片區(qū)開發(fā)的盈利模式分析

摘要：“片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”因項(xiàng)目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場(chǎng)關(guān)注，既是地方政府著力發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是社會(huì)資本躍躍欲試的領(lǐng)域之一。但是，不同地區(qū)、不同內(nèi)涵的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目有根本性的差異，其盈利模式也會(huì)有非常大的差距，從不同功能導(dǎo)向分析目前國(guó)內(nèi)主流片區(qū)開發(fā)盈利模式。

關(guān)鍵詞：基建;產(chǎn)業(yè)聚集;城市更新

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0043-45 收稿日期：2020-12-09

“片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”因項(xiàng)目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場(chǎng)關(guān)注，既是地方政府著力發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是社會(huì)資本躍躍欲試的領(lǐng)域之一。但是，不同地區(qū)、不同內(nèi)涵的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目有根本性的差異，其盈利模式也會(huì)有非常大的差距。無(wú)論政府也好，社會(huì)資本也好，都只有在項(xiàng)目盈利后才能真正分享到“增值紅利”、實(shí)現(xiàn)共贏的目標(biāo)。

1 城市功能導(dǎo)向：老舊城區(qū)開發(fā)

在持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施投入后，全國(guó)各地的新城區(qū)已經(jīng)煥發(fā)了全新面貌，成為了城市對(duì)外的窗口，也將中小城市的城建上限快速提升。但是，與新城區(qū)的現(xiàn)代化相比，老舊城區(qū)面臨的問(wèn)題非常多：既包括居民的居住問(wèn)題，又涵蓋老舊小區(qū)改造;既有基礎(chǔ)設(shè)施與風(fēng)貌的落后，又有生態(tài)環(huán)境與配套公共服務(wù)的缺失。

因此，實(shí)施城市更新行動(dòng)，以完善城市功能為導(dǎo)向，對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)是地方政府“十四五”期間的主要任務(wù)之一，也是片區(qū)開發(fā)中比較常見(jiàn)的類型。這一類型的片區(qū)開發(fā)，核心在于“整體更新”，需要將城市功能的升級(jí)與完善、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)同步進(jìn)行。由此帶來(lái)的盈利模式比較清晰，一是以片區(qū)中騰空的土地作為項(xiàng)目主要收益來(lái)源，用有收益的經(jīng)營(yíng)性土地出讓平衡公益性的基礎(chǔ)設(shè)施投入，實(shí)現(xiàn)公益性的總體建設(shè)目標(biāo);二是對(duì)片區(qū)中的低效土地進(jìn)行再開發(fā)，根據(jù)更新后的城市規(guī)劃與低效用地再開發(fā)的有關(guān)辦法，對(duì)城市肌理中的單元進(jìn)行“活化”，通過(guò)商業(yè)收益彌補(bǔ)公共服務(wù)的持續(xù)投入;三是將城市更新與“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換”相結(jié)合，通過(guò)整體的升級(jí)改造，帶動(dòng)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與現(xiàn)代化發(fā)展，通過(guò)風(fēng)貌保護(hù)、城市遺產(chǎn)保護(hù)、城市記憶公園等形式，讓老城區(qū)“老樹開新花”，推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于老城市來(lái)說(shuō)，拆與建都只是手段而不是目的。必須堅(jiān)守以城市功能為導(dǎo)向的核心，才能實(shí)現(xiàn)片區(qū)開發(fā)的整體盈利。

2 交通設(shè)施導(dǎo)向：都市圈小城鎮(zhèn)

在技術(shù)日益進(jìn)步的時(shí)代背景與“交通強(qiáng)國(guó)”的整體戰(zhàn)略下，城市架構(gòu)也產(chǎn)生了非常大的變化，新型交通基礎(chǔ)設(shè)施讓空間距離變得越來(lái)越短，城市群、都市圈的戰(zhàn)略即將成為現(xiàn)實(shí)。因此，有一類片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是依托交通設(shè)施的發(fā)展，在都市圈、城市群中形成一個(gè)個(gè)的節(jié)點(diǎn)小城鎮(zhèn)，以交通節(jié)點(diǎn)為核心展開的片區(qū)開發(fā)。

由于交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展讓通勤時(shí)間縮短，許多大城市發(fā)展軌道交通來(lái)向外疏解人口，但有些地方把依托站點(diǎn)的片區(qū)開發(fā)做成了純粹的片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)。這與當(dāng)年房地產(chǎn)發(fā)展速度快、高速城鎮(zhèn)化有一定關(guān)系，但如今顯然已經(jīng)不合時(shí)宜，交通設(shè)施帶來(lái)的小城鎮(zhèn)也應(yīng)當(dāng)具備應(yīng)有的功能與造血能力，才能實(shí)現(xiàn)整體盈利的目標(biāo)。

