我國公共租賃住房REITs優(yōu)化探析

劉舒

作為我國住房保障體系的重要組成部分，公共租賃住房滿足了城市部分低收入群體的住房需要，緩解城市住房緊張的問題。當(dāng)前公租房的發(fā)展仍面臨資金巨大缺口的制約，而不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以拓寬融資渠道，基于此，文章建議我國公共租賃住房應(yīng)該參考基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式，從項(xiàng)目資產(chǎn)、管理力度、人才培養(yǎng)和投資方四個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。

一、引言

黨的十九屆五中全會(huì)以及2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中皆提到要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。然而，由于我國保障性住房的福利性質(zhì)，對于政府的財(cái)政造成極大壓力，資金缺口較大。2020年基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作正式開展，公募基金結(jié)構(gòu)的加入擴(kuò)大了產(chǎn)品的融資規(guī)模，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資開辟一條新的渠道。此次試點(diǎn)對盤活國有資產(chǎn)具有示范價(jià)值，而公共租賃住房同屬于國有資產(chǎn)，因此具有很好的參考作用，是公租房REITs發(fā)展不容錯(cuò)過的契機(jī)。

本文希望通過參考基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs模式，分析基礎(chǔ)設(shè)施與公共租賃住房之間的相似性，并展開探討住房租賃REITs私募轉(zhuǎn)向公募模式，基于結(jié)果給出相應(yīng)的結(jié)論和建議，以解決經(jīng)濟(jì)市場中公租房的發(fā)展問題。

二、公共租賃住房REITs現(xiàn)狀

（一）發(fā)展歷程

公共租賃住房是政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金水平，面向中低收入住房困難家庭等群體出租的住房，是解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體住房困難的一種住房保障制度。隨著1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，廉租住房制度開始推行。2006年深圳市率先探索公租房的制度，直到2009年的政府工作報(bào)告中，才首次出現(xiàn)“公共租賃住房”一詞。

2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門推出《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，支持公租房利用REITs模式拓寬融資渠道，但較長時(shí)間內(nèi)REITs未應(yīng)用到公租房融資方式中。2014年我國REITs模式進(jìn)行探索性嘗試，REITs應(yīng)用于越來越多的行業(yè)當(dāng)中，其中廣泛應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)。2018年，深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行，是全國首單公共人才租賃住房類REITs。2019年，海南省人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行，成為全國首單省級人才租賃住房REITs。

（二）公租房與基礎(chǔ)設(shè)施對比

2020年證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委連續(xù)頒布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“《指引》”），正是國家對于公募REITs模式的鼓勵(lì)和支持。遺憾的是，本次試點(diǎn)僅支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，不包含諸如住房租賃等物業(yè)資產(chǎn)。基于底層物業(yè)的對比發(fā)現(xiàn)，公共租賃住房和基礎(chǔ)設(shè)施具有較高的相似度，因此可以為住房租賃REITs提供交易結(jié)構(gòu)的參考，以及其他方面的有效借鑒。

首先，二者所有權(quán)皆屬于國家。從底層物業(yè)來看，公共租賃住房具有不可出售性，公租房的所有權(quán)歸屬于地方政府住房保障主管部門持有。這一點(diǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施有相似之處，基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)同樣歸屬于國家，不能買賣。

其次，從建設(shè)主體上看，政府都占據(jù)主導(dǎo)地位。基礎(chǔ)設(shè)施通常由政府出資進(jìn)行建設(shè)，由于其投資成本高、建設(shè)周期長的原因，為緩解對政府的債務(wù)壓力，后來引入了PPP、BOT等模式，利用民間資本。同樣，公共租賃住房有相似的發(fā)展歷程，從政府建設(shè)到政府和民間合作?？偨Y(jié)來看，兩者在建設(shè)期、運(yùn)營期和退出期都由政府主導(dǎo)并實(shí)施監(jiān)管。

最后，從收益上看二者盈利水平都較低?；A(chǔ)設(shè)施兼具公益性和營利性的雙重特點(diǎn)，收益遵循國家指導(dǎo)限定范圍，由運(yùn)營公司管理以獲得收益。公共租賃住房具有公益性和保障性質(zhì)，根據(jù)政策的要求制定低于市場上普通租賃住房的價(jià)格，較低的租金不足以彌補(bǔ)成本。因此，基于保障性和服務(wù)人民的目的，兩者的投資收益都較低，回收期長。

以往的REITs產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，無論公共租賃租房，還是基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品，都是“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”的架構(gòu)。根據(jù)《通知》要求，試點(diǎn)產(chǎn)品按要求需要以公募基金進(jìn)行發(fā)行，這是較以往國內(nèi)REITs結(jié)構(gòu)變化最大的地方，也是區(qū)分類REITs和公募REITs最直接的方式。由于以往的公租房REITs產(chǎn)品發(fā)行方式是私募基金，只面對特定的機(jī)構(gòu)投資者，投資群體范圍小，風(fēng)險(xiǎn)集中，不利于整個(gè)公租房市場的長久發(fā)展。因此，在未來政策許可后，公租房REITs同樣需要轉(zhuǎn)為公募基金的加入，以此擴(kuò)大投資群體，讓公眾投資人參與，分散風(fēng)險(xiǎn)。

政府的大力支持和推進(jìn)，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來一波巨大的發(fā)展浪潮，基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式會(huì)得到充分的完善。通過上述分析，與其性質(zhì)最為相似的公共租賃住房，極有可能獲得下一輪行業(yè)試點(diǎn)的優(yōu)先權(quán)。因此，公租房行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極提前做出調(diào)整，為公募型REITs打下良好基礎(chǔ)。

三、路徑優(yōu)化研究

本文認(rèn)為，未來若想順利實(shí)施公募模式的公租房REITs，應(yīng)從以下四點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)。

（一）選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

REITs模式的核心在于底層不動(dòng)產(chǎn)可以提供增值收益，以及長期穩(wěn)定的租金收益，而收益是否穩(wěn)定則取決于項(xiàng)目資產(chǎn)。由于公租房的特殊性，其工期有著嚴(yán)格的要求、時(shí)間緊，前期的策劃階段準(zhǔn)備可能并不妥善，這就為后期的運(yùn)營管理埋下隱患。因此，選取優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物業(yè)，可以降低后期的運(yùn)營和管理成本，利于試點(diǎn)工作的進(jìn)行。

公共租賃住房建設(shè)需要大規(guī)模的初期資本投入，回收期太長也會(huì)帶來資金短缺問題。建設(shè)籌備期時(shí)，無論是政府與民間資本共同建設(shè)，還是政府賦予企業(yè)建設(shè)權(quán)，兩種方式都可以獲得地方政府的政策支持。優(yōu)質(zhì)的公租房建設(shè)用地時(shí)可以獲得更多的土地劃撥優(yōu)惠，降低建設(shè)成本。此外，從銀行處獲得較低的貸款利率和延長的還款期限，提高配套設(shè)施的商業(yè)收入等方式，都可以提高公租房項(xiàng)目整體的投資回報(bào)率。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督力度