tǒng)居住權(quán)全部移植于我國法律體系中，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)居住權(quán)已經(jīng)無法跟上當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展步伐。為了加深對(duì)居住權(quán)制度的理解與應(yīng)用，筆者對(duì)居住權(quán)的性質(zhì)、主體身份范圍等方面進(jìn)行解讀，并力圖完善居住權(quán)制度。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);長期居住權(quán);立法完善

引言

本文的寫作基礎(chǔ)是肯定居住權(quán)入典，并就居住權(quán)制度的構(gòu)建與完善提出個(gè)人建議。創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.居住權(quán)受益主體應(yīng)當(dāng)包括居住權(quán)人家庭成員和共同居住者?！睹穹ǖ洹穼⑹芤嬷黧w限制于居住權(quán)人，這種做法并不符合社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。將居住權(quán)受益主體進(jìn)一步擴(kuò)大，可以使其擁有正常的家庭生活。2.明確房屋所有人義務(wù)。

一、居住權(quán)理解

1.居住權(quán)的性質(zhì)

“居住權(quán)是一種人役權(quán)，即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)”， 是對(duì)他人的住宅進(jìn)行占有、使用的權(quán)利，其權(quán)利效力及于房屋附屬設(shè)施。1.用益物權(quán)特性。根據(jù)《民法典》第366條得知，居住權(quán)是物權(quán)，是為了保障居住權(quán)長期穩(wěn)定居住的一種用益物權(quán)。同時(shí)是一種他物權(quán)，通過對(duì)他人的住宅占有、使用方式來滿足自身的生活居住需要。并且具有支配性，可以排除他人對(duì)權(quán)利的干擾，設(shè)立后便產(chǎn)生強(qiáng)大的穩(wěn)定性?！睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，表明是所有權(quán)人為特定的人設(shè)立居住權(quán)，具有人役權(quán)的特性。2.居住權(quán)具有終身性?！白鳛楸Ｗo(hù)權(quán)利人居住行為的用益物權(quán)，居住權(quán)是一種長期的、穩(wěn)定的權(quán)利?！?/p>

2.居住權(quán)主體身份范圍的解讀

有的學(xué)者認(rèn)為，“居住權(quán)人的身份與親屬身份無關(guān)”，居住權(quán)人的范圍并不應(yīng)該局限于“父母、離婚配偶和保姆”，可以擴(kuò)展至好友、孤寡老人、沒有繼承權(quán)或處于并非第一順位的繼承人等主體，并且任何人都可以成為居住權(quán)人和受益主體。有的學(xué)者認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)人身份進(jìn)行限定并根據(jù)依據(jù)倫理性、工作與學(xué)習(xí)、政策而形成的身份關(guān)系加以區(qū)分，并確定不同的權(quán)利義務(wù)”。筆者認(rèn)為，并不應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)人身份加以限制，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，同時(shí)意思自治是民法的靈魂與核心，所有人為誰設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)尊重其真實(shí)的意思表示。

二、我國現(xiàn)有居住權(quán)制度基礎(chǔ)上完善

1.居住權(quán)受益范圍應(yīng)當(dāng)延伸至居住權(quán)人家庭成員和必要共同居住者

通過對(duì)《民法典》第366條進(jìn)行文義解釋，其將居住權(quán)的效力僅僅局限于居住權(quán)本人，這種做法并不能真正意義上保障居住權(quán)人的生活居住需要，與社會(huì)經(jīng)驗(yàn)并不相符。居住權(quán)人身處于社會(huì)生活中，其往往要與配偶、父母、子女等家庭生活成員居住，以及為居住權(quán)人服務(wù)的保姆、家政人員亦有與其共同居住之需要。縱覽國外立法經(jīng)驗(yàn)。羅馬法、《法國民法典》、《瑞士民法典》、《德國民法典》等各個(gè)國家皆有類似規(guī)定。羅馬法中，其將居住權(quán)受益范圍延伸至配偶、客人奴隸等。《法國民法典》中規(guī)定了居住權(quán)人與實(shí)際居住人，居住權(quán)人與實(shí)際居主人可以共同居住于設(shè)定居住權(quán)的房屋之中，實(shí)際居住人的范圍是靈活多變的。值得強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)際居住人并不享有居住權(quán)，因?yàn)槠洳⒉皇蔷幼?quán)合同一方的主體，其只是房屋的間接受益主體，其需要承擔(dān)的權(quán)利、義務(wù)與居住權(quán)人差別很大。居住權(quán)的效力及于家庭成員，即使居住權(quán)成立在先，組建家庭成員在后亦可。但是立法又對(duì)此規(guī)定加以限制，將范圍限制于權(quán)利人與其家庭居住所需?！度鹗棵穹ǖ洹?、《德國民法典》亦做了類似之規(guī)定。

筆者認(rèn)為居住權(quán)的效力應(yīng)當(dāng)延伸至近親屬、保姆、護(hù)理人員等必要共同居住者。 如果居住權(quán)人先于家庭成員死亡，居住權(quán)人的死亡將會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅。那么此時(shí)是否可以與《民法典》第733條類似適用，即房屋租賃存續(xù)期間，租賃權(quán)人死亡，則與其生前共同居住的人可以按照房屋租賃合同繼續(xù)租賃房屋。筆者認(rèn)為如果居住權(quán)人死亡后，不能夠采取類似做法。首先，居住權(quán)的設(shè)立目的是為了滿足居住權(quán)人的生活居住需要，居住權(quán)利與居住權(quán)人通常無法區(qū)分。其次，居住權(quán)的取得一般是無償?shù)幕蛘哌h(yuǎn)低于市場價(jià)格。因此，居住權(quán)人共同居住者在居住權(quán)人死亡后不能夠再繼續(xù)居住房屋。同理可得，其他原因?qū)е戮幼?quán)利消滅，應(yīng)產(chǎn)生類似的法律效果。

