土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防對(duì)策探析

劉慧玲 李爽

摘要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各領(lǐng)域的不斷進(jìn)步，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價(jià)格評(píng)估的地位和作用日漸突出，但同時(shí)也暴露出一些亟待解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià);風(fēng)險(xiǎn);預(yù)防對(duì)策

引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革較為滯后，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不足，使得在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)類型。土地估價(jià)是房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避都有直接性的影響。

1土地估價(jià)的概念和作用

1.1土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)是土地估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的和待估土地狀況，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，對(duì)待估土地在估價(jià)期日的價(jià)格進(jìn)行估算和判定的行為。在開(kāi)展土地估價(jià)時(shí)，需要遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、謹(jǐn)慎原則等技術(shù)原則和合法性原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則等一般性原則，以確保估價(jià)結(jié)果能公平合理，并有效保障各方面應(yīng)有的利益。

1.2土地估價(jià)的作用

在我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展中，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法等方法。通過(guò)對(duì)這些方法的應(yīng)用，能有效提升估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性，確保土地交易的順利進(jìn)行，避免土地市場(chǎng)地域性和信息不對(duì)稱帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展流程中，做好合理估價(jià)工作，能更為準(zhǔn)確地對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行量化，從而為土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行提供基礎(chǔ)保障。同時(shí)，土地估價(jià)也是科學(xué)開(kāi)展土地市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)性工作，能有效防止低價(jià)波動(dòng)過(guò)大及其中存在的土地投機(jī)行為，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)

2.1經(jīng)濟(jì)學(xué)形勢(shì)和政策對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化對(duì)土地價(jià)格有重要的影響。如果經(jīng)濟(jì)在一段時(shí)間內(nèi)變動(dòng)比較大將使土地價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格存在差異性，對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定造成不利的影響。此外，土地的價(jià)格還受到政策變化的影響。由于政策的發(fā)展不能預(yù)期，一項(xiàng)政策的出現(xiàn)可能對(duì)市場(chǎng)中房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，這也直接影響了土地價(jià)格。因此，如果對(duì)市場(chǎng)情況判斷不清楚，就會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

2.2評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，一些行業(yè)的評(píng)估參數(shù)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性不能保證。為此，相關(guān)的工作部門和估價(jià)師應(yīng)該對(duì)參數(shù)值進(jìn)行確定。（2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一些估價(jià)師還能結(jié)合相關(guān)的規(guī)定科學(xué)地選擇合理的估價(jià)方式，或者是一些估價(jià)師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價(jià)方式，這在一定程度上存在一些風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)價(jià)報(bào)告不完善，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象存在的瑕疵不能進(jìn)行說(shuō)明，不能列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款，這些報(bào)告不完善的內(nèi)容容易給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。（4）欠缺評(píng)估基礎(chǔ)資料帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)價(jià)有自身的方式方法，由于任何方式的選擇都需要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)數(shù)據(jù)的支撐，因此在進(jìn)行評(píng)價(jià)的過(guò)程中能否掌握豐富的資料對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果有重要的影響。

2.3承接土地估價(jià)業(yè)務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

一些土地評(píng)估師整體素質(zhì)高低不等，在面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，個(gè)別的估價(jià)師為了追求利益而承接一些自身難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)。

2.4委托方提供虛假材料帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

在土地評(píng)估的過(guò)程中需要的資料比較多，對(duì)此，估價(jià)師應(yīng)該讓委托方盡量提供所需要的資料，同時(shí)對(duì)資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，符合條件之后再實(shí)施具體的估價(jià)。這樣做的目的是避免在建筑指標(biāo)中造假，造成評(píng)估師作出錯(cuò)誤的判斷。

