保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理方法分析

徐萬貴

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提升，城市保障性住房建設(shè)規(guī)模逐漸增加，一定程度上有效緩解了城市低收入人群的住房困難問題。但是由于對(duì)保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)缺乏完善有效的管理，導(dǎo)致其整體造價(jià)成本不合理，致使住宅售價(jià)逐漸增加，加重了居民的生活成本和負(fù)擔(dān)。因此，要充分認(rèn)識(shí)到對(duì)保障性住宅項(xiàng)目在工程造價(jià)管理的重要性，并采取科學(xué)有效的措施，對(duì)工程建設(shè)施工全過程開展全面有效的造價(jià)管理，對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行合理控制，確保人們能夠買得起房、住得起房。本文主要對(duì)保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理方法進(jìn)行闡述，旨在進(jìn)一步控制工程造價(jià)，提升整體管理效率。

關(guān)鍵詞：保障性住宅;項(xiàng)目工程;造價(jià)管理;方法

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐漸加快，城市建設(shè)速度逐漸提升，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，導(dǎo)致全國房價(jià)持續(xù)性上漲，很多低收入人群住房得不到保障。為了有效解決這一問題，緩解城市發(fā)展以及人們生活幸福之間的矛盾，政府逐漸加大了對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模，一定程度上解決了城市低收入家庭的住房困難。但是保障性住宅工程項(xiàng)目在建設(shè)中還存在一些問題，如工程造價(jià)管理不合理，房價(jià)偏高，保障性住房投資效益低，開發(fā)商投資熱情不高，保障性住房施工質(zhì)量、配套設(shè)施、建筑面積、建設(shè)位置等都存在一定的問題，需要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)保障性住宅工程項(xiàng)目的造價(jià)控制和管理，對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行合理控制，提升保障性住房居住體驗(yàn)。

1.保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理重要性

保障性住宅項(xiàng)目工程建設(shè)在整個(gè)城市發(fā)展系統(tǒng)中占據(jù)著至關(guān)重要的作用，是解決民生問題的重要途徑。強(qiáng)化對(duì)保障性建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，把建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)，有效解決施工技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的不均衡性問題，可以有效改善當(dāng)前保障性住宅項(xiàng)目投資低迷，投資效益不理想，開發(fā)商投資熱情不高的狀態(tài)，進(jìn)一步強(qiáng)化保障性住宅項(xiàng)目的施工質(zhì)量，為城市低收入人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住條件?，F(xiàn)階段保障性住宅項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往因?yàn)橥顿Y決策階段的工程投資估算不準(zhǔn)確，導(dǎo)致施工過程中建設(shè)開發(fā)成本超標(biāo)，嚴(yán)重限制在建工程順利進(jìn)行;而且很多參建技術(shù)人員缺乏經(jīng)濟(jì)意識(shí)，缺乏經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相關(guān)技術(shù)相協(xié)調(diào)的意識(shí)，致使施工工藝、施工材料、設(shè)備等應(yīng)用嚴(yán)重超過投資預(yù)算，致使工程造價(jià)增加。[1]針對(duì)這種情況，更是需要強(qiáng)化工程造價(jià)管理，強(qiáng)化對(duì)工程項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的全過程管理和控制，有效協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量之間的平衡關(guān)系，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的最小化。

2.保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理策略

2.1投資決策環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

投資決策環(huán)節(jié)的造價(jià)控制是整體工程造價(jià)管理的基礎(chǔ)和前提，對(duì)于工程造價(jià)控制程度具有關(guān)鍵性的影響。在投資決策階段，可以從全局出發(fā)，對(duì)建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、施工工藝、施工設(shè)備和材料等進(jìn)行優(yōu)化選擇，在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制。選擇合適的方法對(duì)工程項(xiàng)目開展科學(xué)合理的投資估算，從而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資金額進(jìn)行合理預(yù)估，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程以及建設(shè)完成之后的收益和風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合性評(píng)估，并提出針對(duì)性的防范方案，從而為決策層的投資決策提供全面的投資規(guī)模、投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益等多方面的資料數(shù)據(jù)，為其做出更加科學(xué)合理的投資決策提供依據(jù)。[2]

2.2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

在工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制，能夠進(jìn)一步提升資金利用率，提升投資收益，實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)和工程收益的協(xié)調(diào)發(fā)展。施工設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制主要方法是限額設(shè)計(jì)，就是在既定金額的基礎(chǔ)上對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，并規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙等，確保設(shè)計(jì)總概算在所批準(zhǔn)的投資估算額之內(nèi)。通過這種方式可以實(shí)現(xiàn)對(duì)投資金額的合理分配，有效控制保障性住宅建筑項(xiàng)目的總體造價(jià)。設(shè)計(jì)完成之后，要組織建設(shè)方、監(jiān)理方、施工方、技術(shù)方、業(yè)主等各個(gè)參與方對(duì)設(shè)計(jì)方案以及圖紙進(jìn)行審核和優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效統(tǒng)一。[3]

