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    跨宗地或越界超占的建筑物如何辦理不動產(chǎn)登記

    2021-08-27 07:05:34徐映雪
    資源導(dǎo)刊 2021年5期
    關(guān)鍵詞:宗地容積率使用權(quán)

    徐映雪

    案? ?例

    A公司申請a建筑物的首次登記。經(jīng)核查,a建筑物為一普通商品房小區(qū)內(nèi)的住宅樓,共三個單元,其中,大約兩個單元在X宗地上,約一個單元在Y宗地上,X及Y宗地的土地使用權(quán)人均為A公司,國有土地使用證分別于2016年、2017年取得。a建筑物能否辦理首次登記?如何辦理?如a建筑物已辦理完畢首次登記或初始登記,b為a建筑物中的一戶房屋,如何辦理首次轉(zhuǎn)移登記?

    分? ?析

    首次登記時發(fā)現(xiàn)建筑物跨宗地或越界超占,一直是困擾各地登記機(jī)構(gòu)的一個難題。目前,存在著多種觀點與處理方法,有的認(rèn)為可通過虛擬分割建筑物來分別登記,有的認(rèn)為土地權(quán)利人相同的必須合宗后才能辦理登記,有的出臺了相關(guān)政策規(guī)定符合一定條件的才需辦理合宗。

    筆者認(rèn)為,采取虛擬分割登記的方法是不可取的?!恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第八條規(guī)定,不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記?!恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定,《暫行條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元,是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。如建筑物跨占n宗地,則需把建筑物虛擬分割成n部分,虛擬分割后各部分的權(quán)屬界線將不能封閉,也不再具有獨立使用價值,不滿足不動產(chǎn)登記基本單元的設(shè)定,故不能予以登記。

    根據(jù)目前申請房地首次登記的情況,主要可分為以下兩大類:

    一是被占壓的其他土地未登記使用權(quán)人或已登記為其他人使用的。即建筑物占壓了道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的國有建設(shè)用地,或占壓的其他宗地已做了登記,但登記的使用權(quán)人并非本宗地使用權(quán)人。這種情況屬于《暫行條例》第二十二條違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并書面告知申請人。

    二是被占壓的其他土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),并歸本宗地使用人使用的。即建筑物跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù),且為同一權(quán)利人所有。這種情況下,主要有以下兩種處理辦法:

    第一種是先辦理合宗批準(zhǔn)手續(xù),再申請不動產(chǎn)登記。一是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)未辦理首次登記的,當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料,申請建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記;二是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)已辦理首次登記的,當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料,申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。當(dāng)事人也可同時提交房屋所有權(quán)規(guī)定的材料,一并申請房屋所有權(quán)首次登記,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)先辦理變更登記再辦理首次登記。

    第二種是由于辦理合宗手續(xù)的難度較大,周期較長,各地因此而生的信訪事件頻發(fā)。為了解決此問題,部分地市研究出臺了相關(guān)便民利企政策,滿足一定條件的無需辦理合宗手續(xù)。

    我國實行商品房預(yù)售制度,商品房小區(qū)的房屋在申請首次登記時,多數(shù)已出售給購房人并辦理網(wǎng)簽,購房人已交納或部分交納了購房款。根據(jù)不動產(chǎn)連續(xù)登記的原則,房屋必須辦理完畢首次登記后,方能轉(zhuǎn)移至購房人名下。如因房屋跨宗而辦理合宗手續(xù),不但需要經(jīng)過規(guī)劃審批,重新補(bǔ)簽土地合同,還很可能因超容積率而補(bǔ)交土地出讓金。很多開發(fā)單位認(rèn)為之前辦理土地、規(guī)劃手續(xù)的時候已全額交納土地出讓金,順利通過審批均未提出問題,現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)只是進(jìn)行記載,要求補(bǔ)交土地出讓金不符合情理,所以不愿交納。合宗手續(xù)遲遲辦不下來,直接影響到給購房人辦理不動產(chǎn)證,由此引發(fā)的群體性信訪事件愈演愈烈。

    目前在實務(wù)界,對被占壓的其他土地未登記使用權(quán)人或已登記為其他人使用的情況無法辦理登記,這一點各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已達(dá)成了共識,但對占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的情況如何辦理,各地的做法尚未統(tǒng)一。針對這一問題,部分地市根據(jù)自身具體情況,研究出臺了不同的解決方案。有的地區(qū)認(rèn)為只要被占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的,不涉及侵害他人權(quán)利,可直接辦理首次登記,按主體落宗即可。有的地區(qū)認(rèn)為不宜直接辦理登記,應(yīng)確定相關(guān)指標(biāo)相符合后再行辦理。