3土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

3.1提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下，土地估價(jià)體系運(yùn)行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價(jià)工作開(kāi)展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過(guò)數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來(lái)，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對(duì)具體的項(xiàng)目地塊進(jìn)行估價(jià)分析時(shí)，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺(tái)的共性特征相對(duì)比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價(jià)人員更為準(zhǔn)確地判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價(jià)工作中人為因素的影響，得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來(lái)土地估價(jià)工作開(kāi)展的重要技術(shù)保障，對(duì)于相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，必須不斷加強(qiáng)對(duì)這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開(kāi)展和未來(lái)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2投保職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)

職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是利用金融手段規(guī)避土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的重要方式，在土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展水平不斷提升的背景下，通過(guò)責(zé)任投保形式，能以較小的代價(jià)更好地規(guī)避個(gè)人和機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。在由于人為或技術(shù)因素造成估價(jià)偏差的情形下，保險(xiǎn)公司能根據(jù)實(shí)際情況和條款的規(guī)定，承擔(dān)部分賠償損失，不僅能有效減少委托人由于各方面因素帶來(lái)的損失，還能降低評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益風(fēng)險(xiǎn)，提升評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)能力和信譽(yù)水平，不斷推動(dòng)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

3.3樹(shù)立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀

相關(guān)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)評(píng)估師的日常管理和培訓(xùn)，促進(jìn)評(píng)估師形成一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德素質(zhì)，培養(yǎng)評(píng)估師獨(dú)立、客觀和公正的職業(yè)素質(zhì)。評(píng)估師應(yīng)該保守商業(yè)秘密，對(duì)違反職業(yè)道德的行為進(jìn)行嚴(yán)格的教育。此外，還應(yīng)該定期組織估價(jià)師參加教育培訓(xùn)，或者聘請(qǐng)專家對(duì)估價(jià)師進(jìn)行專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，在機(jī)構(gòu)內(nèi)部舉辦研討會(huì)等，為提高評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和技能奠定基礎(chǔ)。

3.4提升行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平

行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平的提升，構(gòu)建良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價(jià)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應(yīng)的工作：首先是要構(gòu)建行業(yè)估價(jià)誠(chéng)信管理體系，由于我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)本身建立時(shí)間較短，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的負(fù)面事件都會(huì)給行業(yè)公信力帶來(lái)負(fù)面影響。因此必須從誠(chéng)信建設(shè)層面入手，通過(guò)完善的誠(chéng)信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向有深入的了解，對(duì)土地評(píng)估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，提升土地估價(jià)行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過(guò)資源庫(kù)的構(gòu)建和有償交流機(jī)制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，也能更好地提升我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)整體發(fā)展水平。

3.5提升工作人員專業(yè)技能

提升工作人員技能水平和綜合素質(zhì)是確保技術(shù)應(yīng)用的基本保障，尤其是新型技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)操作人員的實(shí)際技能應(yīng)用也提出了更高的要求。對(duì)土地估價(jià)行業(yè)而言，做好這方面工作需要從三個(gè)層面入手：一是要能與相關(guān)高等職業(yè)院校等加大合作力度，通過(guò)校企合作等多種方式，不僅能有效提升現(xiàn)有工作人員的專業(yè)技能水平，還能為后續(xù)人才培養(yǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。二是完善行業(yè)內(nèi)部人才交流渠道，對(duì)于違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范要求的工作人員，要將其驅(qū)逐出行業(yè)隊(duì)伍，而對(duì)于具有創(chuàng)新思維能力的高水平人才，則要能為其晉升和發(fā)展提供更為廣闊的市場(chǎng)空間。三是要能通過(guò)遠(yuǎn)程教育體系的構(gòu)建，為人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行業(yè)內(nèi)部技能交流力度，通過(guò)多種不同形式，共同提升行業(yè)整體專業(yè)技能水平。

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的提高促進(jìn)了土地估價(jià)制度的建設(shè)和完善，在具體的土地估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)該重視對(duì)估價(jià)技術(shù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)和技能提升，加強(qiáng)和院校研究結(jié)合的合作與交流，建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的企業(yè)管理制度，認(rèn)真對(duì)待委托項(xiàng)目，為提高估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)

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