房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理優(yōu)化研究
——以A房地產(chǎn)公司為例

陳致成

（銅仁職業(yè)技術學院經(jīng)濟與管理學院，貴州 銅仁 554300）

通過運用基于渠道理論的周轉(zhuǎn)金管理理論，對企業(yè)從整體上尋找周轉(zhuǎn)金管理方面的問題有所幫助，為解決問題和優(yōu)化管理提供了新思路。同時，也是渠道理論與營運資金管理理論相結合下新的營運資金管理理論的具體應用。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，從渠道角度運用周轉(zhuǎn)金管理理論，分析了A房地產(chǎn)開發(fā)公司周轉(zhuǎn)資金管理的現(xiàn)狀，指出了A房地產(chǎn)開發(fā)公司存在的問題，并提出了優(yōu)化方案措施，可以為其他同類型房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

一、A房地產(chǎn)公司的營運資金管理現(xiàn)狀

1. A房地產(chǎn)公司的情況介紹

A房地產(chǎn)公司成立于2011年初，其公司注冊地位于河北省。主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。公司的注冊資本為2000萬元，其法定代表人為李小若。公司自成立發(fā)展至今，已經(jīng)成為一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司。近年來，該公司大肆擴張，謀求新的發(fā)展。

2. A房地產(chǎn)公司營運資金管理的情況介紹

（1） 營運資金基本情況

表1流動資產(chǎn)總額的相關情況顯示，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年，整個公司的流動資產(chǎn)總額，盡管有所波動，但總體呈現(xiàn)上升趨勢。A房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)總額在上漲，主要是貨幣資金起到了重大作用。根據(jù)企業(yè)流動資產(chǎn)的性質(zhì)來看，流動資產(chǎn)之所以能夠被稱之為流動資產(chǎn)，主要是因為這部分資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強。如果企業(yè)的流動資產(chǎn)數(shù)額較多，這就意味著公司資金的流動性很好。根據(jù)表1數(shù)據(jù)分析，A房地產(chǎn)公司在2017年度至2018年度，公司的貨幣資金大量增加，最終導致流動資產(chǎn)總額大幅度上升，這說明A房地產(chǎn)公司在未來有大宗的金額支出，很可能是要重新開發(fā)某一處樓盤，而這對于A房地產(chǎn)公司而言，是一筆非常重大的開支。

表2數(shù)據(jù)顯示，A房地產(chǎn)公司2014年至2018年的流動負債總額是逐步上升的，在流動負債內(nèi)部的各項內(nèi)容方面，基本上呈現(xiàn)出逐步上升的趨勢，只有A房地產(chǎn)公司的應付賬款項目在2016年至2018年為逐步下降。在A房地產(chǎn)公司的流動負債總額構成中，真正造成公司連續(xù)五年流動負債上升的主要原因，還是在于A房地產(chǎn)公司的預收款項、應付賬款以及其他應付款等三個方面。

表2 A房地產(chǎn)公司2014年至2018年營運資金中流動負債的情況（單位：元）

（2）營運資金配置結構

根據(jù)表3數(shù)據(jù)分析，在A房地產(chǎn)公司2012年至2018年的關于營運資金的構成當中，A房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)方面所投入的營運資金數(shù)額最大?？紤]到A房地產(chǎn)公司是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，實際上就是房屋的建筑，特別是商品房的建筑。根據(jù)商品房建筑特點來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期非常漫長，其所能夠產(chǎn)生的建設成本非常高。在A房地產(chǎn)公司所建造的樓盤被出售以前，A房地產(chǎn)公司的營運資金主要是被各種石材、物料以及人工成本所占用，而且是長時間占用。除了生產(chǎn)環(huán)節(jié)占用了A房地產(chǎn)公司非常多的資金以外，A房地產(chǎn)公司所占營運資金較多的就是理財活動。A房地產(chǎn)公司近年來意圖大肆擴張，受到公司戰(zhàn)略意圖的影響，在2017年至2018年，A房地產(chǎn)公司在理財活動方面的營運資金上升速度較快。在銷售渠道方面，A房地產(chǎn)公司的營運資金總額為負值。這種負值主要是和A房地產(chǎn)公司所在的行業(yè)有關。隨著我國“房地產(chǎn)熱”的持續(xù)升溫，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本上采取了預售制度，即樓盤本身還沒有蓋好，但A房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始出售。這種預售制度就意味著A房地產(chǎn)公司在把樓盤交付消費者使用之前，如果提前進行了銷售，并收取款項，則A房地產(chǎn)公司很可能無償使用廣大客戶的房款，客戶幫助A房地產(chǎn)公司先行墊付了營運資金。在采購渠道方面，A房地產(chǎn)公司在這一塊的營運資金，主要是被與A房地產(chǎn)公司常年合作的上游供應商所占據(jù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭白熱化，導致在采購環(huán)節(jié)，也有眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司在搶購建筑原材料。因此，部分供應商開展了預付采購制度，這就導致了A房地產(chǎn)公司在采購渠道方面的營運資金大幅度上升。