2.明確房屋所有人的義務(wù)

2002年以來的幾部物權(quán)法草案對(duì)房屋所有權(quán)人的義務(wù)皆規(guī)定，即房屋所有權(quán)人不得妨礙居住權(quán)人對(duì)住宅的占有、使用權(quán)利。居住權(quán)期限尚未屆滿前，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下的不作為義務(wù)。1。應(yīng)當(dāng)尊重居住權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用，不得無故干涉其權(quán)利，比如沒有正當(dāng)理由未經(jīng)居住權(quán)人同意進(jìn)入房屋;需要尊重居住權(quán)人為了滿足自身的正常的生活居住需要而對(duì)房屋的合理使用，比如安裝網(wǎng)線和空調(diào)等設(shè)備。那么所有權(quán)人是否有權(quán)排除第三人阻礙居住權(quán)人占有、使用的義務(wù)？居住權(quán)是物權(quán)，居住權(quán)人可以通過物權(quán)保護(hù)方法保護(hù)其權(quán)利免受侵害，比如返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙請(qǐng)求權(quán)等，因此并不需要所有權(quán)人承擔(dān)此義務(wù)。

房屋所有權(quán)人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證房屋不具有瑕疵或者符合合同約定，“如果居住權(quán)人訂立合同時(shí)明知房屋缺陷仍要訂立，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為為自甘風(fēng)險(xiǎn)，但是立法應(yīng)當(dāng)更加傾向?qū)θ藗兩】禉?quán)的保護(hù)，” 如果房屋瑕疵危及居住權(quán)人的生命健康時(shí)，無論居住權(quán)人認(rèn)定合同是否知曉房屋瑕疵，皆可以隨時(shí)解除居住權(quán)合同《民法典》第七百三十一條）。此處與租賃合同并不相同，居住權(quán)負(fù)有對(duì)房屋的一般瑕疵日常維護(hù)的義務(wù)，所有權(quán)人對(duì)重大維修負(fù)有履行義務(wù)。

居住權(quán)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記后，便會(huì)產(chǎn)生公示效果與公信力。因此并不會(huì)產(chǎn)生租賃合同中常見的承租人未經(jīng)出租人同意即把房屋出租與他人等情況。如果登記簿上房屋所有權(quán)人登記錯(cuò)誤時(shí)，居住權(quán)人仍舊可以通過善意取得制度取得居住區(qū)那。在司法實(shí)踐中，如果房屋所有權(quán)人違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、司法行政機(jī)關(guān)將房屋查封扣押等行為時(shí)，其將會(huì)影響居住權(quán)對(duì)房屋的占有、使用。無過錯(cuò)的居住權(quán)人可以依據(jù)《民法典》第七百二十四條解除與所有權(quán)人之間的合同。

設(shè)立居住權(quán)的房屋因不可抗力、意外事件而毀損、滅失，比如地震、海嘯毀損房屋。此時(shí)導(dǎo)致標(biāo)的物消滅的原因并不能歸于合同雙當(dāng)事人，居住權(quán)人可以請(qǐng)求減少價(jià)金支付或者不支付價(jià)金;合同設(shè)立目的因房屋全部或部分毀損、滅失而不能實(shí)現(xiàn)的，居住權(quán)人可以依據(jù)《民法典》第729條規(guī)定解除合同。此時(shí)應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。理由為房屋、毀損滅失的原因并不時(shí)居住權(quán)人導(dǎo)致，同時(shí)居住權(quán)的設(shè)立并不會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而且居住權(quán)人負(fù)責(zé)房屋日常修繕的義務(wù)并不包括房屋毀損、滅失的情形，居住權(quán)人可以請(qǐng)求所有權(quán)人減少對(duì)價(jià)金的收取并對(duì)履行對(duì)房屋重大修繕的義務(wù)。

三、小結(jié)

重新審視《民法典》中新引入的居住權(quán)制度，其對(duì)居住權(quán)受益主體范圍、進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，未能最大化的發(fā)揮出居住權(quán)的正常之功能，不僅增加了司法解釋的難度，而且還不利于司法運(yùn)用。筆者對(duì)比國外立法經(jīng)驗(yàn)，提出增加居住權(quán)受益主體范圍、明確房屋所有人義務(wù)等立法建議，希望對(duì)未來居住權(quán)制度的完善能夠盡到綿薄之力。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕參見王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題》，載《學(xué)術(shù)期刊》2019年3月第7期

〔2〕參見周枏：《羅馬法原論》，北京：商務(wù)印書館，2016 年，第414?415頁。

〔3〕參見溫世揚(yáng)、廖煥國：《人役權(quán)制度與中國物權(quán)法》，《時(shí)代法學(xué)》2004年第5期。

作者簡介：桑凱凱，西北政法法學(xué)在讀碩士研究生。研究方向：民商法學(xué)。