    筆者認(rèn)為第二種做法更為合理。即使占壓的其他土地已經(jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用,也可能存在指標(biāo)不符合、超容積率需補(bǔ)交土地出讓金的情況,應(yīng)對相關(guān)指標(biāo)的符合情況進(jìn)行審查。如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃核實意見書》中宗地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo),不動產(chǎn)登記部門可直接辦理首次登記,按房屋主體所在宗地落宗。具體核查時,可將規(guī)劃總平面圖(紅線圖)及《建設(shè)工程規(guī)劃核實意見書》上顯示的容積率、建筑面積、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件相應(yīng)的各項指標(biāo)進(jìn)行比對,前者包含在后者規(guī)定范圍內(nèi)的,則無需辦理合宗手續(xù),直接辦理首次登記。前者超出后者規(guī)定范圍的,則需先行辦理合宗手續(xù)后再予以登記。但在具體辦理過程中,有些項目指標(biāo)顯示明確,登記機(jī)構(gòu)能直接進(jìn)行比對,有些項目指標(biāo)顯示不明確,無法直接比對。主要可分為以下幾種情況:

    一是建筑物跨占了n宗地,有n個土地出讓合同,約定了n組規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)(包含n個容積率),總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個容積率),登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖及規(guī)劃設(shè)計條件上的n組指標(biāo)逐一進(jìn)行比對,前者符合后者的,直接辦理首次登記。

    二是建筑物跨占了n宗地,有1個土地出讓合同,約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)(包含1個容積率),總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含1個容積率),登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖上的1組指標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計條件上的1組指標(biāo)進(jìn)行比對,前者符合后者的,直接辦理首次登記。

    三是建筑物跨占了n宗地,有n個土地出讓合同,約定了n個規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)(包含n個容積率),但總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個容積率),并未把每宗地指標(biāo)分列。這種情況下,因指標(biāo)顯示不一致,登記機(jī)構(gòu)無法直接進(jìn)行比對。

    四是建筑物跨占了n宗地,有1個土地出讓合同,約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)(包含1個容積率),總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個容積率),這種情況下,因指標(biāo)顯示不一致,登記機(jī)構(gòu)也無法直接進(jìn)行比對。

    對于第三和第四兩種情況,雖然容積率有明確的計算公式,根據(jù)項目的規(guī)劃建設(shè)情況可大致計算出每宗地的容積率,但筆者認(rèn)為核算容積率是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其他國家機(jī)關(guān)的法定職權(quán),法律法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核算建設(shè)用地容積率的職責(zé)。根據(jù)“法無授權(quán)不可為”的原則,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不必也不可對容積率進(jìn)行核算,可與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通,請其明確上述指標(biāo)是否相符,根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。

    已辦理首次登記或初始登記的房屋申請首次轉(zhuǎn)移登記的,主要可分為以下三種情況:

    一是房屋所在樓幢占壓的其他土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),并歸本宗地使用人使用的。即樓幢跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù),且為同一權(quán)利人所有。這種情況下,房屋已辦理完畢首次登記或初始登記的,可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記,登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。

    二是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓其他權(quán)利人土地的,如開發(fā)建設(shè)單位與土地權(quán)利人有合同約定的,由開發(fā)建設(shè)單位提供相關(guān)證明材料;如開發(fā)建設(shè)單位與原權(quán)利人無合同約定的,可由土地權(quán)利人出具知悉權(quán)力被侵占并同意維持現(xiàn)狀的說明。

    三是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的土地,可由各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會組織相關(guān)執(zhí)法部門依法處理,并出具處理意見,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會的處理意見辦理。

    上述案例中,a建筑物跨占兩宗地,土地使用權(quán)人均為A公司,屬于首次登記的第二種情況。筆者認(rèn)為,可讓A公司補(bǔ)充提交土地出讓合同,對其總平面圖上的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)進(jìn)行核對,根據(jù)核對的結(jié)果按照以上4種指標(biāo)情況進(jìn)行處理。能明確核對出指標(biāo)不相符合的,不予辦理登記;能明確核對出指標(biāo)相符合的,直接辦理首次登記,按照“主體落宗”的原則,在X宗地上進(jìn)行落宗(如果此時a建筑物的部分或全部房屋已賣出,A公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同》,則可能已辦理了預(yù)告登記或預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記,基于一致性與便民利民的原則,也可考慮按合同約定進(jìn)行落宗);如指標(biāo)不明確無法直接核對的,可由不動產(chǎn)登記部門與規(guī)劃部門溝通,根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。如a建筑物已辦理首次登記或初始登記,b房屋申請辦理首次轉(zhuǎn)移登記的,屬于上述首次轉(zhuǎn)移登記的第一種情況,可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記,登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。(作者單位:鄭州市不動產(chǎn)登記中心)

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