表3 A房地產(chǎn)公司2012年至2018年四大渠道營運資金總額

（3）營運資金管理效果

首先，通過A房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)以及流動負債來看，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年的流動負債總額在增加，但公司的應付賬款卻在2016年度至2018年呈現(xiàn)下降趨勢，而預付賬款的比重在一直上升。這說明A房地產(chǎn)公司使用了預付方式，這一舉措優(yōu)化了A房地產(chǎn)公司在整個供應鏈中的地位，有一定的成效。其次，在樓盤開發(fā)方面，由于成本不斷上升以及房地產(chǎn)行業(yè)的競爭白熱化，導致A房地產(chǎn)公司的建筑施工成本方面，在2014年至2018年一直保持著穩(wěn)定上升的趨勢。考慮到A房地產(chǎn)公司在整個房地產(chǎn)中依然是相對規(guī)模較小的公司，因此A房地產(chǎn)公司所開發(fā)的樓盤，一般較小，而整個建設周期也相對較短，這導致了A房地產(chǎn)公司的營運資金周轉(zhuǎn)的速度較快。最后，A房地產(chǎn)公司由于業(yè)務規(guī)模的擴張，使得公司在近年來借入了大筆款項，但由于整個房地產(chǎn)市場的激烈競爭，導致A房地產(chǎn)公司的業(yè)績，并沒有出現(xiàn)預期的上升。這就造成了公司的現(xiàn)金流入遠遠小于現(xiàn)金支出。今后公司為了穩(wěn)定局面，必然要再行舉借大量借款，以維持公司的運營。

二、A房地產(chǎn)公司營運資金管理存在的問題

1.財務風險高

A房地產(chǎn)公司在營運資金管理的財務風險，主要有三個層面。第一，公司擴張過快，導致整個供應鏈緊張。第二，籌資方式相對單一，籌資能力還需大幅度提高。第三，短期內(nèi)償債壓力巨大。

根據(jù)表4數(shù)據(jù)，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年的投資活動所產(chǎn)生的凈額均為負值，而且負值的數(shù)額進一步擴大。這就意味著，在投資方面公司的現(xiàn)金流入遠遠現(xiàn)金支出，而且還有不斷惡化的趨勢。這說明A房地產(chǎn)公司存在著擴張速度過快的問題。此外，A房地產(chǎn)公司在近年來為了提供公司知名度，加大了擴張速度，而擴張就必然使得公司支付大量資金，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，導致公司的現(xiàn)金流入遠遠低于現(xiàn)金支出，使得公司供應鏈緊張。

表4 A房地產(chǎn)公司近五年來投資活動所產(chǎn)生的凈額

A房地產(chǎn)公司需要大量資金，而公司的現(xiàn)金流入，又無法提供強大的資金支持。因此，A房地產(chǎn)公司不得不面臨籌資，公司目前通過銀行貸款以及企業(yè)債券進行籌資。但隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控和收緊，商業(yè)銀行普遍加大了信貸限制要求。類似于A房地產(chǎn)公司這種公司，已經(jīng)很難再從銀行處獲得大宗貸款。因此，拓寬企業(yè)的融資渠道，非常重要。如果不能籌資的問題，勢必會給A房地產(chǎn)公司帶來嚴重的財務風險。A房地產(chǎn)公司是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不管是取得土地使用權，還是建設樓盤，無一不需要大量資金。為此，A房地產(chǎn)公司必須強化籌融資能力，以擺脫財務風險。

表5數(shù)據(jù)顯示，A房地產(chǎn)公司在2018年度的短期借款發(fā)生了大幅度增長，其增長率為650%，而長期借款的增長率是114%。這就意味著，A房地產(chǎn)公司需要支付大量借款，債務壓力巨大。值得關注的是，A房地產(chǎn)公司的短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動負債的數(shù)額較高，而這兩筆資金都是要求A房地產(chǎn)公司在一年內(nèi)所必須還清的，A房地產(chǎn)公司的近期償債壓力可想而知。

表5 A房地產(chǎn)公司2017年至2018年度的負債情況（金額單位：元）

2.應收賬款回收速度慢

A房地產(chǎn)公司的應收賬款，主要是指銷售公司旗下的多個商品房樓盤而形成的。近年來，由于A房地產(chǎn)公司快速擴張，因而公司建成了多個樓盤，有大量商品房處于待售狀態(tài)。在當前我國各地區(qū)不斷推出商品房限價政策以及商品房市場不斷成熟的大環(huán)境下，A房地產(chǎn)公司的銷售回款速度必定保持當前較慢的速度，整個銷售周期還將進一步延長。