2.3工程招標(biāo)階段的造價(jià)管理

保障工程招標(biāo)的合理性和科學(xué)性，可以促進(jìn)對(duì)工程造價(jià)管理的事前主動(dòng)控制。在這一環(huán)節(jié)做好工程造價(jià)管理，可以確保工程施工的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。在進(jìn)行工程招標(biāo)時(shí)，要確保招標(biāo)控制價(jià)的合理性，要確保項(xiàng)目劃分與招標(biāo)文件的統(tǒng)一性，從而方便進(jìn)行工程造價(jià)管理和控制;綜合應(yīng)用施工圖預(yù)算等方式編制招標(biāo)控制價(jià)，確保招標(biāo)控制價(jià)的全面性和合理性;要對(duì)編制完成的招標(biāo)控制價(jià)進(jìn)行全面審核，確保其對(duì)工程各個(gè)方面進(jìn)行全面準(zhǔn)確的計(jì)價(jià);此外還要注重合同條款的全面性和完善性，尤其是要對(duì)合同計(jì)價(jià)類型以及工程款支付方式進(jìn)行明確的規(guī)定，要結(jié)合不同的合同類型開展針對(duì)性的造價(jià)控制方法。[4-5]工程款支付方式的明確規(guī)定可以有效提升造價(jià)管理效率;還要采取合理的評(píng)標(biāo)模式，集合投標(biāo)報(bào)價(jià)、施工組織設(shè)計(jì)、施工工期、資金應(yīng)用等綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，確保選擇最優(yōu)的施工方案，從根本上控制工程造價(jià)。

2.4工程施工環(huán)節(jié)的造價(jià)管理

在進(jìn)行具體的施工之前，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定簽訂項(xiàng)目施工合同，并在合同中對(duì)合同價(jià)款、合同工期、質(zhì)量要求、合同雙方的責(zé)任、義務(wù)等進(jìn)行明確的規(guī)定，從而為施工階段的造價(jià)控制提供規(guī)范性的管理依據(jù);完善項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)建設(shè)，對(duì)相關(guān)人員的職責(zé)、任務(wù)進(jìn)行明確分工，確保造價(jià)控制措施的有效落實(shí)和執(zhí)行;制定科學(xué)合理的施工造價(jià)控制規(guī)劃，并對(duì)其進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，確保其科學(xué)性和可行性;從技術(shù)、造價(jià)等多個(gè)角度出發(fā)，制定科學(xué)合理的施工方案，對(duì)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工成本之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，實(shí)現(xiàn)施工造價(jià)的有效控制;造價(jià)管理人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)開展全面跟蹤工作，對(duì)施工設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料代換等經(jīng)濟(jì)資料進(jìn)行全面及時(shí)的審批和收集，并結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)工程造價(jià)管理方案進(jìn)行改善和優(yōu)化;做好隱蔽工程的驗(yàn)收工作;對(duì)施工材料、設(shè)備的采購和應(yīng)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制和把關(guān)，尤其是要對(duì)設(shè)備材料采購質(zhì)量以及價(jià)格進(jìn)行審核，確保其質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求才能準(zhǔn)許入場(chǎng)使用。[6]

2.4工程竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的造價(jià)管理

工程竣工結(jié)算階段主要是對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行審核，并對(duì)工程投資效益進(jìn)行檢查，更是要注重對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)等。在這一環(huán)節(jié)，要注重對(duì)合同條款進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，并結(jié)合合同規(guī)定的計(jì)算方法、計(jì)價(jià)規(guī)則、計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)竣工結(jié)算書進(jìn)行全面審核，確保其和合同要求一致;認(rèn)真檢查隱蔽工程，確?？⒐D與實(shí)際的施工標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一性;保障竣工結(jié)算資料的完整性和真實(shí)性，包含施工合同、變更簽證、材料認(rèn)價(jià)單、竣工圖紙等，確保經(jīng)濟(jì)資料手續(xù)齊全，編號(hào)規(guī)整等;對(duì)實(shí)際的工程量進(jìn)行準(zhǔn)確核實(shí)，確保其計(jì)算方式正確性，并核實(shí)套價(jià)、取費(fèi)的合規(guī)性，對(duì)于設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格調(diào)整的依據(jù)進(jìn)行審核;嚴(yán)格按照合同約定對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行審核，保障計(jì)價(jià)規(guī)則的嚴(yán)格執(zhí)行。確保各項(xiàng)費(fèi)用確定的標(biāo)準(zhǔn)性。對(duì)于沒有按照合同約定以及設(shè)計(jì)圖紙的施工行為、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用等，進(jìn)行費(fèi)用的核減。[7]

3.結(jié)語

綜上所述，保障性住宅項(xiàng)目工程造價(jià)管理對(duì)于提升其整體投資效益，強(qiáng)化施工質(zhì)量，提升人們的居住體驗(yàn)等具有重要的意義。[8]因此，要結(jié)合具體情況，采取合理的措施進(jìn)行造價(jià)控制，尤其是要對(duì)投資決策階段、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、工程竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的造價(jià)控制，實(shí)現(xiàn)工程全過程造價(jià)管理，提升綜合管理水平，為提升保障性住宅項(xiàng)目工程整體投資效益奠定基礎(chǔ)。

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