一是要實(shí)現(xiàn)多種交通設(shè)施的綜合開發(fā)，以此來(lái)擴(kuò)大對(duì)外輻射范圍，就能獲得更多的生產(chǎn)資料、資本、人口的聚集;二是要解決“最后一公里”的問(wèn)題，改善小城鎮(zhèn)內(nèi)部的交通設(shè)施，實(shí)現(xiàn)交通資源的相對(duì)均衡，以此提升整體的區(qū)域價(jià)值，避免發(fā)展熱點(diǎn)只集中在很少的區(qū)域;三是根據(jù)周邊的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，承接一部分物流中轉(zhuǎn)、以及對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移功能，更大限度的發(fā)揮交通基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值，通過(guò)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的收益。此外，還要關(guān)注“小城鎮(zhèn)”的“小”字，在大交通時(shí)代，交通資源有價(jià)值但非絕對(duì)稀缺，因此適度發(fā)展是實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵之一，切忌盲目擴(kuò)大發(fā)展、實(shí)現(xiàn)小而美的目標(biāo)更好。

3 文旅康養(yǎng)導(dǎo)向：生態(tài)文旅開發(fā)

隨著人民生活水平的日益提高，國(guó)內(nèi)的文旅產(chǎn)業(yè)成為了發(fā)展的“藍(lán)?！?，十四億人口的文旅需求正在被快速釋放。許多中西部地區(qū)具有良好的旅游資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，都在積極推進(jìn)以文旅康養(yǎng)為導(dǎo)向的生態(tài)片區(qū)開發(fā)。

與城市開發(fā)要“接地氣”不同的是，文旅開發(fā)面對(duì)的并非本地居民而是外來(lái)人口，因此文旅開發(fā)的核心理念必須跟上時(shí)代，講究“挖掘底蘊(yùn)、做好服務(wù)、豐富玩樂(lè)、生態(tài)開發(fā)”，以此為核心才能實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。一是依托地方核心旅游資源與歷史文化，將文旅品牌、核心景區(qū)、配套玩樂(lè)等進(jìn)行升級(jí)，打造符合時(shí)代需求的、現(xiàn)代化的新型旅游片區(qū);二是抓住游客帶來(lái)的“流量”，將新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)與文旅進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，以文旅品牌為入口，持續(xù)挖掘流量紅利，避免傳統(tǒng)旅游過(guò)于明顯的“淡旺季”;三是重康養(yǎng)而輕地產(chǎn)，生態(tài)文旅帶來(lái)的游客是季節(jié)性的、流動(dòng)性的，旅游地產(chǎn)的規(guī)模應(yīng)當(dāng)控制適度，將更多的區(qū)域打造生態(tài)康養(yǎng)、休閑度假區(qū)域，滿足不同層次、時(shí)間長(zhǎng)度的消費(fèi)需求。

因此，在文旅康養(yǎng)類的片區(qū)開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)更為關(guān)注市場(chǎng)的實(shí)際消費(fèi)需求、留住游客的休閑娛樂(lè)活動(dòng)。在這類片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，政府能做的是相對(duì)有限的，切忌大包大攬，要想做好必須借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、本地居民與商業(yè)的共同力量。

4 產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)向：宜居宜業(yè)新城

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛離不開產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，同樣，當(dāng)我們想要實(shí)現(xiàn)從發(fā)展中國(guó)家到發(fā)達(dá)國(guó)家的跨越，產(chǎn)業(yè)升級(jí)是必不可少的經(jīng)歷與過(guò)程。因此，許多地區(qū)都想通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)向進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，這既是推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是新型城鎮(zhèn)化工作的重要組成部分。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的過(guò)程是漫長(zhǎng)的，而這類產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的投資往往很大，要實(shí)現(xiàn)資金的平衡相當(dāng)不易，盈利點(diǎn)更值得仔細(xì)思考。一是將產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化工作相結(jié)合。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有60%，城鎮(zhèn)化工作還有很大的提升空間。通過(guò)承接城鎮(zhèn)化職能實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的收益平衡，并將城鎮(zhèn)化導(dǎo)入的人口作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石。二是從基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)入手發(fā)展。許多地方招商追求“高大上”，希望直接筑巢引鳳，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看是非常難的，不具備普適性。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有、發(fā)展集群、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程，因此也應(yīng)當(dāng)讓產(chǎn)業(yè)伴隨片區(qū)共同發(fā)展。三是關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的導(dǎo)向。內(nèi)陸地區(qū)承接沿海地區(qū)、落后地區(qū)承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是必然的歷程，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)園區(qū)的起步。四是關(guān)注產(chǎn)出與投入的同步性。適度建設(shè)、減少片區(qū)開發(fā)產(chǎn)生的債務(wù)負(fù)擔(dān)，尤其是避免在沒(méi)有產(chǎn)出的情況下過(guò)度投資。

因此，產(chǎn)業(yè)新城的片區(qū)開發(fā)講究的是“分期分片”“多次滾動(dòng)”，既能根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整投資重點(diǎn)和產(chǎn)出，也能根據(jù)循環(huán)的資金進(jìn)行再投資，避免沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

5 結(jié)語(yǔ)

在金融監(jiān)管日益嚴(yán)格的今天，早已不能單純的依靠綁定政府信用進(jìn)行金融套利，也不能借助金融工具放大數(shù)十倍杠桿來(lái)盈利。要想真正做好片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，還須從項(xiàng)目本身的盈利性入手，扎扎實(shí)實(shí)、真真切切的做好項(xiàng)目本身，只有做大蛋糕，政府與社會(huì)資本才能從成果中分享收益。

作者簡(jiǎn)介：楊曉懌，北京明樹數(shù)據(jù)科技有限公司高級(jí)研究員。