3.應付賬款占用能力低

表2數(shù)據(jù)顯示，盡管A房地產(chǎn)公司在2014年到2018年，公司的流動負債呈現(xiàn)逐步上升趨勢，但公司的應付賬款卻在2016年至2018年呈現(xiàn)下降趨勢。一般而言，企業(yè)的應付賬款，主要是指企業(yè)在購買各種原材料、商品所產(chǎn)生的負債。公司2016年的應付賬款為3247841元，2017年的應付賬款為3159658元，2018年的應付賬款為3139817元。這說明，A房地產(chǎn)公司的應付賬款周轉(zhuǎn)期開始增加，占用供應商的能力不足。前文提到，公司的籌融資渠道較為單一，導致公司的財務風險很高。但公司在日常經(jīng)營當中，需要大量資金。為了保障正常運轉(zhuǎn)，公司往往利用自身信譽，盡量拖延支付相關價款。但公司和上游供應商畢竟只是生意場上的合作伙伴，這種利用信譽拖延支付的權利是不會長久的，反而會造成公司信譽的下降，這對于A房地產(chǎn)公司而言是得不償失的。

三、改善A房地產(chǎn)公司營運資金管理的建議

1.降低財務風險

隨著銀行方面信貸業(yè)務的收縮，整個社會對于房地產(chǎn)市場的關注度依然很高，為了遏制炒房等不良行為，房地產(chǎn)企業(yè)的日子越來越難過。然而類似于A房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)企業(yè)，則往往面臨著償還短期、長期借款的壓力。因此，A房地產(chǎn)公司應該進行資產(chǎn)證券化，以緩解壓力、降低風險。資產(chǎn)證券化實際上也是一種比較新穎的融資渠道，比傳統(tǒng)的信貸以及債券有著明顯的優(yōu)勢。首先是資產(chǎn)證券化能夠給公司籌措到大量資金，其次是可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來源源不斷的現(xiàn)金流，以確保公司的現(xiàn)金流不斷裂。再次是資產(chǎn)證券化相比于信貸等其他方式，限制條件很少，相對于企業(yè)而言，較為靈活。最后是信貸等融資對于企業(yè)的凈資產(chǎn)比率有著要求，一般要求企業(yè)的凈資產(chǎn)至少要占資產(chǎn)總額的40%。但對于A房地產(chǎn)公司這類負債率較高的企業(yè)而言，則應該資產(chǎn)證券化的方式，不要求企業(yè)的凈資產(chǎn)率。

總之，A房地產(chǎn)公司應該通過房地產(chǎn)信托以及資產(chǎn)證券化等新型融資渠道，來全面拓寬企業(yè)的籌融資渠道，提高企業(yè)抵抗財務風險的能力。

2.提高應收賬款管理水平

鑒于A房地產(chǎn)公司的應收賬款管理水平較低的問題，A房地產(chǎn)公司應該全面整頓。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)所能夠出產(chǎn)的商品，即為商品房。這盡管也是一種商品，但其價值較大，絕大多數(shù)的消費者都無法完全通過自由資金來完成對商品房的購買，而是通過商業(yè)貸款、公積金貸款的方式所進行的，這就是A房地產(chǎn)公司應收賬款數(shù)額較大的原因。廣大消費者因購買商品房而辦理按揭貸款時，一般需要銀行對消費者進行征信的調(diào)查，銀行方面為了降低風險，還需要房地產(chǎn)企業(yè)對消費者進行擔保。如果出現(xiàn)消費者逾期欠款的情況，則由企業(yè)代還。有鑒于此，企業(yè)應該加強對于客戶的征信管理，對銀行所能夠提供的征信報告進行認真分析，以降低企業(yè)應收賬款出現(xiàn)壞賬的可能性。如果經(jīng)過企業(yè)的評估，對于那些評估較差的消費者，企業(yè)也可以要求這些消費者提供擔保。

3.從多渠道對營運資金進行管理

A房地產(chǎn)公司應該從以下兩個渠道，對公司的營運資金進行管理。首先，A房地產(chǎn)公司應當按照渠道理論，建立統(tǒng)一而完善的營運資金管理體系，將原先分散的營運資金管理加以整合，并建立以“要素+渠道”為主的營運資金考核體系。待上述體系以及考核指標構建完成以后，定期對公司的營運資金的各個指標進行計算和分析，最終得出綜合評價結論。

四、結語

居高不下的房價，一直牽動著億萬家庭的心，也成為廣大年輕人的巨大負擔。為了調(diào)控房價，國家從金融信貸、限購、調(diào)價等多方面對整個房地產(chǎn)行業(yè)進行了控制， 而這也加劇了我國房地產(chǎn)市場的競爭。一方面是國家政策的縮進，另一方面則是房地產(chǎn)企業(yè)白熱化的競爭，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理變得異常重要。有鑒于此，本文以A房地產(chǎn)公司為研究對象，結合渠道管理理論，通過分析A房地產(chǎn)公司在營運資金管理方面現(xiàn)狀，進而梳理了企業(yè)所存在的問題，并結合渠道優(yōu)化理論，提出了具有針對性的建議。